Chuan Park Residences 是否将成为下一个热门大型项目？您需要了解的要点

当原先的 Chuan Park 以集体出售成交时，随即引发关注：这是一块紧邻 Lorong Chuan MRT 站的体量可观的土地。意义不小，因为该站正位于备受追捧的 Serangoon 与 Bishan 两大热点之间。

此外，这还是一个超过 900 个单位的“大盘”（而我们都知道新加坡人有多钟爱大型项目）。随着 Chuan Park Residences 预计在 10 月推出，目前关于这一备受关注的重建项目已有更多信息释出。对等待升级换房的买家而言，以下是目前的主要要点：

Chuan Park 集体出售交易

原 Chuan Park 是 1985 年落成的中等规模共管公寓（446 个单位），位于 Lorong Chuan 与 Serangoon Avenue 3 的交界附近。于 ‘22 年 7 月，市场传出 MCC Land 与 Kingsford 以 $890 million 在集体出售中夺得该地块。相比 ‘21 年 10 月首次集体出售时的 $938 million 要价，这一成交价略低。但即便以 $890 million 计算，Chuan Park 的集体出售仍是近年来规模最大的交易之一。

这宗集体出售还因另一原因而引人注目：交易争议激烈，一些业主向 Strata Titles Board（STB）提出行动以阻止交易。尽管 STB 起初叫停了交易，但高等法院最终批准继续进行。

地块面积约 400,588 sq.ft.，容积率为 2.1。（顺带一提，这也是最初法律争议的起因之一，因为部分业主认为容积率应为 2.4，因而争取更高售价。）该地块为 99 年地契。

Chuan Park Residences 的 GFA 为 841,236 sq.ft.，预计将推出 916 个单位。开发商提到将建有 3 栋 22 层与 2 栋 19 层的住宅楼，项目内亦将包含 2 个商铺空间。如此体量的大盘对 Kingsford 这样的开发商而言并不陌生，其亦凭借如 Normanton Park 等大型项目打响名号。

Chuan Park Residences 的地段

Chuan Park 紧邻 Lorong Chuan MRT 站（CCL），但需注意它并非与车站一体化。尽管这是 OCR（District 19）的位置，但这块地无疑是个相当优越的点位。Serangoon MRT 相隔 1 站，可通往 NEX Megamall 与 NEL；反方向同样 1 站的 Bishan MRT 则可衔接 NSL 与大型商场 Junction 8。开车的话，拥有知名 Chomp Chomp 小贩中心与多元配套的 Serangoon Gardens 约 5 分钟车程可达。

就地段而言，周边这些配套的近便性会成为 Chuan Park Residences 的主要卖点。

当然也可以认为，邻近项目（Springbloom、Goldenhill Park 与 The Scala）与地铁站的距离几乎同样近——但它们都更为老旧，其中最新的 Scala 也已是 2013 年落成。Springbloom 与 Goldenhill Park 分别可追溯至 1999 年与 2004 年，这可能让 Chuan Park Residences 更具优势。我们上一次在今年 4 月梳理了它们的价格（可点击这里查看）。

邻近的 New Tech Park 设有商业部分（NTP+），提供一些不错的餐饮选择与超市。虽不是最大的商场，但由于 1 站范围内就有 Junction 8 与 NEX，这并不成问题。

学校资源高于平均水平，1 公里范围内有多所院校。St. Gabriel’s Primary 最近，步行可达；CHIJ Our Lady of Good Counsel、Yangzheng Primary、Zhonghua Secondary 与 Kuo Chuan Secondary 也都在覆盖范围内。此外，Nanyang JC 距离此处亦仅短距离步行。

虽然我们认为 Chuan Park Residences 更适合自住买家而非房东，但也值得一提的是，周边有多所国际学校（Australian International School、Brighton College、Stamford American Early Learning Village）。

该区域或存在一定的被压抑需求。

Chuan Park Residences 周边最近一次的新盘推出还是 2009 年的 The Scala。此后便没有新供应。对本区升级换房的买家而言，这将是 15 年来首次除了 3 个转售公寓（其中 2 个明显较旧）之外的全新选择。

我们也见过类似情形的结果：AMO Residence 在 2022 年 7 月开盘时，开发商于 1 天内售出 98% 可售单位；而当时市场正担忧利率上行。

（撰文之时，美国刚经历大幅降息，这对包括 Chuan Park Residences 在内的新盘更是利好。）

我们并不能断言这完全是因为 AMO Residence 是 2014 年以来 Ang Mo Kio 的首个新盘（2022 年也是一个截然不同的推出时点，存在供应问题且需求或更强）；但 Lorong Chuan 已有整整 15 年未见新盘入市。单凭这一点，或已足以从首日吸引大量关注。

总体印象

Chuan Park Residences 的地段扎实，称得上 District 19 中位置最为便捷的公寓之一。它的优势在于与拥挤热点保持一定距离，同时又近在咫尺——不喜欢住在 NEX 或 Junction 8 的喧闹旁的人，或会将这里视为理想替代。

一如既往，新盘的主要挑战在于周边转售项目的价格。Scala 均价仅 $1,750 psf，Springbloom 则约 $1,522 psf。价格较低当然与楼龄有关，但对新盘定价而言，这些可对标的数字确实不高（不过 Goldenhill Park 仍有 $2,111 psf 的均价）。相较 Chuan Park Residences，这些单位与 Lorong Chuan 站之间的距离差异其实并不显著。

目前它们的大致表现如下：

项目	地契	落成年份	平均 $PSF	平均价格
CHILTERN PARK	99 yrs from 01/03/1991	1995	$1,419	$1,737,882
2BR			$1,437	$1,337,500
3BR			$1,413	$1,871,343
GOLDENHILL PARK CONDOMINIUM	Freehold	2004	$2,111	$2,389,700
2BR			$2,116	$1,970,000
3BR			$2,105	$2,809,400
THE SCALA	99 yrs from 06/01/2010	2013	$1,750	$1,407,000
1BR			$1,781	$868,875
2BR			$1,846	$1,637,778
3BR			$1,527	$1,852,600
THE SPRINGBLOOM	99 yrs from 01/03/1995	1999	$1,522	$2,086,898
2BR			$1,363	$1,540,000
3BR			$1,544	$2,110,278
4BR			$1,457	$2,400,000

尽管如此，我们也要补充：近年来“大盘”更受市场欢迎

正如我们在此前文章中所指出，过去几年市场对“大盘”的接受度有所提升。某种程度上，这也与对比效应有关：当我们已有如 Treasure at Tampines 这类超过 2,200 个单位的项目，以及 1,800+ 单位的 Normanton Park 时，Chuan Park Residences 的 916 个单位显得没那么“庞然大物”。

自上一次集体出售热潮带来的一批“大盘”以来，人们注意到这些项目中较大户型的早期买家普遍取得了不错的涨幅。我们曾重点提过几个案例，如 Jadescape，以及 Treasure at Tampines，部分业主已轻松录得高达六位数后段的利润。

此外，买家结构也更偏向家庭自住，投资者占比下降。对自住者而言，“大盘”往往意味着（由于占地更大而带来的）更多设施、更低的维护费，且价格或更具吸引力；在 2024 年的高价环境下，更多买家可能会将此视为“性价比”之选。

下一步将看室内规格与公共设施如何与邻近项目做出差异化。这点尤为重要，因为相对老旧、户数更少的邻居，单套面积往往更大。最后，大家也都会关注参考定价；有关 Chuan Park Residences 的更全面评测，详情释出后请继续关注 Stacked。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文