新盘公寓是否即将变得更便宜？

我想现在我们可以确定，Marina Gardens Crescent 的被拒投标并非孤立事件。 

我指的是针对一个核心黄金地段地块所作出的那份孤零零的投标，因报价过低而被拒绝。为了进一步印证这并非偶然，我们现在在 River Valley 和 Upper Thomson 也看到了类似疲弱的出价。 

GuocoLand 和 Hong Leong 是位于 Upper Thomson Road、靠近 Springleaf MRT station 的一块地皮的唯一投标者，出价为 $779.6 million（约 $904.60 psf）。这远低于约 $1,000 至 $1,100 psf 的预测。我也在想，除了开发商日益增长的担忧外，像 Lentoria（开盘时仅售出 19 per cent）这样的项目的销量或许也有影响。鉴于 GuocoLand 已在该区域占据强势主导地位，这并不令人意外。 

与此同时，CDL 和 Mitsui Fudosan 也是沿 Zion Road 一块地皮的唯一投标者，报价 $1.1 billion（这是一个非常大的地块，预计可建约 1,000 套住宅）。折合约 $1,202 psf，同样低于 $1,300 至 $1,700 psf 的预测。 

加上投标数量偏少，我们可以看到开发商整体在收缩——尤其是在 River Valley 和 Marina Bay 等高关注度地段。最显著的因素是近期的降温措施，将外国买家的 ABSD 提高至 60 per cent；与 OCR 相比，核心高端区域的物业对这一买方群体的依赖度要高得多。 

当然，除此之外还有其他因素；问题涵盖更高的建造成本（自去年以来，我们一直是建筑成本第四昂贵的国家）、源于高利率环境的融资约束，以及更广泛的全球性不确定性。但在这些因素之上叠加降温措施后，CCR 可以说受创最深。 

此外，River Valley Green 还有其他在体量上更“合胃口”的即将推出地块，而新的 GFA harmonisation 规则（更多解读见这里）也可能促成了这次较低的出价。 

考虑到 2017 年，Jiak Kim Street 的 GLS 地块（现为 Riviere）曾有 9 家竞标、出价高达 $1,733 psf ppr，如今的冷清也显得颇为反常。也许 Riviere 表现不尽如人意起到了某种“劝退”作用——开发商在 2020 年不得不通过折价来去化，最终均价为 $2,819 psf，显然与他们最初拿地时的设想相去甚远。毕竟，项目开盘时的初始价格接近 $3,000 psf。 

所有这一切让我不禁思考：为何要在此时推出这些地块？

我相信政府自有其考量；但在像 River Valley 这样的区域挂牌放地，大概很难吸引到很高的出价。在开发商兴趣寥寥之际，这似乎有些浪费。况且，这也不太可能带来更便宜的住房机会（即便地价更低，在这些核心地段，普通新加坡人也不太可能考虑购买）。 

更不巧的是，这恰逢像 Orchard 等黄金地段正尝试自我“重塑（？）”“更新（？）”。 

如今我们追求的是更均衡的社区形态，集活动空间、游憩空间等于一体，而不是沿用“Orchard 只是购物区”“City Hall 只是银行办公区”这类过时观念。我认为，在这种“再平衡”过程中，CCR 的推进最为迟缓；相比之下，其 OCR 对应的 Jurong，或 RCR 等价区域的 Beach Road 与 Paya Lebar，进展更为明显。 

如果开发商能推出更多新的综合体项目（而 Marina 是一个 white site，含义见这里），这或有助于加速区域的转型。可以肯定的是，River Valley 需要比“有钱人住的地方”更具特色的定位。 

鉴于 CCR 物业的特性，通常总价高、去化更慢，也许我们应考虑给予开发商其他层面的便利：未必要更低的地价，但可考虑相比通常的 five-year ABSD 时限给予更长的期限。这将为寻找本地买家提供更充裕的时间，并通过降低相关风险来重新吸引开发商兴趣。仅限 CCR 如此。

与此同时，其他房产新闻…

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每周销售汇总（25 March - 31 March）

新盘最贵成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
KLIMT CAIRNHILL	$5,480,000	1432	$3,828	FH
WATTEN HOUSE	$4,996,000	1539	$3,246	FH
MIDTOWN MODERN	$4,808,000	1808	$2,659	99 yrs (2019)
GRAND DUNMAN	$3,712,000	1432	$2,593	99 yrs
PINETREE HILL	$3,690,000	1464	$2,521	99 yrs

新盘最低价成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
NORTH GAIA	$1,183,000	969	$1,221	99 yrs (2021)
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$1,188,600	527	$2,254	99 yrs
THE ARDEN	$1,239,000	657	$1,887	99 yrs
HILLHAVEN	$1,381,420	678	$2,037	99 yrs (2023)
LUMINA GRAND	$1,390,000	936	$1,484	99 yrs (2022)

转售最贵 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
AALTO	$4,900,000	1959	$2,501	FH
PANDAN VALLEY	$4,625,000	4381	$1,056	FH
CUSCADEN RESERVE	$3,709,000	1163	$3,191	99 yrs (2018)
DUCHESS CREST	$3,660,000	2088	$1,753	99 yrs (1995)
ONE DRAYCOTT	$3,400,000	1346	$2,527	FH

转售最低价 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SUITES AT ORCHARD	$2,035,000	1378	$1,477	99 yrs (2007)
EON SHENTON	$1,838,000	753	$2,439	99 yrs (2011)
76 SHENTON	$1,820,000	969	$1,879	99 yrs (2007)
V ON SHENTON	$948,000	474	$2,002	99 yrs (2011)
ROBIN RESIDENCES	$979,000	409	$2,393	FH

涨幅最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
PANDAN VALLEY	$4,625,000	4381	$1,056	$2,325,000	15 年
THE TRUMPS	$2,428,000	1432	$1,696	$1,632,733	17 年
COTE D'AZUR	$2,550,000	1270	$2,008	$1,600,000	17 年
DUCHESS CREST	$3,660,000	2088	$1,753	$1,551,120	14 年
AALTO	$4,900,000	1959	$2,501	$1,471,700	13 年

跌幅最大 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
SUITES AT ORCHARD	$2,035,000	1378	$1,477	-$505,000	12 年
EON SHENTON	$1,838,000	753	$2,439	-$142,000	11 年
76 SHENTON	$1,820,000	969	$1,879	-$95,200	14 年
V ON SHENTON	$948,000	474	$2,002	-$85,000	12 年
ROBIN RESIDENCES	$979,000	409	$2,393	-$39,000	8 年

交易分布

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