40 年来 Science Park 首个新公寓：LyndenWoods 值得一看吗？（单价自 $2,173 Psf 起）

如果有一个词总能激起新加坡人的兴趣，那就是“先发优势”， 尤其是当一个项目在某个相对不那么传统但颇有潜力的地段推出时（看看Chuan Park 和 One Marina Gardens 就知道）。

按这个逻辑，LyndenWoods 两者兼具。 

这是 Science Park 超过 40 年来的首个住宅项目，这个园区一向与科研实验室和创新枢纽联系更为紧密，而非自住购房。

毕竟，你认识多少人住在这样的区域？通常是与周边院校或机构相关的外籍人士或学术人士，例如 National University of Singapore (NUS) 或 National University Hospital (NUH)。

尽管如此，我们也不会急于把这个由 CapitaLand 主导的项目视作另一个 one-north 或 Kent Ridge 的“异类”。作为该园区的总体规划方，CapitaLand 正将其纳入更大的区域蓝图中，使其更像是更宏大整体的一部分，而不仅仅是一个孤立的公寓。 

目标？把 Science Park 打造成一个自成一体的“迷你城市”，实现科研、办公与居住的融合。 

这一愿景能否如期落地仍待观察。但意图明确，基本面也已具备。Kent Ridge MRT 近在咫尺。NUS 和 NUH 带来稳定需求。对于家庭而言，它甚至可能落在 Fairfield Methodist Primary School 的 1km 范围内。

对于愿意跳出惯常的西部心邻区（如 Clementi、Holland Village 或 Queenstown）来看的买家，LyndenWoods 是个颇有意思的“提前布局”。 

以下是目前已知的要点。

LyndenWoods 概览 

LyndenWoods 是一个 343 单位、99 年地契的公寓，由 CapitaLand Development 主导；值得注意的是，它同时也是更大 Science Park 园区的总体规划方。 

项目由两栋 24 层住宅塔楼组成，并配有两层地下停车场。更重要的是，它是新加坡 Science Park 内的首个住宅项目，标志着 CapitaLand 试图将长期宜居性引入这个以研发为主的区域。

对大多数新加坡人而言，CapitaLand 毋须多做介绍。 

除 ION Orchard、Jewel Changi Airport、Tampines Mall 和 Bugis Junction 等标志性商场外，它亦打造了多项知名住宅项目，如 Bedok Residences、Sky Habitat,  Cairnhill Nine、CanningHill Piers、J’den，以及最近参与大盘 Parktown Residences 于 Tampines North 的推出。而不同于典型的 GLS 地块，LyndenWoods 的土地并非通过公开招标取得，因此没有公布的 $PSF PPR 土地基准。不过，周边较可比的活动应是 Bloomsbury Residences 与 Media Circle 地块的推出。

数据概览如下：

截至目前，Bloomsbury 已售出 146 个单位（共 358 个，约 40%），其中 2 房型更受欢迎。至于为何 Parcel B 无人投标，Ryan 的拆解在这里有更详细的说明。

这也引出下一点：LyndenWoods 的户型配比。

户型配比与配置 

LyndenWoods 的户型从 2 房到 4 房 Premium 不等。快速一览如下： 

这是一个相当直观的组合，2 房型占比超过三分之二，自然更偏向投资导向。

较为特别的是，没有设置 1 房户型。对于像 Science Park 这样被视为租赁需求较重的地段而言，这并不常见。不过，这与 Bloomsbury Residences 的做法类似，后者的配比也相近。

作对比，Bloomsbury 的户型如下：

不过也有关键差异。Bloomsbury 属于 GFA 统一化后的项目，因此空调机位不计入标称面积；LyndenWoods 仍按统一化前规则执行，标称面积包含空调机位。于是纸面上看本项目更大，部分其实为设备空间。

尽管如此，LyndenWoods 整体上仍提供更为宽绰的户型，这或许反映了其定位（毕竟，Bloomsbury Residences 并不处于任何 Primary School 的 1km 范围内，而 LyndenWoods 可能处于 Fairfield Methodist Primary 的 1km 范围内）。 

据悉，所有单位均采用“点式楼”概念，这在宜居性上是加分项。即便是紧凑型 2 房，厨房也有自然通风——在当今的新盘中相当罕见。

这也契合一个更广的趋势：越来越多家庭开始把 2 房视为可长期居住的家，尤其当设计得当时。结合宜居性、可达性与较低的入场价，这大概就是 CapitaLand 所瞄准的定位。

最后补充一点：我们也听说部分楼叠或可望见部分海景，但目前尚不清楚具体楼层的无遮挡高度。 

在继续之前，先看看 LyndenWoods 的总平面图。 

约 124,350 平方英尺的基地面积，使 LyndenWoods 能提供相当体面的设施配置，尤其考虑到附近 one-north 的一些公寓在“全配套”方面相对保守。从宜居角度看，这已是一个加分项。

亮点包括 50m 空中无边际泳道、功能室、网球场、匹克球（pickleball）球场（近来颇为流行的新增项）、草坡式小剧场以及专属宠物乐园。CapitaLand 在园林营造方面一向口碑不俗，因此在这方面自然也会被寄予较高期待。

另一个有趣之处在于：地块本身为天然起伏地形，场地内部有一定的缓坡。建筑与景观团队将如何消化这一高程变化仍有待观察，我们会在完整评测中进一步探讨。

同样值得注意的是停车配额。LyndenWoods 提供 70 per cent 的单位：车位比，其中含 35 个 EV 车位；而在倡导轻车行的一带 one-north，如今常见的是 40 per cent 的配额。这一点即便在 Kent Ridge MRT 步行可达的前提下仍成立（稍后详述）。

LyndenWoods 目前预计于 2029 年 TOP。

CapitaLand 的角色：Singapore Science Park 的总体开发者

就 LyndenWoods 而言，CapitaLand 不只是项目发展商，更是 Singapore Science Park 的长期“管家”，在过去四十年间持续推动其演进。 

乍看之下这像是又一个新盘，但它是 CapitaLand 逐步塑造的园区里的首个住宅项目，有点类似 GuocoLand 在 Lentor 与 Beach Road 等片区承担的“场所营造”角色——把住宅、办公与公共空间作为更连贯的城市整体来打造。

顺理成章的疑问是：为什么现在才引入住宅？

据我们了解，这是一个相当审慎的决定。与其先建住宅、再期待配套跟上，不如等到支撑性基础设施（如办公、交通、F&B 与日常便利）已到位之后，再引入住户。 

换言之，先打好地基，再引入居民。

这一策略与较新的城镇（如 Tengah）或早期阶段的 Punggol 截然不同——后者往往是居民先入住、配套随后跟进（由此也要经历一个新城成长的磨合期）。

对考虑 LyndenWoods 的买家而言，这或许是一个可喜的转变。

LyndenWoods 的区位 

尽管过去数十年取得了不少进展, Science Park Drive 仍然像一块处于转型中的街区。它已明显现代化，但尚未具备一个完全成熟住宅区的肌理与醇熟度（至少目前还没有）。

到 LyndenWoods 在 2029–2030 年左右完工时，这一切或许会改变。但就当下而言，这一带的氛围仍更像商务园，而非纯粹的居住社区。

例如：这是项目周边的 Google Street View 截图，时间标注为 2025 年 3 月，距今仅 3 个月。你会看到持续施工的场景，以及更偏向商业园区而非住宅飞地的街景。 

话虽如此，变化已相当明显，尤其是 CapitaLand 在项目对面推出的综合体 Geneo。 

Geneo 带来了多样的餐饮选择、日常便利与共享配套；更重要的是，它为这一带如何演进为更一体化、更宜居的枢纽定下了基调。 

不过，最突出的仍是交通连通性。

从 LyndenWoods 步行至 Kent Ridge MRT（环线）有全程有盖走道，路程很短；这也是通往 NUS 主校区最近的地铁站之一。 

项目亦紧邻 NUH 与 One @ Kent Ridge，这是一座主要服务大学与医院人群的综合体（因此配套上更偏餐饮、咖啡馆与学术空间，而非典型的民生型商圈）。

从规划角度看，LyndenWoods 目前是 Science Park 园区内唯一拥有可步行、直达 MRT 站优势的住宅地块，这一点意义不小。

对于家庭而言，它还有可能处于 Fairfield Methodist Primary School 的 1km 范围内。不过，OneMap 并未从 LyndenWoods 的地块本身确认这一点（但从 Geneo 可确认）。若校网距离是关键考量，建议在决策前再三核实。

面向 AYE：可能的取舍？

与西部不少公寓类似，LyndenWoods 的部分单位预计会面向 Ayer Rajah Expressway（AYE）。根据总规，最近的住宅楼与高速的距离约为 41 米。

另一方面，住户也将可直接通达 Kent Ridge Park；对于希望在相对中心、交通便利的前提下，仍保有绿地可近性的群体而言，这是个可喜的补充。

目前了解到的起步价格为 $2,173 PSF

截稿时，LyndenWoods 的起步价格为 $2,173 PSF。以下为各户型的参考指导价：

• 2 房： From $1.39M ($2,188 PSF)
  
• 2 + 书房： From $1.95M ($2,249 PSF)
  
• 3 房： From $2.35M ($2,297 PSF)
  
• 3 + 客房： From $2.88M ($2,229 PSF)
  
• 4 房： From $3.58M ($2,173 PSF)

作为该片区 40 多年来的首个住宅推出，LyndenWoods 很可能为未来发展定下基调。但这也意味着眼下缺乏直接的可比项目。

Bloomsbury Residences 在首个周末的平均售价约为 $2,474 psf。尽管可作参考，两者在体量、户型面积与周边配套上仍存在差异。 

接下来以 Normanton Park 为参照，看看附近转售市场的近期表现：

该区域的转售价大致分布在 $1,800 psf 至 $2,370 psf 之间；可以看出，$2,000 psf 已成为本区 RCR 段位被普遍接受的常态。

与此同时，距离 one-north 与日常配套更近的 Blossoms by the Park，成交价更高：

未来售价能否再上台阶仍有待需求验证；目前 LyndenWoods 的起步价为 $2,173 psf，落在本片区“甜蜜点”区间内——毕竟这里的价格已普遍站上 $2,000 psf 以上。 

不过，除了价格之外，如今买家也会更看重户型，而我们认为这正是 LyndenWoods 可以、且应该着力自证之处。尽管可负担性是关键考量，但户型的重要性正不断上升；这将成为那些选择 2 房并非跳板、而是长期安家的买家的优先事项。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。