哪些新加坡转售两房公寓悄然为买家带来六位数收益？

受价格上涨影响，越来越多买家转向选择两房，或此类布局的变体（例如2+1单位）。鉴于新盘两房的价格已徘徊在$1.8 million区间，买家寻求转售替代方案也就不足为奇。尽管当前供应偏紧（由于置换成本高，愿意出售的人更少），但兴趣预计仍将持续，因此我们整理了过去10年表现最佳的转售两房单位清单。以下是榜首项目：

自2015年以来表现最好的两房

为确保结果更公平，我们将项目分为99年地契与999年/永久地契两类的优胜者。同时，我们排除了Executive Condominiums (ECs)，因为它们起始价更低，会扭曲结果。 

接着，我们从各区域CCR、RCR与OCR中各选出表现最突出的项目。 

最后，我们也仅纳入过去12个月内至少有5笔交易的单位，以避免因低成交量而导致的失真，但这也意味着精品型公寓（即50户或以下的项目）会被过滤掉。 

	获利				亏损
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量	平均回报率	平均亏损	平均持有期（年）	交易量
MARTIN MODERN	16.63%	$318,117	7.0	7	-2.80%	-$58,431	5.8	6
THE SAIL @ MARINA BAY	13.28%	$233,333	5.1	6
SOPHIA HILLS	11.44%	$153,357	7.5	14	-2.51%	-$33,000	6.7	1

CCR 99年地契

	获利				亏损
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量	平均回报率	平均亏损	平均持有期（年）	交易量
MARTIN MODERN	16.63%	$318,117	7.0	7	-2.80%	-$58,431	5.8	6
THE SAIL @ MARINA BAY	13.28%	$233,333	5.1	6
SOPHIA HILLS	11.44%	$153,357	7.5	14	-2.51%	-$33,000	6.7	1

CCR 999年/永久地契

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
LEEDON GREEN	10.26%	$181,761	3.7	11
THE AVENIR	9.01%	$236,375	3.4	8
RV ALTITUDE	5.89%	$91,800	3.7	5

RCR 整体

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
GARDENVISTA	42.95%	$479,600	6.3	5
THE POIZ RESIDENCES	42.47%	$408,984	8.3	15
THOMSON IMPRESSIONS	40.94%	$442,340	8.9	5

RCR 99年地契

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
GARDENVISTA	42.95%	$479,600	6.3	5
THE POIZ RESIDENCES	42.47%	$408,984	8.3	15
THOMSON IMPRESSIONS	40.94%	$442,340	8.9	5

RCR 999年/永久地契

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
AMBER SKYE	27.19%	$516,200	8.0	6
AMBER PARK	13.17%	$234,018	4.2	13
AMBER 45	12.45%	$242,500	6.4	7

OCR 整体

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
THE PANORAMA	48.33%	$469,358	7.3	9
BOTANIQUE AT BARTLEY	47.28%	$441,265	7.6	33
THE BAYSHORE	45.10%	$406,500	5.7	16

OCR 99年地契

	获利
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量
THE PANORAMA	48.33%	$469,358	7.3	9
BOTANIQUE AT BARTLEY	47.28%	$441,265	7.6	33
THE BAYSHORE	45.10%	$406,500	5.7	16

OCR 999年/永久地契

	获利				亏损
Project	平均回报率	平均获利	平均持有期（年）	交易量	平均回报率	平均亏损	平均持有期（年）	交易量
FERRARIA PARK CONDOMINIUM	31.03%	$272,841	5.1	7	-1.67%	-$20,000	0.6	1
E MAISON	17.26%	$220,339	6.7	6
KI RESIDENCES AT BROOKVALE	17.21%	$236,991	3.7	12

各区域亮点

我们从每个区域挑选两名佼佼者——一项永久地契与一项有期地契：

• Martin Modern (99-years lease CCR)
• Leedon Green (Freehold CCR)
• Garden Vista (99-years RCR) 
• Amber Skye (Freehold RCR)
• The Panorama (99-years OCR) 
• Ferraria Park Condominium (Freehold OCR)

1. Martin Modern (99年地契 CCR) 

这是一个于2021年落成、共450户的项目，位于10 Martin Place（第9邮区）。它坐落在较为安静的Robertson Quay一带，兼顾了平衡：步行即可到达新加坡河畔的咖啡馆与酒吧，但也足以避开周末的喧嚣。同时，步行约5分钟可至Great World MRT，几乎与River Valley Primary School为邻，满足家庭所需。

其表现强劲的原因在于上市时点：Martin Modern于2017年市场回落期推出，价格从约$2,009至$2,500每平方英尺起步。虽然并非瞬间售罄，但早期买家已获得良好回报：两房卖家平均回报率为16.63%，平均获利超过$318,000，使其成为近年来CCR中的顶尖项目之一。

两房户型主要有两种：标准型764平方英尺，以及更宽敞的两房加书房850至883平方英尺。两者均配备3.2米层高（常见为2.6米）、高效方正的布局，并采用如大理石地面、风管式空调与品牌电器等装修配置。我们在这里有完整评测与细节。

Martin Modern约有80 per cent的用地用于园景绿化，并设置主题花园与水景。

然而，目前其中一个最耐人寻味的点，是与新近推出的River Green几乎不可避免的比较。 

River Green位于11 River Valley Road，就在街对面，且有遮蔽物的步行路段通往Great World MRT。由于两者都紧邻Great World MRT并提供两房选项，对于预算更充裕的买家而言，Martin Modern可能成为River Green之外的转售替代品。 

在River Green，紧凑型两房起价为$1.5 million，进阶版则从$1.72 million起。相较之下，Martin Modern的转售两房目前按大小与楼层不同，约在$2.1 million至$2.4 million之间。因此，以总价来看，River Green更易入手，但其更小的户型面积仅至603平方英尺。需注意的是，River Green的面积是GFA统一规范后（post‑GFA harmonisation）的规格，而Martin Modern则属规范前（pre‑harmonisation），包含如“football ledges”等构件。 

我们在这里有更完整的价格比较。 

2. Leedon Green (永久地契 CCR)

Leedon Green是第10邮区的永久地契公寓，共638户，2023年在原Tulip Garden地块上建成。其所处为Belmont Park与Cornwall Gardens附近的低密度地段，周边以有地住宅为主。

与多数此类社区相似，公共交通距离略远；你可以步行至Holland Village MRT (CCL)，但路程仍然不短。尽管如此，Holland V的确在附近，能提供该片区的主要配套。

Leedon Green中部分楼叠落入Nanyang Primary School的一公里范围内，但仅限特定楼叠（请在OneMap.sg上以邮政编码确认）。 

Leedon Green逾80 per cent、共316,000平方英尺的用地用于园林与设施，包括3个泳池、一座网球场与一条Forest Walk步道。

这里的两房面积从614至926平方英尺不等，涵盖一卫、两卫及带书房等多种布局。厨房面积出乎意料地宽裕，但部分户型因设置书房而压缩了餐区空间。更多完整细节可参阅我们评测中的Insider Tour：review。 

尽管附近有Leedon Residence与D’Leedon等竞争项目，Leedon Green仍在较短持有期内录得不俗涨幅。过去12个月内，Leedon Green的两房转售单位平均ROI为10.26%，折合平均获利$181,761，平均持有期仅3.7年。

3. Garden Vista (99年地契 RCR) 

Gardenvista是位于第21邮区Dunearn Road沿线的318户有期公寓，靠近Beauty World与Bukit Timah教育带。项目于2006年落成，尽管属于较老的有期公寓，却在RCR的两房转售中悄然成为表现最佳者之一。 

在过去十年里，Gardenvista两房的平均ROI达到42.95%，平均获利$479,600，平均持有期6.3年。这是本榜单中跨区域与地契类型的最高成绩。

Gardenvista的吸引力在于扎实的基本面。以当下标准来看，户型尺度相当宽裕：相比许多将两房压缩至700平方英尺的新盘，Gardenvista部分两房楼叠超过900平方英尺，几近于今天的三房配置。

设施虽显陈旧但实用，包括一条开阔的泳池、两座网球场，以及可眺望Bukit Timah Hill的屋顶休闲平台。尽管邻近繁忙的PIE与Bukit Timah Flyover，项目仍因新邻居Jardin形成缓冲而在一定程度上隔绝了车流噪音。

交通方面，Beauty World MRT需短程巴士接驳，尚不可步行到达。此外，Pei Hwa Presbyterian Primary School（约450米）与Methodist Girls’ School（约680米） 均处于优先报名范围内。 

虽然我们尚未发布Gardenvista的完整评测，但有一篇案例研究，探讨其如何跑赢了隔壁的永久地契项目。 

4. Amber Skye (永久地契 RCR)

Amber Skye位于第15邮区Amber Road沿线，共109户，为永久地契项目，靠近Tanjong Katong MRT (TEL)。2017年落成，属于提供更大户型的精品项目，并以可直达East Coast Park为卖点。

我们有时听到有人将其描述为“海景”项目，这只说对了一半。部分Amber Skye的单位，尤其是01与07号楼叠，能看到部分海景；但也可能因角度或被邻近建筑遮挡。更稳妥、也更能站得住脚的卖点，是可眺望East Coast Park的绿意与步行可达的便捷性。我们确实做过该项目的完整评测，不过时间较久（在2020年）。 

项目的单位面积显著大于周边许多项目：两房Loft自1,216平方英尺起步，四房Grandeur可达2,982平方英尺。所有单位均配备私家电梯，包括一房和两房。

这也让我们对其强势表现略感意外，因为我们原以为更大的面积——因而更高的总价——会成为阻力。这里的单位价格可冲上$2 million，超出大多数买家的舒适区。但话说回来，第15邮区向来并非价格最敏感的区域。 

以精品项目而言，其配套也相当到位，或许进一步支撑了价格：包括50米泳道池、健身房、带厨房的会所、烧烤区、蒸汽房与屋顶Sky Terrace。不过没有网球场。 

随着Tanjong Katong MRT已开通，且ECP车行约1分钟，这是一处连接性极佳的东海岸项目。Parkway Parade车行5分钟即可到达，i12 Katong与Joo Chiat一带的生活配套也近在咫尺。 

5. The Panorama (99年地契 OCR) 

The Panorama位于第20邮区Ang Mo Kio Avenue 2沿线，共698户，2017年落成。 

其出色表现很大程度上归因于2014年的开发商重推，并给予了约10 per cent的折扣。这是因为在2013年楼市见顶后，市场受多项降温措施影响：Total Debt Servicing Ratio于2013年6月推出，并在随后一年内抑制了市场。在这篇文章中，我们早前解释过，这最初导致了The Panorama销售不佳，随后因折扣而出现强劲反弹。

The Panorama步行可达Mayflower MRT (TEL)，且几乎与Chij St. Nicholas Girls为邻。Ang Mo Kio Primary也在一公里范围内。顾名思义，景观亦是一大卖点，并且在Ang Mo Kio Avenue 2对面为有地住宅朝向。话虽如此，周边缺乏大型商场等配套，更多还是为附近HDB社区服务的民生设施。 

典型两房单位面积介于678至700平方英尺，两房加书房为775至797平方英尺。虽然以当时的标准看算是偏小，但与当今新盘并无太大差距。我们没有The Panorama的完整评测，但会重点关注Type 2a（700平方英尺）户型；其更为方正，且面宽更大。 

6. Ferraria Park Condominium (永久地契 OCR)

这是位于第17邮区Flora Drive一带的472户项目。其表现令人有些意外，因为Flora Drive通常并非投资热点。 

周边以低层私人住宅为主；尽管靠近樟宜机场与Loyang工业区，但传统上更受自住者青睐，而非房东。该片区适合偏好清幽、且不想靠近繁忙商场或MRT站的自住买家。 

项目提供大于平均水平的两房布局，通常约883至1,023平方英尺。以当下眼光看，有些甚至可被视为三房。多数单位配备封闭式厨房、完整的杂物阳台，甚至设有工人房——这些在当今两房面积段已愈发罕见。 

设施方面，Ferraria Park可谓中规中矩：一条25米泳道池与园景花园，并设有会所与多功能厅用于社交聚会。另配网球场、健身房、儿童游乐场及常见的设施组合。

其稳健的转售吸引力，或许源自永久地契、宽裕的面积（尤其在两房段）以及静谧葱郁的环境，这些均符合东部自住客的偏好。 

如果说这些表现出众的两房证明了一点，那就是：价值并不总在最显而易见之处。 

有些如Martin Modern或Leedon Green，受益于把握时机或优越的区位；也有如The Panorama，因开发商折扣与降温措施的组合效应而后来居上。 

同样值得留意的是面积范围。许多“跑赢者”都是偏大的两房，面积达800甚至1,000+平方英尺。对于被新盘价格挤出的自住者，或更看重实用面积而非新鲜度的买家而言，转售两房确实值得一看。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文