有时，评估降温措施效果的好办法，是看看谁在做相反的事情。
我们如何判断新加坡的降温措施是否奏效？最直接的答案，当然是几个月后看结果。但还有一种不走寻常路的方式：观察那些正在解决相反问题的国家（即拯救低迷房地产行业），看看他们的政策是否与我们的完全相反。如今，最典型的案例就是中国。
中国的房地产市场自 2021 年起便处于危机模式（尽管一些分析师认为更早在“三道红线”three red lines 出台时就已埋下伏笔）。无论如何，中国房企巨头恒大集团遭遇严重财务问题，无法按期偿债。2021 年 12 月其一只离岸债券违约，成为第一张倒下的多米诺：仅恒大一家的债务估计就达 US$310 billion，难以覆盖。随后，Fantasia Holdings、Sinic Holdings Group 等房企相继出事，自此中国房地产市场一直低迷。
不过，最近中国公布了针对楼市的大规模扶持方案——几乎与我们的降温措施完全相反。
面向个人借款人，中国平均下调按揭利率 0.5 per cent。除此之外，住房贷款的最高贷款成数（LTV）也由此前的 75 per cent 提高至 85 per cent。
这与我们在新加坡看到的基本相反。虽然政府并未上调利率，但我们上调了用于计算 TDSR 和 MSR 的评估利率门槛，使借款人更难达标。我们还在2024 年 8 月将住房贷款的 LTV 下调至 75 per cent，甚至适用于 HDB 贷款。
如果我们的降温措施确实有助于抑制价格，那么与之相反的做法理应会推高价格——观察其对中国市场的影响幅度将颇具参考意义。
以利率为例，降息 0.5 per cent 会如何影响房价？这对当前的新加坡也具现实意义，因为一旦美国出现jumbo rate cut，本地按揭也可能走低。上一次在 2018/9 及新冠疫情期间，较低的利率显著推高了房价。我们最近也研究了 2000 至 2024 年间，利率如何在推动转售组屋价格上发挥关键作用。中国此次 0.5 per cent 的降息，或可成为检验当下环境中价格弹性的一个有用样本。
至于放宽 LTV 比例，其能否重振中国楼市同样值得我们关注。若事实证明影响甚微，那么我们也许应当预期，最新一轮降温措施的效应也会相对有限。这将有助于界定：房地产在何种杠杆水平下才会重新吸引新投资者（反之亦然）。
还有一个问题：我们的核心中央区（CCR）可能将进一步受挫
持有 CCR 豪宅的业主此刻应更密切关注中国。中国买家在 CCR 中仍占据相当比重。至少这在2022 年确实如此——当时他们是本地豪宅的主要买家。
新加坡目前对外国人征收 60 per cent ABSD；与此同时，中国政府正放松按揭政策。这无疑会形成强烈的诱因，使部分投资者放弃来新加坡购房，转而回流国内。
ABSD 与中国央行的政策组合，可能在不久的将来对 CCR 价格产生影响。除非新加坡本地买家迅速进场填补缺口（可能性不大，因为如今即便许多升级买家也负担不起一套 CCR 公寓）。
与此同时，新加坡楼市新闻……
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新盘成交价格最高前5名（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| MIDTOWN MODERN | $6,530,000 | 1808 | $3,611 | 99 yrs (2019) |
| WATTEN HOUSE | $5,084,000 | 1539 | $3,303 | FH |
| KLIMT CAIRNHILL | $5,035,240 | 1432 | $3,517 | FH |
| PINETREE HILL | $3,666,000 | 1464 | $2,504 | 99 yrs (2022) |
| 8@BT | $3,590,000 | 1356 | $2,647 | 99 yrs |
新盘成交价格最低前5名（按项目）
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| KASSIA | $1,177,000 | 549 | $2,144 | FH |
| LENTORIA | $1,276,000 | 538 | $2,371 | 99 yrs (2022) |
| LENTOR MODERN | $1,301,460 | 527 | $2,468 | 99 yrs |
| 8@BT | $1,338,000 | 517 | $2,590 | 99 yrs |
| HILLHAVEN | $1,495,931 | 700 | $2,138 | 99 yrs (2023) |
转售成交价格最高前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| REGENCY PARK | $8,450,000 | 3649 | $2,316 | FH |
| ARDMORE II | $6,880,000 | 2024 | $3,400 | FH |
| REGENCY PARK | $6,600,000 | 3175 | $2,078 | FH |
| 8 SAINT THOMAS | $5,100,000 | 1744 | $2,925 | FH |
| CAIRNHILL PLAZA | $5,000,000 | 2820 | $1,773 | FH |
转售成交价格最低前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| CRADELS | $740,000 | 441 | $1,677 | FH |
| ROSEWOOD SUITES | $810,000 | 657 | $1,234 | 99 yrs (2008) |
| ARCHIPELAGO | $838,000 | 527 | $1,589 | 99 yrs (2011) |
| ORCHID PARK CONDOMINIUM | $875,000 | 893 | $979 | 99 yrs (1991) |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | $880,000 | 431 | $2,044 | FH |
获利最大前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| PARKSHORE | $3,450,000 | 1722 | $2,003 | $2,230,000 | 25 年 |
| ONE AMBER | $3,405,000 | 1615 | $2,109 | $2,205,000 | 18 年 |
| THE STERLING | $3,294,000 | 1464 | $2,250 | $1,934,676 | 24 年 |
| MEIER SUITES | $4,500,000 | 2228 | $2,020 | $1,720,000 | 14 年 |
| OCEAN PARK | $4,025,000 | 2110 | $1,908 | $1,685,000 | 10 年 |
亏损最大前5名
| 项目名称 | 成交价 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $2,610,000 | 1281 | $2,038 | -$190,000 | 10 年 |
| DUO RESIDENCES | $1,138,000 | 527 | $2,158 | -$70,000 | 11 年 |
| KALLANG RIVERSIDE | $1,360,000 | 517 | $2,632 | -$6,952 | 6 年 |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | $880,000 | 431 | $2,044 | $26,600 | 13 年 |
| L'VIV | $1,470,000 | 657 | $2,239 | $57,700 | 14 年 |
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