临近 12 月之际，Emerald of Katong（EOK）无疑是 2024 年最畅销的新盘，甚至可能在未来数年都难以被超越。像 EOK 这样体量的项目，开盘即售出 99 per cent 的单位，已久未见，尤其是在新冠疫情后价格走高的背景下。尽管不少人认为 EOK 的定价相对有竞争力，但部分较小的一卧/两卧单位的成交总价之高，确实令人意外。于是大家不免好奇：在当下新盘市场，以一套 EOK 一卧的总价，还能买到什么？对比或许会让你意外：

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与 EOK 价格相近、值得关注的一卧

EOK 一卧的典型总价约为 $1.38 million。以相近的总价，你也可以在若干（截至 2024 年）相对较新且话题度颇高的项目中购置一卧。以下这些项目的一卧平均成交总价均在 $1.38 million 或以下：

1. The Collective at One Sophia

The Collective 由旧日的 Peace Centre/Peace Mansion 重建而来，过去长期被视为靠近 Orchard 的低成本居住选择之一。The Collective 为有期限地契，共 367 个单位，现正销售中，预计 2029 年 TOP（据报开盘约售出 10 per cent，均价约 $2,750 psf）。

The Collective 的区位颇为关键：大致位于 Dhoby Ghaut、Bugis 与 Little India 的交界。步行可达历史悠久的 Plaza Singapura（但需注意，多数路段无遮蔽，且有一段上坡）。你也可以步行到 Bugis 或 Little India，生活配套十分丰盛；并可使用 Bencoolen MRT 站（DTL）及 Dhoby Ghaut MRT 站（NEL、NSL、CCL）。 

旁边的 ParkLane 商场谈不上亮点——这是一家年代较久的商场，主要因 McDonald’s 聚客，且部分人可能不喜欢里头的一些 KTV。不过紧挨着的是正逐步成为年轻人聚点的 PoMo；附近的 Prinsep Street 夜生活选择也不少。 

这里非常都市化，被车流包围，几乎没有绿地。再加上户型面积偏小（一卧约 431 平方英尺），更适合年轻单身住户，或纯作出租资产。 

因其与 Beach Road/Bugis 区域相对接近，它可视作 Midtown Modern 或 The M 等项目的替代选项。对愿意考虑新盘的房东而言，值得一看。 

整体通达性与便利性都很强，但我们仍会将其归为第 9 邮区的边缘地带。虽相距不远，这里的商场档次与 Orchard、Somerset 一带相比仍有明显差距。

The Collective 目前仍处于开发商销售阶段，一卧均价约 $2,750 psf。近期成交显示，一卧平均总价约 $1.224 million，成交多为约 431 平方英尺的户型。

在售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
1卧 + 书房549$1,489,00034/34
1卧 优选538$1,463,0007/7
1卧 套房484-506$1,346,00059/66
2卧 豪华型646-667$1,790,00022/23
2卧 豪华型 + 书房700$1,912,00034/34
2卧 优选764$2,061,00067/74
2卧 优选 + 书房764$2,118,00017/17
3卧 奢华型1227-1249$3,481,00016/17
3卧 优选1023$2,845,00017/17
Studio431-452$1,165,00032/68

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
17 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4312,655$1,143,000
17 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4312,659$1,145,000
16 Nov 20241A Sophia Road #08-XX4842,876$1,393,000
15 Nov 20241B Sophia Road #11-XX4312,715$1,169,000
15 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4312,734$1,177,000
13 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4312,734$1,177,000
13 Nov 20241B Sophia Road #19-XX4312,829$1,218,000
11 Nov 20241B Sophia Road #14-XX4312,743$1,181,000
11 Nov 20241B Sophia Road #12-XX4312,724$1,173,000
11 Nov 20241B Sophia Road #16-XX4312,794$1,203,000
11 Nov 20241B Sophia Road #16-XX4312,794$1,203,000
8 Nov 20241B Sophia Road #15-XX4312,782$1,198,000
8 Nov 20241B Sophia Road #17-XX4312,806$1,208,000
7 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4312,655$1,143,000
6 Nov 20241B Sophia Road #04-XX4312,650$1,141,000
6 Nov 20241B Sophia Road #04-XX4312,650$1,141,000
6 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4312,659$1,145,000
6 Nov 20241B Sophia Road #06-XX4312,669$1,149,000
6 Nov 20241B Sophia Road #07-XX4312,678$1,153,000
6 Nov 20241B Sophia Road #08-XX4312,687$1,157,000
6 Nov 20241B Sophia Road #09-XX4312,696$1,161,000
6 Nov 20241B Sophia Road #09-XX4312,696$1,161,000
6 Nov 20241B Sophia Road #18-XX4312,817$1,213,000
6 Nov 20241B Sophia Road #18-XX4312,817$1,213,000
6 Nov 20241B Sophia Road #08-XX4522,685$1,214,000
6 Nov 20241B Sophia Road #17-XX4522,798$1,265,000
6 Nov 20241A Sophia Road #06-XX4842,855$1,383,000
6 Nov 20241A Sophia Road #09-XX4842,886$1,398,000
6 Nov 20241A Sophia Road #12-XX4842,917$1,413,000
6 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4842,789$1,351,000
5 Nov 20241B Sophia Road #10-XX4312,706$1,165,000
5 Nov 20241B Sophia Road #19-XX4312,829$1,218,000
5 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4522,730$1,234,000
5 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4842,783$1,348,000

2. Pinetree Hill

Pinetree Hill 是一座有期限地契、共 520 户的公寓项目，预计 2027 年 TOP。Ulu Pandan 的位置在通勤便利性上并非最优（步行范围内没有 MRT 站），却是当前新盘中绿意最浓的位置之一。也要指出的是，尽管公共交通便利性一般，它仍属城市边缘（第 21 邮区）项目；对常开车或打车进城的人来说，依然相当方便。

pinetree hill model 4

Pinetree Hill 名副其实地处于高地，基地高出邻近道路约 8.5 米。这使各楼层单位尽可能拥有更佳视野，即便是低楼层；也让一层单位更少受道路噪音干扰。 

Pinetree Hill 可俯瞰 Clementi 与 Dover Forest，自然景观颇佳（但需留意并非永久）。开发商亦在密度与公共空间之间做出取舍——约 88 per cent 的土地面积用于公共设施与空间。 

本项目更能吸引在 Jurong 一带工作、却不喜噪音与污染，也不偏好 Orchard 那般钢筋水泥“丛林”的买家。 

Pinetree Hill 开发商销售价格，从约 ,360 上升至 ,541 psf

Pinetree Hill 仍在开发商销售阶段，开盘均价约 $2,360 psf，至 10 月已涨至 $2,541 psf。其一卧的平均总价约为 $1,368,273。所有一卧均为 538 平方英尺，且数量相当有限：全盘仅有 22 套。 

旁边还有一个新盘（Nava Grove），但起步为 2 卧及以上。

在售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
2卧700$1,774,0001/45
2卧 优选764-915$2,006,00010/113
2卧 优选 + 书房797$2,096,0009/68
3卧1163$2,671,0001/68
3卧 优选 + 书房1216-1421$2,981,00056/91
4卧 豪华型（带私家电梯）1292-1485$3,214,00024/25
4卧 优选（带私家电梯）1464-1668$3,960,0003/45
5卧 优选（带私家电梯）1733$4,364,00015/22
Penthouse2874$7,971,0001/1

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
7 Oct 202430 Pine Grove #24-XX5382,612$1,406,000
2 Oct 202430 Pine Grove #22-XX5382,598$1,398,000
23 Sep 202430 Pine Grove #21-XX5382,590$1,394,000
23 Sep 202430 Pine Grove #20-XX5382,583$1,390,000
8 Sep 202430 Pine Grove #23-XX5382,605$1,402,000
7 Sep 202430 Pine Grove #15-XX5382,514$1,353,000
7 Sep 202430 Pine Grove #16-XX5382,521$1,357,000
4 May 202430 Pine Grove #14-XX5382,507$1,349,000
28 Feb 202430 Pine Grove #04-XX5382,354$1,267,000
14 Jan 202430 Pine Grove #18-XX5382,575$1,386,000
13 Jan 202430 Pine Grove #13-XX5382,507$1,349,000
17 Dec 202330 Pine Grove #11-XX5382,458$1,322,640
26 Nov 202330 Pine Grove #10-XX5382,446$1,316,700
11 Nov 202330 Pine Grove #17-XX5382,551$1,373,000
23 Oct 202330 Pine Grove #12-XX5382,495$1,343,000
18 Sep 202330 Pine Grove #07-XX5382,388$1,285,000
13 Aug 202330 Pine Grove #09-XX5382,410$1,297,000
15 Jul 202330 Pine Grove #19-XX5382,484$1,337,000
15 Jul 202330 Pine Grove #05-XX5382,319$1,248,000
15 Jul 202330 Pine Grove #08-XX5382,352$1,266,000
15 Jul 202330 Pine Grove #06-XX5382,330$1,254,000
14 Jul 202330 Pine Grove #03-XX5382,297$1,236,000

3. Norwood Grand

Norwood Grand 是 Woodlands 约 12 年来的首个新盘。这座 348 户的小体量有期限地契公寓，步行即可到达 TEL 新线的 Woodlands South MRT 站，距离 Woodlands MRT（NSL、TEL）仅一站，因此也能轻松抵达 Causeway Point Mall。 

受区位所致，部分买家可能会将该项目视为面向马来西亚外籍员工的出租资产。其中一卧单位尤为契合：总价较低（见下），且大多数租客都会看重其 MRT 可达性。

值得肯定的是，尽管用地与户数不大，其配套并不输大盘：包括 50 米泳道池、网球场与幼托设施，此外还有常见的健身房、烧烤区等。就设施配置而言，这是近年来我们见过表现较好的小体量项目之一。 

11. Norwood Grand Model Pool 2

周边 HDB 住区也相当成熟。在这里基本不会有 Woodlands 的“ulu”偏远感：除常见的咖啡店与便利店外，HDB 运营的 Vista Point 也在步行范围内，日常所需都能满足。 

Norwood Grand 开盘去化很快（84 per cent 售出），很可能源自 12 年的累积需求。一卧定价是 2024 年最具竞争力的之一，平均约 $2,133 psf，对应的平均总价仅 $1,055,968，“卖一买二”的策略也更容易实现。

在售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
3卧 优选 + 书房1313-1335$2,590,00056/76

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
20 Oct 20246 Champions Way #07-XX4952,179$1,079,000
19 Oct 20246 Champions Way #03-XX4952,078$1,029,000
19 Oct 20246 Champions Way #02-XX4952,064$1,022,000
19 Oct 20246 Champions Way #11-XX4952,191$1,085,000
19 Oct 20246 Champions Way #09-XX4952,163$1,071,000
19 Oct 20246 Champions Way #08-XX4952,149$1,064,000
19 Oct 20246 Champions Way #06-XX4952,121$1,050,000
19 Oct 20246 Champions Way #05-XX4952,106$1,043,000
19 Oct 20246 Champions Way #10-XX4952,177$1,078,000
19 Oct 202410 Champions Way #05-XX4952,167$1,073,000
19 Oct 202410 Champions Way #02-XX4952,125$1,052,000
19 Oct 202410 Champions Way #10-XX4952,238$1,108,000
19 Oct 202410 Champions Way #06-XX4952,181$1,080,000
19 Oct 202410 Champions Way #08-XX4952,209$1,094,000
19 Oct 202410 Champions Way #04-XX4952,153$1,066,000
19 Oct 202410 Champions Way #11-XX4952,252$1,115,000
19 Oct 202410 Champions Way #07-XX4952,195$1,087,000
19 Oct 20242 Champions Way #02-XX4952,014$997,000
19 Oct 20242 Champions Way #11-XX4952,177$1,078,000
19 Oct 20242 Champions Way #10-XX4952,159$1,069,000
19 Oct 20242 Champions Way #01-XX4951,995$988,000
19 Oct 20242 Champions Way #09-XX4952,141$1,060,000
19 Oct 20242 Champions Way #06-XX4952,086$1,033,000
19 Oct 20242 Champions Way #05-XX4952,068$1,024,000
19 Oct 20242 Champions Way #07-XX4952,104$1,042,000
19 Oct 20242 Champions Way #03-XX4952,032$1,006,000
19 Oct 20242 Champions Way #08-XX4952,123$1,051,000
19 Oct 20242 Champions Way #04-XX4952,050$1,015,000
18 Oct 202410 Champions Way #03-XX4952,125$1,052,000
18 Oct 202410 Champions Way #09-XX4952,197$1,088,000
18 Oct 20246 Champions Way #04-XX4952,092$1,036,000

4. Union Square Residences

在 CBD 一带，拿着与 EOK 相同的总价能买到一卧吗？答案出乎意料：可以。位于第 1 邮区的 Union Square Residences（前身为 Central Square）属于有期限地契项目，共 366 个单位。 

Union Square Model 50

项目步行可达 Clarke Quay MRT（NEL）与 Chinatown MRT（DTL、NEL），既身处 CBD，又毗邻新加坡夜生活的核心地带。这样的区位天然自带租赁优势：单身年轻白领或外籍单身租户，都会觉得这里居住便捷、出行通达。 

至于配套上的不足，主要在于更适合家庭的设施（如公园与学校），而这类住户本来也不太会选择这里。作为城市核心区，这里几乎四面八方都是商场、餐饮与娱乐，也意味着更拥挤的车流、更多的噪音与高楼林立（不过，Singapore River 多少带来了一点开阔感）。 

如此核心的地段，你或许会以为价格高不可攀。但出人意料的是，这里的较小一卧起步总价也从 $1.38 million 起。一卧面积介于 463 至 506 平方英尺；选择较小户型时，总价或许与 EOK 的一卧相差无几。

当然，这并不是说 Emerald of Katong 不好；而是想说明，一卧的替代选项其实很多，$1.38 million 的预算能让你的选择面更广。 

在售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
1卧463$1,404,00023/30
1卧 + 书房506$1,490,00051/72
2卧700-732$2,023,00088/134
2卧 + 书房743$2,180,00029/35
3卧990$2,820,00028/28
3卧 优选1066$3,176,00011/29
4卧 优选1518$4,620,00033/35
Penthouse4833$21,888,0001/1
Sky Suite2476$9,500,0001/2

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
17 Nov 202428 Havelock Road #04-XX4632,994$1,386,000
16 Nov 202428 Havelock Road #08-XX4633,059$1,416,000
9 Nov 202428 Havelock Road #03-XX4632,982$1,380,000
9 Nov 202428 Havelock Road #05-XX4633,007$1,392,000
9 Nov 202428 Havelock Road #20-XX4633,245$1,502,000
9 Nov 202428 Havelock Road #06-XX4633,020$1,398,000
9 Nov 202428 Havelock Road #17-XX4633,176$1,470,000
17 Nov 202428 Havelock Road #06-XX5063,072$1,554,000
10 Nov 202428 Havelock Road #20-XX5063,305$1,672,000
9 Nov 202428 Havelock Road #18-XX5063,277$1,658,000
9 Nov 202428 Havelock Road #13-XX5063,182$1,610,000
9 Nov 202428 Havelock Road #08-XX5063,113$1,575,000
9 Nov 202428 Havelock Road #15-XX5063,210$1,624,000
9 Nov 202428 Havelock Road #23-XX5063,346$1,693,000
9 Nov 202428 Havelock Road #17-XX5063,238$1,638,000
9 Nov 202428 Havelock Road #12-XX5063,169$1,603,000
9 Nov 202428 Havelock Road #11-XX5063,155$1,596,000
9 Nov 202428 Havelock Road #24-XX5063,360$1,700,000
9 Nov 202428 Havelock Road #21-XX5063,319$1,679,000
9 Nov 202428 Havelock Road #16-XX5063,224$1,631,000
9 Nov 202428 Havelock Road #09-XX5063,127$1,582,000
9 Nov 202428 Havelock Road #03-XX5063,030$1,533,000
9 Nov 202428 Havelock Road #10-XX5063,141$1,589,000
9 Nov 202428 Havelock Road #07-XX5062,997$1,516,000
8 Nov 202428 Havelock Road #07-XX5063,086$1,561,000

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