Dear Ryan

我一直是 Stackedhomes 的忠实读者，很喜欢你们提供的简洁内容，请继续保持出色的工作。 

目前我在做决定时有些犹豫，具体情况如下。

我们目前居住在 Clementi，我们的4房组屋在 2023 年达到 MOP。我太太在新工作中的月薪为 $4,450。我们都在 40 出头。

我目前含津贴的固定月薪为 $11,580，我们计划不久后要孩子。

我们打算出售这套已 MOP 的 4 房组屋进行升级，目前在犹豫两种方案：是卖掉 1 套 HDB 后各自购买 2 套公寓，还是把全部资源集中购买 1 套自住为主的单位，偏好第 5/第 21 区的 3 房或 3+1 房。我们喜欢的项目包括 Clavon/Clement Canopy/Parc Clematis/The Trilinq/Ki Residences。

我们剩余的房贷约为 330k。 

希望能得到你的建议，指点我们的下一步。 

注：部分财务与个人信息因隐私原因已作隐藏

你好，

感谢你的鼓励！

是否应出售 HDB 各自购买两套私宅，或合并资金购买更大的自住房，取决于你们的目标以及可选方案能否满足居住需求，因为你们会住在其中一套房产里。

如果以投资为主要目标，分别购买两套房产可能带来更高的灵活性与分散化。你们可以将其中一套出租以获取额外收入，同时自住另一套。若选对项目，这种做法也可让两套房产都享有资本增值，潜在地提升整体回报。 

另一方面，合并资金购买更大的自住房，能为家庭提供更舒适的起居空间。 

话虽如此，我们先跑一遍数据，看看两种方案是否合理。先从评估你们的可负担能力开始。 

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。

没有任何义务，只是让你更清晰。

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负担能力

以下是你们组屋项目中 #30 楼以上、近期的部分 4 房成交：

日期座号楼层面积（sqm）与户型型号价格
May 20243037 to 3993.00 Model A$1,005,000
Apr 20243037 to 3993.00 Model A$992,000
Apr 20243331 to 3393.00 Model A$1,170,000

参考过去 6 个月 #30 楼以上的成交，平均价格为 $1,025,833。为便于测算，我们将以此作为你们单位的假定售价格。 

售价格$1,025,833
未清房贷$330,000
需归还至OA的已动用CPF及累积利息$317,971
现金净得$377,862

接下来看你们分别与合并购房时的可负担能力。 

先生（购买私宅）

请注意，我们在计算贷款时未计入花红，建议与按揭银行家确认更精准的额度。

在固定月薪 $11,580、利率 4.8% 情况下的最高贷款额$1,134,010 (26-year tenure)
CPF 资金*$211,527
现金**$200,000
贷款 + CPF + 现金合计$1,545,537
基于 $1,545,537 的 BSD$46,876
预计可负担金额$1,498,661

*含出售 HDB 后退回的 CPF

**其中包含从现金投资中动用 $100K，以及从 HDB 现金净得中动用 $100K

太太（购买私宅）

在固定月薪 $4,450、利率 4.8% 情况下的最高贷款额$427,140 (25-year tenure)
CPF 资金*$129,944
现金**$277,862
贷款 + CPF + 现金合计$834,946
基于 $834,946 的 BSD$19,648
预计可负担金额$815,298

*含出售 HDB 后退回的 CPF

**为扣除 $100K 后 HDB 现金净得的余额

夫妻合购（购买私宅）

在固定月薪 $16,030、利率 4.8% 情况下的最高贷款额$1,538,664 (25-year tenure)
CPF 资金*$341,471
现金$477,862
贷款 + CPF + 现金合计$2,357,997
基于 $2,357,997 的 BSD$87,499
预计可负担金额$2,270,498

需注意，我们的测算未把你们的 CPF 投资计入。因此无论是各自买两套，还是共同买一套，你们都能在心仪的区域内选到单位。以接近 $1.5M 的总预算，你们可在目标地段购入一套自住的 2 房单位，另在其他区以约 $800K 购入一套 1 房作投资。 

不过，若你们有孩子和/或雇用帮佣，2 房自住的舒适度或许不足。以合并可负担的 $2.27M 来看，你们可在第 5 或 21 区购买一套 3 房。

接下来，我们进一步量化两条路径的潜在成本。

潜在成本

若打算在上述备选项目中购买自住房，你们大概率需要尽量用满预算。为便于比较，以下均以持有期 10 年估算。

分别购买 2 套房产 

自住房产（在先生名下）

购买价$1,490,000
BSD$44,200
CPF + 现金$411,527
所需贷款$1,122,673

涉及的成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 26 年）$393,172
BSD$44,200
管理费（按 $280/月计）$33,600
物业税$19,500
总成本$490,472

投资房产（在太太名下）

我们假设以保守的 3% 租金回报率出租。

购买价$810,000
BSD$18,900
CPF + 现金$407,806
所需贷款$421,094

涉及的成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年）$146,119
BSD$18,900
管理费（按 $200/月计）$24,000
物业税$29,160
租金收入$243,000
中介费（每 2 年支付一次）$11,035
总收益$13,786

若采取此路径的总成本：$490,472 - $13,786 = $476,686

共同购买 1 套房产

购买价$2,270,000
BSD$83,100
CPF + 现金$819,333
所需贷款$1,533,767

涉及的成本

利息支出（假设利率 4%，贷款年限 25 年）$532,214
BSD$83,100
管理费（按 $350/月计）$42,000
物业税$48,140
总成本$705,454

若采取此路径的总成本：$705,454

显然，贷款额越高，利息支出越多。且在没有第二套房的租金来抵销部分开支的情况下，合购一套的总体成本会更高。 

不过，如前所述，3 房会为家庭提供更舒适的起居空间。需要强调的是，这里仅比较了成本，尚未计入房产的潜在增值。

现在，来看看你们正在考虑的项目。

备选项目

鉴于项目皆较新，过去 5 年整体都有不俗的涨幅：

项目201920202021202220232024增幅（2020 - 2024）
Clavon$1,646$1,637$1,696$1,904$2,00222%
Clement Canopy$1,544$1,487$1,631$1,731$1,836$1,88127%
Ki Residences$1,781$1,815$2,001$2,166$2,15221%
Parc Clematis$1,615$1,628$1,694$1,789$1,988$2,05326%
The Trilinq$1,375$1,443$1,520$1,591$1,667$1,72620%

由此可见，鉴于项目新、近年表现稳健，这些入选项目基本可作为对整体房市增幅的良好对冲。

下面简要看看各项目的位置与近期成交：

Parc Clematis 和 The Trilinq

由于两项目比邻，享有相同的生活配套与便利性。两者步行至 Clementi MRT 站约 15 分钟，车站旁有购物商场、巴刹与小贩中心。两者亦位于受欢迎的 Nan Hua Primary School 1 km 范围内，对有学龄子女的家庭吸引力较大。同时，靠近通往 Rail Corridor 的 Ulu Pandan Park 连道。不过，项目临近繁忙道路（AYE 以及 Clementi Ave 6 与 Commonwealth Ave West 的交汇处），部分单位在高峰时段可能会有车流噪音。

Parc Clematis 为大型综合项目，共 1,450 套公寓及 18 套 Strata 有地住宅，户型从 1 至 5 房，兼顾自住与投资需求。项目占地 58,898 sqm，楼栋间距从容；99 年地契自 2019 年起算，2023 年取得 TOP。

以下为部分近期成交：

2 房

日期Size (sqft)PSF价格地址
May 2024710$2,048$1,455,0008A Jalan Lempeng #03
May 2024743$2,087$1,550,0008F Jalan Lempeng #17
May 2024689$1,844$1,270,0008C Jalan Lempeng #05

3 房

日期Size (sqft)PSF价格地址
May 2024915$2,120$1,940,0008F Jalan Lempeng #16
May 20241,044$2,078$2,170,0008E Jalan Lempeng #04
May 2024829$2,123$1,760,0008B Jalan Lempeng #19
May 2024893$2,138$1,910,0008E Jalan Lempeng #22

至于 The Trilinq，其占地 24,448 sqm，约为 Parc Clematis 的一半。尽管体量较小，755 套 1–4 房单位的配置仍较均衡。项目 99 年地契自 2012 年起算，2017 年取得 TOP。

以下为部分近期成交：

2 房

日期Size (sqft)PSF价格地址
Apr 2024710$1,729$1,228,00028A Jalan Lempeng #11
Apr 2024710$1,788$1,270,00028A Jalan Lempeng #33
Mar 20241,109$1,466$1,625,00028A Jalan Lempeng #10

3 房

日期Size (sqft)PSF价格地址
May 20241,044$1,801$1,880,00028 Jalan Lempeng #07
May 20241,356$1,615$2,190,00028 Jalan Lempeng #12
May 20241,346$1,747$2,350,00028A Jalan Lempeng #26
Apr 2024915$1,858$1,700,00028B Jalan Lempeng #17

从两者近期成交看，Parc Clematis 的 PSF 更高。这意味着在价格相近的情况下，你可在 The Trilinq 买到更大的户型，但其楼龄也略旧。

The Clement Canopy 和 Clavon

The Clement Canopy 和 Clavon 为相邻项目，中间一幅地块已在去年 11 月的 Government Land Sale（GLS）中标售。

这对两项目或是利好：其预计保本 PSF 约为 $2,156，已高于两项目当前的平均 PSF，且未计入开发商利润空间。该因素有望对项目价格形成一定支撑。

由于相距不远，两项目享有类似配套：步行 15 分钟可达 Clementi MRT 站、Clementi Mall、巴刹与小贩中心；另可短程步行至 West Coast Plaza、West Coast 市场与小贩中心、Clementi Woods Park，稍远些（20 分钟内）可达 West Coast Park。不过，两者均不在 Nan Hua Primary School 的 1 km 范围内，且部分单位面向 AYE，或有交通噪音。

The Clement Canopy 占地 13,038 sqm，为中型项目，共 505 户，户型涵盖 2 至 4 房；由于无 1 房配置，自住比例或相对更高。99 年地契自 2016 年起算，2019 年取得 TOP。

以下为部分近期成交：

2 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
May 2024635$1,937$1,230,00016 Clementi Avenue 1 #36
May 2024710$1,858$1,320,00018 Clementi Avenue 1 #13
May 2024732$1,674$1,225,00016 Clementi Avenue 1 #02

3 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
May 20241,109$1,962$2,175,00018 Clementi Avenue 1 #26
Apr 2024990$1,929$1,910,00018 Clementi Avenue 1 #32
Jan 20241,109$1,804$2,000,00018 Clementi Avenue 1 #06

相较 Clement Canopy，Clavon 为规模略大的中型项目，户型多样（1 至 5 房），合计 640 户；占地 16,543 sqm，99 年地契自 2019 年起算。按计划 2026 年取得 TOP，但部分业主已开始收钥匙。 

以下为部分近期成交：

2 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
May 2024764$1,850$1,414,0006 Clementi Avenue 1 #04
May 2024764$1,963$1,500,0006 Clementi Avenue 1 #18
Mar 2024764$1,963$1,500,0006 Clementi Avenue 1 #12

3 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
May 20241,130$2,062$2,330,8888 Clementi Avenue 1 #08
Jan 2024958$1,952$1,870,0008 Clementi Avenue 1 #14

由于 Clavon 尚未取得 TOP，上述成交为转售（sub-sale）。目前两者的平均 PSF 相对接近，但待 Clavon 取得 TOP 且有更多成交后，是否延续仍有待观察。

考虑到两项目之间即将有新盘推出，预计两者价格将保持韧性，短期内或继续上行。

Ki Residences

在区位上，Ki Residences 相较其他四个项目目前可达性最弱：不在地铁可步行范围，现阶段亦无直达项目的公交线路。不过，一条连接 Clementi Road 的新道路 Brooksvale Lane 正在建设，未来或将开通公交服务。为缓解当前通达性问题，开发商计划首年提供免费穿梭巴士。 

此外，Cross-Island Line 上的新 Maju MRT 站将位于项目 1 km 内，步行约需 10–15 分钟（视步速而定）。Maju MRT 站预计于 2032 年完工。

Ki Residences 周边配套相较其他项目更为有限，但居住环境更安静、惬意。15 分钟步行范围内有 Cold Storage 超市和少量咖啡馆；步行稍远但不超过 20 分钟，可到达 Sunset Way 的 HDB 商住群，餐饮选择更多。

除通达性外，Ki Residences 与其他四个项目的显著区别在于其 999 年地契，对寻求长期持有的买家更具吸引力。项目占地 34,727 sqm，共 660 户，涵盖 2 至 5 房类型。

以下为部分近期成交：

2 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
Feb 2024753$2,214$1,668,0006 Brookvale Drive #08
Jan 2023753$2,123$1,600,00020 Brookvale Drive #06

3 房

日期Size (sqm)PSF价格地址
May 2024861$2,125$1,830,00014 Brookvale Drive #03
Apr 2024936$2,275$2,130,00010 Brookvale Drive #06
Oct 20231,378$1,727$2,380,00022 Brookvale Drive #12

据此推测，2 房可能超出你们预算，但在夫妻联名下或有机会购买较小型的 3 房单位。

鉴于其 999 年地契，长期维持价值是合理预期。

此外，Ki Residences 也将受益于片区未来发展。根据 URA 总体规划，项目旁的 The Maju Forest 被划为待细化规划的住宅用地；其相邻有一处以黄色标示的保留地，未来用途尚未确定。

虽暂不清楚这些地块的开发时间表，但若未来增设配套，区域便利性有望提升；同时，周边新增住宅供应亦可能对 Ki Residences 的房价产生正面影响。

至于该选哪个项目，我们会从数据与个人偏好两方面考量。就数据面而言，我们会把当前价格与片区内相近新盘（若你们愿意，也可比较偏好区以外的项目）进行对比；同时对比不同项目的楼栋/朝向与对应价差。为此，我们建议进行更深入的一对一咨询（link）。

你们应该怎么做？

从纯财务角度看，分别购买两套更为有利。该策略可分散风险，且一套房的租金能抵销部分支出，从而降低总体成本。 

不过，鉴于你们计划成家且会自住，居住舒适度仍是最核心的考量。尽管初期年幼的孩子可以共用一间卧室，但随着成长，空间局限会愈发明显。 

因此，在预算无法支持于心仪地段购入更大 3 房公寓的情况下，挤在 2 房公寓里可能比想象更具挑战——除非你们愿意选择更老的租赁年限项目、且位置更外侧。

综合两种方案，我们更建议合并资金购买一套 3 房，而非各自买两套。尽管如上述测算所示成本可能更高，但这无疑能为家庭提供更舒适的居住空间。此外，我们并未将房产的潜在升值计入。

考虑到你太太当前的可负担能力，可选范围可能有限。若你们最终仍希望持有两套房，可考虑日后再做：这将为你们争取更多时间累积资金，也让太太在新岗位上积累经验、薪资提升后再出手。

在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。

如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。

如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com，我们会阅读每一封来信。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文