与 Stacked 的买家案例研究：Eco Sanctuary

初步咨询（首次会面）

他们在 Bukit Panjang 售出 4 卧室单位后找到我们，他们最先接触到的是我们关于22 个近期 HDB MOP 组屋区的文章。

在首次咨询中，我们通常会先明确搬家的主要动机。深入探讨这一点很重要，以便准确把握客户的需求。有时他们未必清楚自身可选方案，或并不明确未来房产要实现的目标，因此在此阶段提出正确的问题，能确保我们选对项目。

在本案中，他们主要关切 HDB 的价值下滑，以及现在是否是从其 BTO 套现的合适时机。通过咨询，他们理解了制定退出策略的重要性。于是我们归纳出该房产需满足若干标准，即：

• 未来发展潜力
• 持有期
• 可持续性 

他们表示已做了一些前期调研，且偏好 Dairy Farm 一带，尤其青睐 Eco Sanctuary 的宁静环境。 

最后，我们审视了他们的财务状况，确认其预算并未被过度拉伸。基于这些信息，我们开始拟定买家提案。

买家提案——我们的研究方法

这是较为直接的案例之一，因为客户对自身需求/偏好相当明确，也锁定了具体区域。尽管如此，我们仍需进行充分的背景研究，以识别值得进一步考察的项目。 

首先，我们筛选了该区域内所有可能的项目：Eco Sanctuary、Tree House、Foresque Residences、Dairy Farm Residences 和 Skywoods。我们也加入了不在其初始清单中的 Hillier 作为备选，因为其特征相近。此外，它靠近 MRT，成交价与入场价非常接近，且其 2 卧单位多为哑铃户型。 

鉴于这些项目（除 Dairy Farm Residences 外）楼龄相近，最直接的做法是比较其过往表现。 

公寓	TOP	单位	盈利	非盈利
Eco Sanctuary	2016	483	52	1
Skywoods	2016	420	10	2
Foresque Residences	2014	496	34	33
Tree House	2013	429	183	10
Hillier	2016	528	53	16

因此，结合近期 Dairy Farm Residence 的推出，最有可能从区域平均 PSF 拉升中获益的项目应是the Skywoods——因为它是最临近的邻居。若 URA 备选名单中的 GLS 地块最终被开发商购入，亦可能带来进一步升值潜力。项目旁有 German European School Singapore，且距离 Downtown line 的 Hillview MRT 最近。 

Skywoods 的另一优势在于，与楼龄相近的 Eco Sanctuary 相比，其价差更小。换言之，价格更接近首任业主的买入价。这一点有助于在未来出售时降低内部竞争。 

最后，大众盘通常更稳妥，尤其因为多数业主为自住者，更会坚持价值稳定——Skywoods 的户型配比也较为合适，其中 76.6% 为 3 卧及以上。 

接着，在彼此相邻的 3 个公寓中，我们选择了 Eco Sanctuary，原因在于其楼龄与迄今为止的高盈利成交占比。另一重要原因是其在自住角度上拥有更佳的户型布局——考虑到他们计划自住约 15 年或更久，这一点尤为关键。 

单从过往表现来看，鉴于其楼龄及盈利与非盈利交易几近持平，Foresque Residences 相对最不具吸引力。 

第二次会面

在第二次会面中，我们通常会讲解区域动态、潜在的重建与整合方向，并研究周边可比项目，以匹配其持有期。同时，我们也会更详细地说明转售交易流程，包括时间线、付款进度等，使买家在过程中更有准备。

基于对买家提案的讨论，我们解释道，尽管 Skywoods 在外在因素上排名最佳，但其仅提供 2 卧 1 卫的户型——从宜居性角度或许并非最佳。因此，简短讨论后，我们将 Skywoods 从备选清单中剔除。 

据此，我们按户型布局、价格升值、潜力与装修水平进行排序，结论为：

1. Eco Sanctuary
2. Treehouse
3. Foresque
4. Hillier (comparison)

第三次会面

看完所有项目后，他们一致认为 Eco Sanctuary 更符合需求。当时有 3 个在售选项：1 个低楼层朝绿景，及 2 个朝向即将落成的 Dairy Farm Residences 的高楼层单位。我们对这些单位进行了分析，确保具备良好的交叉通风，让微风与自然光能够进入室内。 

最关键的是，他们需要一间书房，而该户型提供了独立、规整的空间。此外，其位置也便于日后在不再需要书房时，拆除中间墙体以扩大卧室面积。 

最终购买

在 3 个选项中我们最终只保留了 1 个——但该单位当时已出租。 

因此，问题在于他们对该单位的偏好程度，是否值得承担继续等待合适房源的机会成本。 

鉴于他们确实喜欢该单位，我们提出另一方案——尽管有租约，仍购买心仪单位，先收取 2 年租金，暂时与父母同住。换言之，短痛换长益。我们测算后发现，租金足以覆盖前 2 年大部分房贷（而这实际上是利率最高的阶段）。 

在得到同意后，我们展开谈判，并以理想价格成功购得该单位。

遗憾的是，转售交易有时并不会如愿顺利——不同于新盘，要买到心仪的确切单位往往取决于时机。但总体而言，我们对最终为他们争取到一套符合预期、各方面均衡的单位感到满意。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。