Hi Stacked Homes,

我是 Stacked Homes 文章的忠实读者，也是 Stacked Youtube 视频的订阅者。希望这封邮件您一切安好。=)

想就我们目前面临的一项房产相关问题征求一些建议。我们的情况如下：

  • 我和丈夫于 Sep 2020 购买了第一套房产，为一套转售 HDB。我们当时没有以“owner-occupier”身份登记，因此两人的名字都绑定在该物业上。
  • 目前年龄分别为 37（妻子）和 36（丈夫）
  • 我们的转售 HDB 为 40 年楼龄的 4 房单位，位于 Serangoon Avenue 2。购买价为 SGD 459K。由于买自第一手屋主，房子保持 37 年前的原始状态，因此所有的重新布线、铺砖等都需要进行，我们理想上希望能以 SGD 700k 卖出当前房子，以抵销我们投入在房屋上的大量装修费用。

截至目前，尚欠贷款为 SGD 210,374。我们每月以 SGD 830 X 2（夫妻）供款。

用于该物业的 CPF 加上累积利息？

丈夫：SGD 11,703 妻子：SGD 8,996.18 

当前 OA

  • CPF: SGD 52,268 (wife), SGD 38,883K (husband)
  • Cash: 250K (total)
  • Income: SGD 9K (wife), SGD 7K (husband)

我们目前资产配置偏重权益类，正考虑将投资多元化至第二套房产。想请教当我们的房屋在 Sep 2025 满足 MOP 后，我们正在考虑以下 3 个选项：

A. 卖出现有转售 HDB，并购买另一套转售 HDB（5 房或 4 房高级公寓）。 

然后再等 5 年购买下一套公寓用于投资。但我们也担心，若采取此选项，届时购买第二套房产时贷款年限会被缩短。

B. 卖出现有转售 HDB，并购买 2 套公寓（理想为 1 套 3 房自住，另 1 套作投资）。

C. 支付 ABSD，然后购买第二套公寓

非常感谢您花时间阅读。期待您的建议。

Hi,

感谢来信并一直以来的支持。 

这是许多 HDB 屋主都会遇到的典型情形，在迈出下一步之前，确实需要全面权衡。

在深入探讨您考虑的选项之前，我们先评估一下您的可负担能力。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

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出售

Serangoon Avenue 2 一带近期 4 房 HDB 成交：

DateBlockLevelSize (sqm) & TypeCompletion yearPrice
Feb 202423810 to 1284.00简化型1985$658,800
Jan 202430907 to 0993.00新一代1985$599,000
Jan 202431507 to 09103.00新一代1985$690,000
Dec 202330901 to 0395.00新一代1985$579,000
Dec 202331507 to 0993.00新一代1985$620,000

由于您所在座号未指明，我将以以上成交价的平均值作为估计出售价格。

DescriptionAmount
Sale price$629,360
Outstanding loan$210,374
CPF used plus accrued interest$20,699
Sales proceeds$398,287

显然，您的可负担能力取决于所选择的路径。接下来我会在各选项中进一步展开。

购买

Option A. 卖出现有 HDB，并以 owner-occupier 安排购买另一套 HDB，待 MOP 后由占用者购买第二套物业

我们先来看您的财务承受能力。

鉴于您收入较高、可获批的贷款额更大，这里我假设由您作为占用者登记，并在满足最短居住期（MOP）后再购入第二套房产。

丈夫的承受能力（购买 HDB）

DescriptionAmount
Maximum loan based on the age of 37 with a monthly income of $7K at 4.8% interest*$366,494 (25-year tenure)
CPF funds$50,586
Cash*$250,000
Total loan + CPF + cash$667,080
BSD based on $667,080$14,612
Estimated affordability$652,468

*据市场消息，银行已将压力测试利率上调至 4.8%

*此处我将您所有现金储蓄都分配到该项购买

妻子的承受能力（2030 年，购买私宅）

DescriptionAmount
Maximum loan based on the age of 42 with a monthly income of $9K at 4.8% interest$826,312 (23-year tenure)
CPF funds$61,264
Cash*$398,287
Total loan + CPF + cash$1,285,863
BSD based on $1,285,863$36,034
Estimated affordability$1,249,829

*我将您现有房产出售所得的全部现金拨至该项购买。

请注意，购买 HDB 时适用 30% 的 Mortgage Servicing Ratio（MSR），不同于 55% 的 Total Debt To Servicing Ratio（TDSR），这也解释了最高贷款额差异较大的原因。 

另需注意的是，既然第二套房产要 6 年后才购买，届时您可动用的 CPF 资金与现金储蓄很可能更多，因而购买力或更强。不过房价也可能上涨，因此目前很难精准评估未来购买力。

2023 年 Q4 HDB 转售中位数价格：

Towns4-Room5-Room
Ang Mo Kio$594,000$788,000
Bedok$530,000$695,000
Bishan$707,000$918,000
Bukit Batok$593,000$767,500
Bukit Merah$856,000$959,000
Bukit Panjang$503,000$620,000
Bukit Timah**
Central**
Choa Chu Kang$508,000$603,000
Clementi$561,000*
Geylang$615,000*
Hougang$560,000$655,000
Jurong East$497,500$628,000
Jurong West$490,000$588,000
Kallang/Whampoa$830,000$880,400
Marine Parade**
Pasir Ris$555,000$663,000
Punggol$605,000$670,000
Queenstown$928,000*
Sembawang$551,000$602,900
Sengkang$575,000$610,000
Serangoon$600,000*
Tampines$579,000$685,000
Toa Payoh$750,000$881,900
Woodlands$515,000$598,500
Yishun$520,000$660,000

在该情境下，你们各自的购买力都相当健康，目前无论自住还是投资都有不少选择。不过由于第二套房产计划在 6 年后才购入，届时 $1.2M 预算内会有哪些选择，仍存在不确定性。

我们来看看若走这条路径的相关支出。我将假设持有期为 10 年（HDB 10 年，私宅 5 年）。

HDB

DescriptionAmount
Purchase price$650,000
BSD$14,100
CPF + cash$300,586
Loan required$363,514

发生成本

DescriptionAmount
BSD$14,100
Interest expense (Assuming 4% interest with 25-year tenure)$126,139
Town council service & conservancy fees (Assuming $85/month)$10,200
Property tax$4,600
Total costs$155,039

私宅

DescriptionAmount
Purchase price$1,200,000
BSD$32,600
CPF + cash$459,551
Loan required$773,049

发生成本

计算上我假设租金回报率为 3%。

DescriptionAmount
BSD$36,600
Interest expense (Assuming 4% interest with 25-year tenure)$143,828
Maintenance fees (Assuming $250/month)$15,000
Property tax$24,000
Rental income$180,000
Agency fee (Payable once every 2 years)$9,720
Total costs$49,148

若采取此路径的总成本：$155,039 + $49,148 = $204,187

Option B. 卖出当前 HDB，并购买 2 套私宅

同样，我们先看您的购买力。

丈夫的承受能力（购买私宅）

DescriptionAmount
Maximum loan based on the age of 37 with a monthly income of $7K at 4.8% interest$710,806 (28-year tenure)
CPF funds$50,586
Cash$250,000
Total loan + CPF + cash$1,011,392
BSD based on $1,011,392$25,055
Estimated affordability$986,337

需注意，购买私宅转售物业时，买方印花税（BSD）须先以现金支付，之后再向 IRAS 申请报销。原因是 BSD 需在行使购房选择权（OTP）后 14 天内缴付，时间不足以从 CPF 账户提取资金。

妻子的承受能力

DescriptionAmount
Maximum loan based on the age of 38 with a monthly income of $9K at 4.8% interest$898,014 (27-year tenure)
CPF funds$61,264
Cash$398,287
Total loan + CPF + cash$1,357,565
BSD based on $1,357,565$38,902
Estimated affordability$1,318,663

接下来看看市面上有哪些符合你们预算与需求的单位。

$980K 预算（投资物业）

ProjectDistrictTenureCompletion yearUnit typeAsking priceAvg 2b rent (Sep - Nov 2023)Rental yield
High Park Residences2899 years20192b1b$950,000$3,3004.2%
Sol Acres 2399 years20192b1b$928,000$3,7254.8%
Kingsford Waterbay1999 years20182b1b$899,000$3,4334.6%

$1.3M 预算（自住）

ProjectDistrictTenureCompletion yearUnit typeAsking price
High Park Residences2899 years20193b2b$1,300,000
Parc Life2799 years20183b2b$1,270,000
Kingsford Waterbay1999 years20183b2b$1,299,000

不确定您是否熟悉这些项目，它们的优点在于属于大众型项目，配套丰富，由众多住户分摊，因此适合家庭居住，且相比精品型项目，日常维护成本更低。不过由于这是自住型选择，建议实地考察几处房源，从地段、设施与户型等方面综合衡量是否符合个人需求。

[咨询横幅]

需要说明的是，虽然以 $1.3M 预算找到较新的 3 房单位是可行的，但选择相对有限，且通常位于城市边缘地带。

现在我们来看看走这条路径的相关费用。我同样采用 10 年持有期。

假设您丈夫购买 Sol Acres 的一套单位用于投资。

以下为近期 2b1b 的部分成交：

DateSize (sqft)PSFPriceAddress
Jan 2024614$1,499$920,000
Oct 2023614$1,516$930,000
Aug 2023614$1,508$925,000

用于测算，我将采用平均成交价 $925,000 作为买入价，平均租金 $3,725。

DescriptionAmount
Purchase price$925,000
BSD$22,350
CPF + cash$300,586
Loan required$646,764
DescriptionAmount
BSD$22,350
Interest expense (Assuming 4% interest with 28-year tenure)$230,176
Maintenance fees (Assuming $250/month)$30,000
Property tax$65,400
Rental income$447,000
Agency fee (Payable once every 2 years)$20,115
Total gains$78,959

自住方面，假设您在 High Park Residences 购入一套单位。 

以下为近期 3 房的部分成交：

DateSize (sqft)PSFPriceAddress
Oct 2023872$1,454$1,268,00031 Fernvale Road #10
Sep 2023872$1,457$1,270,00029 Fernvale Road #12

用于测算，我将以平均成交价 $1,269,000 作为买入价。 

DescriptionAmount
Purchase price$1,269,000
BSD$35,360
CPF + cash$465,198
Loan required$839,163
DescriptionAmount
BSD$35,360
Interest expense (Assuming 4% interest with 27-year tenure)$296,363
Maintenance fees (Assuming $350/month)$42,000
Property tax$13,640
Total costs$387,363

若采取此路径的总成本：$387,363 - $78,959 = $308,404

Option C. 支付 ABSD 并购买第二套物业

需注意，购买第二套房产且已有未清抵押贷款时，第二笔贷款的 Loan To Value（LTV）比率将降至 45%。其余 55% 中，25% 必须以现金支付。

同样，我们先评估您的购买力。 

若手头现金为 $250,000，可覆盖 25% 的现金首付，您的预算理论上可达 $1 million。但考虑到需支付大额 Additional Buyer's Stamp Duty（ABSD），我们将预算调整为 $800,000。

以下是该价位中较新的在售单位：

ProjectDistrictTenureCompletion yearUnit typeAsking priceAvg 1b rent (Sep - Nov 2023)Rental yield
High Park Residences2899 years20191+S$750,000$2,6444.2%
Sol Acres 2399 years20191b$775,000$3,0794.8%
Kingsford Waterbay1999 years20181b$738,000$2,7834.5%

同样，我将假设您购买了 Sol Acres 的一套单位。 

以下为近期 1 房的部分成交：

DateSize (sqft)PSFPriceAddress
Nov 2023495$1,454$720,0006 Choa Chu Kang Grove #06
Oct 2023495$1,434$710,0006 Choa Chu Kang Grove #01
Oct 2023495$1,515$750,0006 Choa Chu Kang Grove #15

用于测算，我将采用平均成交价 $726,667 作为买入价，并以平均租金 $3,079 计。

DescriptionAmount
Purchase price$726,667
BSD$16,400
ABSD$145,333
CPF + cash$621,000
Loan required$267,400
DescriptionAmount
BSD$16,400
ABSD$145,333
Interest expense (Assuming 4% interest with 27-year tenure)$94,436
Maintenance fees (Assuming $200/month)$24,000
Property tax$49,900
Rental income$369,480
Agency fee (Payable once every 2 years)$16,625
Total gains$22,786

我们也将计入持有 HDB 的成本。

DescriptionAmount
Interest expense (With an outstanding loan of $210,374 at 4% interest and assuming a 20-year tenure remaining)$68,520
Town council service & conservancy fees (Assuming $85/month)$10,200
Property tax$4,350
Total costs$83,070

若采取此路径的总成本：$83,070 - $22,786 = $60,284

该如何选择？

我们先快速汇总 3 个选项的成本。

Potential pathwaysCosts incurred over 10 yearsProperties
A. Sell current HDB and purchase another HDB under the owner occupier arrangement, occupier to purchase second property after MOP$204,1871 HDB, 1 private property
B. Sell the current HDB and purchase 2 private properties$308,4042 private properties
C. Pay ABSD and purchase a second property$60,2841 HDB, 1 private property

虽然三种路径最终都将持有两套房产，但持有物业的类型不同，潜在收益也可能不同。

HDB

YearRPI% Change
2013-Q4145.8-
2014-Q4137-6.04%
2015-Q4134.8-1.61%
2016-Q4134.6-0.15%
2017-Q4132.6-1.49%
2018-Q4131.4-0.90%
2019-Q4131.50.08%
2020-Q4138.15.02%
2021-Q4155.712.74%
2022-Q4171.910.40%
2023-Q4180.44.94%
Average-2.30%

非有地私宅

YearIndex% Change
2013-Q4147.6-
2014-Q4142.5-3.46%
2015-Q4137.4-3.58%
2016-Q4133.8-2.62%
2017-Q4135.61.35%
2018-Q4146.88.26%
2019-Q4149.61.91%
2020-Q4153.32.47%
2021-Q4168.49.85%
2022-Q4182.18.14%
2023-Q4194.26.64%
Average-2.90%

图表与数据清晰显示，自 2017 年以来，非有地私宅价格涨幅快于 HDB。因此，从理论上讲，持有两套私宅的资本增值潜力应优于持有一套 HDB 加一套私宅。 

既然这一点较为明显，关键因素其实在于挑选合适的项目。

若按平均增速来考虑：

Potential pathwaysCosts incurred over 10 yearsProperty valuePotential gainsPotential gains minus costs
A. Sell current HDB and purchase another HDB under the owner occupier arrangement, occupier to purchase second property after MOP$204,187HDB - $650,000PTE - $1,200,000$350,350$146,163
B. Sell the current HDB and purchase 2 private properties$308,404PTE 1 - $925,000PTE 2 - $1,269,000$726,051$417,647
C. Pay ABSD and purchase a second property$60,284HDB - $629,360PTE - $726,667$401,164$340,880

鉴于私宅增长率更高，Option B 的账面利润最高。

尽管 Option C 的利润高于 Option A（因私宅持有期更长且贷款额更低从而减少利息开支），但基于若干原因，它并非最佳选择。

首先，您现有的 HDB 已有 40 年楼龄，若长期持有会面临租约贬值问题。当前 HDB 市场处于高位，或许是一个分拆与重组资产组合的好时机。

其次，房产投资的一大优势在于杠杆。但在已有房贷的情况下，LTV 显著降低，限制了杠杆效应。最后，由于必须以联名购买，需支付高额 ABSD。以 ABSD $145,333、每月租金 $3,079 估算，仅收回 ABSD 就需约 4 年时间，这一周期相当长，而且还未计入空置风险。因此，Option C 是我最不倾向的选择。 

Option A 提供了重组资产组合、并潜在获得一套更新的 HDB（具备一定升值潜力或更好的保值性）的机会，但代价是在 5 年 MOP 期间错过部分机会。尽管如此，该选项可在相对心仪的地段获得舒适的自住房，同时保留一套投资物业，且整体成本低于 Option B。

在三种选择中，Option B 从账面上最为有利。若精挑细选项目，其升值潜力更佳。虽然成本更高，主要源于自住物业的持有，但其升值潜力仍优于 HDB。最大不足在于地段受限，因为自住房预算被限定在 $1.3 million。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文