新加坡5个值得关注的“标杆”公寓项目

在新加坡瞬息万变的楼市中，有些公寓逐渐成为非官方的“标杆”。这不是写在任何手册里的规定，而是买家、中介与投资者心照不宣的默契。无论是因项目的知名度、体量，抑或在市面上存在的时间够久，这些公寓常被当作风向标，用来判断一个片区的景气度，或衡量其他项目的定价是否合理。不论看新盘还是转售盘，人们往往先拿这些标杆作参照，把对价格与表现的预期锚定在这些耳熟能详的名字上。

1. Rivergate

住在 Singapore River 沿岸已属难得，更何况还占据如此长的临河面。RiverGate 于 2005 年推出，楼高 43 层，是河畔一眼可辨的地标。 

RiverGate 亦是新加坡首个获 URA 授予地标（landmark）地位的住宅项目，这也在一定程度上巩固了其在本区的标杆声誉。该地位仅授予选址关键、且具创新建筑设计的项目。

我们此前也提到过，RiverGate 为不少首批买家带来了可观收益。 

据 Square Foot Research 统计，项目落成以来，Rivergate 共出现 431 笔获利交易和 32 笔亏损；但过去 5 年仅有 1 笔亏损（该单位是在 2007 年以明显过高的价格买入的）。 

2006 年，Watermark 的平均转售价约为 $1,073 psf，显著低于 RiverGate 的 $1,336 psf。按常理，如此价差应意味着 RiverGate 买家的回报更弱；然而尽管有竞争，RiverGate 买家仍拿到了约 3.35 per cent 的年化回报。 

Tribeca 也是一个有趣的对照。2006 年，Tribeca 的平均价为 $1,422 psf，高于 RiverGate；但到了翌年，RiverGate 反超。约有一半的 Tribeca 单位在 2007 年购入，不过其整体表现较弱，共有 144 笔获利和 15 笔亏损，其中 6 笔亏损就发生在 2007 年。这还是在与 RiverGate 相距仅 300 meters 的项目上。

2. Ardmore Park

尽管楼龄已高（2001 年落成；但与乌节周边多数项目一样为永久产权，不存在租约贬值问题），Ardmore Park 可能是 Orchard Road 最具标志性的公寓。过去二十多年，它一直以惊人的转售收益著称。 

2017 年 10 月，尽管楼市处于低迷期，Ardmore Park 仍有一套四卧单位实现 $4.25 million 的利润。该 2,885 sq. ft.、位于 22 层的单位以 $5.35 million 购入，约 15.5 年后以 $9.6 million 售出。

更近的 2024 年 2 月，Ardmore Park 再现头条交易，利润达 $7.07 million。这是一套 26 楼、2,885 sq. ft. 的单位，早在 1996 年仅以 $5.8 million 购入；转售价为 $12.9 million。 

Ardmore Park 还曾在我们短期翻盘获利榜中上榜两次；虽然 Ardmore Park 也有个别亏损交易（详见这里），但在老牌豪宅公寓中依旧是佼佼者。 

可以毫不夸张地说，Ardmore Park 之于公寓，就像 Pinnacle @ Duxton 之于 HDB。除了高盈利的口碑外，Ardmore Park 邻近 Sculptura Ardmore（新加坡有史以来最昂贵项目之一）与 The Claymore 等地标。步行约 10 分钟即可抵达乌节路购物带。 

也正因为 Ardmore Park 以户型宽敞著称，其他豪宅项目的户型与尺度往往会拿它来作比较。 

截至 2024 年，Square Foot Research 显示 Ardmore Park 平均价格为 $4,304 psf，共录得 31 笔获利交易和 3 笔亏损。 

尽管楼龄不小，Ardmore Park 未来对集体出售的意愿恐怕更低，原因在于2023 年降温措施。外国人购买住宅须支付 60 per cent 的 ABSD，若发生集体出售后置换，单位成本将大幅提高。相较其他公寓，这对 Ardmore Park 影响更大，因为近三分之一（31 per cent）的单位由外籍买家持有。再者，考虑到这些年转售价的表现，任何收购报价都必须达到“天价”级别方有可能。 

无论如何，Ardmore Park 仍是豪宅公寓的基准线，且很可能在相当长时间里如此。

3. Leedon Residence

Leedon Residence 是 Holland Village 一带最常被用来对标的项目。这个体量不大的项目（381 户）于 2015 年落成，即便后来“入侵者”越来越多，它仍稳住了阵脚。Leedon Green 的落成，以及 2021 年大批新盘涌入造成的高度饱和，也未拖累其价格。 

事实上，去年 12 月，Leedon Residence 刷新高至 $2,909 psf（此前高点为 $2,776 psf）；Square Foot Research 显示其均价约 $2,663 psf。共出现 51 笔获利交易，仅 7 笔小幅亏损（多数亏损不到 1 个百分点）。 

这里的亮点在于占地规模（522,322 sq. ft.），以 381 户的规模而言相当可观。作比较，毗邻的 Leedon Green 仅约 316,700+ sq. ft.，却有 638 户。 

除了空间感，Leedon Residence 也常被用作价格标尺。最典型的例子是 D’Leedon，市场上常将其定位为更可负担的替代选择。D’Leedon 为租赁地权的超大盘，共 1,715 户，均价约 1,959 psf。 

如果你在这一带看过盘，会发现两者有种颇为微妙的互补：定位几乎相反（永久产权对租赁地权，小盘对大盘），却处在同一片区、楼龄也相仿。因此两者总是互为映照：一个更“理性定价”，另一个则更“奢华”。 

话虽如此，Leedon Residence 也证明了，诸如栋距合理、设施丰盛等品质，足以让价格在供应过剩时仍具韧性。它依旧是 Holland V 区域需要“超越”的那座豪宅公寓。

4. Park Infinia At Wee Nam

Park Infinia 自推出起便声名在外：2007 年开盘时，主打 Newton 区“体量最大”的公寓。这一点很关键——当时（也是至今），Newton 区密度高，现有公寓多为精品小盘。Park Infinia 打破常态，带来一座配套齐全的大型公寓，设有尺度得当的健身房、会所、大泳池等。 

（不过要说明的是，486 户的体量在整体市场仍属偏小；它只是对Newton而言算“大”。） 

Park Infinia 的初期销售也坐了一回“过山车”，主要因时点不幸：全球金融危机撞上了尾盘期，开发商价格出现了这样的走势：

因此，那些在危机期间接手这里剩余大面积单位的买家，后来或许看到了相当不错的回报。Park Infinia 目前均价约 $2,374 psf，累计 49 笔获利、仅 1 笔亏损。 

截至 2024 年，它仍是本区体量较大的选择之一，尽管也有 Kopar at Newton 等新盘加入（但该盘为租赁地权）。若你在 Newton 想要更宽敞的单位，这里可能是最佳选择。但需留意，体量也意味着更高总价：常见的 1,464 sq. ft. 户型，总价往往超过 $3.3 million。 

5. Maple Woods

Maple Woods 可谓 Bukit Timah 的标志性公寓：单位面积大、园区开阔（593,779 sq. ft.），且紧邻 King Albert Park 与 Methodist Girls’ School。虽然楼龄不小（1997 年建成），但因永久产权，不存在租约贬值问题。 

Maple Woods 的知名度，或与多年前为 Downtown Line 引发的“风波”有关——当时，住户曾联名请愿，要求时任总理李显龙将车站的部分位置适度外移。那也可能是少有的、业主对 MRT 车站“建得太近”并不热络的案例。 

该盘受欢迎的另一原因在于 King Albert Park 曾有的“社区枢纽”气质：学生与周边居民常在此流连。那片区域重建时，我们从未见过公众对一家 McDonald’s 门店有如此深的感情。尽管 King Albert Park 此后未能完全重现往日氛围，Maple Woods 也已借助地缘优势成为一处小地标。 

撇开这些不谈，Maple Woods 也以园林景观闻名，是少见的“最绿”公寓之一；椰树、棕榈等营造出浓厚度假氛围。就设施而言，场地利用也很到位，是少有配置 4 片网球场的公寓。因此，尽管楼龄较高，其公共配套常被邻近项目拿来对标。

自隔壁 King Albert Park MRT（DRL，CRL）通车后，Maple Woods 的成交有所回升；2021 年更有一笔交易录得 $2.63 million profit 的亮眼成绩。截至今年，约 1,496 sq. ft. 的单位成交总价约 $3.2 million，较小的 850 sq. ft. 单位约 $1.86 million（对部分 HDB 升级者来说并非遥不可及）。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文