临近12月，Emerald of Katong（EOK）是2024年销量最好的新盘，或许在未来几年内仍将如此。像EOK这样体量的项目在开盘时就售出99 per cent的单位已是久未一见，尤其是在疫情后价格走高的背景下。尽管许多人认为EOK的定价颇具竞争力，但部分较小的1/2房型却以出乎意料的高价成交，这点就难以同日而语了。这也让一些人开始思考：以今天新盘市场的价格，用一套EOK的一居室的总价，你还能买到什么？其中的对比可能会让你意外：

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与EOK价格可比的值得关注的一居室

EOK一居室的典型总价约为$1.38 million。同样的预算，在一些相对较新且颇具话题度的项目（截至2024年）也能买到一居室。以下这些项目的一居室平均成交总价均在$1.38 million或以下：

1. The Collective at One Sophia

The Collective是旧Peace Centre/Peace Mansion的重建项目，长期以来被认为是居住在Orchard附近最实惠的方式之一。The Collective为租赁地契、共367个单位，目前在售，预计于2029年取得TOP（开盘时约售出10 per cent，平均价格为$2,750 psf）。

The Collective处在一个交汇点：大致位于Dhoby Ghaut、Bugis与Little India的边界。步行可至历史悠久的Plaza Singapura（但需注意，步行路段大多无遮蔽，且部分路段上坡）。也可步行至Bugis或进入Little India，周边配套十分充足；并可分别接驳Bencoolen MRT站（DTL）与Dhoby Ghaut MRT站（NEL、NSL、CCL）。 

邻近的商场ParkLane称不上是巨大的生活配套——属于较为老旧的商场，人们多为McDonald’s而来，部分人可能不喜欢这里有一些KTV。其旁边的PoMo正逐渐成为年轻人的聚集地；而附近的Prinsep Street则有不少夜生活场所。 

这是一个非常都市化、被车流包围的地段，几乎没有绿地空间。再加上户型面积较小（单卧约为431平方英尺），更适合年轻单身人士，或纯粹作为出租资产。 

由于靠近Beach Road/Bugis一带，它也可被视为Midtown Modern或The M等项目的替代选择。愿意考虑新盘的房东不妨一看。 

整体而言这是一个非常便利、通达性强的区域，但我们仍会将其称为第9分区（District 9）的尾端。尽管距离不远，这里的商场品质与Orchard和Somerset相比差距明显。

The Collective目前仍处开发商销售阶段，一居室平均约$2,750 psf。近期成交显示平均总价约$1.224 million，成交的一居室多为约431平方英尺。

可售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
1卧 + 书房549$1,489,00034/34
1卧 高级538$1,463,0007/7
1卧 套房484-506$1,346,00059/66
2卧 豪华646-667$1,790,00022/23
2卧 豪华 + 书房700$1,912,00034/34
2卧 高级764$2,061,00067/74
2卧 高级 + 书房764$2,118,00017/17
3卧 奢华1227-1249$3,481,00016/17
3卧 高级1023$2,845,00017/17
单间431-452$1,165,00032/68

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
17 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4312,655$1,143,000
17 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4312,659$1,145,000
16 Nov 20241A Sophia Road #08-XX4842,876$1,393,000
15 Nov 20241B Sophia Road #11-XX4312,715$1,169,000
15 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4312,734$1,177,000
13 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4312,734$1,177,000
13 Nov 20241B Sophia Road #19-XX4312,829$1,218,000
11 Nov 20241B Sophia Road #14-XX4312,743$1,181,000
11 Nov 20241B Sophia Road #12-XX4312,724$1,173,000
11 Nov 20241B Sophia Road #16-XX4312,794$1,203,000
11 Nov 20241B Sophia Road #16-XX4312,794$1,203,000
8 Nov 20241B Sophia Road #15-XX4312,782$1,198,000
8 Nov 20241B Sophia Road #17-XX4312,806$1,208,000
7 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4312,655$1,143,000
6 Nov 20241B Sophia Road #04-XX4312,650$1,141,000
6 Nov 20241B Sophia Road #04-XX4312,650$1,141,000
6 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4312,659$1,145,000
6 Nov 20241B Sophia Road #06-XX4312,669$1,149,000
6 Nov 20241B Sophia Road #07-XX4312,678$1,153,000
6 Nov 20241B Sophia Road #08-XX4312,687$1,157,000
6 Nov 20241B Sophia Road #09-XX4312,696$1,161,000
6 Nov 20241B Sophia Road #09-XX4312,696$1,161,000
6 Nov 20241B Sophia Road #18-XX4312,817$1,213,000
6 Nov 20241B Sophia Road #18-XX4312,817$1,213,000
6 Nov 20241B Sophia Road #08-XX4522,685$1,214,000
6 Nov 20241B Sophia Road #17-XX4522,798$1,265,000
6 Nov 20241A Sophia Road #06-XX4842,855$1,383,000
6 Nov 20241A Sophia Road #09-XX4842,886$1,398,000
6 Nov 20241A Sophia Road #12-XX4842,917$1,413,000
6 Nov 20241B Sophia Road #05-XX4842,789$1,351,000
5 Nov 20241B Sophia Road #10-XX4312,706$1,165,000
5 Nov 20241B Sophia Road #19-XX4312,829$1,218,000
5 Nov 20241B Sophia Road #13-XX4522,730$1,234,000
5 Nov 20241B Sophia Road #03-XX4842,783$1,348,000

2. Pinetree Hill

Pinetree Hill是一个租赁地契、共520个单位的公寓，预计2027年TOP。尽管Ulu Pandan的区位通达性并不出众（步行范围内没有MRT站），但这里是迄今为止新盘中少见的“最绿意盎然”的地段之一。同样值得注意的是，尽管公共交通相对不便，它仍属城市边缘（District 21）项目；对经常开车或打车往返市中心的人来说依然便利。

pinetree hill model 4

Pinetree Hill字面意义上就坐落在山坡上，整个基地约比邻近道路高出8.5米。这为所有单位最大化了视野，即便是低楼层；同时也使得一层单位承受的道路噪音更小。 

Pinetree Hill俯瞰Clementi与Dover Forest，因此对自然景观爱好者而言视野极佳（但需注意这并非永久不变）。开发商也愿意以减少单位数量换取更为宽裕的公用空间——约有88 per cent的土地面积用于公共设施与空间。 

对于在Jurong一带工作的群体，但又不喜欢噪音与污染，或不喜欢Orchard那样的钢筋水泥丛林，这个项目将颇具吸引力。 

Pinetree Hill仍在开发商销售阶段，开盘时平均价格约$2,360 psf，但至10月已攀升至$2,541 psf。其一居室的平均总价约为$1,368,273。一居室均为538平方英尺，且配额较少；Pinetree Hill仅有22个一居室单位。 

隔壁还有一个新盘（Nava Grove），但其仅提供2卧及以上的户型。

可售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
2卧700$1,774,0001/45
2卧 高级764-915$2,006,00010/113
2卧 高级 + 书房797$2,096,0009/68
3卧1163$2,671,0001/68
3卧 高级 + 书房1216-1421$2,981,00056/91
4卧 豪华（带私家电梯）1292-1485$3,214,00024/25
4卧 高级（带私家电梯）1464-1668$3,960,0003/45
5卧 高级（带私家电梯）1733$4,364,00015/22
顶层公寓2874$7,971,0001/1

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
7 Oct 202430 Pine Grove #24-XX5382,612$1,406,000
2 Oct 202430 Pine Grove #22-XX5382,598$1,398,000
23 Sep 202430 Pine Grove #21-XX5382,590$1,394,000
23 Sep 202430 Pine Grove #20-XX5382,583$1,390,000
8 Sep 202430 Pine Grove #23-XX5382,605$1,402,000
7 Sep 202430 Pine Grove #15-XX5382,514$1,353,000
7 Sep 202430 Pine Grove #16-XX5382,521$1,357,000
4 May 202430 Pine Grove #14-XX5382,507$1,349,000
28 Feb 202430 Pine Grove #04-XX5382,354$1,267,000
14 Jan 202430 Pine Grove #18-XX5382,575$1,386,000
13 Jan 202430 Pine Grove #13-XX5382,507$1,349,000
17 Dec 202330 Pine Grove #11-XX5382,458$1,322,640
26 Nov 202330 Pine Grove #10-XX5382,446$1,316,700
11 Nov 202330 Pine Grove #17-XX5382,551$1,373,000
23 Oct 202330 Pine Grove #12-XX5382,495$1,343,000
18 Sep 202330 Pine Grove #07-XX5382,388$1,285,000
13 Aug 202330 Pine Grove #09-XX5382,410$1,297,000
15 Jul 202330 Pine Grove #19-XX5382,484$1,337,000
15 Jul 202330 Pine Grove #05-XX5382,319$1,248,000
15 Jul 202330 Pine Grove #08-XX5382,352$1,266,000
15 Jul 202330 Pine Grove #06-XX5382,330$1,254,000
14 Jul 202330 Pine Grove #03-XX5382,297$1,236,000

3. Norwood Grand

Norwood Grand是Woodlands约12年来的首个新盘。这个规模较小（348个单位）的租赁地契公寓，步行即可到达新的TEL线的Woodlands South MRT站。距Woodlands主站（NSL、TEL）仅一站之遥，因此前往Causeway Point Mall十分方便。 

基于其地理位置，一些买家或将其视为面向马来西亚外籍工作者的出租资产。其一居室在这方面颇为合适，因为总价较低（见下文），而大多数租户都会看重靠近MRT这一点。

Norwood的一大优点在于，尽管占地与户数较少，其配套水平却可与更大型项目匹敌。除常见的健身房、烧烤台等外，还配有50米泳道池、网球场与托儿设施。从配套角度看，这是我们近年来见过的小体量项目中表现较好的一个。 

11. Norwood Grand Model Pool 2

周边的HDB社区也已相当成熟。在这里我们不认为会有Woodlands“ulu”的感觉：除了常见的咖啡店与小超市外，HDB运营的Vista Point也在步行范围内，基本可满足日常所需。 

Norwood Grand开盘去化极快（开盘售出84 per cent），大概率受益于12年的延迟需求。一居室是2024年定价最具竞争力的产品之一，平均约$2,133 psf。这意味着平均总价仅$1,055,968，足以落入“卖一买二”策略的舒适区间。

可售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
3卧 高级 + 书房1313-1335$2,590,00056/76

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
20 Oct 20246 Champions Way #07-XX4952,179$1,079,000
19 Oct 20246 Champions Way #03-XX4952,078$1,029,000
19 Oct 20246 Champions Way #02-XX4952,064$1,022,000
19 Oct 20246 Champions Way #11-XX4952,191$1,085,000
19 Oct 20246 Champions Way #09-XX4952,163$1,071,000
19 Oct 20246 Champions Way #08-XX4952,149$1,064,000
19 Oct 20246 Champions Way #06-XX4952,121$1,050,000
19 Oct 20246 Champions Way #05-XX4952,106$1,043,000
19 Oct 20246 Champions Way #10-XX4952,177$1,078,000
19 Oct 202410 Champions Way #05-XX4952,167$1,073,000
19 Oct 202410 Champions Way #02-XX4952,125$1,052,000
19 Oct 202410 Champions Way #10-XX4952,238$1,108,000
19 Oct 202410 Champions Way #06-XX4952,181$1,080,000
19 Oct 202410 Champions Way #08-XX4952,209$1,094,000
19 Oct 202410 Champions Way #04-XX4952,153$1,066,000
19 Oct 202410 Champions Way #11-XX4952,252$1,115,000
19 Oct 202410 Champions Way #07-XX4952,195$1,087,000
19 Oct 20242 Champions Way #02-XX4952,014$997,000
19 Oct 20242 Champions Way #11-XX4952,177$1,078,000
19 Oct 20242 Champions Way #10-XX4952,159$1,069,000
19 Oct 20242 Champions Way #01-XX4951,995$988,000
19 Oct 20242 Champions Way #09-XX4952,141$1,060,000
19 Oct 20242 Champions Way #06-XX4952,086$1,033,000
19 Oct 20242 Champions Way #05-XX4952,068$1,024,000
19 Oct 20242 Champions Way #07-XX4952,104$1,042,000
19 Oct 20242 Champions Way #03-XX4952,032$1,006,000
19 Oct 20242 Champions Way #08-XX4952,123$1,051,000
19 Oct 20242 Champions Way #04-XX4952,050$1,015,000
18 Oct 202410 Champions Way #03-XX4952,125$1,052,000
18 Oct 202410 Champions Way #09-XX4952,197$1,088,000
18 Oct 20246 Champions Way #04-XX4952,092$1,036,000

4. Union Square Residences

在CBD一带，能否用与EOK相同的预算买到一居室？答案出乎意料：可以。位于第1分区（District 1）的Union Square Residences（前Central Square）为租赁地契，共366个单位。 

Union Square Model 50

该项目步行可至Clarke Quay MRT站（NEL）与Chinatown MRT站（DTL、NEL）。既位于CBD之内，又紧邻新加坡夜生活的中心。此区位使其天然适合出租：年轻单身专业人士或单身外籍人士，会发现这里是极其便利、通达性强的居住地。 

这里所缺乏的配套主要是对较大家庭户型才重要的（例如公园与学校），而这类家庭本就不太可能选择居住于此。毕竟位于城市核心，四周几乎都是商场、餐饮与娱乐设施；同时也伴随着车流、人潮与高耸的楼宇（不过新加坡河多少能带来一点喘息感）。 

考虑到这里的核心地段，你或许会以为完全负担不起。但令人惊讶的是，这里的较小一居室起始总价约$1.38 million。一居室面积为463至506平方英尺，因此选择较小面积者，其总价可能并不高于EOK的一居室。

需要说明的是，这并不是说Emerald of Katong不好，而是展示了一居室在市场上的诸多替代选择，以及$1.38 million实际上能为你带来什么。 

可售单位

户型面积 (SQFT)起价可售
1卧463$1,404,00023/30
1卧 + 书房506$1,490,00051/72
2卧700-732$2,023,00088/134
2卧 + 书房743$2,180,00029/35
3卧990$2,820,00028/28
3卧 高级1066$3,176,00011/29
4卧 高级1518$4,620,00033/35
顶层公寓4833$21,888,0001/1
天际套房2476$9,500,0001/2

过往成交价格

日期地址面积 (Sq Ft)单价 $PSF总价
17 Nov 202428 Havelock Road #04-XX4632,994$1,386,000
16 Nov 202428 Havelock Road #08-XX4633,059$1,416,000
9 Nov 202428 Havelock Road #03-XX4632,982$1,380,000
9 Nov 202428 Havelock Road #05-XX4633,007$1,392,000
9 Nov 202428 Havelock Road #20-XX4633,245$1,502,000
9 Nov 202428 Havelock Road #06-XX4633,020$1,398,000
9 Nov 202428 Havelock Road #17-XX4633,176$1,470,000
17 Nov 202428 Havelock Road #06-XX5063,072$1,554,000
10 Nov 202428 Havelock Road #20-XX5063,305$1,672,000
9 Nov 202428 Havelock Road #18-XX5063,277$1,658,000
9 Nov 202428 Havelock Road #13-XX5063,182$1,610,000
9 Nov 202428 Havelock Road #08-XX5063,113$1,575,000
9 Nov 202428 Havelock Road #15-XX5063,210$1,624,000
9 Nov 202428 Havelock Road #23-XX5063,346$1,693,000
9 Nov 202428 Havelock Road #17-XX5063,238$1,638,000
9 Nov 202428 Havelock Road #12-XX5063,169$1,603,000
9 Nov 202428 Havelock Road #11-XX5063,155$1,596,000
9 Nov 202428 Havelock Road #24-XX5063,360$1,700,000
9 Nov 202428 Havelock Road #21-XX5063,319$1,679,000
9 Nov 202428 Havelock Road #16-XX5063,224$1,631,000
9 Nov 202428 Havelock Road #09-XX5063,127$1,582,000
9 Nov 202428 Havelock Road #03-XX5063,030$1,533,000
9 Nov 202428 Havelock Road #10-XX5063,141$1,589,000
9 Nov 202428 Havelock Road #07-XX5062,997$1,516,000
8 Nov 202428 Havelock Road #07-XX5063,086$1,561,000

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