Hi Stackedhomes,
过去 4-5 年我一直是你们文章的默默读者。你们的文章公正客观，提供了有关购房的深度见解与分析。
背景。
我和太太今年分别是 42 和 43 岁。我们有 3 个读小学的孩子和一位帮佣。我们的年收入合计约 $330k。目前我们住在裕廊地区的一套 HDB EA，尚欠贷款 $270k。我们计划出售现有住房（希望能以 $800k 售出）以支持下一次购置。我们想就以下选项请你们提供建议：
1. 购买一套不超过 20 年楼龄的转售租赁产权（三卧室）公寓 + 保留现金利润，等待更好的投资机会
2. 购买一套不超过 20 年楼龄的转售租赁产权（三卧室）公寓 + 购买一套 1/2 卧室作投资（在未来 3-5 年出售）。
3. 购买一套四/五卧双钥匙公寓，并在未来 3-5 年出租单间（studio）。
4. 共同购买第 14/15 区的永久产权 3/4 卧室公寓。
基于以上，最推荐哪个选项？或者是否有第 5 个选项？
我忘了补充：我们可动用的现金为 $100k，CPF OA 为 $210k。
你好，
感谢你的来信。也非常感谢你的长期支持，尤其高兴听到我们的文章对你有所帮助。
先自我介绍一下；我是 Aaron，Stacked 的合作顾问之一。过去几年里，我有幸协助过许多与你情况相似的 HDB 业主升级到私宅。
鉴于市场对像你现在这类较大的 HDB 行政公寓的需求不俗，你会考虑此时出售、升级至私宅是很自然的想法。
在深入各个选项之前，先来评估一下你的可负担能力。
负担能力
以下是今年 1 月至今 Jurong West 成交的一些行政公寓：
| 日期 | 楼座 | 街道 | 楼层 | 面积 (sqm) | 租约起始年份 | 价格 |
| Mar 2024 | 671A | Jurong West St 65 | 10 to 12 | 125 | 2002 | $700,000 |
| Mar 2024 | 669B | Jurong West St 64 | 10 to 12 | 130 | 2000 | $683,000 |
| Mar 2024 | 626 | Jurong West St 65 | 01 to 03 | 130 | 2001 | $640,000 |
| Mar 2024 | 628 | Jurong West St 65 | 10 to 12 | 130 | 2001 | $716,888 |
| Mar 2024 | 607 | Jurong West St 65 | 10 to 12 | 133 | 2001 | $698,000 |
| Mar 2024 | 688 | Jurong West Ctrl 1 | 10 to 12 | 139 | 1998 | $800,000 |
| Mar 2024 | 334 | Kang Ching Rd | 10 to 12 | 139 | 1997 | $828,000 |
| Feb 2024 | 274C | Jurong West St 25 | 07 to 09 | 126 | 2002 | $620,000 |
| Feb 2024 | 665A | Jurong West St 64 | 13 to 15 | 130 | 2000 | $769,000 |
| Feb 2024 | 669C | Jurong West St 64 | 01 to 03 | 130 | 2000 | $635,000 |
| Feb 2024 | 630 | Jurong West St 65 | 10 to 12 | 130 | 2001 | $685,000 |
| Feb 2024 | 666A | Jurong West St 65 | 13 to 15 | 130 | 2000 | $748,000 |
| Feb 2024 | 666B | Jurong West St 65 | 04 to 06 | 130 | 2000 | $750,000 |
| Feb 2024 | 686A | Jurong West Ctrl 1 | 04 to 06 | 132 | 2000 | $778,000 |
| Feb 2024 | 656A | Jurong West St 61 | 10 to 12 | 132 | 2002 | $705,000 |
| Feb 2024 | 910 | Jurong West St 91 | 10 to 12 | 141 | 1988 | $670,000 |
| Jan 2024 | 671C | Jurong West St 65 | 07 to 09 | 125 | 2002 | $668,000 |
| Jan 2024 | 666B | Jurong West St 65 | 04 to 06 | 130 | 2000 | $695,000 |
| Jan 2024 | 605 | Jurong West St 62 | 13 to 15 | 133 | 2001 | $730,000 |
在不了解你具体住址的情况下，我无法判断 $800,000 的售卖价格是否可行。不过，鉴于有两套单位以该价格成交，若你的房子位于相似组团，这一价格或许可达。但为更稳妥起见，我会以平均成交价 $711,520 作为计算基础。为便于计算，我们将其四舍五入为 $712,000。
出售
| 项目 | 金额 |
| 销售价格 | $712,000 |
| 尚欠贷款 | $270,000 |
| 销售净额（CPF + 现金） | $442,000 |
购买
合并可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 基于合并年收入 $330K、年龄 42 与 43 岁、利率 4.8% 的最高贷款额* | $2,463,190 (22-year tenure) |
| CPF + 现金 | $752,000 |
| 假设 25% 首付款为 $752,000 的最高购房价格* | $3,008,000 |
| 基于 $3,215,190 的 BSD | $120,080 |
| 估算可负担金额 | $2,887,920 |
*假设你们的收入平均分配
**尽管你们的最高贷款额度为 $2,463,190，但受限于可用于 25% 首付款的 CPF + 现金，你们的可贷额度会被压低
个人可负担能力
妻子
| 项目 | 金额 |
| 基于月固定收入 $13,750、年龄 42 岁、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,262,421 (23-year tenure) |
| CPF + 现金 | $376,000 |
| 假设 25% 首付款为 $752,000 的最高购房价格 | $1,504,000 |
| 基于 $1,504,000 的 BSD | $44,800 |
| 估算可负担金额 | $1,459,200 |
丈夫
| 项目 | 金额 |
| 基于月固定收入 $13,750、年龄 43 岁、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,231,595 (22-year tenure) |
| CPF + 现金 | $376,000 |
| 假设 25% 首付款为 $752,000 的最高购房价格 | $1,504,000 |
| 基于 $1,504,000 的 BSD | $44,800 |
| 估算可负担金额 | $1,459,200 |
在上述测算中，你们各自的可负担能力相同，是因为我假设你们的收入以及 CPF + 现金均等分。鉴于你们拥有相当可观的 CPF + 现金，通过调整现金部分，你们的预算也可相应变化。
现在我们来逐一看看你们正在考虑的选项。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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没有任何义务，只是让你更清晰。
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选项 1. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并等待其他投资机会
在这里我假设这套三卧单位将以单一人名购置。鉴于当前房价与利率较高，若并不急于入手第二套物业，你也可以先观望，同时把多余资金配置到其他投资渠道。
我们假设由你太太购买这套三卧，因为她可获批更高的贷款。我也会额外划出 $200,000 用于该购置，以提升她的可负担能力并扩展选择范围。
妻子的修正后可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 基于月固定收入 $13,750、年龄 42 岁、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,262,421 (23-year tenure) |
| CPF + 现金 | $576,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,838,421 |
| 基于 $1,838,421 的 BSD | $61,521 |
| 估算可负担金额 | $1,776,900 |
有接近 $1.8M 的预算，你在 20 年楼龄以内的三卧产品中会有不少选择，取决于你心仪的地点。选择物业时，务必考虑你的预期持有期。由于你没有特别说明，我在这里以 10 年为计算周期。我们来看看若你太太以 $1.7M 购入一套单位，可能涉及的费用。
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $1,700,000 |
| BSD | $54,600 |
| CPF + 现金 | $576,000 |
| 所需贷款 | $1,178,600 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $54,600 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年限 23 年） | $400,328 |
| 物业税 | $25,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $522,728 |
我们也来看看潜在的增值。我将假设该物业按过去 10 年所有非有地私宅的平均增幅，以每年 2.9% 增长。
| 时间段 | 价格 | 收益 |
| 起点 | $1,700,000 | $0 |
| Year 1 | $1,749,300 | $49,300 |
| Year 2 | $1,800,030 | $100,030 |
| Year 3 | $1,852,231 | $152,231 |
| Year 4 | $1,905,945 | $205,945 |
| Year 5 | $1,961,218 | $261,218 |
| Year 6 | $2,018,093 | $318,093 |
| Year 7 | $2,076,618 | $376,618 |
| Year 8 | $2,136,840 | $436,840 |
| Year 9 | $2,198,808 | $498,808 |
| Year 10 | $2,262,573 | $562,573 |
我也假设剩余的 $176,000（来自 CPF + 现金）在你丈夫的 CPF 中，每年按 2.5% 累计利息。
| 时间段 | CPF 资金 | 利息收益 |
| 起点 | $176,000 | $0 |
| Year 1 | $180,400 | $4,400 |
| Year 2 | $184,910 | $8,910 |
| Year 3 | $189,533 | $13,533 |
| Year 4 | $194,271 | $18,271 |
| Year 5 | $199,128 | $23,128 |
| Year 6 | $204,106 | $28,106 |
| Year 7 | $209,209 | $33,209 |
| Year 8 | $214,439 | $38,439 |
| Year 9 | $219,800 | $43,800 |
| Year 10 | $225,295 | $49,295 |
在缺少你具体数字的情况下，很难给出完全精准的建议。但如果这些剩余资金是现金，由于可以配置到其他渠道，也有望获得更高回报。
若选择此路径的总收益：$562,573 + $49,295 - $522,728 = $89,140
选项 2. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并另购一套 1 或 2 卧作投资
| 优点 | 缺点 |
| 租金收入 | 更高的前期成本 |
| 分散房地产投资组合 | 为两套房融资并进行管理 |
这一选项或更适合希望获取额外现金流、且能接受租客管理的人士。
鉴于你还需要为投资房准备 CPF + 现金，在此情景下，我将仅为自住物业（挂你太太名下）的购置额外分配 $100,000。
妻子的修正后可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 基于月固定收入 $13,750、年龄 42 岁、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,262,421 |
| CPF + 现金 | $476,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,738,421 |
| 基于 $1,738,421 的 BSD | $56,521 |
| 估算可负担金额 | $1,681,900 |
若你太太以 $1.6M 购入单位，涉及的成本如下：
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $1,600,000 |
| BSD | $49,600 |
| CPF + 现金 | $476,000 |
| 所需贷款 | $1,173,600 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $49,600 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年限 23 年） | $398,630 |
| 物业税 | $22,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $513,030 |
丈夫的修正后可负担能力
| 项目 | 金额 |
| 基于月固定收入 $13,750、年龄 43 岁、利率 4.8% 的最高贷款额 | $1,231,595 |
| CPF + 现金 | $276,000 |
| 假设 25% 首付款为 $752,000 的最高购房价格 | $1,104,000 |
| 基于 $1,104,000 的 BSD | $28,760 |
| 估算可负担金额 | $1,075,240 |
我们假设投资物业的购买价格为 $1M，租金回报率为 3%。
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| CPF + 现金 | $276,000 |
| 所需贷款 | $748,600 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $24,600 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年限 22 年） | $251,125 |
| 物业税 | $36,000 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入 | $300,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $13,500 |
| 总成本 | $55,225 |
为便于计算，我将假设两套物业均以 2.9% 的年增速上涨。
| 时间段 | 物业总价值 | 收益 |
| 起点 | $2,600,000 | $0 |
| Year 1 | $2,675,400 | $75,400 |
| Year 2 | $2,752,987 | $152,987 |
| Year 3 | $2,832,823 | $232,823 |
| Year 4 | $2,914,975 | $314,975 |
| Year 5 | $2,999,509 | $399,509 |
| Year 6 | $3,086,495 | $486,495 |
| Year 7 | $3,176,003 | $576,003 |
| Year 8 | $3,268,108 | $668,108 |
| Year 9 | $3,362,883 | $762,883 |
| Year 10 | $3,460,406 | $860,406 |
若选择此路径的总收益：$860,406 - $513,030 - $55,225 = $292,151
选项 3. 共同购买一套 4 或 5 卧双钥匙单位，并出租单间（studio）
| 优点 | 缺点 |
| 自住兼投资——自住单位的物业税低于非自住单位 | 购买价格更高 |
| 租金收入 | 双钥匙单位未来可能更难出售 |
这一选项更适合既希望增加居住空间、又想要额外收入来源的家庭。
我们此前做过一篇关于双钥匙单位盈利情况的文章，你可以点击这里阅读。
我们的分析显示，一般而言，双钥匙单位相较同一项目内的常规户型，升值幅度往往较低。但需要注意的是，双钥匙单位的交易样本较少，结果可能受到影响。此外，双钥匙单位过去更受投资者欢迎，业主多通过租金收益获得回报，因而不必依赖显著的价格升幅而出售。
以合并 $2.8M 的可负担能力来看，你在四卧双钥匙产品中有不错的选择范围。我们假设你以 $2.5M 购入，并以每月 $2,500 出租单间。
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $2,500,000 |
| BSD | $94,600 |
| CPF + 现金 | $752,000 |
| 所需贷款 | $1,842,600 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $94,600 |
| 利息支出（假设利率 4%） | $618,118 |
| 物业税 | $60,800 |
| 管理费（假设 $500/月） | $60,000 |
| 租金收入 | $300,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $13,500 |
| 总成本 | $547,018 |
同样地，假设每年 2.9% 的增幅：
| 时间段 | 物业总价值 | 收益 |
| 起点 | $2,500,000 | $0 |
| Year 1 | $2,572,500 | $72,500 |
| Year 2 | $2,647,103 | $147,103 |
| Year 3 | $2,723,868 | $223,868 |
| Year 4 | $2,802,861 | $302,861 |
| Year 5 | $2,884,144 | $384,144 |
| Year 6 | $2,967,784 | $467,784 |
| Year 7 | $3,053,850 | $553,850 |
| Year 8 | $3,142,411 | $642,411 |
| Year 9 | $3,233,541 | $733,541 |
| Year 10 | $3,327,314 | $827,314 |
若选择此路径的总收益：$827,314 - $547,018 = $280,296
选项 4. 共同购买第 14/15 区的永久产权三或四卧室
| 优点 | 缺点 |
| 永久产权物业具备长期升值潜力 | 成本更高 |
这一选项更适合重视资产保值与长期投资的人士。
在我们另一篇文章中发现，租赁产权与永久产权在前期的回报都呈上升趋势。但正如预期，在更长的持有期内，永久产权相比租赁产权在价格表现上更具韧性。
是否适合选择这一选项，取决于你的预期持有期。若持有期较短，考虑租赁产权可能更合理，因为其总体成本较低，且相较永久产权或有更好的增长表现。但若你倾向长期持有，这会是可行之选。
以 $2.8M 的预算来看，你在第 14 和 15 区会有众多选择。不过，需要留意的是，其中不少为小型精品项目。此外，永久产权项目的成交量较低，或需要一定等待时间。
若你以 $2.8M 购入一套永久产权单位，相关成本如下：
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $2,800,000 |
| BSD | $109,600 |
| CPF + 现金 | $752,000 |
| 所需贷款 | $2,157,600 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $109,600 |
| 利息支出（假设利率 4%） | $723,787 |
| 物业税 | $78,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $954,187 |
假设该物业同样以每年 2.9% 增长：
| 时间段 | 物业总价值 | 收益 |
| 起点 | $2,800,000 | $0 |
| Year 1 | $2,881,200 | $81,200 |
| Year 2 | $2,964,755 | $164,755 |
| Year 3 | $3,050,733 | $250,733 |
| Year 4 | $3,139,204 | $339,204 |
| Year 5 | $3,230,241 | $430,241 |
| Year 6 | $3,323,918 | $523,918 |
| Year 7 | $3,420,311 | $620,311 |
| Year 8 | $3,519,500 | $719,500 |
| Year 9 | $3,621,566 | $821,566 |
| Year 10 | $3,726,591 | $926,591 |
若选择此路径的总亏损：$926,591 - $954,187 = -$27,596
你们应该如何选择？
我们再快速回顾一下各选项的潜在成本与收益：
| 选项 | 潜在成本 | 潜在收益（扣除成本后） | 持有物业套数 |
| 1. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并等待其他投资机会 | $522,728 | $89,140 | 1 |
| 2. 购买一套转售租赁产权三卧室公寓，并另购一套 1 或 2 卧作投资 | $568,255 | $292,151 | 2 |
| 3. 共同购买一套 4 或 5 卧双钥匙单位，并出租单间 | $547,018 | $280,296 | 1 |
| 4. 共同购买第 14/15 区的永久产权三或四卧室 | $954,187 | -$27,596 | 1 |
在总结之前，我想指出，情景 1 的现金与 CPF 投入少于情景 2-4。这意味着，为更公平地比较，你还需把情景 2-4 中会用到的现金/CPF 按相同方式进行投资来对比。
差额为 $176,000（$752,000 减去 $576,000）。因此，我假设该笔资金以每年 4% 回报进行投资。这个数值通常低于权益类资产可期的 7%，但鉴于此情景考虑日后为投资房攒首付，我会假设采用风险更低的债券等工具。这样，额外的投资收益如下：
| 期间 | 余额 |
| 1 | $176,000 |
| 2 | $183,040 |
| 3 | $190,362 |
| 4 | $197,976 |
| 5 | $205,895 |
| 6 | $214,131 |
| 7 | $222,696 |
| 8 | $231,604 |
| 9 | $240,868 |
| 10 | $250,503 |
| Gains | $74,503 |
10 年内多出的 $74,503 令总体收益达到 $163,643，但仍低于情景 2 与 3 的收益。
鉴于潜在收益不可预测，且高度依赖你所选择的具体项目，我们不妨聚焦于比较潜在成本。
除选项 4 外，其余三种方案的成本相差并不大。最终决定将取决于你的购置目标和持有期。
尽管选项 3 能带来租金收入，但从历史数据看，双钥匙单位的升值相对较慢，且未来转手可能更具挑战，因此并非最理想选择。
如果你计划长期持有（例如 20 至 30 年），选项 4 会更合适，因为永久产权的长期价格表现通常更稳健。但如前所述，短期内它未必最佳：更高的入场价意味着显著更高的成本，且并无保证其升值会优于租赁产权。
选项 1 提供了最大的灵活性与流动性，这对有 3 个学龄孩子和一位帮佣的家庭可能尤为重要。
不过，若你的重心更偏向房地产投资和租金收益，只有选项 2 能让你同时持有两套物业。
这有利于将自住房与投资房分开，同时为两者都保留潜在的资本增值空间。
租金收入也有助于抵消部分费用。若你更偏好居住在西部，不妨关注较新的转售 Executive Condominium（EC）单位，其价格更亲民，且西部新 EC 推出持续不断，或有助于支撑价格稳定。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。
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