$1M HDB还是边缘地带转售公寓？这4个要点可助你抉择

过去几年，边缘地带转售公寓与高端HDB组屋之间的差距似乎在缩小。我们正走向这样一个节点：当略高于一百万的预算足以购买如 Pinnacle @ Duxton 等核心地段HDB、行政组屋，或靠近MRT的DBSS项目时，买公寓是否仍然值得？有些买家甚至认为我们今天就已到了这个阶段，这个问题完全成立。以下是你需要了解与考量的要点：

百万组屋与边缘地带转售公寓之间日益缩小的差距

为了凸显如今这一抉择有多难，不妨看看如今老旧或边缘地带公寓的价格。该文中部分项目的三房单位价格在$1.2 million至$1.4 million。与此同时，当前组屋成交纪录为 $1.73 million，而Queenstown、Bishan、Tanjong Pagar等地的优质组屋多在约$1 million至$1.5 million之间。 

以下是当今私宅市场中一些较大的3房单位示例：

公寓名称	区域	卧室数	价格	楼层	面积 (Sqm)	剩余租期
Elias Green	Pasir Ris	3	$1,410,000	4	144	66
Melville Park	Tampines	3	$1,415,000	11	145	67
Sherwood Tower	Bukit Timah	3	$1,435,000	14	141	51
Braddell View	Toa Payoh	3	$1,480,000	4	145	56
Woodgrove Condominium	Woodlands	3	$1,520,000	3	141	72
Eastwood Centre	Bedok	3	$1,600,000	2	140	70
Pine Grove	Bukit Timah	3	$1,660,000	6	158	59
Ivory Heights	Jurong East	3	$1,690,000	3	155	62

以下是2024年成交的一些价格较高的HDB：

HDB名称	区域	户型	价格	楼层	面积 (Sqm)	剩余租期
Tiong Bahru View	Bukit Merah	5 Room	$1,588,000	34 TO 36	112	90
CityVue @ Henderson	Bukit Merah	5 Room	$1,588,000	46 TO 48	113	94
Kim Tian Green	Bukit Merah	5 Room	$1,580,000	40 TO 42	113	87
The Peak @ Toa Payoh	Toa Payoh	5 Room	$1,568,888	40 TO 42	117	87
Natura Loft	Bishan	5 Room	$1,568,000	37 TO 39	120	86
Dover Gardens	Queenstown	5 Room	$1,550,000	37 TO 39	124	86
Pinnacle@Duxton	Central Area	5 Room	$1,542,880	43 TO 45	105	85
The Peak @ Toa Payoh	Toa Payoh	5 Room	$1,540,000	31 TO 33	117	87

可以看到，与同价位的私宅相比，这些HDB普遍拥有更长的租期、位于更高楼层（视野更佳），且地段更为中心。很多情况下，周边配套也更加便利。

若这一趋势持续，较便宜公寓与顶级组屋之间的界线将继续收窄。因此，越来越多买家在思考：既然能买到这样的组屋，公寓是否真的值得？对此，我们建议重点关注以下几点：

1. 投资还是自住

从投资角度来看，市场普遍仍偏向于公寓，原因有多方面：

其一，公寓的转售对象更广。尽管多数转售组屋的资格条件已较少，但仍无法回避必须是新加坡公民或永久居民这一点。公寓则可出售给任何人，包括外国人；而PR也无需等待3年才能购买。 

（不过需要补充的是，鉴于目前外国人需缴付60 per cent ABSD，且他们往往偏好核心区公寓，这一点的优势已不如以往。）

其二，公寓的租赁限制较少。你在取得并翻新单位后即可整套出租。对于HDB，在MOP期间只能出租房间。若你寻求即时租金收入，公寓几乎总是更受青睐。 

其三，公寓可能进行集体出售（en-bloc），而HDB极少出现SERS（少于全部HDB屋邨的5 per cent），至于VERS则尚未见实施。话虽如此，我们从不建议把集体出售当作必然预期；这只是潜在可能，公寓有而HDB所缺。

若纯粹自住，这些或许并不重要。 

在此情形下，即便转售/出租前景不如公寓，你仍可能更偏好HDB。对于纯自住者来说，靠近CBD（如Tanjong Pagar）或位于极为便利的地段（如Queenstown或Bishan）或许更为优先；若你正在根据需要调整房屋面积，且该单位将是置业旅程的最后一站，这一点尤为重要。在这些情况下，地段优越的组屋往往胜过边缘地带的公寓。

2. 维修费与税费（尤其在退休后） 

无论你是否使用公寓设施，都必须支付维修费。即便是最大的HDB单位，保洁费很少超过$101，而大众市场公寓的月度维修费（视户型而定）往往在$300至$400。 

另需注意，HDB通常较为宽松：若你无法缴付保洁费，尤其是退休人士，往往会给予更长的宽限期；HDB也尽力避免驱逐。相较之下，公寓方面常会征收利息（我们见过每年15 per cent的利率）。若你无法缴付维修费，MCST有义务采取行动，包括申请驱逐——这是对其他业主的责任。

从自住角度，也要考虑谁会使用这些设施。年长业主并非一定用不上公寓设施：你可能希望让子女、孙辈或朋友来使用。  

临近退休或已退休者需牢记，维修费永不停缴。即便房贷已还清，这笔开支仍会持续，因此必须把它纳入退休后的现金流规划中。且其金额未必恒定，随物业老化与维护需求增加，费用可能上调。

至于物业税，其依据是你的房产每年可产生的估计租金收入；即Annual Value（AV）。即使是面积较大的组屋，通常被评定的AV也仅约$13,000至$14,000，而大众市场公寓的AV多在约$25,000至$30,000。因此，你为公寓缴纳的税费也会更高。

3. 户型面积的重要性

以$1 million的预算，你可以买到约1,300至1,560 sq. ft.的组屋；而同价位的转售公寓可能只有约900 sq. ft.。也有例外，例如1970s或‘80s的租赁地契公寓，通常面积更大，且因屋龄与租期因素，价格有时更低。

其价值取决于你对空间的需求。若只是你与配偶两人，即便是带全套设施的两房公寓也可能住得很舒适。相反，若你有大家庭、预计与孩子同住等，同样的预算下，组屋可能提供更充裕的空间。 

4. 永久地契选项的重要性

多数价格较低或边缘地带的公寓多为租赁地契；但仍有部分永久地契或999-year项目，价格落在$1.3 million至$1.5 million区间。这里有一份最新清单。 

HDB一律为99-year租期。百万组屋——尤其是如复式（maisonette）或jumbo这类稀缺单位——往往已进入租期后段。这也关联到上文第1点的转售问题（见上）：在剩余租期有限的情况下，银行往往仅提供较小额度的贷款，且CPF的使用也会受限。 

此处的关键在于传承规划。若你打算把房产留给受扶养人，那么一套建于‘80s或更早的百万组屋可能并非好主意。等他们承接时，剩余价值所余无几。 

反之，若子女自有住房，你其实无需过分担心组屋的剩余租期；他们并不需要它（且视其现有住房情况，未必还能继承）。 

正确选择取决于你的具体意图

随着差距持续缩窄，这并非非黑即白的选择。抉择应基于你的中长期规划及具体生活需求。若仍拿不定主意，可通过Stacked与我们联系，我们将为你提供有引导性的全程讲解。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文