为什么一些楼龄30年的租赁地契公寓仍在跑赢新盘

关于租赁地契公寓（这在新加坡项目中占多数）最常见的担忧之一是地契折旧。随着地契年限逐步减少，价格升值总会趋缓，最终转为贬值。但这究竟何时会发生？是在前 30 年内？是在 99 年地契的中点？还是更晚？在 COVID 之后，这个问题变得更复杂了：我们看到一些较旧公寓出现了意想不到的价格飙升，且越来越多投资者开始关注这些老龄项目。以下是我们目前观察到的数据：

在本次对较旧租赁地契公寓的分析中，我们发现：

1. 较旧的租赁地契公寓（建于 1980s–1990s）在年化价格增长方面与新盘相当或更优，每年超过 3%。
2. 由 COVID 推动的需求与 WFH 趋势助推价格，尤其是地段良好且更实惠的大户型。
3. 虽然地契折旧确实存在，但短至中期的上行空间仍然可观，且部分老龄公寓仍具备集体出售（en-bloc）潜力。

👉 关注我们对 Orchid Park、The Tanamera、Loyang Valley 和 The Arcadia 的个案研究，看看它们在地契折旧下的表现（或失守）。 

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关于我们所指的“陷阱与优势”的简要说明

在本文语境中，我们所说的陷阱是指增长停滞或价格贬值。然而，买家也应留意价格之外的定性因素，例如设施老化或维护不善。 

至于优势，更低的价格可能意味着我们有机会在预算内购买到平时难以企及的户型或地段。对于房东而言，老龄租赁地契单位的较低买入价会转化为更高的租金回报率。

其中一些定性因素超出本文数据本身的范畴，或可在我们大量的公寓评测中得到体现。  

租赁地契公寓的年化增长率 

这是较旧租赁地契公寓（楼龄超过 30 年）相较部分较新项目的价格增长概览。 

请注意：针对较旧公寓，我们筛选了自 1995 年以来每年至少有一笔成交的项目，以更完整地呈现其价格升值轨迹。

99-year 租赁地契公寓

较旧公寓（1980-1989 与 1990-1999）依然呈现约 3.19 和 3.22 per cent 的稳健年化增速。2000-2009 年落成的公寓年增长略低（3.08 per cent），而 2010-2019 年落成的公寓年增长最低，仅 1.15 per cent。 

这正是我们先前提到的现象：受疫情影响，即便是较旧的公寓也出现了价格飙升，因而如今更难判断其价格的停滞点。 

在 COVID 及其后续时期，Work From Home（WFH）更为普及。叠加新房供应较少，部分买家愿意接受更老的房产。同时，较旧公寓，尤其是建于 1980s 与 1990s 的项目，其本就低于新盘的定价，也起到了支撑作用。 

随着市场升温，这些较旧房产因起点更低而有更大的升值空间。这也解释了它们相较定价更高的新房出现更高百分比涨幅的原因。

本次分析挑战了“较旧租赁地契公寓一定表现更差”的既定假设。

事实上，1980s 与 1990s 的单位在过去十年里的表现与新盘同样出色，甚至更好。尽管地契折旧是长期风险，但短至中期的表现表明，地段、面积与可负担性等因素足以盖过“楼龄”顾虑，尤其是在新盘普遍以高溢价定价的当下。

还值得考虑那些未能在数据中直接体现的因素。例如，若某个区域近年显著改善，则其中的老龄租赁地契公寓或具备更好的集体出售（en-bloc）潜力；同时，面积等因素（越早期的项目通常面积更大）也能带来更高的需求。 

一如既往，最好还是看具体个案。

为此，我们将考察 Orchid Park、The Tanamera、Loyang Valley 与 The Arcadia 的案例研究。这些都是楼龄 25 年或以上的租赁地契老公寓。若你正打算购买或出售 99-year 租赁地契公寓，不妨关注我们的结论，以助你作出更明智的决策；请在 Stacked 关注我们并订阅以获取后续结果。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。