2025 年买家正避开的 4 种公寓户型与特征

坦白说，新加坡房地产市场确实存在趋势，而且它们有时彼此矛盾。今年早些时候我与一位资深建筑师交谈时，他说过一句话：“每一种新趋势，都是对上一种趋势的反应。”过去被视为奢侈的阳台，正越来越被认为效率不高；曾经风靡的开放式厨房，如今也不如封闭式厨房受青睐。我确实认为这有时会让开发商有点抓狂：他们可能按过去受欢迎的元素去设计，但到了真正开盘时却变成了减分项。以下是我们观察到当下买家不太喜欢的一些点：

1. 双钥匙户型 

理论上，到了 2025 年，双钥匙户型应该是说得通的。它算作一套住宅，但被分成两部分：这意味着你可以“拥有”两套单位，却只按买一套来缴 ABSD。它还允许跨代同住或出租，同时保持私密性；在私宅价格高企的当下，这两点都很实用。

然而，近期一些新盘的双钥匙单位并不畅销。以我写作时为例，Nava Grove 刚把其双钥匙四卧 改为标准四卧。这是在其 23 套双钥匙四卧无一售出之际做出的；尽管整体单位已有约 80 per cent 成交。

我们也在 The Orie 看到类似情况，39 套三卧双钥匙单位仅售出约一半。至于 The Orie 的标准三卧？早已售罄。于 Grand Dunman 而言，两卧双钥匙单位在首发时表现可观（34 套中售出 22 套）。但开盘日的热度一过，这类单位便开始放缓，此后每个季度大约只售出一到三套。至于三卧双钥匙类型？36 套中仅售出 5 套；而标准三卧的去化率却达到了 90 per cent。

其中一个原因在于，双钥匙概念被生硬地塞进了户型里。 

从一线反馈看，经纪人担心，近来的双钥匙设计几乎只是把一个房间“封起来、单独出来”，而不是完整意义上的双钥匙单位。比如，很多甚至没有独立的小厨房，只是一个很小的茶水间。许多看过样板间的客户都会说，他们不太好意思让父母/孩子挤在这个子单元里——实在太小了。

有人向我们提到的一个例子是 Grand Dunman 的两卧双钥匙单位。令人意外的是，开发商会在本就很小（721 – 775 sq ft）的单位上尝试双钥匙格式，结果导致主单元的餐区不得不与厨房合并。 

即便是更大的双钥匙产品也难以幸免。在 Lentor Hills Residences，1,399 sq ft 的四卧按理说足以容纳一个子单元，但其“小厨房”更像是个茶水间，室外露台还要与空调机位共享空间。 

另外，双钥匙户型在转售时往往更难，因为大多数普通买家，与其要一个子单元，不如把面积用在更大的客厅、卧室等更实用。 

2. 我们似乎又回到了偏好封闭式厨房 

曾几何时，开放式厨房风靡一时；早在 2018 年，HDB 甚至把它作为标准厨房布局。除了看起来更宽敞之外，这也被认为对父母更有利；开放式厨房让他们在厨房忙碌时仍能兼顾客厅里的孩子，反之亦然。

但在难以避免的油烟和可能飘到客厅的油渍之间，这股风潮开始退去。我们注意到，近期评价较高的单位往往配有封闭式/湿厨房。

以 Midtown Modern 为例，它有 474 sq ft 的一卧；而当下的一卧并不吃香（见下文）。但 Midtown Modern 的一卧卖得很好，其中一个令人印象深刻的点，是在面积不大的情况下，厨房仍可封闭。

相比之下，看看 One Bernam 的 2+Study 单位，销售就慢得多。对这款 872 sq ft 的一个批评在于，其开放式厨房只沿着一面墙布置，从而失去了对面再做一排柜体和另一段台面的可能。需要说明的是，这个户型还有其他问题，比如不太实用的书房角和曲折的入户动线——但厨房的处理无疑也是一个因素。 

从一线反馈看，经纪人发现，年长一代更偏好封闭式厨房，因此多代同堂的买家也随之偏好。再加上如今更多新加坡人在家办公、在家用餐，厨房的使用频率比以往更高。这意味着在爆炒时能把门关上。

3. 缺乏灵活性的、墙体固定的 PPVC 施工

预制精装整体式建造（PPVC）是把工厂预制的房间模块堆叠起来，拼成一个单位。其优点是施工更快、质量更可控；但代价也存在。 

首先，单位的尺度更为刚性。多数 PPVC 公寓的标准模块宽度约为 2.8 米，层高约为 2.75 米；而传统现浇项目往往拥有更高的层高（2.9 – 3.3 米），房间尺寸也更灵活（详见 此处 以获取完整信息。）

这导致户型更加统一、千篇一律。开发商在变换平面上的自由度变小，买家在装修时的发挥空间也受限。比如，PPVC 模块中的结构墙在装修时不能打拆（按设计即为承重），因此诸如调整房间尺度或合并房间等做法都难以实现。 

一些开发商已经开始把非 PPVC 施工当作卖点，我们在 Canberra Crescent Residences 和 River Green 中就见到过。 

即便买家未必了解 PPVC 这个术语，本质上询问“更多可变性”的人却越来越多。比如，HDB 采用 PPVC 施工；但在一次 Kallang-Whampoa 的 BTO 推出中，他们仍努力提供开放式的“白板户型”，以提升可塑性。 

4. 曾经的“鞋盒”热彻底逆转

还记得 2010 年代初吗？当时大家都在倒卖 450 sq ft 的小户型赚差价，或者用来收租？那些日子已经过去了。买家如今对一卧户型实际能提供什么，审视得更为苛刻。

如果说有哪个项目尝试重塑“一卧”，那就是 TMW Maxwell。该项目大力宣传的“Flip/Switch”户型——通过折叠与滑动，让卧室变身客厅——确实让我们觉得很有创新。但在首轮开盘时，324 套中仅售出约 7 套，此后也鲜有起色。 

需要说明的是，我们仍然欣赏开发商尝试创新；但或许过高的一卧占比，不管怎样都让它面临逆风。以 Parksuites 为例，一卧与一卧 + 书房单位比例同样不小。然而截至 2024 年，常规一卧仅售出 40 per cent，一卧 + 书房仅售出 32.1 per cent。 

或许另一佐证是近期的 Canberra Crescent Residences，开发商只建了区区 three 套一卧单位；几乎像是顺带而为。 

其背后的原因其实很清楚：公寓买家的大多数是 HDB 升级者，卖掉原有组屋转而购买私宅。而这些 HDB 升级者大多是家庭单位，根本无法塞进 500 sq ft 或以下的面积里。无论户型再怎么巧妙、地段再怎么强都无济于事。 

那么 2025 年买家到底想要什么？

当连大众市场公寓都常态化接近或突破 $2 million 门槛时，买家对空间利用的要求前所未有地严格。每一平方英尺都很关键，他们比以往更不愿妥协。

这催生了一个更成熟、更挑剔的市场。买家会注意到冗长的走廊如何蚕食可用面积。他们会追问尚未封闭的厨房能否封闭。其他元素——比如楼下自带商场，或是超大的阳台——也开始被质疑（尽管目前两派支持者仍然不少）。 

这对转售市场也可能构成挑战，尤其是那些沿袭旧有趋势与偏好的公寓业主。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。