在新加坡升级到公寓的隐性成本：大多数买家未纳入预算的项目

“如果我们买新盘，而这会把我们的现金售房收益全部耗尽怎么办？”

这并不是一个罕见、也不是最近才出现的问题——早在 2010 年代初（当时房价正飙升）我就经常听到，疫情之后也一样。不过，近来这个问题更多是由一系列（在特定语境下！）被视为“便宜”的热门新盘所推动。 

像 Skye at Holland 和 River Green 这样的项目激起了大量关注，其中也有需要正视的心理层面。能在 Holland V、Great World 等地拥有一套公寓并不常见；这种吸引力足以让买家全力以赴。发售周末的热度中，最重要的是在机会消失前，先抢到自己能力范围内最好的户型。

（公道地说，这确实很可能发生；因为许多新盘周边体量巨大的老公寓，其定价会把大多数买家挡在门外。在这种情况下，转售市场事实上未必更便宜。）

我甚至听人说，把现金售房收益全部花光是常态；不过语气更像是在说服自己而非他人。或者他们认为，只要还得起房贷，花光现金也不算什么大事。“反正每月供款都是用 CPF 支付的。”然而，尽管我理解那种迫切心情，这里仍有几个严肃的问题。 

首先，依据我的经验，把现金收益花光往往会导致你去借更昂贵的贷款。 

通常有两个原因。其一，正如你可能已经猜到的，是装修成本。银行的装修贷款上限为 $30,000，或你月收入的 6 倍；以当下的标准来看，这已经相当吃紧。仅木作就花到这个数的屋主并不少见，更别提其他项目或随后软装家具。

所以，除了利率通常约 5% 的装修贷之外，很多人还会刷信用卡、办个人贷款等来支付追加工程；接着，又得面对软装家具的支出。 

不过，如果你把这些成本一并纳入上一套房的出售安排，事情会轻松得多。也就是说，尽量让售房所得不仅覆盖首付款等费用，还能另外预留 $50,000 至 $60,000 用于装修和软装。 

这样做的买家，升级置换的压力通常小很多。如果你已经背上比原来组屋更大的房贷，至少不要再叠加一个动辄五位数的装修开销。

其次，需要在一片兴奋中被反复提醒的是：新房从购买到交付需要时间。

在这段过渡期里，你总得有地方住。如果不能暂住父母家，那就意味着要付租金。而这往往会超出预期——有的人遇到难以沟通的房东不得不搬家，或是发现需要租得比原计划更久（要记住，即便开发商如期交付，承包商也可能导致漫长延误）。

养宠物的人尤其要留意——由于你的“毛孩子”，可租的房源会受到限制；而一旦不得不换租，月支出往往显著抬升。 

而且，以典型的新加坡节奏，小雨转暴雨只在瞬间。要有心理准备：就在你发现还得再多租三个月的时候，房东也许会顺势涨租。 

还有一些额外成本会很快叠加起来。仓储就是其一：如果你有大件家具又不想处理掉，很可能需要租仓储空间；兴趣或专业设备亦然。 

同时，我并非理财顾问，也不会给出理财建议，但这确实是个很好的主意：预留一笔缓冲金。不要盯着你已退还给 CPF 的金额看。即便那足以覆盖未来 6 个月的按揭供款，当你钱包里现金短缺、需要立刻处理紧急支出时，那笔钱也帮不上忙。

请记住我前面提到的“更贵的贷款”问题？这正是原因之一。如果这次置业让你把最后一块钱都花光了，遇到突发状况时往往只能靠信贷。从间接的角度看，为此而产生的贷款利息（若为无抵押贷款，利率可能相当高）也是你这次置业的一部分成本；而这往往被忽略，导致大家没有算清楚房子真正花了你多少。

这是否意味着你就该放弃自己的梦想之家？

这不是旁人能真正替你回答的问题，所以我只从我的角度来表达： 

如果买下梦想之家意味着接下来一两年都要捉襟见肘，我有 90% 的可能不会推进。对我而言，“可负担”并不是“我咬牙拼尽也能买到”。而是能够买下，并且还有喘息空间；因为生活总会在你最不设防的拐角处（也就是你刚倒下的那一刻）狠狠敲你一棒。

我也不认为解决方案是去买更小或更差的户型，或做类似的妥协。如果未来十年都得这样住，我宁可不买。因为，那样就不再是我的梦想之家了。 

当然，这只是个人观点。 

如果你不确定购买目标房产是否会让你资金吃紧，先和合资格的专业人士沟通，把账算清楚。有时你可能会走运，五分钟的讨论就能发现依然可行的路径。

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每周销售汇总（13 - 19 October）

新盘成交价最高的前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
PARK NOVA	$14,600,000	2906	$5,024	FH
SKYE AT HOLLAND	$5,782,000	1765	$3,275	99 years
BLOOMSBURY RESIDENCES	$5,777,000	2131	$2,711	99 yrs (2024)
PROMENADE PEAK	$5,241,200	1582	$3,312	99 yrs (2024)
THE CONTINUUM	$5,050,000	1690	$2,988	FH

新盘成交价最低的前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
FABER RESIDENCE	$1,277,000	646	$1,977	99 years
ARINA EAST RESIDENCES	$1,290,000	495	$2,605	FH
RIVER GREEN	$1,378,000	420	$3,283	99 yrs (2024)
ELTA	$1,387,000	506	$2,742	99 yrs (2024)
PENRITH	$1,440,000	614	$2,347	99 years

转售成交价最高的前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
FOUR SEASONS PARK	$13,200,000	3821	$3,454	FH
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$10,080,000	3897	$2,587	999 yrs (1995)
THE LADYHILL	$8,100,000	3283	$2,467	FH
GRANGE INFINITE	$7,350,000	2562	$2,869	FH
PARVIS	$7,200,000	3229	$2,230	FH

转售成交价最低的前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权
SUITES @ KOVAN	$668,888	398	$1,679	FH
SKIES MILTONIA	$710,000	484	$1,466	99 yrs (2012)
CARDIFF RESIDENCE	$715,000	420	$1,703	99 yrs (2011)
THE TAPESTRY	$745,000	441	$1,688	99 yrs (2017)
NEWEST	$756,000	474	$1,596	956 yrs (1928)

前 5 名最大获利

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	盈亏额	持有期
PARVIS	$7,200,000	3229	$2,230	$2,345,000	16 Years
TOWNHOUSE APARTMENTS	$3,000,000	2906	$1,032	$2,250,000	20 Years
RIDGEWOOD	$2,580,000	1399	$1,844	$1,880,000	21 Years
THOMSON 800	$2,900,000	1410	$2,057	$1,850,000	19 Years
CITYLIFE@TAMPINES	$3,580,000	3778	$948	$1,693,300	12 Years

前 5 名最大亏损

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	盈亏额	持有期
MARINA COLLECTION	$3,000,000	1873	$1,602	-$2,098,650	18 Years
THE SAIL @ MARINA BAY	$2,355,000	1033	$2,279	-$693,000	15 Years
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$1,850,000	1216	$1,521	-$176,760	14 Years
26 NEWTON	$1,295,000	560	$2,314	-$158,300	8 Years
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$3,150,000	1561	$2,018	-$133,200	19 Years

前 5 名最大回报（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报率 (%)	持有期
TOWNHOUSE APARTMENTS	$3,000,000	2906	$1,032	300%	20 Years
RIDGEWOOD	$2,580,000	1399	$1,844	269%	21 Years
THE QUINTET	$1,500,000	1302	$1,152	214%	21 Years
PARC EMILY	$1,900,000	893	$2,127	177%	20 Years
THOMSON 800	$2,900,000	1410	$2,057	176%	19 Years

前 5 名最大亏损（ROI%）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报率 (%)	持有期
MARINA COLLECTION	$3,000,000	1873	$1,602	-41%	18 Years
THE SAIL @ MARINA BAY	$2,355,000	1033	$2,279	-23%	15 Years
26 NEWTON	$1,295,000	560	$2,314	-11%	8 Years
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$1,850,000	1216	$1,521	-9%	14 Years
ROBIN SUITES	$1,275,000	549	$2,323	-7%	13 Years

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文