位于 Little India、由 18 栋保留排屋组成的小型地块，本次招标的出价数量超出预期，而一家出乎意料的投标方报出最高价。
这宗位于 Chitty Road and Veerasamy Road 的政府售地（GLS）地块于 3 月 25 日公开招标，我们当时已作报道。之所以引人关注，在于它提供了在 Little India 打造全新 Strata 有地住宅或长期住宿型公寓的机会。
考虑到政府今年向开发商推出的其他住宅 GLS 地块，我原本预计这块 36,672 sq ft 的用地只会吸引少数本地精品开发商关注；再加上需保留建筑遗产的额外复杂性，理应也会令其他潜在投标者却步。
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出人意料的是，至 7 月 28 日截标时，YK Land 以 $35.3 million 领跑。按面积折算，地价约为 $962 psf。
此次共有 7 家竞标者参与角逐。但在我看来，YK Land 的 $35.3 million 格外醒目，不仅高于第二名，还远超第三名。
Coninit Pte Lte 与 SEEDoE Ventures 的合资企业（据报与 Kimen Group 有关联）报出 $23.8 million（$650 psf），与最高价相差 48.1%。与此同时，第三高的 $23.7 million（$646 psf）由 RPC One 提出。
| 投标者 | 出价 ($) | 出价 ($PSF) | |
| 1 | YK Land | 35,288,000 | 962 |
| 2 | Conint & SEEDoE Ventures | 23,828,558 | 650 |
| 3 | RPC One | 23,700,000 | 646 |
| 4 | Mezzo Properties | 16,380,000 | 447 |
| 5 | Haus @ Central | 15,555,000 | 424 |
| 6 | Westwood Hostel | 12,000,000 | 327 |
| 7 | Bogen Venture | 10,600,000 | 289 |
目前我们尚不清楚，YK Land 是否会致函 URA 正式申请，将该地块开发为新的 Strata 有地住宅项目，或是在 Serviced Apartment II（SA2）方案下以长期住宿形态推进。
招标期间，URA 表示上述两种类型皆可接受。
SRI 研究与数据分析主管 Mohan Sandrasegeran 表示，最终的开发概念很可能取决于开发商对市场需求、商业可行性与长期投资策略的评估。
出价差距之所以如此悬殊，很大程度上反映了各方对地块重建潜力及最终产品的不同判断。“投标方可能基于各自偏好的开发策略、修复成本与目标客群，得出不同的土地估值，”Sandrasegeran 说。
这宗 GLS 地块的独特之处在于，它本质上是一项保留与活化再利用项目，而非我们在 GLS 计划中常见的生地开发。据悉，YK Land 需保留并修复现有的 Art Deco 排屋，这批建筑建于 1927 年。
正如 Sandrasegeran 指出：“此处的开发规模主要受既有保留建筑的外形包络所限定。开发商须在按照 URA 保留准则开展修复工程的同时，尽量保留原有建筑风貌，包括建筑轮廓、屋顶形态与立面关键元素。”
我们过去也见过不少开发商在重建项目中融入保留建筑的案例。但对于这样的小体量地块而言，修复与保留成本叠加新建成本，足以令大多数经验丰富的开发商望而却步。
这些要求本质上限制了重建的灵活性，同时提高了施工复杂度，并加大了项目成本的不确定性。
不过，项目本身具备多项强劲的区位优势，仍具吸引力。若按 SA2 方案改造，我们或将看到 36 套全新的服务式公寓新增至 Little India 一带的住房供应。
此类住宿的最短入住期为 3 个月，适合专业人士、外籍人士及其他寻求中长期居住、且希望位于市郊边缘社区的住户。服务式公寓的租金回报率通常更高，因此 YK Land 或许看中了该资产可带来持续的租金收入。
若 YK Land 选择将其打造成一组 Strata 有地住宅，Sandrasegeran 认为，成品或将成为新加坡最具独特性的保留历史住宅系列之一。
尽管根据招标条件，仅能规划 18 套住宅，但在 Little India Historic District 内拥有一处修复完好的保留住宅的稀缺性，或将打动偏好自住的高净值买家与追求独特藏品的收藏型买家——这类物业在市场上极为罕见。
“新加坡近年新增的有地项目相对不多，尤其在成熟的市郊边缘地段更为稀少。将保留与现代居住用途相结合，或将为高净值自住买家提供独特的价值主张。”Sandrasegeran 表示。
我们预期 URA 将在未来数周内正式公布本地块的中标结果。若最终花落 YK Land，这无疑将是一个颇具看点的案例，值得关注开发商如何把握这类细分的保留住宅机会。
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