本周末新加坡6个全新推出公寓……哪一个最受追捧？

很快请留意有关“私人住宅交易激增”的新闻报道。

每个季度，本地媒体都会发布一则关于私人住宅交易的报道；往往渲染成交量有多高或多低，却完全忽略新盘数量。在此背景下，我预计本季度又会出现一则“OMG 私人物业市场要疯狂了”的报道。原因是：11月将有6个新盘齐发。简单梳理如下：D21 的 Nava Grove、D1 的 Union Square Residences、D9 的 The Collective @ Mount Sophia、D24 的 Novo Place，以及可能最受期待的2个项目——D19 的 Chuan Park 与 D15 的 Emerald of Katong。另外，如果你还没听说，据报仅是进入 Chuan Park 的示范单位就出现了长达 2 小时的排队——这源于其大型项目身份、遇上公众假期、又是率先开盘的综合因素。

或许这波抢购只是为了避开农历新年期间——那时市场会进入类似熊市般的“冬眠”状态。但从时机来看也恰到好处，因为在万圣节你很难见到比这些更“吓人”的价格（当然，这是对有一段时间没看房的人而言）。

对于2024年才进入房市的新手，或是5年前就规划升级的人，建议先坐稳。你会发现，除新 EC（Novo Place）外，已几乎见不到总价低于 $2.1 million 的家庭型三房了；你能找到的“最低门槛”，是 Emerald of Katong 的基础三房；而我预计这些户型会很快被抢购一空。

无论如何，开盘周末后的最终销售数据会很有看头。一次性同时推出 6 个项目是否是好策略，实在难说（如果开发商能自主安排，我高度怀疑他们会选择这样的局面）。但若从积极面看，由此带来的热度，或许能为一些原本不那么出名的新盘引来更多关注。

鉴于“类似抽签”的排号机制，想要拿到好单位，代理很可能会建议买家同时为多个项目递交支票——看看哪一个能“中”。

我也认为会出现一种有趣的现象：更富裕的私宅买家向边缘移动，而 HDB 买家则向核心回归

受私人住宅价格、租赁市场走软，以及针对外籍人士的 ABSD 上调影响，私宅买家很可能会向城市边缘游移。我们可能会看到从 CCR 往 RCR 与 OCR 外溢的趋势。

相反地，“百万组屋”的数量还在上升。也许有些升级族如今会认为，位于核心地段的年龄较大的组屋，比总价 $2.1 million+ 的边缘区公寓更为务实。还有 Prime 住房计划，可能会让部分幸运的 BTO 买家更靠近市中心居住。

所以若出现一种反常状况也不奇怪：公寓买家逐步外移至边缘区域，而 HDB 买家则重新占据更多市区或市区边缘地带。

这并非坏事，我也希望新的 prime 住房能增加 租赁住房或 2 房式组屋的配额，让更多低收入居民能够住在更靠近市中心的地段。市中心对他们的工作需求更高。以 CBD 或 Orchard 为例，相较于盛港边缘地带，那里对清洁、服务等岗位的需求更大。作为核心地带，也意味着有机会获得更高收入（尽管这可能需要政府层面的介入）。这对当地商户有利，也有利于能在附近居住的从业者。

这是一种颇具讽刺意味的现象——并非新加坡独有——越需要住在市中心附近的人，往往越负担不起在那里居住。

与此同时，其他房地产新闻……

• 新的 GFA 统一规则对买家非常有利；但若以每平方英尺价格做横向比较，它也可能严重扭曲你的认知。对于当下的买家来说，这一点非常重要。
• 一套五房住宅为家庭规划而设计，其中一些巧思即便小户型也能“借鉴”。
• Novo Place 是 Tengah 的首个 EC。如果你相信先发优势，这个项目可谓典型代表。
• 如今还有总价低于 $1 million 的三房公寓吗？坦白说，很少。但二手市场仍有一些$970,000 或以下的选择。

每周销售盘点（10月21日 - 10月27日）

新房项目成交价最高前5（按项目计算）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
MEYER BLUE	$6,285,000	1905	$3,299	FH
KLIMT CAIRNHILL	$5,078,400	1432	$3,547	FH
PINETREE HILL	$3,876,000	1464	$2,648	99 yrs (2022)
THE RESERVE RESIDENCES	$3,403,100	1335	$2,550	99 yrs
LENTOR MANSION	$3,244,000	1485	$2,184	99 yrs (2023)

新房项目成交价最低前5（按项目计算）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
KASSIA	$1,013,000	474	$2,139	FH
LENTORIA	$1,313,000	538	$2,440	99 yrs (2022)
TEMBUSU GRAND	$1,399,000	527	$2,652	99 yrs (2022)
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$1,411,200	592	$2,384	99 yrs (2023)
HILLOCK GREEN	$1,534,000	624	$2,457	99 yrs (2022)

转售成交价最高前5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
CUSCADEN RESERVE	$14,100,000	3757	$3,753	99 yrs (2018)
LEEDON RESIDENCE	$7,500,000	2669	$2,810	FH
REGENCY PARK	$4,825,000	2250	$2,145	FH
ROBIN RESIDENCES	$4,700,000	1830	$2,568	FH
PARC PALAIS	$4,100,000	2799	$1,465	FH

转售成交价最低前5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PARC ROSEWOOD	$660,000	431	$1,533	99 yrs (2011)
NATURA@HILLVIEW	$700,000	441	$1,586	FH
EUHABITAT	$720,000	527	$1,365	99 yrs (2010)
TREASURE AT TAMPINES	$784,000	463	$1,694	99 yrs (2018)
HILLION RESIDENCES	$805,000	463	$1,739	99 yrs (2013)

获利最多前5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
PARC PALAIS	$4,100,000	2799	$1,465	$2,900,000	22 年
LEEDON RESIDENCE	$7,500,000	2669	$2,810	$2,600,000	9 年
THE SHELFORD	$3,080,000	1184	$2,601	$2,033,634	22 年
THE METROPOLITAN CONDOMINIUM	$3,050,000	1733	$1,760	$1,690,100	18 年
HOLLAND MEWS	$2,718,000	1270	$2,140	$1,668,000	20 年

亏损最多前5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
MARINA BAY RESIDENCES	$2,420,000	1055	$2,294	-$436,880	15 年
SEASUITES	$1,080,000	667	$1,618	-$65,000	12 年
THE ROCHESTER RESIDENCES	$1,350,000	872	$1,548	-$18,112	17 年
ILLUMINAIRE ON DEVONSHIRE	$968,000	441	$2,193	$12,000	14 年
AURA 83	$808,000	484	$1,668	$14,200	12 年

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文