曾几何时，GLS 地块流标几乎不可想象；而当地块供应不足时，集体出售市场就会热火朝天。但最近的情况显示，和2017年前后“地荒”开发商视每一幅地为“金矿”的时期相比，如今的局面已大不相同。迄今为止，政府已因开发商兴趣低迷而不得不放缓供地；即便推出了优质地段，需求也并未明显好转：
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2024年下半年GLS地块略有减少
GLS 地块清单从上半年的 5,450 个潜在新单位，降至下半年的约 5,050 个；未来一年或许还会进一步下调。这是自约 2021 年以来首次看到GLS 供应下滑（尽管幅度并不大，仅为 7 per cent）。
即便缩减后，2024 年全年的新增供应仍达到 11,110 套新房，这是自 2013 年上一轮楼市高峰以来的单年最高。需要注意的是，2013 年政府加大供地力度，也部分是为了给房价降温；因此我们可能会看到类似的策略再次出现。
不同的是，2013 年即使供应走高，开发商仍在积极拿地。随后数年价格确有回落，但像这次Upper Thomson Road（20 年来首次）这样完全无人问津的情况并不多见；亦或是出价过低以致地块未能成交，如Marina Gardens Crescent所见。
以下是“确定清单”中的地块：
2024年下半年GLS计划拟议住宅、商业及酒店用地
| 序号 | 位置 | 用地面积 (ha) | 拟议GPR | 预计住宅单位数量 (1) | 预计酒店客房数量 | 预计商业空间 (m2) | 预计推出日期 | 销售代理 |
| 确定清单 | ||||||||
| 住宅用地 | ||||||||
| 1 | Tampines Street 95 (EC) | 2.25 | 2.5 | 560 | 0 | 0 | 2024年8月 | HDB |
| 2 | Faber Walk | 2.58 | 1.4 | 400 | 0 | 0 | 2024年9月 | URA |
| 3 | Lentor Gardens | 2.06 | 2.1 | 500 | 0 | 0 | 2024年10月 | URA |
| 4 | River Valley Green (Parcel B) | 1.17 | 3.5 | 580 | 0 | 500 | 2024年10月 | URA |
| 5 | Bayshore Road | 1.05 | 4.2 | 515 | 0 | 0 | 2024年11月 | URA |
| 6 | Media Circle (Parcel A) | 0.81 | 3.7 | 345 | 0 | 400 | 2024年11月 | URA |
| 7 | Media Circle (Parcel B) | 0.97 | 4.3 | 485 | 0 | 400 | 2024年11月 | URA |
| 8 | Chuan Grove | 1.58 | 3.0 | 550 | 0 | 0 | 2024年12月 | URA |
| 9 | Holland Link | 1.72 | 1.4 | 240 | 0 | 0 | 2024年12月 | URA |
| 商住用地 | ||||||||
| 10 | Chencharu Close | 2.94 | 3.2 | 875 | 0 | 13,000 | 2024年9月 | HDB |
| 合计（确定清单） | 5,050 | 0 | 14,300 | |||||
Tampines Street 95 的 EC 地块大概率会成为焦点，因为EC一向销售轻松——在 2024 年这一点尤为明显，完全私宅的新盘价格已逼近每平方英尺$2,200+，这可能会推动更多 HDB 业主升级时转向 EC 选项。
Bayshore、Chuan Grove 和 Faber Walk 也可能保持吸引力。Bayshore 所在的 MRT 站已开通，且将迎来首批 Plus 模式组屋。HDB 很少让其试点项目“单打独斗”，而且开发商对未来的Bayshore 新版图抱有相当信心。
Faber Walk 连接 One-North 科技与媒体走廊良好，并属于将该片区打造成“住-工-娱”一体化枢纽的积极转型努力的一部分；同时，它也为传统热点 Tampines 提供了不错的通达性。与此同时，Chuan Grove 的热度还可能取决于即将推出的Chuan Park Residences的市场反应；此外，Lorong Chuan MRT 也已在附近。
以下地块位于储备清单。这些地块仅在开发商表达足够兴趣并提出底价时才会启动招标。
| 储备清单 | ||||||||
| 住宅用地 | ||||||||
| 1 | Senja Close (EC) | 1.01 | 3.0 | 295 | 0 | 0 | 可启动 | HDB |
| 2 | Marina Gardens Lane | 0.61 | 5.6 | 400 | 0 | 0 | 2024年10月 | URA |
| 3 | Woodlands Drive 17 (EC) | 2.58 | 1.7 | 435 | 0 | 0 | 2024年10月 | HDB |
| 4 | Holland Plain | 1.58 | 1.8 | 275 | 0 | 0 | 2024年12月 | URA |
| 5 | River Valley Green (Parcel C) | 1.15 | 3.5 | 470 | 0 | 0 | 2024年12月 | URA |
鉴于当前反应平平，目前很可能只有 EC 地块（Woodlands Drive 17）能引起一些关注。
此外，还有两块 White 地块，泛指一种混合用途区域：
| 7 | Marina Gardens Crescent | 1.73 | 4.2 | 775 | 0 | 6,000 | 可启动 | URA |
| 8 | Woodlands Avenue 2 | 2.75 | 4.2 | 440 | 0 | 78,000 | 可启动 | URA |
如上所述，Marina Gardens Crescent 未能吸引到足够高的报价。鉴于体量、价格区间以及目标终端买家的结构等因素，这两块 White 地块的当前需求预期也不高。
开发商的反应透露了市场走向的哪些信息？
1. 对大型黄金地段地块的热情降温
开发商更倾向于中型公寓项目的地块，通常在 500 至 600 个单位的规模。这与 ABSD 的期限有关：开发商须在 5 年内完成并售出项目；否则将损失相当可观的地价百分比。
鉴于买家对新盘售价的抵触情绪上升、利率走高以及经济前景疲弱，开发商对按时售罄大型项目的信心不足。
另一重因素是针对外国人和投资者（即多套房购买者）的 ABSD 税率。尽管一般只购置一套自住房的新加坡人不受影响，但在 Orchard 等核心地段的买家结构不同：这类豪华公寓更依赖高净值的外国买家或投资者。因此，这些区域的需求更易受到印花税的负面影响。
这也解释了 Marina Gardens Crescent 地块表现不佳的原因。
2. 对新颖且未经验证的模式缺乏兴趣
无人问津的 Upper Thomson 地块，主要受制于必须配置 SA2 单位的要求——这类为长期住宿的服务式公寓，租期需长达 3 个月。
这令开发商心存疑虑，不确定市场会如何反应；其中一项关键担忧，是同一项目中的普通单位未来可能面临更难出租的问题。没有私宅房东愿意与服务式公寓公司正面竞争，反之亦然。
不过该地块在交通连接上位置颇佳；若处于不同的周期（例如经济前景更好、ABSD 风险更低），或许会有开发商愿意一试。但我们可以看到，高额印花税与经济不确定性，正在使市场暂时拒绝此类“新尝试”。
这也无可厚非，我们同样认为时机不对。更疲弱的经济也会影响长期服务式公寓的需求（例如在经济衰退时期，企业往往通过减少引入外派员工来压缩开支）。
3. 集体出售前景同样艰难
若 GLS 地块表现不佳，集体出售（en-bloc）地块的处境可能更为艰难。须知两者相比，开发商通常更偏好 GLS 地块（这里指大型开发商，而非建设小型精品项目的开发商）。
如果连政府地都提不起兴趣参与竞标，他们就更不可能给出个体业主所期望的高额出售对价——而在当下置换房产成本偏高的情况下，业主必然会提出这样的期望。
此前寄望于集体出售的业主，或许不如先考虑个别转售自家单位；因为市场状况在短期内看起来不太可能出现明显改变。
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