Clement Canopy 评测：你的专属泻湖

项目概况

项目：	Clement Canopy	地区：	05
地址：	Clementi Avenue	地契：	99 年
占地面积：	140,337 平方英尺	单位总数：	505
开发商：	UOL Group Limited	TOP:	2019

V别墅式的池畔凉亭、蜿蜒的水道与葱郁如雨林般的绿化，尽在 UOL 与 SingLand 最新的前卫之作——The Clement Canopy。

全盘共 505 个单位，由两栋现代感十足的 40 层塔楼组成。公寓在建筑布局上的周密规划与扎实执行，自然令许多人趋之若鹜。其绿化、景观与水体占据了整个地块的 52% 更是印证了这一点。

一流的教育资源、完善的周边配套，以及 $12,000 的早鸟折扣，使其在 2017 年 2 月推出后即售出 75% 的单位（其余 25% 亦于 2018 年 7 月被抢购一空）——足见该公寓深受市场欢迎。

然而，一切真如报章所言那么美好吗？我们来一探究竟！

实地探访

Clement Canopy 配套设施

休闲平台	林荫会客厅	悬挂式休憩椅
儿童戏水池	家庭泳池	岛屿泳池
泡泡池	水中健身	瀑布水疗
康体平台	餐饮亭	娱乐室
阅读角	自习室	水疗躺椅
池畔休憩区	私人餐厅	林间平台
健身房	标准泳道池	池畔烧烤
私享凉亭	儿童游乐场	秋千花园
推杆果岭	瀑布观景舱	林荫烧烤
网球场

驶入 Clement Canopy 的车道两旁种满了树木与绿植。注意旁边那块空地，UOL 不久后已购入。其影响为何？好消息是由于该地块的成交价高于 Clement Canopy，未来新开发项目有望推高这一带的价格。坏消息？未来 3-4 年的施工噪音。

在 Clement Canopy 的正前方设有这些悬挂式休憩椅。老实说，我不太确定它们的实用性，但这也预示了整个项目其余部分的设计取向！

抵达区相当宜人。鉴于社区仍处于早期阶段，可以预见绿化随着时间推移将更为繁茂鲜活。

在如今以出租车与 Grab 为主的出行时代，拥有宽敞的车道与下客点至关重要，而 Clement Canopy 在这方面表现合格。

后方设置了相当舒适的座位，巧妙地面向泳池景观而摆放。

景观确实出众。虽然树木尚未真正形成与其名相符的“树冠”，但已能感受到最终呈现的效果。蜿蜒如河的水体，足以媲美你在巴厘岛所见的一些度假村。

从甲板望去，几乎感觉整个项目都被蜿蜒的蓝色泻湖水域所环抱。当天阳光不强，天气也不太配合，但依旧很美。我只能想象在晴天时会有多出彩——而在新加坡这并不难遇到。

右侧瀑布的水声进一步强化了社区的热带雨林氛围。这里让人不禁彻底放松，堪称繁忙新加坡中的一方绿洲。

正中央是一个户外餐饮亭。尽管位于中心位置，周围茂密的植栽仍提供了一定私密性。我也很喜欢天花风扇的配置，尤其在不太通风的日子里格外实用。

沿着亭子是一系列房间，包括阅读室、自习室与娱乐室。这里的细节处理再次令人眼前一亮，例如采用隐私玻璃，既能降低窥视又不破坏外立面的现代感。虽然我没拍到房内照片，但请相信它们的设计用心，功能也很实用。

进入各栋住宅需通过门禁闸门，因此你需要随身携带门卡。

大堂不设空调，这既可节省维护成本，也契合整体的度假风格。

如果你以为 Clement Canopy 的泳池到此为止，那也无可厚非。但令我惊喜的是，二层还有一条全尺寸的泳道池。话说回来，考虑到这是 UOL 的项目（参见Principal Garden），似乎也不该意外。

我很喜欢这条俯瞰整个社区的超长无边际池沿，以及一侧的躺椅和凉亭。与许多项目不同的是，这里泳池位于侧翼，而非夹在楼栋之间。这意味着不会有单位直面泳池，私密性更佳。

与泳道池同一层，还有更多贯穿布局的蜿蜒水道。该项目潜在的一大问题是来自高速公路的交通噪音。事实上，从这一层开始，公路噪音更为明显。开发商已采取措施尽量减弱，例如在高速与住宅之间设置多层停车场以增加退距，但仍称不上安静。对路噪敏感的住户，务必选择更靠内侧的楼栋。

泳池后方是相当大的儿童游乐区。

往下还有更多秋千。我更喜欢这里的绿色人造草坪地面，而不是常见的橡胶化地面（wet pour rubber）。这更契合周边环境，再次体现了项目在细节上的用心。

健身站旁是 Garden Grill。这又是一处适合招待亲友的好空间，对孩子而言也很友好，可在游乐场玩耍或到泳池中嬉水。

这里也有更多躺椅，虽然我个人认为由于离部分单位较近，使用频率或许不会太高。

不得不再次指出，这里的景观营造确实到位。

最终你会发现，这里还有多处池畔凉亭可供小憩放松。我很喜欢这些可供躲进角落、慵懒度日的空间。迄今为止，我对设施的品质与用心程度印象深刻。一切布局都经过深思熟虑，显然有周密的前期规划。

受空间所限，个别布置略显局促，但你仍能看到其中的细节考量：例如沙发面向远离住宅的一侧，且这里也配置了吊扇。沿着这条蜿蜒水道的底层单位，几乎就像在家门口拥有专属的池畔凉亭。

最尽头处设有网球场。

瀑布上方设有这些悬空的座位区，被称为瀑布观景舱。在这里可以获得更高处的环景视野。

高层的景观相当惊艳。这与大多数项目不同，俯瞰下去仿佛身处雨林之上，蜿蜒的“河道”错落有致。我也很期待待绿化完全长成后的最终效果。

泳池之上方位设有健身房，能够最大化欣赏下方的泳池景致。

最尽头是全盘中规格最高的宴会餐饮空间。我预计它会非常受欢迎，尤其在佳节期间。正如你所见，这是个设计精良的空间，座位充足，厨房设备完善，外侧还配有独立阳台区域。

最后但同样重要的是，这里的停车场为多层式。

底层也设有更多车位，但位置与主楼栋相对更远。

Clement Canopy 地段点评

位于第 5 区西北部的上段地带，The Clement Canopy 夹于多处全岛知名配套与前述地块之间。

其正北是 Nan Hua High School；向东为 NUS 校园；南偏西方向则是 AYE。乍看之下，便利性相当不错。

然而，这也可能意味着南侧楼栋住户要承受来自 AYE 的大量噪音。如前所述，多层停车场在一定程度上起到屏蔽作用，但住在低至中层的住户，难免要在享受高速公路便捷的同时承受其噪音带来的副作用。

周边学校（虽对学生极其便利）也会在一定程度上增加噪音——尤其在偶尔的“运动日”或“校园募款”活动期间。

还记得我们提到的那块土地吗？

没错，它最近被（你猜是谁）UOL 与 UIC 以 99 年地契竞标购得，成交价达 $491.3 million。价格上涨固然可喜，但你是否愿意为此承受漫长施工期所带来的噪音叠加？

坦白说，噪音让人有些扫兴。也许在交通层面会有转机？

某种程度上，情况确实在改善。

自驾的住户将经常使用 AYE、PIE 与 West Coast Highway，以及 Clementi Road、Bukit Timah Road 与 Queensway 等周边主要道路。坦白说，这种极高的通达性是本项目的一大卖点。

至于因各种原因偏好公共交通的住户，Clement Canopy 步行可达多处巴士站。最近的 ‘Opp Nan Hua High Sch’ 站距公寓步行仅约 1 分钟，但仅有 189 路停靠。再往 Clementi Road 方向走一点，你会找到 ‘Aft Clementi Ave 1’ 站，有 96、96b、151、151e 与 183 等更多线路。

不止如此。

往另一个方向（朝高速公路）步行 6 分钟，可到达 ‘Aft NUS High Sch’ 站，途经巴士包括 97、97e、197、198、963 与 963R。

巴士出行的便利性确实不错，但项目与地铁站之间的距离略显遗憾。

Clementi MRT Station 从本项目步行约 14 分钟（部分路段有遮蔽），或乘坐 189 路巴士约 9 分钟即可抵达。为弥补这一小小不足，开发商 UOL 与 SingLand 贴心地提供了前往 MRT 的接驳巴士服务——但据称仅在未来两年内运营。

接下来，靠着周边强大的配套，项目的吸引力显著提升。

先说日常采买，若自驾或使用网约车，购物相当方便。West Coast Plaza 与 NUS Kent Vale 的 Cold Storage（相邻两家），以及 NUS 与 West Coast Esso 的 FairPrice Express，均在 5 分钟车程内。

饮食方面，Ayer Rajah Food Center 与 Clementi 448 市场及其周边众多摊位，提供价廉味美、选择多样的餐食。后者对面的中式拉面与酿豆腐摊位也广受好评。

如果不介意走一走（其实并不远），Casa Clementi 也足以应付快捷用餐或采买杂货的需求。

想要堂食，Clementi Shopping Mall、321 Clementi 与 West Coast Plaza 都是不二之选。它们距 Clement Canopy 仅约 5 分钟车程，也为住户提供更多娱乐与购物选择。

另一个值得一提的点是项目距离 National University Hospital（NUH）与 Ng Teng Feng General Hospital 都很近。类似车程范围内还有 Mediapolis、Biopolis 与 Fusionopolis——均位于 One-North 区域。便捷的医疗与潜在工作通达性，进一步增强了项目的投资价值。

最后，我们来谈谈该区域丰富的学校资源——亦称 Kent Ridge 教育带。

学前教育方面，家长可选择 PCF Sparkletots、Pat’s Schoolhouse Jubilee Park、Big Foot Pre School、Clementi Woods Kindergarten 与 MOE Kindergarten @ Pei Tong 等。

小学方面，Fairfield Methodist、Henry Park、Pei Tong 与 Clementi Primary 均在 5 分钟车程内，此外还有当前的 Nan Hua Primary 过渡校址与 Japanese School。

中学方面，NUS High School of Math and Science、Kent Ridge、Nan Hua High、Waseda Shibuya Senior High、New Town、Tanglin 与 Clementi Town Secondary 大致都在 10 分钟车程范围内。

有趣的是，高等教育选择同样不遑多让。

Singapore Polytechnic 与 Ngee Ann Polytechnic 距公寓约 8 分钟车程；Anglo-Chinese 与 Eunoia Junior College 亦在类似车程范围内。Singapore Institute of Technology 以及 National University of Singapore 的大多数学院也近在咫尺。

Clement Canopy 开发与总平面

Clement Canopy 坐落于占地 140,337 平方英尺的地块之上。或许最值得关注的是开发商对空间的巧妙利用。项目设施分布于 3 层，仅凭俯视图难以展现其精妙之处。

此外，园区内大量的自然元素（瀑布、蜿蜒水道与绿化）与外部的钢筋水泥丛林形成鲜明对比，也为住户提供了难得的度假式休憩体验。

不过，项目仅有一个出入口，直接连接 Clementi Avenue 1，这对住户来说可能略显不便。

首先想到的是偶发性的出入口拥堵——毕竟共有 505 个单位（多数为自住）。但真正令人在意的，是随后接驳的那段道路本身。

熟悉这一带的人都知道，Clementi Avenue 1 进一步分流至 Commonwealth Avenue West 与 Clementi Road——两者在高峰时段都以车流拥挤著称。可想而知的尖峰时段塞车。

来看户型配比：

户型	单位数	面积（平方英尺）
2 卧（紧凑型）	79	635 – 657 sqft
2 卧（优选型）	115	710 – 732 sqft
3 卧	115	1,163 sqft
3 卧 加客房	116	1,109 – 1,346 sqft
4 卧	80	1,346 – 1,539 sqft

多数人会立刻注意到没有 1 卧单位；而经验老道者则会留意到这里的单位面积相对偏小。

不出所料，UOL 与 SingLand 选择取消 1 卧单位，似乎在收益上押中了好牌。

这一结论主要基于同一时期附近另两座“新”公寓（Trilinq 与 Park Riviera）在各自开盘后出现的 1 卧单位供应过剩。此举也更能吸引自住客而非投资者，从长期看有助于维护项目品质。

另一方面，考虑到项目相对可观的占地面积（140,337 平方英尺），单位偏小多少有些令人失望。从这些数据看，似乎更侧重于提高单位数量。

价格评析

项目名称	地契	TOP	平均单价（PSF）
The Clement Canopy	99 years	2019	$1,451
The Parc Condominium	永久地契	2010	$1,308
The Trilinq	99 years	2017	$1,539
Parc Riviera	99 years	2020	$1,221

在 The Clement Canopy 的近邻并没有太多公寓，因此我们择取了区域内一座较新的现房，以及几处新盘进行价格对比。

尽管与 The Clement Canopy 相差 10 年屋龄，The Parc Condominium 的平均 PSF 与之几乎持平并不意外。这部分归因于其永久地契属性，以及相对更靠近 Clementi MRT。

话虽如此，鉴于其出色的设施与优越的地段，Clement Canopy 在“新盘红利”消退后，也不太可能出现明显贬值。

比较 Trilinq、Clement Canopy 与 Park Riviera，会很快发现与 MRT 距离与价格之间的相关性。值得一提的是，三者之中 Clement Canopy 距 Kent Ridge 教育带、One North 区域以及 CBD（约 11 分钟车程）相对更近。

我们的看法

对我而言，The Clement Canopy 最亮眼之处在于其规划周密、极具创意的设施组合。即便不是永久地契，其地段与价格的匹配度，以及多元的教育资源也颇具吸引力。我认为开发商品牌信誉亦进一步巩固了其口碑，而从其其他项目（见 Principal Garden）也不难看出其品质。两者在产品取向与短板（MRT 距离）上颇为相似，却依然具有独特魅力。

话说回来，仍有一些不足令其稍逊色，主要是较高的噪音水平与相对较小的单位面积。

诚然，高楼层单位或能在一定程度上缓解噪音，但考虑到邻近地块即将开建，我认为对干扰的减弱作用有限。

若我在此选择高楼层单位，主要会是为了孩子的就学便利；当然，优越的地段与出色的自然主题设施，也是令人愉悦的加分项。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文