位于淡滨尼、即将推出的 1,193 套单位的 Parktown Residence 值得留意吗？你需要知道的一切

本地购房者对综合体项目的胃口与日俱增；而另一项同样难以抗拒的，则是超大型开发项目。

因此，凭借 1,193 套单位，Parktown Residence 有望成为迄今为止新加坡最大的综合发展项目。尽管其 545,511 平方英尺的占地规模小于 Treasure at Tampines（648,880 平方英尺），但大体量商业配套的引入使 Parktown Residence 脱颖而出。其意义已不仅在于体量，更是淡滨尼北的一个里程碑：该分区首个综合发展项目，为转型铺路。

不过，对于不太熟悉淡滨尼的读者，需要先说明位置。这并不在繁华的中心枢纽——那里由 Tampines Mall、Tampines 1 和 Century Square 三大商场所支撑。相比之下，淡滨尼北仍在逐步建设中，由 HDB 组屋与工业用地共同构成。虽然近期如 Tenet 等项目已展现一角未来图景，但该片区仍未达到淡滨尼中心所具备的热度。

从另一方面看，现有居民或许会对 Parktown Residence 的公布感到欣喜。作为一个大规模的综合发展项目，它将成为淡滨尼北的焦点。居民将可直达即将开通的 Tampines North MRT（Cross Island Line），并配套新的巴士转换站、零售商场、小贩中心与社区枢纽。

尽管许多细节仍未公布，以下就我们目前所知作一番梳理——以及为何 Parktown Residence 或许值得你持续关注。

项目名称	Parktown Residence
地点	1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 Tampines St 62
地区	18
单位数	1,193
地契	99年地契
占地面积	545,511.8 平方英尺
容积率	2.5
开发商	由 CapitaLand Development、UOL Group Limited 与 Singapore Land Group Limited 组成的合资（JV）
预计 TOP	预计 2033年6月

CapitaLand、UOL 和 Singapore Land Group 以 $1.21 billion（$885 psf ppr）竞得 Parktown Residence 地块，较次标高出 14%。这一定幅的溢价起初引发了一些关注，但与其后淡滨尼西的 GLS 地块相比就相形见绌了：后者以更高的地价 $1,004 psf ppr、总价 $668.28 million 成交。彼方的开发商很可能需要以更高定价来回收成本，这或将令 Parktown Residence 因较低入场价而具相对优势——当然，我们仍持审慎乐观态度。

话虽如此，像 Parktown Residence 这样的综合项目，其建造成本通常高于一般纯住宅开发。因此，行业预估最终定价或将从约 $2,1XX–$2,2XX psf 起步。虽然这与其他综合体项目的定价大致相符，但对于一个仍在塑造自身定位的片区而言，或许会对预算形成一定压力。淡滨尼北目前仍以 HDB 与工业区为主，许多配套尚在规划与落地过程中，而非已臻成熟。

更复杂的是，缺乏直接的价格对标对象。最近的邻居 Tenet 属于 EC，因此并非可比对象。除此之外，周边以 HDB 组屋为主。换言之，Parktown Residence 的定价处于相对未知的领域——这也可能将潜在买家分成两派：一派或不愿在新兴片区为溢价买单，另一派则愿意把握“先行者”机会，押注该区的长期上行潜力。

需要再次强调，这里并非多数人印象中的淡滨尼中心——那里的商场林立、配套成熟。Parktown Residence 的承诺是否值得等待，取决于你对淡滨尼北最终蜕变的信心程度。

对风险厌恶型买家的一大症结：周边仍偏工业区

一个潜在的不足在于其就近的环境。

淡滨尼北仍带有较明显的工业气息，毗邻巴西立（Pasir Ris），与淡滨尼中心的成熟度相比仍有差距。

从 2024年7月的 Google Street View 可见，淡滨尼北与淡滨尼中心存在显著差异。买家需要更多聚焦于该区的未来潜力，而非当下状态。

然而，从 URA 总体规划所描绘的蓝图来看，前景可期。

广泛绿地、行人友好的基础设施以及中央枢纽的规划均已在轨，同时即将到来的 Cross Island Line（CRL）车站将把淡滨尼北与裕廊湖区、榜鹅数码园区及更广泛的樟宜区域等重要节点相连。

需要指出的是，这些提升需要时间兑现，早期入住的居民或将经历一定的成长阵痛。

CapitaLand 的参与：意义重大

CapitaLand 对大多数新加坡人而言并不陌生，主要源于其在多座标志性商场的深耕——如 ION Orchard、Jewel Changi Airport 与 Tampines Mall 等。

这也使 CapitaLand 参与 Parktown Residence 尤为值得关注。如今的买家不仅仅追求“带商业”的开发，更希望商业空间切实好用、贴近生活——如超市、药房与具吸引力的零售品牌，而非随意的旅行社、自行车配件店或香薰蜡烛店等。

得益于 CapitaLand 在零售运营方面的业绩记录，买家对商场的相关性与吸引力更易建立信心。

鉴于这座新零售商场将成为淡滨尼北的重要枢纽配套，由知名开发商坐镇无疑能为买家提供必要的安心感。这些配套显然是为支持该区不断增长的人口而设计（下文将详述）。

设计与配套：面向家庭的取向

住宅部分由 12 座楼组成，高度介于 6 至 12 层，着重于适合家庭的配套设施。

Parktown Residence 规划有 6 座泳池、多个儿童专属空间，以及 1 座网球场。

对于这一体量的项目而言，只有 1 座球场或许略显不足，但这在较大型项目中已愈发常见，例如 Avenue South Residence 与 Chuan Park。

此外，Parktown Residence 提供相对充裕的每户 457 平方英尺的公摊空间——显著高于可比项目如 Treasure at Tampines（295 平方英尺）与 Normanton Park（358 平方英尺）。

但需留意，由于园区内设有零售商场，项目部分区域的客流量势必更高，额外的空间能否有效抵消这一影响仍有待观察。

户型配比与平面

卧室类型	户型编号	单位数量	面积（平方英尺）	占比	预计管理费
1卧室 + 书房	AS1/ AS2/ AS3/ AS4	73	463 / 506 sq ft	6.1%	$362
2卧室	B1/ B2/ B2(p)/ B3	160	592 sq ft	49.1%	$442
2卧室 Premium	BP1/ BP1(p)/ BP2/ BP2 (p)/ BP3 / BP3 (p)/ BP4 / BP4(p)/ BP5	292	678 / 721 sq ft
2卧室 + 书房	BPS1 / BPS1 (p) / BPS2	134	764 sq ft
3卧室	C1/ C2/ C3/ C4/ C5	135	926 / 936 / 947 sq ft	34.2%
3卧室 Premium	CP1 / CP1 (p) /	158	1,055 / 1,066 / 1,076 sq ft
3卧室 Premium + 书房	CPS1/ CPS1(p) / CPS2 / CPS2 (p) / CPS3 / CPS3 (p) / CPS4 / CPS5	115	1,163 / 1,173 / 1,184 sq ft		$514
4卧室	D1 / D1(p) / D2 / D2(p) / D3 / D3(p) / D4 / D4(p)	57	1,335 / 1,345 / 1,356 sq ft	8.7%
4卧室 Premium	DP1 / DP1 (p) / DP2 / D2P (p)	47	1,485 / 1,496 sq ft
5卧室	E1 / E1 (p)	22	1,679 sq ft	1.8%	$587

从目前的户型构成来看，Parktown Residence 明显偏向小面积单位。其中 2 卧室占比达 49.1%，数量可观，主要面向年轻夫妇，亦不排除面向部分投资者的考量。

这点略显出乎意料，尤其考虑到项目主打家庭取向配套，以及其位处成熟住宅地带。鉴于市场对宽敞户型的需求近年持续上升，并推动大户型价格上扬，原本或许会预期更高比例的家庭型大户。

至于面积，对比 Treasure at Tampines 与 Parktown Residences，纸面上似乎相近；但需注意 Parktown Residence 受新的 GFA 协调规范约束，而 Treasure at Tampines 并不适用（亦即，Parktown 单位的面积不计入空调外机板等不具居住功能的区域）。

在预计开盘价约 $2,1XX 至 $2,2XX PSF 的背景下，加之较大户型拥有高于平均的面积，其总价（quantum）或将超出部分买家的预算，尤其在 OCR。要去化大户型或存一定挑战，因为其整体价位不可避免地更高。

无论如何，待 Parktown Residence 正式推出后，我们将带来全面的价格评析，敬请留意。

示范单位一览 

2卧室 Premium + 书房 - 764 平方英尺 

此处的 2 卧室 Premium + 书房提供两种布局，均为 764 平方英尺。图示的“哑铃式”布局因其高效的空间利用而常受青睐。除此之外，整体配置较为常规，符合多数新盘示范单位的预期——但就总体面积而言，确实更为宽裕。

请注意，本项目受新的 GFA 协调规范所管辖。作为参照，近期新盘中可比的 2+书房通常更为紧凑：例如 The Orie 的 2+Study 为 700 平方英尺，而 Emerald of Katong 则介于 678 至 700 平方英尺。

在此背景下，若你希望选择更为紧凑的户型类型、却不想牺牲整体空间，这些 2+书房或是合适之选。

3卧室 Premium + 书房 - 1,163 平方英尺 

示范单位为 1,163 平方英尺的版本，入户走廊较长。整体而言，这是当前新盘中较为常见的三卧布局。

若能在客厅获得更宽的面宽，会更有开阔之感——但客观而言，较窄的布局在新盘并不罕见。书房位于主卧旁，实质上与客厅相邻。从平面图看，两者之间为结构墙，若希望打通作开放式设计，或需进行专业的 ID（室内设计）处理。

与 2+书房类似，这类 3+书房的面积也相当充裕。作一对比，Emerald of Katong 的 3+Study 为 969 至 1,001 平方英尺，而 The Orie 的 3 Bedroom Premium Dual Key（不设 +Study）为 1,130 平方英尺。以 1,163 平方英尺计，Parktown 的配置相对宽敞——但仍需注意，面积的增加会推高整体价位。

4卧室 Premium - 1,496 平方英尺 

若你更追求空间感，可关注 4 卧室 Premium，这是示范单位中展示的最大户型，面积为 1,496 平方英尺。

如前所述，尽管项目整体面向家庭，但大户型的占比并不算多，这点颇为意外。即便如此，该户型的空间表现仍相当出色，甚至超过 The Orie 的部分 5 卧方案及 Emerald of Katong 的部分 5 卧 Luxe 户型。

当然，更大的面积也意味着更高的总价；且值得注意的是，即便是入门级的 4 卧室，这里的起步面积也达 1,335 平方英尺。若预算较为敏感，这可能会成为考量因素。

整体设计较为常规，但客厅更宽的面宽仍可加分，带来不少新盘所欠缺的开阔感。

不过需要权衡的是，主卧仅配置了双门衣柜，对于储物需求较高的家庭或许略显不足。但类似取舍在近期新盘中已相当常见。

区域内未来的大量供应

从 URA 总体规划可见，Parktown Residence 所在地块是淡滨尼北住宅区核心地带中体量较大的住宅用地之一。

随着该区人口预期增长，Parktown 的商场部分显然将成为服务周边的重要民生配套。

目前，Tenet 是该新兴分区内唯一已确认（且已全部售罄）的项目，但它很可能只是未来多个新项目的开端。尽管尚不确定后续住宅用地将划作 HDB 还是私人公寓，但整体趋势显示淡滨尼北仍将持续发展。

真正令 Parktown Residence 与众不同的是其综合体属性。依据最新的总体规划，它或将在相当一段时间内成为此处唯一同类项目。尽管如此，未来的后续项目仍可能位于步行可达 Tampines North MRT 的范围内，从而便捷触达地铁站与园区内商场。

归根结底，关键在于买家是否认为有必要为“住在商场、巴士转换站及其他配套之上”的便利性支付溢价——以及，这一溢价究竟会有多高。

那么，Parktown Residence 值得一看吗？ 

整体而言，淡滨尼近年价格涨幅显著；但对想以更亲民的成本进入该区的买家而言，淡滨尼北或许是不俗的选择。话说回来，该片区仍处于建设推进阶段，缺少淡滨尼中心所具备的完善配套与成熟社区氛围——而这些，正是部分买家愿意为之支付溢价的因素。

另一方面，更安静的环境或恰好符合部分人的偏好。然而，若你希望住在淡滨尼知名商场群旁边，淡滨尼北目前可能仍未完全满足这一诉求。

作为综合发展项目，Parktown Residence 几乎可以肯定将较未来邻近项目收取一定溢价——前提是后者为私人盘（目前仍未确定）。这也引出买家的核心问题：你愿意为“楼下即享商场、小贩中心与巴士转换站等配套”的直接便利支付多少溢价？后续项目或许同样接近这些配套，但未必能复制“住在其上方”的一站式便捷。

对部分人而言，非综合体项目的潜在成本节省足以抵消“内建配套”的好处；对另一些人而言，综合体生活的无缝便利足以证明更高成本是值得的。最终，诸如价格、户型布局，以及 Parktown Residence 对“便利性承诺”的整体兑现程度，将决定其能否满足买家预期——以及淡滨尼北能否真正兑现其“下一座重要住宅枢纽”的潜力。

当 Parktown Residence 推出（时间落在 2025 年农历新年淡季之后的 2 月），市场的焦点必然在其定价上。因此，欢迎关注 Stacked，待更多细节公布后，我们将带来更深入的评测。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文