当市区边缘与核心地段的价差日益模糊之际，Promenade Peak 正式入市。其起步价介于 $2,680 至 $3,300 psf，项目位置恰在第9区边界之外，但结合近来部分 OCR 项目的表现，多数买家都会认为这是一个颇具吸引力的入场价位。
更有意思的，或许不只是定价本身，而是其定价架构。Allgreen 在同一栋塔楼内推出两种明确的产品序列（Promenade Collection 与 Promenade Suites）。两者在某些户型上有所重叠，例如 3 房单位在两大序列中皆有提供，因而引出“价值取向”的思考。此外，Promenade Peak 与周边新盘如 River Green，以及区域内新近落成的项目如 Irwell Hill Residences 相比，又如何呢？
本期 Stacked Pro 价格评测，我们将拆解各类户型的定价，并与近期开盘项目及周边既有转售价格基准进行比较。
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参考起步价
开发商分享了以下价格区间，包含较少见的上限价：
| 1-Bedroom | |||
| 1-Bedroom + Study | from $2,680 psf | From $1.4Xm | To $1.6Xm |
| 2-Bedrooms | |||
| 2 Bedroom | from $2,680 psf | From $1.8Xm | To $2.1Xm |
| 2 Bedroom + Study | from $2,720 psf | From $2.1Xm | To $2.5Xm |
| 3-Bedrooms | |||
| 3 Bedroom | from $2,700 psf | From $2.7Xm | To $3.3Xm |
| Promenade Suites | |||
| 3-Bedrooms | |||
| 3 Bedroom Premium | from $3,150 psf | From $3.6Xm | To $4.1Xm |
| 4-Bedrooms | |||
| 4 Bedroom Premium | from $3,150 psf | From $4.4Xm | To $5.9Xm |
| 5-Bedrooms | |||
| 5 Bedroom Premium | from $3,300 psf | From $6.2Xm | To $6.9Xm |
项目分为两个序列：位于 2 层至 42 层的 Promenade Collection，以及 44 层以上的 Promenade Suites。Promenade Collection 包含所有 1 与 2 房单位，以及标准 3 房；Promenade Suites 则提供 3 房 Premium，以及所有 4 与 5 房配置。
这种清晰的产品分层，为不同预算与生活方式需求的买家提供了更广的选择面。
接下来，我们将其与近期开盘项目的价格进行对比。
近期新盘价格（截至 01/07/2025）
| Project | Aurea | Bloomsbury Residences | One Marina Gardens | The Orie | Emerald of Katong | ELTA | Lentor Central Residences | Parktown Residence | Chuan Park | Meyer Blue | Arina East Residences |
| Tenure | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | 99-year | Freehold | Freehold |
| District | 7 | 5 | 1 | 12 | 15 | 5 | 26 | 18 | 19 | 15 | 15 |
| Land Purchased (Yr) | 2024 | 2024 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2023 | 2022 | 2023 | 2021 |
| Land Size (Sqm) | – | 10,632.1 | 12,245.0 | 15,743.0 | 20,572.1 | 13,451.1 | 14,703.0 | 50,679.7 | 37,215.6 | 8,981.0 | 4,367.6 |
| Est. Breakeven ($PSF) | – | $2,076 | $2,361 | $2,305 | $1,911 | $2,156 | $1,793 | $1,661 | $2,229 | $2,722 | $2,362 |
| $PSF Range (New Sale) | $2,736 – $3,691 | $2,348 – $2,700 | $2,770 – $3,133 | $2,395 – $3,064 | $2,387 – $2,983 | $2,200 – $2,881 | $1,982 – $2,586 | $2,146 – $2,605 | $2,269 – $2,785 | $2,984 – $3,569 | $2,890 – $3,241 |
| Avg $PSF (New Sale) | $2,993 | $2,477 | $2,951 | $2,731 | $2,640 | $2,546 | $2,222 | $2,370 | $2,589 | $3,230 | $3,066 |
| Est Profit Margin | – | 19.32% | 24.99% | 18.48% | 38.15% | 18.09% | 23.93% | 42.69% | 16.15% | 18.66% | 29.78% |
| Avg Price | $3,610,004 | $1,823,520 | $1,894,403 | $2,391,758 | $2,327,120 | $2,051,095 | $1,953,356 | $1,961,596 | $2,341,509 | $3,367,447 | $2,603,228 |
以 $2,680 至 $3,300 $PSF 的估计起步区间来看，Promenade Peak 的定价大体与其他近期开盘项目相符。其水平可与位于核心中央区（CCR）的 One Marina Gardens 相比，也接近边缘市中心的 Aurea。其起步 $PSF 低于 Meyer Blue 与 Arina East Residences（两者皆为位于市区边缘的永久地契项目）。这些新盘的开发商利润率介于 16% 至 43%，平均约 25%。
在此背景下，我们再看过往 5 年内于 Promenade Peak 附近推出的项目表现。
| Project | Hill House | Irwell Hill Residences | The Avenir | Union Square Residences |
| Tenure | 999-year | 99-year | Freehold | 99-year |
| District | 9 | 9 | 9 | 1 |
| Land Purchased (Yr) | 2021 | 2020 | 2018 | 2021 |
| Land Size (Sqm) | 1,329 | 12,787 | 11,924 | 6,238 |
| Est. Breakeven ($PSF) | $2,331 | $2,520 | ||
| $PSF Range (New Sale) | $2,883 – $3,420 | $2,282 – $4,123 | $2,734 – $3,739 | $2,903 – $3,478 |
| Avg $PSF (New Sale) | $3,123 | $2,713 | $3,175 | $3,228 |
| Est Profit Margin | 16.39% | 26.01% | ||
| 平均价格 | $1,591,325 | $1,947,742 | $4,241,215 | $2,429,758 |
Promenade Peak 的起步 $PSF 区间（$2,680 至 $3,300）与周边过往推出项目大体一致。事实上，其 $2,680 的起步 $PSF 低于 4 个可比项目中的 3 个。以估算而言，这些早期项目的开发商利润率大致在 16% 至 26% 之间，平均约 21%。
| Project | Tenure | District | Year that land was purchased | Land size (sqm) | Estimated breakeven $PSF | Average $PSF for new sale transactions | Average developer’s profit margin (based on average $PSF) |
| Promenade Peak | 99-year | 9 | 2024 | 9,286 | $2,229 | $2,990 | 34.14% |
以 $2,990 $PSF 的平均值（$2,680 与 $3,300 的中点）计算，Promenade Peak 的预计开发商利润率看起来高于多数近期开盘项目。
区域内潜在后续供应
River Valley Green（Parcel B）地块已于今年早些时候售出，估计保本价约 $2,386 $PSF。若参照近期开盘项目的 21% 至 25% 开发商利润率，最终开盘价或在 $2,887 至 $2,983 $PSF 之间。这与 Promenade Peak 估计的起步 $PSF（$2,680 至 $3,300）大体一致。
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