两房户型已成为当下楼市讨论度最高的格局之一，不仅因为三房或四房对许多人来说已高不可攀，也因为一房逐渐失去更广泛买家的青睐。结果，两房成为自住与投资者的“默认”选择。这也带动了对面积更宽裕的两房关注，例如2+1单位，或有时被宣传为“紧凑型三房”。
但这额外的+1是否值得溢价，还是会吞噬回报、拉低租金收益？我们比较了过去十年两房与2+1单位的涨幅与租赁数据：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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总体而言，两房还是2+1单位的转售涨幅更好？
基于2014至2024年的成交，我们在同时包含两房与2+1单位的11个项目中得到如下结论：
| 项目 | 两房单位 | 两房+书房单位 | 涨幅差额（2+S 减 2b） | 涨幅%差额（2+S 减 2b） | ||||||
| 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | |||
| AMBER PARK | $203,013 | 12% | 3.9 | 4 | $33,800 | 2% | 3.1 | 1 | -$169,213 | -10% |
| MARTIN MODERN | $219,340 | 13% | 6.6 | 1 | $293,050 | 15% | 6.1 | 8 | $73,710 | 2% |
| MIDWOOD | $223,570 | 20% | 3.3 | 7 | $231,750 | 19% | 3.5 | 2 | $8,180 | -1% |
| MONT BOTANIK RESIDENCE | $138,888 | 12% | 5.3 | 1 | $102,000 | 8% | 4.7 | 1 | -$36,888 | -4% |
| PARC ESTA | $323,711 | 27% | 4.6 | 42 | $476,266 | 35% | 5.0 | 11 | $152,555 | 7% |
| PARK COLONIAL | $228,110 | 19% | 5.2 | 42 | $220,500 | 18% | 5.4 | 4 | -$7,610 | -2% |
| STIRLING RESIDENCES | $268,719 | 22% | 4.5 | 99 | $476,290 | 36% | 5.2 | 13 | $207,571 | 14% |
| THE JOVELL | $142,600 | 18% | 4.9 | 3 | $183,250 | 21% | 4.4 | 4 | $40,650 | 3% |
| THE TAPESTRY | $146,796 | 16% | 4.7 | 46 | $178,070 | 17% | 4.7 | 4 | $31,274 | 1% |
| TREASURE AT TAMPINES | $167,758 | 19% | 4.2 | 43 | $194,505 | 20% | 4.0 | 35 | $26,746 | 1% |
| WHISTLER GRAND | $258,736 | 29% | 4.5 | 18 | $308,669 | 28% | 4.4 | 17 | $49,933 | -1% |
在部分项目中，差距相当细微。然而，在11个项目中的8个里，“两房+书房（2+1）”的平均涨幅高于常规两房。
在 Stirling Residences，2+1单位录得$476,290（36%），而两房为$268,719（22%）；差距约$207,000。在 Parc Esta，2+1单位为$476,266（35%），标准两房为$323,711（27%）。
亦有个别项目由普通两房胜出——如 Amber Park 与 Mont Botanik Residence——但总体上看，2+1似乎是更优选。
另一个有意思的旁证是，Martin Modern 的亏损交易中有6套为两房，仅1套为2+1单位：
| 项目 | 两房单位 | 两房+书房单位 | 涨幅差额（2+S 减 2b） | 涨幅%差额（2+S 减 2b） | ||||||
| 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | |||
| MARTIN MODERN | -$68,097 | -3% | 5.4 | 6 | -$6,660 | 0.0% | 5.1 | 1 | $61,437 | 3.2% |
我们不打算对此过度解读，毕竟2+1仅有一宗转售样本。但值得注意的是，仅有一套2+1录得亏损，其余亏损均为标准两房。
那么，如果较早入场，并尝试在TOP前转售，会如何？ 较大的两房是否仍更胜一筹？我们来看“新到转售（sub sale）”交易：
盈利的新到转售（sub sale）交易
| 项目 | 两房单位 | 两房+书房单位 | 涨幅差额（2+S 减 2b） | 涨幅%差额（2+S 减 2b） | ||||||
| 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | |||
| AFFINITY AT SERANGOON | $179,478 | 16% | 4.8 | 10 | $175,641 | 16% | 4.5 | 74 | -$3,837 | 1% |
| AMBER PARK | $224,010 | 13% | 4.2 | 2 | $264,320 | 15% | 4.2 | 18 | $40,310 | 2% |
| KENT RIDGE HILL RESIDENCES | $177,978 | 14% | 4.8 | 13 | $133,041 | 10% | 3.7 | 4 | -$44,937 | -5% |
| MARTIN MODERN | $135,969 | 7% | 4.4 | 1 | $239,094 | 12% | 4.1 | 6 | $103,125 | 5% |
| MAYFAIR MODERN | $105,483 | 7% | 3.9 | 2 | $179,100 | 10% | 4.4 | 2 | $73,618 | 3% |
| MIDWOOD | $255,700 | 23% | 3.1 | 1 | $285,000 | 22% | 4.2 | 1 | $29,300 | -1% |
| PARC ESTA | $264,129 | 23% | 3.7 | 64 | $357,750 | 26% | 3.7 | 12 | $93,621 | 2% |
| PARK COLONIAL | $172,425 | 15% | 3.8 | 23 | $203,500 | 15% | 3.8 | 2 | $31,075 | 0% |
| PENROSE | $296,327 | 28% | 3.7 | 47 | $328,472 | 24% | 3.8 | 4 | $32,145 | -4% |
| SKY EVERTON | $142,444 | 9% | 3.3 | 2 | $114,400 | 7% | 3.9 | 5 | -$28,044 | -2% |
| STIRLING RESIDENCES | $220,520 | 19% | 3.6 | 42 | $271,056 | 20% | 3.6 | 16 | $50,536 | 2% |
| THE FLORENCE RESIDENCES | $187,949 | 19% | 4.1 | 125 | $246,921 | 24% | 4.4 | 17 | $58,972 | 5% |
| THE M | $281,950 | 19% | 3.7 | 2 | $339,196 | 19% | 3.8 | 3 | $57,246 | 0% |
| THE WATERGARDENS AT CANBERRA | $123,500 | 12% | 2.6 | 2 | $293,000 | 25% | 3.1 | 1 | $169,500 | 13% |
| TREASURE AT TAMPINES | $148,557 | 18% | 3.9 | 71 | $191,067 | 20% | 3.5 | 35 | $42,509 | 2% |
| WHISTLER GRAND | $193,817 | 23% | 3.5 | 13 | $252,458 | 24% | 3.5 | 13 | $58,641 | 1% |
我们仍可见相似的规律：在16个项目中的12个，2+1单位的平均涨幅高于常规两房。
部分项目差距显著：例如在 Martin Modern，2+1单位上涨$239,094（12%），而两房仅为$135,969（7%）。
在 Parc Esta，差距更大：2+1单位为$357,750（26%），两房为$264,129（23%）。
Kent Ridge Hill Residences 与 Sky Everton 是例外，两房分别以$44,937 和 $28,044 领先2+1，但这些属于离群值。总体而言，数据表明在较短持有期（即 sub sales 尤其如此）里，2+1格局往往能带来更好的转售表现。
再补充一点，Sky Everton 有两宗亏损交易，分别为一套两房与一套2+1单位：
| 项目 | 两房单位 | 两房+书房单位 | 涨幅差额（2+S 减 2b） | 涨幅%差额（2+S 减 2b） | ||||||
| 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | 平均涨幅 | 涨幅% | 平均持有期（年） | 成交笔数 | |||
| SKY EVERTON | -$132,000 | -8% | 3.1 | 1 | -$26,000 | -1% | 2.3 | 1 | $106,000 | 7% |
同样地，我们不愿对个别交易过度解读；不过不难发现，相较两房亏损$132,000，2+1的亏损明显较小，仅$26,000。
（但公平起见，该两房持有期为3.1年，2+则为2.3年，较长的持有期或许加深了亏损。）
但从房东角度看，2+1单位的租金与收益率更好吗？
这也是常见问题，因为一房与两房通常最受房东青睐。遗憾的是，URA 的租赁数据不包含具体门牌或精确面积，只提供区间（如70–80 sqm）。这使得难以精确隔离特定户型（如两房与“两房+书房”）的收益率。
为此，我们采用以下方法：
- 将买卖契约披露（caveated）中的单位面积进位到对应的 URA 租赁面积档。
- 仅匹配同一项目、同一面积区间内的售价与租金配对。
- 剔除不在可用面积区间内的单位
此外，我们仅选取2024年的交易，以反映当下真实的租赁环境。这能给出一个相对合理的租金回报估计，尽管并不完美，尤其对于2+1与常规两房面积极为接近的项目。
| 项目 | 两房平均成交价 | 两房平均月租 | 两房+书房平均成交价 | 两房+书房平均月租 | 两房租金回报率 | 两房+书房租金回报率 |
| Amber Park | $1,943,000 | $4,631 | $2,157,247 | $5,190 | 2.86% | 2.89% |
| Kent Ridge Hill Residences | $1,289,960 | $3,944 | $1,550,000 | $4,420 | 3.67% | 3.42% |
| Martin Modern | $1,985,000 | $6,390 | $2,288,333 | $7,268 | 3.86% | 3.81% |
| Parc Esta | $1,526,663 | $4,641 | $1,861,293 | $5,458 | 3.65% | 3.52% |
| Stirling Residences | $1,488,437 | $4,530 | $1,865,968 | $5,043 | 3.65% | 3.24% |
| Whistler Grand | $1,179,789 | $3,906 | $1,435,923 | $4,354 | 3.97% | 3.64% |
从上表可见，2+1并未给予房东明显优势。收益率差距至多有限，且多数情况下因价格更低，普通两房的收益率略占上风。
例如，在 Whistler Grand，两房的平均租金回报为3.97%，而2+1为3.64%。这仅因为其更高的平均购买价格（$1.44 million vs. $1.18 million）。类似地，在 Stirling Residences，两房为3.65%，2+1为3.24%。即便在 Parc Esta，收益率差距更小（3.65% vs. 3.52%），两房仍微幅领先。
不过老实说，差异如此细微，大多数房东恐怕并不会在意。
真正可能让2+1占优的，是更难量化的“可出租性”。
2+1的适用性更广，可同时吸引小家庭，以及室友合租。它也能吸引需要额外家庭办公室或个人/业务储物空间的单身租客——尤其在后疫情时代，混合办公推动了对更灵活居住空间的需求。因此，即便2+1未必带来更高收益率，它可能更容易招租与留租。对于预算可适度上探的房东而言，更大的单位或更合适。
结论：
总体而言，数据更偏向面积更大的2+1单位。正如上文所述，一些家庭已被三房及以上价格排除在外；随着高价压力加剧，我们很可能会持续看到对这一面积段的兴趣。
但需要强调，并非所有2+1单位都相同。还需留意以下格局层面的细节：
- 项目是规范统一前还是统一后；前者可能包含浪费面积的花槽、超大的空调板等。
- “+1”是否真正实用。例如可封闭的实际房间，远优于无窗且通风受限的畸零角落。
- 厨房空间的实用性，对家庭尤为重要；通常以凹入式厨房为佳，柜体与台面应在厨房的两侧。
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