亲爱的 Stacked Homes，新年快乐！
我们是一对夫妻，合计收入为 $23k（41 岁 $16k，29 岁 $7k），目前以共同所有权持有并居住在一套楼龄 29 年的 4 卧室 HDB 转售组屋（市值约 $580k），且已满足 MOP。
我们有一个幼儿，几年后将上小学。我们希望在近期搬到新家，最好靠近一所优质小学，同时也希望看看如何布局第 2 套物业以获取租金收入。我们大约有 $450k 的现金、CPF 与流动性投资。
我们正在考虑以下几种选择：
1）出售我们目前的转售组屋，并购买一套转售 3 卧室公寓。我们更倾向于相对较新、不显陈旧的公寓；
2）对我们目前的 HDB 分拆持有（decouple），并购买一套 2 卧室公寓作投资，同时再购买一套较新的转售 HDB（至少 4 卧室）；
3）对我们目前的 HDB 分拆持有（decouple），并购买一手新盘公寓。若无法实现，或许在不分拆的情况下购买新盘，并在拿钥匙后 6 个月内出售我们的 HDB 以申请 ABSD 退还；或
4）继续持有，积累储蓄，等待更合适的时机出售并搬家。
期待您的建议！
谢谢
此致，
您好，
感谢来信提问。
这是一种我此前也经常为客户提供建议的情形：因为孩子的小学就读需求而引发搬家的考量。此类搬迁往往会带来关于重组置业需求、并兼顾投资角度的讨论。
根据我过往的客户经验，搬到更靠近小学的地点通常在长远上更有利。需要说明的是，这种优势并非主要体现在财务层面；相反，名校带来的便利性，以及通勤时间与压力的减少，往往可以弥补物业在投资价值方面可能存在的不足。
在探讨您考虑的各个方案之前，我们先来看一下您的可负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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负担能力
出售
| 项目 | 金额 |
| 出售价格 | $580,000 |
| 需退回 OA 的 CPF 资金 | $349,666 |
| 现金净得 | $230,334 |
购买
合并预算（购买私宅）
| 项目 | 金额 |
| 基于 29 岁与 41 岁、合计月收入 $23K、按 4.8% 利率的最高贷款额 | $2,294,924 (27-year tenure) |
| CPF 资金 | $380,666 |
| 现金与流动资产* | $649,334 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $3,324,924 |
| 按 $3,324,924 计算的 BSD | $139,095 |
| 估算可负担总价 | $3,185,829 |
*现金与流动资产包含出售净得，但我已扣除了您目前 OA 中的 CPF 资金（$230,334 + $450,000 - $31,000）
个人可负担能力
丈夫（购买私宅）
| 项目 | 金额 |
| 基于 41 岁、月收入 $16K、按 4.8% 利率的最高贷款额 | $1,503,192 (24-year tenure) |
| CPF 资金 | $284,775 |
| 现金与流动资产* | $324,667 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,112,634 |
| 按 $2,112,634 计算的 BSD | $75,231 |
| 估算可负担总价 | $2,037,403 |
*我已将现金与流动资产平均分配
妻子（购买私宅）
| 项目 | 金额 |
| 基于 29 岁、月收入 $7K、按 4.8% 利率的最高贷款额 | $733,801 (30-year tenure) |
| CPF 资金 | $95,891 |
| 现金与流动资产 | $324,667 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,154,359 |
| 按 $1,154,359 计算的 BSD | $30,774 |
| 估算可负担总价 | $1,123,585 |
*我已将现金与流动资产平均分配
鉴于您丈夫可获更高贷款额度，若购买 HDB，我将假设由您（妻子）作为业主。
妻子（购买 HDB）
| 项目 | 金额 |
| 基于 29 岁、月收入 $7K、按 4.8% 利率的最高贷款额* | $366,494 (25-year tenure) |
| CPF 资金 | $95,891 |
| 现金与流动资产 | $324,667 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $787,052 |
| 按 $787,052 计算的 BSD | $18,211 |
| 估算可负担总价 | $768,841 |
*由于你们的家庭合并收入超过 $14K 上限，你们不符合 HDB 贷款资格，只能选择银行贷款
鉴于你们拥有相当可观的现金与流动资产，通过调整现金占比即可灵活改变各自的预算。为便于计算，我在此将其平均分配。
在对可负担能力有更清晰的认知后，我们来逐一讨论你们正在考虑的方案。
选项 1：出售 HDB，购买一套转售 3 卧室公寓
以合并预算 $3.1M 来看，在大多数地点购置 3 卧室公寓完全在你们能力范围之内。
不过，既然你们也计划购买第 2 套物业用于投资，更合理的做法是将 3 卧室自住房置于丈夫名下，以便保留妻子的名义用于再购买一套物业。
在这种情况下，以 $2M 预算，较可能需关注位于 RCR 或 OCR 的项目，这也会进一步影响可选择学校的范围。
此路径的优势之一，是有可能同时购买两处物业，缩短等待时间，并把握投资物业的潜在收益。
我们来看看该路径下的潜在成本与租金收入。为便于计算，我将假设两处物业同时购入，并持有 10 年。
自住房：以丈夫名义购买，价格 $2M
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $609,442 |
| 所需贷款 | $1,460,158 |
持有成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%、年期 24 年） | $501,558 |
| BSD | $69,600 |
| 房产税 | $36,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 总成本 | $649,958 |
投资物业：以妻子名义购买，价格 $1.1M，租金回报率 3%
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $1,100,000 |
| BSD | $28,600 |
| CPF + 现金 | $420,558 |
| 所需贷款 | $708,042 |
持有成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%、年期 30 年） | $255,418 |
| BSD | $28,600 |
| 房产税 | $42,000 |
| 管理费（假设 $250/月） | $30,000 |
| 租金收入 | $330,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $14,850 |
| 总成本 | $40,868 |
若采取此路径的总成本：$649,958 + $40,868 = $690,826
选项 2：出售 HDB，在业主—住户安排下再购一套 HDB，MOP 后再购私宅
这并非我第一次听到客户提出此方案，将来也可能不是最后一次。遗憾的是，与私宅不同，HDB 组屋不允许进行分拆持有（decoupling）。因此，更改所有权必须属于特殊情况。
否则，唯一能释放其中一位业主名义的方法，就是先卖掉现有组屋，再以业主—住户方案购买另一套；随后，住户须待新屋满足最短居住年限（MOP）后，方有资格购买第二套物业。
说完这些，下面是 2023-Q4 期间 5-Room 与 Executive 户型的平均成交价概览。
| Towns | 5-Room | Executive |
| Ang Mo Kio | $788,000 | * |
| Bedok | $695,000 | * |
| Bishan | $918,000 | * |
| Bukit Batok | $767,500 | $835,000 |
| Bukit Merah | $959,000 | - |
| Bukit Panjang | $620,000 | * |
| Bukit Timah | * | * |
| Central | * | - |
| Choa Chu Kang | $603,000 | * |
| Clementi | * | * |
| Geylang | * | * |
| Hougang | $655,000 | $895,000 |
| Jurong East | $628,000 | * |
| Jurong West | $588,000 | $698,000 |
| Kallang/Whampoa | $880,400 | * |
| Marine Parade | * | - |
| Pasir Ris | $663,000 | $816,000 |
| Punggol | $670,000 | * |
| Queenstown | * | * |
| Sembawang | $602,900 | * |
| Sengkang | $610,000 | $730,000 |
| Serangoon | * | * |
| Tampines | $685,000 | $877,400 |
| Toa Payoh | $881,900 | * |
| Woodlands | $598,500 | $800,000 |
| Yishun | $660,000 | * |
以 $768K 预算而言，购置 Executive 户型可能有难度。不过，也有部分 5-Room 提供 4 间卧室，或可作为可行替代。
与前述相同，我们也来看看 10 年期内的潜在成本与租金收入。
自住房：以妻子名义购买，价格 $768K
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $768,000 |
| BSD | $17,640 |
| CPF + 现金 | $420,558 |
| 所需贷款 | $365,082 |
持有成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%、年期 25 年） | $126,683 |
| BSD | $17,640 |
| 房产税 | $6,020 |
| 镇理会服务与保养费（假设 $85/月） | $10,200 |
| 总成本 | $160,543 |
由于丈夫将于 5 年后才能购买投资物业，其贷款额度会有所不同，我们来看看他的修正后可负担能力。
| 项目 | 金额 |
| 基于 46 岁、月收入 $16K、按 4.8% 利率的最高贷款额 | $1,314,607 (19 year tenure) |
| CPF 资金* | $322,197 |
| 现金与流动资产 | $324,667 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $1,961,471 |
| 按 $1,961,471 计算的 BSD | $67,673 |
| 估算可负担总价 | $1,893,798 |
*我已计入 5 年的 CPF 累计利息
假设他的收入保持不变，5 年后再购第 2 套物业将使可负担总价减少 $143,605，这个降幅相当可观。不过，鉴于你们计划购买 2 卧室单位，$1.8M 仍应提供相当充足的选择范围。
投资物业：以丈夫名义购买，价格 $1.5M，租金回报率 3%
| 项目 | 金额 |
| 购买价格 | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| CPF + 现金 | $646,864 |
| 所需贷款 | $897,736 |
持有成本
| 项目 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%、年期 30 年） | $162,948 |
| BSD | $44,600 |
| 房产税 | $33,000 |
| 管理费（假设 $250/月） | $15,000 |
| 租金收入 | $225,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $12,150 |
| 总成本 | $42,698 |
若采取此路径的总成本：$160,543 + $42,698 = $203,241
选项 3：购买新盘公寓
如前所述，HDB 组屋无法进行分拆持有（decoupling），这意味着你们需要先出售现有组屋，才能重组投资组合。
若要符合额外买方印花税（ABSD）退还条件，物业须作为婚姻住房使用，这意味着新盘公寓必须以夫妻联名购买。因此，你们只能持有一处物业，或日后再进行分拆持有（decouple）以释放其中一人名义购买第二套物业。但需注意，在分拆过程中，受让一方必须具备以个人名义承担调整后贷款的资格。
此方案存在多重约束。首先，你们将受限于新盘的推出地点，可能与心仪学校的距离不一致。此外，买方印花税（BSD）与 ABSD 需在行使购买选择权（OTP）后 14 天内缴清。以 $450K 的 CPF、现金与流动性资产计，只足以支付价格为 $1.9M 物业的 BSD 与 ABSD，尚不包含首付款。因此，在出售现有组屋之前购买新盘并不可行。
选项 4：维持现状
在不了解你们具体地址的情况下，很难就是否应保留现有组屋给出针对性建议。当前价格仍处高位，这也意味着下一套物业的购置成本可能较高；同时，较高的利率也会抬升总支出。
考虑到你们的孩子仍是幼儿，距离上小学还有一段时间，的确可以先观望市场一阵子。短期内，HDB 价格不太可能出现大幅波动。再者，你们的贷款已全部清偿，维持现有组屋的持有成本相对较低。
该如何选择？
| Year | HDB Resale Price Index | Non-landed Private Property Price Index |
| 2013-Q4 | 145.8 | 147.6 |
| 2014-Q4 | 137 | 142.5 |
| 2015-Q4 | 134.8 | 137.4 |
| 2016-Q4 | 134.6 | 133.8 |
| 2017-Q4 | 132.6 | 135.6 |
| 2018-Q4 | 131.4 | 146.8 |
| 2019-Q4 | 131.5 | 149.6 |
| 2020-Q4 | 138.1 | 153.3 |
| 2021-Q4 | 155.7 | 168.4 |
| 2022-Q4 | 171.9 | 182.1 |
| 2023-Q4 | 180.4 | 194.2 |
| Average | 2.30% | 2.90% |
对比过去十年 HDB 与非有地私宅的平均涨幅可以看出，自 2017 年起，非有地私宅价格的升幅普遍快于 HDB。此趋势在上行周期中较为常见，如下图所示。
在比较选项 1（购买两套私宅）与选项 2（购买一套 HDB 与一套私宅）时，选项 1 可能带来更高回报，但实际表现很大程度上取决于你们所选择的具体项目。
| Options | Costs incurred (after deducted rental gains) | Rental gains |
| 1. Sell HDB, buy a resale 3-bedroom condo (and a second property for investment) | $690,826 | $330,000 |
| 2. Sell HDB, buy another HDB under the owner-occupier arrangement, and buy a private property after MOP | $203,241 | $225,000 |
从上表可见，两种方案在成本上的差距，明显大于租金收益的差距，尽管选项 1 的投资物业持有期比选项 2 多出 5 年。
在这两种备选方案中，考虑到购买 HDB 的成本显著更低，并且可在 MOP 期间评估市场环境，选项 2 更为稳妥。尤其是你们的目标在于获取租金收入，延长 5 年的持有期未必会带来显著更高的租金收益——当然，这建立在两处物业租金回报相近的假设之上。
总的来看，你们似乎仍处于探索下一步行动的早期阶段。好消息是，你们的财务状况稳健，即便在高利率环境下现在出手，风险也在可控范围内。
我会这样推进决策：如果你们对某所小学的需求非常明确且迫切，那么值得认真评估是否可以现在就行动。未来一两年市场走向难以精准预测，但你们不希望在必须搬家时因又遇上房市高位而被动承压。要记住，转售公寓的房源供给也并不稳定——可能遇到对项目合意，却在所需时点找不到合适房源的情况。
然而，如果只是希望靠近一所“不错”的小学（“不错”的定义本身也相当主观），你们的选择范围会更广，也可以再多花一点时间观望，看看市场会出现哪些机会。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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