拆名不再是房地产“捷径”：法院与 IRAS 已作出明确说明

如今关于拆名有了更多澄清，它已不再是许多人被告知的那个简单“捷径”。

在 2000 年代至 2010 年代的大部分时间里，拆名被视为规避 Additional Buyers Stamp Duty (ABSD) 的房产“窍门”。概念很简单：一方配偶将其在住房中的份额转移给另一方，从而名下不再拥有房产。随后，他/她便可用自己的名字去购买另一处房产而无需支付 ABSD，最终一家实际上持有两套房产。

这在过去甚至也适用于 HDB 公寓业主，一直到 2016 年为止（自那时起，HDB 公寓的拆名仅在离婚等特殊情况下获准）。

但随着近期法院与 IRAS 的案例与评注，界线已清晰得多；拆名不再是整洁的变通之道。主管机构明确指出，这只适用于真正的所有权转移；若试图借此规避 ABSD，你可能面临的不仅仅是金钱罚款的损失。

这些裁决真正意味着什么

本周，我向一些业界专业人士求证，以下是若干澄清：

若你进行拆名并放弃持份，你就是彻底放弃。这包括租金收入、出售所得，以及对该房产任何未来主张。不能纸面上一套、实际操作又是另一套。

这已经让部分人栽了跟头。在一宗案件中，一位“前”业主仍在收取租金收入，后来还私吞了部分出售收益。IRAS 识破后，除补征未缴的 ABSD 外还加征了罚款。在另一场纠纷中，一名承认拆分是出于税务目的、仅持有 1% 份额的业主，最终仍在法院主张到了逾半数的产权，因为该安排从一开始就并非真正意义上的转移。

法院已表明无疑：如果你的转让是虚假的，它不会保护你。事实上，它甚至可能使你完全丧失某些权利。

以下还有一些需要注意的澄清：

1. 目的以行为判定
你可以整天说“我已经放弃了我的份额”，但只要你哪怕私吞了部分出售所得，法律就会从你的行为而非你签署的协议来解读你的意图。如上所述，已有案例因此中招，IRAS 直接无视该安排，并在未缴 ABSD 之上加征罚款。

2. 省下 ABSD 本身并不违法
I若你的意图确实是赠与或转移所有权，那么因为副作用而节省了 ABSD，并不会使之不合法。主管机构并不是在说任何导致税负降低的举动都自动构成避税。他们的意思是，只要你的真正目的在于改变房产所有权的归属，那么不支付 ABSD 只是随之而来的利益，并不会“污染”你的交易。

例如，假设一方配偶决定不再要房屋中的任何份额，并将其全部转给另一方。也许婚姻已经破裂、双方分居，即便并未正式离婚。放弃的一方愿意不再对租金提出任何权利，不干预房屋管理，也不享有出售收益。换言之，这是一次真正的转移。

若在此之后，离开的配偶碰巧又购买了第二处房产作为其独立住所而无需支付 ABSD，那么节省 ABSD 只是一个副产品。这并无违法之处。

与此相对的是虚假转让：表面上“放弃”持份，但暗地里仍在收取部分租金，或事先约定日后出售收益将被分享。

在这种情况下，当局可能会认定这笔交易从来不是真正要放弃所有权；而只是想保留利益并规避 ABSD，这就是违法的。

因此，检验标准不在于你是否省下 ABSD，而在于你是否完全放弃了所有权带来的利益。若你确实放弃，节省属于附带且正当；若并未放弃，那么节省就是刻意安排且不合法。

3. 信托并非禁区
《印花税法》并不禁止设立信托。关键在于信托要反映真实：在信托期间，受益人享有租金收入；出售时，受益人取得出售所得。

换言之，如果你设立一项让配偶或子女为受益人的信托，法律预期他们确实享有所有权的利益。这意味着在房产出租期间，租金收入必须流向他们，而不是你。房产最终出售时，出售所得也必须归他们所有。

这正是真实信托与虚假安排的分水岭。

如果你在纸面上称房产归子女所有，但实际上却把租金装进自己口袋——或出售时将所得据为己有——这就会被视为避税。

顺带一提，没错，此类“台下交易”也的确给了受益人一把可以反戈一击的利刃。

4. IRAS 拥有广泛权力
《印花税法》第 33A 条赋予 IRAS 权力，可忽视或调整其认为属于避税的任何安排。

换言之，即便你早年已请律师设立信托或备齐所有昂贵文件，IRAS 仍可表示：“很抱歉，不算数。” 他们可以将交易视同从未发生，然后追溯向你征收原本试图规避的 ABSD。

相关的第 46(1)(c) 条更进一步，允许处以最高为应缴税额 4 倍的罚款。于是，未缴的 $200,000 ABSD 最终可能变成 $800,000；随后第 62 条也提出了刑事责任的可能——最高可判处 3 年监禁（尽管在房产税案件中判监较为罕见）。

随着相关消息深入人心，市场行为或将出现变化

这些澄清可能会冷却部分投机性需求。在 2010 年代的很长一段时间里，不少夫妻把首套房按 99 比 1 的方式分割，预先“埋下”未来拆名的可能。这被包装为“精明之举”，适用于任何有能力持有两套房的人。

但如今，那些原本把第二套公寓视为妥当投资的家庭，或许会认为不再同时持有多套房更为稳妥，而是直接共同升级到更大的住房。这可能将更多需求推向升级客中的三房与四房大面积户型，同时削弱对更紧凑小户型的需求。

（过去的“卖一买二”策略，往往是一套家庭自住单位，外加一套更小更紧凑的单位，通常是一房或两房。）

尽管如此，一些房地产经纪人认为——无论规则是否澄清——“卖一买二”如今本来也不常见了，因为更高的成本使同时承担两笔房贷更为困难。

同时，更多房产动态……

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每周销售盘点 (18 - 24 August)

新盘成交最贵前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PROMENADE PEAK	$4,747,600	1421	$3,341	99 年 (2024)
NAVA GROVE	$4,040,600	1550	$2,607	99 年 (2024)
PARKTOWN RESIDENCE	$3,841,000	1679	$2,287	99 年 (2023)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$3,804,000	1421	$2,677	99 年 (2024)
THE ROBERTSON OPUS	$3,720,000	1152	$3,230	999 年 (1841)

新盘成交最便宜前 5 名（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SPRINGLEAF RESIDENCE	$907,000	388	$2,341	99 年 (2024)
ARTISAN 8	$998,000	398	$2,506	FH
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$1,090,000	570	$1,911	99 年 (2024)
THE ROBERTSON OPUS	$1,380,000	431	$3,205	999 年 (1841)
PROMENADE PEAK	$1,413,067	527	$2,679	99 年 (2024)

转售最贵前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
GRANGE RESIDENCES	$8,500,000	2583	$3,290	FH
BOULEVARD 88	$7,800,000	1776	$4,392	FH
RIVIERE	$6,050,000	2002	$3,022	99 年 (2018)
ST REGIS RESIDENCES SINGAPORE	$5,382,500	2153	$2,500	999 年 (1995)
THE SEAFRONT ON MEYER	$5,280,000	2110	$2,503	FH

转售最便宜前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
THE HILLFORD	$601,000	398	$1,509	60 年 (2013)
HEDGES PARK CONDOMINIUM	$697,000	484	$1,439	99 年 (2010)
URBAN VISTA	$730,000	441	$1,654	99 年 (2012)
Q BAY RESIDENCES	$740,000	527	$1,403	99 年 (2012)
RIVERFRONT RESIDENCES	$780,000	463	$1,685	99 年 (2018)

盈利额最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报金额	持有期
GRANGE RESIDENCES	$8,500,000	2583	$3,290	$4,662,000	19 年
ELLIOT AT THE EAST COAST	$5,025,000	2831	$1,775	$2,802,000	16 年
THE SEAFRONT ON MEYER	$5,280,000	2110	$2,503	$1,680,000	12 年
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,300,000	1399	$1,644	$1,617,899	19 年
FLORIDIAN	$4,068,000	1679	$2,423	$1,582,810	15 年

亏损额最大前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报金额	持有期
V ON SHENTON	$1,065,000	484	$2,199	-$222,000	13 年
MARINA BAY RESIDENCES	$1,730,000	732	$2,364	-$219,300	15 年
ECO	$950,000	689	$1,379	-$95,930	12 年
8 SAINT THOMAS	$2,480,000	807	$3,072	-$92,000	7 年
SEAHILL	$1,368,000	861	$1,589	-$80,500	12 年

回报率（ROI%）最高前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
VARSITY PARK CONDOMINIUM	$2,300,000	1399	$1,644	237.2%	19 年
THE SEA VIEW	$1,358,000	560	$2,426	232.2%	20 年
THE RAINTREE	$2,060,000	1302	$1,582	224.1%	20 年
BAYWATER	$2,188,888	1518	$1,442	193.8%	22 年
PARC OASIS	$1,520,000	1227	$1,239	192.3%	24 年

回报率（ROI%）最低前 5 名

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	ROI (%)	持有期
V ON SHENTON	$1,065,000	484	$2,199	-17.2%	13 年
MARINA BAY RESIDENCES	$1,730,000	732	$2,364	-11.3%	15 年
ECO	$950,000	689	$1,379	-9.2%	12 年
SEAHILL	$1,368,000	861	$1,589	-5.6%	12 年
8 SAINT THOMAS	$2,480,000	807	$3,072	-3.6%	7 年

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文