一项鲜为人知的 URA 规定对新加坡未来社区意味着什么

前几期通讯中，我谈到过 Strata-titled 商场与由房地产投资信托（REIT）持有的商场，如何切实影响你所在社区的零售面貌。今年，Strata-titled 商场的处境显得更加岌岌可危。近期的新闻报道对此抱持某种程度的乐观，但在我看来仍像是一篇略加掩饰的讣告。

更受欢迎、较为知名的 Strata-titled 商场，多位于市区边缘与中央地带，近年来一些历史悠久的项目已相继消失。

Golden Mile Complex 正由一个由 Perennial Land、Far East Organization 和 Sino Land 组成的开发商财团进行重建。受保留的建筑将被改造为集零售、医疗套间与甲级写字楼于一体的新综合项目，同时，Aurea，一座与之相连的新住宅塔楼，正在兴建。

与此同时，前 Peace Centre / Peace Mansion 于 2021 年被一个由 SingHaiyi 牵头的合资企业收购。全新的综合体 One Sophia 设有 Strata 零售与办公空间，并包含 367 套住宅部分 The Collective at One Sophia。

另一方面，People’s Park Complex 似乎一度只差一步就能进行集体出售（en bloc）。去年的一项研究为这栋建筑未来可能的保留铺平了道路。

在一些圈子里，关于 Holland Village 周边这些年的变化也有不少讨论，人们担忧该地区正在失去其独有的魅力，正如这篇报道所表达的。你会注意到，商场的问题在那场讨论中居于核心位置。

因此，现在正是重谈 Strata 商场的话题，探讨 Strata-titled 与 REIT 运营商场之间的平衡如何重塑本地零售格局，以及这对未来意味着什么的时机。

首先，让我们把“大型” Strata-titled 商场在主要商业地段的命运说清楚： 它们只会逐步消亡。

这并非臆测，而是 2022 年以来城市政策某一方面变化的结果。彼时，URA 对重建后的商业物业实施了用于商业用途的 Strata 分割限制。这适用于中央区的地段，例如 Orchard Road、Tanglin Road、Scotts Road，以及 Central Business District 周边区域。

直白地说：一旦它们消失，我们大概再也看不到 People’s Park Complex、Sim Lim Square、Peninsula Plaza、The Adelphi 这类项目了。至少不会在高关注度的商业区出现。

从现在起，这些区域的新商场必须保持单一业权。这意味着不再会有一个建筑里聚集上百位业主、租户组合无人策展，或是连就外立面粉刷、电梯更换、厕所翻新达成共识都像在驱赶一群未绝育的猫那样艰难的情形。 

URA 并未直接叫停此类 Strata 商场，但它确保几乎不会再有后继者，而时间会逐步淘汰现存者。

这点之所以重要，是因为即便一些人贬低老旧的 Strata 商场，它们在支撑周边住宅区与社群方面仍发挥着作用。

由 REIT 持有的商场，如 Northpoint 或 Paya Lebar Quarter，通常在零售体验上更为精致，且策展更有效率。这些商场里你会一而再地看到相同的主力租户，如 Uniqlo、Din Tai Fung 或 Starbucks。它们管理良好、可预期，在一些人看来彼此几乎是可互换的克隆体。

另一方面，位于住宅腹地的 Strata 商场往往租户组合更为杂乱，带来更不可预测的零售体验。但这些项目的租金相对更可负担，商铺多为个体经营或小众生意。这些地方如果你常去，店主大概会认识你，你也会认识他们。 

某些业态，如小型美发店与培优中心、开锁店、观赏鱼店与家庭式餐馆，往往不得不选择 Strata-titled 商场。即便 REIT 持有的商场尝试容纳部分这类业态，现实是它们的租金往往过高。

然而，由于 Strata-titled 商场的租户组合并非精心策展，结果也可能是相当随意而凌乱的搭配。

源自 1990 年代及更早时期的一种延续特征，是部分此类商场容易“过度专门化”。例如，Queensway Shopping Centre 迄今仍以体育用品著称，Peninsula Plaza 俗称“小缅甸”，而 Sunshine Plaza 则以聚集打印店与美术用品而闻名。

在大多数社区，理想状态应是 REIT 持有的商场与 Strata-titled 商场的组合。

当这种平衡发挥作用时，零售组合和供给既可靠又富有个性；但一旦失衡，周边居民的整体宜居性会在不易察觉之处受到影响。以 REIT 持有商场为主的区域，往往会发展出类似 Marina Bay/Sentosa 的零售气质。

也就是说，整体偏高端，但日常配套可能相对昂贵；除非你属于某类客群（即把奢侈品牌视为日常零售），否则其实际可用性会低于预期。

相反，一个由 Strata-titled 商场主导的区域也可能“跑偏”。例如，在 i12 Katong 取代 Katong Mall 之前，Joo Chiat 作为亲子生活区的吸引力要小得多。最极端的例子涉及不良业态；我想，Orchard Towers 的许多居民对当局决定更严厉整治那里的色情与成人娱乐场所是感到欣慰的。

如果你观察两类零售各得其所、平衡良好的片区，常常与受青睐社区高度重合。比如 Tiong Bahru 既有 Tiong Bahru Plaza（REIT 持有），也有密集的 Strata 或个人持有店屋，许多入驻的是独立咖啡馆、书店与沙龙。Katong 一侧有 i12 与 Parkway Parade，另一侧则有 Roxy Square、Odeon Katong 与 Katong Shopping Centre。

至于 Holland Village，我认为它当下正处在临界点上：One Holland Village 由 Far East Organization 持有并管理，而 Holland Road Shopping Centre 及老店屋等传统据点仍在坚守其熟悉的租户组合。

不过，自 2024 年起就有一些相当悲观的一线评论；如果 Holland Road Shopping Centre 和那些小商家也离场，很难指望一本正经的 One Holland Village 能“走小众路线”，引入真正独特的小型店家。

尝试性的墨西哥—日式融合居酒屋，或某种替代 Wala-Wala 的场所，或许既有趣又能为社区增色，但它们大概难以承担高租金（即便能承担，也维持不了多久）。

所有这些都引出一个购房者与屋主的现实问题。

如果 Strata 商场与 REIT 持有商场之间的平衡会影响社区的受欢迎程度与特质，那这就不只是抽象的城市规划议题。它会成为你选房时的考量——而且这种微妙却重要的问题，常常会让买家误判本地配套。

以下是几点注意事项：

• 附近的 Strata 商场很重要，但它们从不会出现在宣传册或销售话术中
• 问清附近有哪些业态能以低成本生存
• 未来的重建潜力，可能在更远的将来显著改变基调 
• 一旦某片区独特的零售/休闲消失，复刻起来会困难得多

1. 附近的 Strata 商场很重要，但它们从不会出现在宣传册或销售话术中

每位卖方都会迫不及待地告诉你，附近 REIT 持有的商场里有营业到凌晨 4 点的 Haidilao，但几乎没人会提起旁边的 Strata 商场。因此，你需要亲自跑一趟，自己去逛逛。

如果恰好发现了称心的配套，例如你喜欢的培优/才艺中心，或一家出奇好吃的餐馆，那当然最好。但更重要的是，务必确认附近的 Strata 商场是否适合家庭。留意是否有可疑的按摩店、问题 KTV，或是出现在诈骗警示上的店铺。尤其要注意那些更可疑业态的客流规模；这可能是社区风向的早期预警。

在理想情况下，你会发现附近的 Strata 商场既实用，又能积极营造社区氛围。大家似乎都能叫出理发师的名字；培优中心前总有长队；本地小店既安全，也适合让孩子在他们的零用钱水平上去逛。这是一个你可能此前未曾注意到的隐性配套。

不过更多时候，你会发现好坏参半，因此需要权衡利弊。

2. 问清附近有哪些业态能以低成本生存

例如眼镜师、裁缝、小型补习中心、小型诊所等。如果没有 Strata 商场，而这些业态正从周边消失，便利性往往也会随之下降。

如前所述，许多这类日常型业态要么难以承受 REIT 持有商场的租金水平，要么在这类商场中被“高价化”定位。乍看之下这或许无关紧要，但若你打算在此长期居住（未来 10 年或更久），它就会成为一项现实问题。

3. 未来的重建潜力，可能在更远的将来显著改变基调 

有时这会是一种隐藏的利好。我前面提到过 Orchard Towers——撇开红灯区元素不谈，它毕竟位于黄金地段的 Orchard。Golden Mile Complex 则更复杂些；新的零售与办公定位会改变社区的某些“肌理”。更为整洁的环境与提升后的定位，很可能对周边住宅产生总体正面影响。

诚然，这并无水晶球可看——但你可以查一查此前是否有过集体出售（en bloc）尝试，以及它们距离成功有多近。如果多次尝试都曾接近成功，那么一旦集体出售达成，重建潜力或许会带来未来的上行空间。 

4. 一旦独特的零售组合消失，就更难重塑

这正是上文的另一面，也是 Holland Village 或许正处于重大转折边缘的原因。

如果你恰好喜欢附近的 Strata-titled 商场，却又看到频繁的集体出售动作，或许需要重新评估该片区。一旦小而独特的店家关门，它们极少重返。重建后的项目更新、租金更高，片区整体氛围也可能随之改变。

年长的新加坡人或许还记得，Golden Mile Complex 里的 Golden Venus 曾孕育过整整一代本地音乐人；又或者，Ming Arcade 曾坐拥新加坡最早期的几家迪斯科场所，定义了 70 年代的夜生活。要让这些片区重现昔日风华，机会微乎其微。

再近一点的例子，我不确定 King Albert Park 的 KAP & KAP Residences 是否曾重新找回过去那种“安全的学生据点”氛围，但据说如今更像是成人早午餐的去处。

归根结底，商场不只是购物的地方。 

不同类型商场的搭配，塑造了一个社区如何老化、如何适应，以及居住其中的感受。随着 Strata 零售悄然退场、商业空间日益被“策展化”且趋于同质化，部分住宅项目将会感受到影响。 

这种影响不会体现在 $PSF 表格里；至少，目前没有办法将它作为一个因素被整齐地剥离出来，但它确确实实会影响真实的居住体验。 

关注我们的Stacked，获取新加坡房地产市场的洞察与屋主真实经验分享。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。