有时，赢得标的也会伴随一丝不安
如果我是最近赢得 Marina 白地招标的开发商财团，我大概也会有这种感觉。GuocoLand、Intrepid Investments 和 TID Residential 最近以 $984 psf 竞投了位于 Marina Gardens Crescent 的一幅有期限地契地块。
这幅地块预计可兴建约 775 套新住宅外加一段商业用途，面向海峡水岸景观，距离 Marina Bay Sands 也很近。按常理说，以 $984 psf 出价，顶多只会换来一份政府官员大笑的文字记录。
但在这次，财团多半是因为一个关键因素而中标，那就是“没有其他人有兴趣。”
也有人会说，这种“胜利”有点像在 Tekong 进行 BMT 时抽到的“奖品”（比如：奖励是额外做 200 个俯卧撑）。虽说政府是否会以 $984 psf ppr 授予该地块尚未可知，但眼下几乎无人问津的状况，或许会让他们更为犹豫。
在 2024 年承接核心地段项目的风险不容小觑。
自去年 4 月起，针对外国人的 Additional Buyer Stamp Duty (ABSD) 税率已提高至 60 per cent。以 Marina 一带一个 $2 million 的项目为例，光是印花税就要 $1.2 million；这笔钱在周边地区如澳大利亚或香港，足以再买下一整套（甚至几套）房子。
我们也必须考虑经济逆风——加沙与乌克兰的冲突，以及美国政坛即将到来的又一场充满争议的选举。当大型企业营收下滑时，常见的降本手段包括减少外派人员，或缩减住房津贴。而顺带一提，这些外派人士，正是最有可能在 Marina Bay 一类地段租房的群体。
所有这些，对持有核心区域租赁资产的房东而言都不是好兆头；这也意味着未来项目还需跨越的又一道关卡。
若因高税负而基本排除了外国买家，那还有多少本地买家会在此置业？Marina 一带的确富丽堂皇——但附近（至少目前）没有学校，而且还要与像 Orchard 这类同样强势的地段正面竞争（而且那里的房产更有可能是永久地契）。
在土地增值费高企、利润空间收窄以及房贷利率上行的环境下，承接核心地段项目可谓大胆之举；不过，也许如今较低的地价足以为这种风险提供理由。
许多人都会关注未来在 Marina Crescent 推出的项目；更有意思的是，较低的地价是否会转化为更“可口”的开盘价（提示：大概率不会）。但至少，较低的拿地成本意味着更高的误差空间——也更有余地去冒险打造更具吸引力的产品。
作为平衡因素，Marina 一带或许尚未完全显现这些变化的影响
通常，政府划定白地时，往往附带严格要求；他们希望看到与该片区愿景相契合的内容。这也意味着，政府很可能正准备投入相当资源，从根本上改造这一带。
这让人想起 Bugis，起步时同样略显缓慢。Bugis 在 1970 年代、甚至一直到 80 年代中期都颇为声名不佳；虽然“空调街”让环境更为整洁，但直到 2010 年代以后，Bugis 才真正崛起，成为足以与 Orchard 分庭抗礼的未来竞争者。
因此我们推测，尽管如今的 Marina Bay 已相当令人赞叹，它或许还像那位动漫主角一样，高喊“这还不是我的最终形态”。
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新盘成交价最高前5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE RESERVE RESIDENCES | $5,292,199 | 1916 | $2,762 | 99 yrs (2021) |
| 35 GILSTEAD | $3,828,000 | 1615 | $2,371 | FH |
| ENCHANTE | $3,503,400 | 1281 | $2,735 | FH |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $3,303,000 | 1281 | $2,579 | FH |
| PINETREE HILL | $3,238,000 | 1292 | $2,507 | 99 yrs (2022) |
新盘成交价最低前5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE MYST | $1,207,000 | 517 | $2,336 | 99 yrs (2023) |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $1,316,000 | 527 | $2,495 | FH |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,317,200 | 592 | $2,225 | 99 yrs (2023) |
| THE ARDEN | $1,348,000 | 721 | $1,869 | 99 yrs (2023) |
| HILLHAVEN | $1,367,010 | 678 | $2,016 | 99 yrs |
转售成交价最高前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| THE LADYHILL | $8,700,000 | 3810 | $2,283 | FH |
| CAPE ROYALE | $5,661,000 | 2508 | $2,257 | 99 yrs (2008) |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | FH |
| RESIDENCES @ EVELYN | $3,758,000 | 1539 | $2,441 | FH |
| D'LEEDON | $3,380,000 | 1722 | $1,963 | 99 yrs (2010) |
转售成交价最低前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 地契 |
| EDENZ SUITES | $685,000 | 474 | $1,446 | FH |
| CENTRA SUITES | $715,000 | 452 | $1,582 | FH |
| THE SANTORINI | $735,000 | 527 | $1,394 | 99 yrs (2013) |
| PARC IMPERIAL | $745,000 | 398 | $1,871 | FH |
| EUHABITAT | $750,000 | 549 | $1,366 | 99 yrs (2010) |
回报最高前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| KERRISDALE | $3,200,000 | 2422 | $1,321 | $2,214,000 | 18 Years |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | $1,750,536 | 4 Years |
| AMARANDA GARDENS | $2,400,000 | 1163 | $2,064 | $1,620,704 | 22 Years |
| COSTA DEL SOL | $3,000,000 | 1755 | $1,710 | $1,570,000 | 23 Years |
| GILSTEAD COURT | $2,650,000 | 1389 | $1,908 | $1,562,000 | 28 Years |
回报最低前5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| 120 GRANGE | $1,760,000 | 570 | $3,085 | -$84,000 | 6 Year |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $2,570,000 | 1378 | $1,865 | -$80,000 | 6 Years |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $1,330,000 | 678 | $1,961 | -$59,900 | 14 Years |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | $890,000 | 431 | $2,067 | $0 | 8 Years |
| NEWEST | $2,480,000 | 2400 | $1,033 | $34,669 | 10 Years |
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