2024 年要“舒适地”负担一套4/5房转售 HDB，需要多少收入？

过去几年，越来越多情侣把转售组屋视为住房方案，背后有多种原因。BTO 要求更严格（收入上限、其中一方必须是新加坡公民、另一方须为永久居民）、等待时间长、屡次抽签落空，以及地点选择不灵活，都是转售市场需求高企的原因之一。

转售买家的画像也非常广泛：从公寓降级者、永久居民、跨国伴侣（新加坡人与外籍人士结婚）、多次在摇号中落选的本地情侣与单身人士、希望升级到更大空间的家庭、以及打算缩小居住面积的家庭……多元的群体让转售市场保持了很强的流动性。

诚然，转售选择正变得更昂贵，我们在单身人士购买转售组屋的文章分析中也已论及；但与私人住宅相比，它仍然“更可负担”。

今天，我们将探讨要负担得起4房与5房转售组屋，所需的家庭收入大致是多少。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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可负担能力

作为买家，您的可负担能力通常取决于3个因素：首付款的投入、每月收入，以及房贷利率。

我们今天要探讨的是：若要“舒适地”负担一套转售组屋，实际需要多少资金与收入——其中也包含中档装修费用（因为所有转售购买通常都需要装修与添置家私）。

需要强调的是，我暂不把任何补助计入计算。因此，您将看到的是尽可能“原始”的数字。

如今4房与5房转售组屋的价格是多少？

以下是2024年至今（截至7月上旬）转售组屋的价格概况：

HDB 市镇	类型	4房售价	5房售价
Ang Mo Kio	Mature	$640,883	$848,649
Bedok	Mature	$585,421	$732,594
Bishan	Mature	$728,844	$1,027,489
Bukit Merah	Mature	$843,392	$971,980
Bukit Timah	Mature	$650,000	$1,085,000
Central Area	Mature	$831,545	$1,103,636
Clementi	Mature	$702,317	$957,857
Geylang	Mature	$720,361	$876,407
Kallang/Whampoa	Mature	$844,747	$888,545
Marine Parade	Mature	$540,000	$908,000
Pasir Ris	Mature	$599,386	$694,263
Queenstown	Mature	$861,903	$1,003,000
Serangoon	Mature	$606,765	$754,832
Tampines	Mature	$630,372	$744,980
Toa Payoh	Mature	$779,906	$960,000
Average		$704,389	$903,816

HDB 市镇	类型	4房售价	5房售价
Bukit Batok	Non-Mature	$581,928	$742,439
Bukit Panjang	Non-Mature	$534,381	$650,999
Choa Chu Kang	Non-Mature	$513,448	$604,778
Hougang	Non-Mature	$575,084	$708,988
Jurong East	Non-Mature	$516,587	$647,986
Jurong West	Non-Mature	$503,967	$593,740
Punggol	Non-Mature	$626,971	$721,052
Sembawang	Non-Mature	$561,864	$618,568
Sengkang	Non-Mature	$591,854	$655,080
Woodlands	Non-Mature	$523,158	$636,720
Yishun	Non-Mature	$523,380	$656,739
Average		$550,238	$657,917

在成熟市镇中，4房与5房的价格差约为 $200k；相较之下，非成熟市镇的差距约为 $120k。

这可能是因为，愿意在核心地段购买更大面积住房的群体，多半具备一定财富与稳健的财务基础，例如高薪职业或优渥的家庭背景（或兼而有之），因此有能力为“最优位置+更大面积”支付更高溢价。

从散点图可以看到，两类市镇的转售价均价如下：

类型	4房组屋	5房组屋
Mature	$704,389	$903,816
Non-Mature	$550,238	$657,917

在本次测算中，我将剔除 Central Area，因为该区域相对小众、买家普遍更为富裕，并不能代表主流购房群体。随后，我会对其他成熟与非成熟市镇价格取平均，得出单一的4房与5房价格。

据此计算，4房的平均价格为$631,477，5房为$787,627。

平均价格有了，那收入要求如何？下面根据不同收入水平，看看可负担的 HDB 价格范围：

薪资（税前）	最高每月供款	最高贷款（80%）	首付款（20%）	4房价格
$4,400	$1,320	$278,357	$69,589	$347,900
$4,600	$1,380	$291,010	$72,752	$363,800
$4,800	$1,440	$303,662	$75,916	$379,600
$5,000	$1,500	$316,315	$79,079	$395,400
$5,200	$1,560	$328,967	$82,242	$411,200
$5,400	$1,620	$341,620	$85,405	$427,000
$5,600	$1,680	$354,272	$88,568	$442,800
$5,800	$1,740	$366,925	$91,731	$458,700
$6,000	$1,800	$379,578	$94,894	$474,500
$6,200	$1,860	$392,230	$98,058	$490,300
$6,400	$1,920	$404,883	$101,221	$506,100
$6,600	$1,980	$417,535	$104,384	$521,900
$6,800	$2,040	$430,188	$107,547	$537,700
$7,000	$2,100	$442,841	$110,710	$553,600
$7,200	$2,160	$455,493	$113,873	$569,400
$7,400	$2,220	$468,146	$117,036	$585,200
$7,600	$2,280	$480,798	$120,200	$601,000
$7,800	$2,340	$493,451	$123,363	$616,800
$8,000	$2,400	$506,103	$126,526	$632,600
$8,200	$2,460	$518,756	$129,689	$648,400
$8,400	$2,520	$531,409	$132,852	$664,300
$8,600	$2,580	$544,061	$136,015	$680,100
$8,800	$2,640	$556,714	$139,178	$695,900
$9,000	$2,700	$569,366	$142,342	$711,700
$9,200	$2,760	$582,019	$145,505	$727,500
$9,400	$2,820	$594,672	$148,668	$743,300
$9,600	$2,880	$607,324	$151,831	$759,200
$9,800	$2,940	$619,977	$154,994	$775,000
$10,000	$3,000	$632,629	$158,157	$790,800
$10,200	$3,060	$645,282	$161,320	$806,600
$10,400	$3,120	$657,935	$164,484	$822,400
$10,600	$3,180	$670,587	$167,647	$838,200
$10,800	$3,240	$683,240	$170,810	$854,000
$11,000	$3,300	$695,892	$173,973	$869,900
$11,200	$3,360	$708,545	$177,136	$885,700
$11,400	$3,420	$721,197	$180,299	$901,500
$11,600	$3,480	$733,850	$183,463	$917,300
$11,800	$3,540	$746,503	$186,626	$933,100
$12,000	$3,600	$759,155	$189,789	$948,900

从$4,400起算，是因为截至目前2024年成交的4房最低价为$350,000，大致对应该收入水平。

不过，收入只是其中一环。交屋后总要装修吧？我们也一并把装修考虑进去！

装修与家具要花多少钱？

如今，几乎很少有转售买家完全不做装修或添置家具。购买转售组屋的最大优势之一，正是可以更自由地按自身生活需求，重新优化户型与空间。

装修也可以很“轻”，视房屋状况而定；有时也许只需重新粉刷墙面、换一套厨房橱柜即可。

因此，这里假设做一套中档装修：更换地面与墙面油漆、升级厨房与浴室的中等品质设备，并可能对局部布局进行调整。

虽然很难精确拆分每一项费用，但我们可对2024年的装修成本作出合理假设。显然，越基础越便宜，越复杂则越昂贵；以下仅为估算。

4房转售 HDB 装修预算	5房转售 HDB 装修预算
$60,000	$80,000

据此，房屋购买加装修的总额为：

购买并装修一套4房转售 HDB	购买并装修一套5房转售 HDB
$691,477	$867,627

请注意，您也可以申请装修贷款，通常最高$30,000、贷款年限5年。虽听上去方便，但不同银行的装修贷利率可能不低。是否贷款见仁见智——若已预留现金，直接支付可省利息；否则可选择贷款，但总体成本会随时间增加。

在本次测算中，我们假设不使用装修贷款，以更保守地评估可负担性。

最后谈谈购屋补助。有人认为“HDB 补助不算真正到手”，这并不准确。补助以 CPF 形式发放，日后出售时连同应计利息回流至您的 CPF 账户。可以肯定的是，一旦符合资格并接受补助，对贷款需求影响很大。

对于不熟悉者，您可能符合以下补助（此处假设为首次申请的夫妻，购买4房或5房）：

CPF Housing Grants（家庭）
Enhanced CPF Housing Grants（家庭）
Step-Up CPF Housing Grant（家庭） - 适用于第二次申请者，本次不作此假设
Proximity Housing Grant（家庭）

请注意，若非首次申请家庭，或并非夫妻/已婚，补助金额会不同。详情请参阅 HDB's website。

CPF Housing Grants 相对直观。首次申请家庭购买4房可获$80,000补助，购买5房为$50,000。以上假设两位申请者均为新加坡公民；若为“公民/永久居民（SC/PR）”组合，则各少$10,000。

另一项较为直接的是 Proximity Housing Grant (PHG)。与父母/子女同住可获$30,000；若住在距父母/子女 4 km 范围内，则为$20,000。领取此补助会对选址有所限制，但若本就希望住近父母，帮助会非常显著。

在本次测算中，我们仅假设领取 CPF Housing Grants；其余补助受收入与所选房屋位置限制，此处不一一定量。

要“舒适地”负担一套4房/5房转售 HDB，需要多少收入？

接下来进入“理财规划”的主观环节——后续推算会因人而异，数字也会随个体情况而变化。

首先要看手头需要准备多少现金。最低首付款方面，HDB 贷款为20%，银行贷款为25%。

为简化与透明起见，我们假设使用 HDB 贷款（目前利率为2.6%）。

以下为首付款与每月供款的大致情况：

采用 HDB 贷款	4 房	5 房
组屋价格（中位数）	$631,477	$787,627
最低首付款（20%，HDB 贷款）	$126,295	$157,525
减：CPF Housing Grants	$80,000	$50,000
扣除补助后的首付款	$46,295	$107,525
加：装修费用	$60,000	$80,000
扣除补助并计入装修后的总首付款	$106,295	$187,525
每人需承担的首付款	$53,148	$93,763
每月供款（HDB 贷款）	$2,292	$2,859

因此，扣除补助并计入装修后，您需自备的现金分别为$106,295与$187,525。

这听起来确实不少。平均分摊的话，购买4房各自大约承担$50k；若是5房，则各自约$100k。

自备现金越多，贷款越少、月供越低。但多付首付并非总是“更划算”，建议自行试算总利息差异，判断是否值得增加首付款。

一般而言，我建议房租/房贷占每月收入不超过33%才算“舒适”。您也可按自身感受微调这一比例。

不过在新加坡，还须符合30%的 MSR（Mortgage Servicing Ratio）。也就是说，月供不得超过家庭月收入的30%。

这意味着，要负担本文所列平均价位的4房与5房，最低家庭月收入分别为 $7,640 和 $9,529。

在我看来，30%已是相当舒适的占比；达到这一收入水平，整体上会处在较稳健的位置。

老实说，在跑完这些数字后，我也有些意外——转售组屋看起来并没有想象中那么“遥不可及”，尤其考虑到可通过 CPF 支付月供。难怪许多情侣在达到这一收入区间后，会优先考虑转售。

答案就此揭晓。

综上，若夫妻想负担一套4房转售 HDB 及体面的装修，需准备$106,295的首付款与装修预算，以及$7,640的家庭月收入。

若目标是5房转售组屋，则需$187,525的首付款与装修预算，以及 S$9,529 的家庭月收入。

在现实中，最难之处常在于首付款的筹集。刚毕业不久（20多岁中段）、工作约5年的小两口，往往就要为一套4房转售组屋拿出接近$100,000+的首付款——而且这还是计入补助之后！

你或许看过那些“如何在30岁前存下并投资$100K”的视频——其核心是30岁时拥有$100k的可投资资产。而在新加坡，这笔钱很可能都要先投向“安家”。

也正因如此，多数情侣仍会选择 BTO。类似于新盘，前期现金支出较少；配合Staggered Downpayment Scheme，BTO 的可负担性更高。此外，网上看到的装修报价通常不含白电，例如冰箱、洗衣机等。

就可负担性而言，只要持续储蓄、做好财务管理（并有一份不错的收入），在满足上述条件下，4房或5房的转售组屋并非遥不可及。

本文亦未计入 Enhanced CPF Housing Grant；若您符合资格，恭喜，所需数字将进一步降低，也更容易、更舒适地达成。

例如，家庭月入$7,640，按（不含 Central Area 的）中位数价格并计入装修费用，基本可舒适负担一套4房。

若该家庭过去12个月收入稳定，则可获$15,000补助，进一步降低所需首付款。关于补助金额，详见 HDB 的表格 here。

当然，以上仅基于今年上半年全国范围内、不同屋龄的成熟与非成熟市镇总体成交。文末我们再按屋龄细分，供您权衡。

原因在于，除地点外，买家也可通过选择屋龄来调节预算：为更高性价比可考虑更老的房龄；追求更新的房子且愿意支付更高价格者，则可关注较“年轻”的单位。您只需像前文一样，再把装修费用叠加进去。

需注意，屋龄更老并不必然更便宜。靠近 MRT 的老房，价格可能高于距离 MRT 有几站公交的新房。

以下为2024年至今按屋龄划分的 HDB 成交概况：

10 年或以下

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$950,800	$1,080,000
BEDOK	$808,000	$945,000
BUKIT BATOK	$628,000	$775,000
BUKIT MERAH	$909,500	$1,500,000
BUKIT PANJANG	$578,888	$721,000
CENTRAL AREA	No Data	No Data
CHOA CHU KANG	$560,000	$650,000
GEYLANG	$966,000	No Data
HOUGANG	$630,000	$790,888
JURONG EAST	$649,000	No Data
JURONG WEST	$590,000	$721,500
KALLANG/WHAMPOA	$1,000,000	$1,200,000
PASIR RIS	$729,000	$825,000
PUNGGOL	$630,000	$778,000
QUEENSTOWN	$990,000	No Data
SEMBAWANG	$590,000	$728,888
SENGKANG	$620,000	$760,000
TAMPINES	$722,888	$882,000
TOA PAYOH	$977,500	No Data
WOODLANDS	$594,000	$731,000
YISHUN	$565,000	$688,000

10 - 19 年房龄

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$822,500	$1,060,000
BEDOK	$750,000	$980,000
BUKIT BATOK	$530,000	$645,000
BUKIT MERAH	$928,000	$1,090,000
BUKIT PANJANG	$580,000	$663,444
CENTRAL AREA	$1,329,000	$1,425,000
CHOA CHU KANG	$537,500	No Data
GEYLANG	$865,000	$994,500
HOUGANG	$625,500	$922,500
JURONG EAST	$610,000	No Data
JURONG WEST	$541,944	$605,000
KALLANG/WHAMPOA	$897,500	$1,031,000
PASIR RIS	No Data	No Data
PUNGGOL	$638,944	$820,000
QUEENSTOWN	$910,000	$1,135,000
SEMBAWANG	$520,000	$560,000
SENGKANG	$622,000	$680,000
TAMPINES	$800,000	$916,500
TOA PAYOH	$924,000	$1,295,000
WOODLANDS	$572,500	$682,500
YISHUN	$565,000	$695,000

20 - 29 年房龄

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$762,500	$935,000
BEDOK	$675,888	$805,000
BUKIT BATOK	$558,000	$695,000
BUKIT MERAH	$872,500	$980,000
BUKIT PANJANG	$523,500	$649,000
CENTRAL AREA	$617,500	$807,000
CHOA CHU KANG	$490,000	$586,000
GEYLANG	$867,500	$1,050,000
HOUGANG	$543,444	$682,000
JURONG EAST	$569,000	$738,888
JURONG WEST	$503,000	$590,000
KALLANG/WHAMPOA	$779,000	$935,000
PASIR RIS	$584,000	$690,000
PUNGGOL	$534,000	$614,944
QUEENSTOWN	$820,000	$1,000,000
SEMBAWANG	$510,000	$580,000
SENGKANG	$526,000	$610,000
TAMPINES	$596,500	$722,944
TOA PAYOH	$830,000	$950,000
WOODLANDS	$508,000	$615,000
YISHUN	$530,000	$616,500

30 年及以上

ESTATE	4 ROOM	5 ROOM
ANG MO KIO	$612,944	$710,000
BEDOK	$528,000	$774,000
BUKIT BATOK	$598,000	$729,444
BUKIT MERAH	$890,000	$995,000
BUKIT PANJANG	$550,000	$632,500
CENTRAL AREA	No Data	$1,133,500
CHOA CHU KANG	$512,000	$595,000
GEYLANG	$876,000	$1,017,444
HOUGANG	$588,000	$701,144
JURONG EAST	$495,000	$650,000
JURONG WEST	$492,944	$600,000
KALLANG/WHAMPOA	$787,500	$920,000
PASIR RIS	$594,000	$695,000
PUNGGOL	$618,000	$702,000
QUEENSTOWN	$902,500	$1,119,444
SEMBAWANG	$572,500	$617,000
SENGKANG	$602,500	$650,000
TAMPINES	$611,000	$728,000
TOA PAYOH	$879,000	$1,000,000
WOODLANDS	$528,000	$625,000
YISHUN	$535,000	$650,000