这在新加坡房地产市场已 20 年未曾发生过……

GLS 地段零出价，我从未想过会有这一天。

位于 Upper Thomson、毗邻 Springleaf MRT 站的这幅 GLS 地段，创下纪录地未获任何开发商出价。这是一块 53,729 sqm 的地皮，法定总容积率为 2.2，预计可建成约 540 个新单位。不过，它也附带若干条件（这或许也是促成交的拦路虎之一）： 

必须设有托儿设施（至少需预留 1,000 sqm），并需划出 4,700 sqm 用于 SA2 公寓。SA2 单位是一种全新、尚未经过市场检验的概念——这类“long stay”服务式公寓的最短租期为 three 个月，不同于一般服务式单位常见的一周。 

顺带一提，这是 20 年来首次有 GLS 地段无人问津；而且紧接着此前 Marina Gardens Crescent 地段出售失败之后。 

某种程度上，这可能与对长期居住型服务式单位的要求有关。设身处地站在业主型投资者或房东的角度想一想：当你楼下，或对面楼里，就有与之竞争的服务式单位时，你真的还会去买公寓单位吗？而且这些还不只是面向短住客（即住上几周或一个月）的服务式单位，而是租期与你的房客可能一样长的住客，鉴于其最短租期为 three 个月。 

相反地，我也不认为会有太多公司对经营这类服务式公寓有太大兴趣。它们同样不愿与附近的房东打价格战；尤其是在当下的经济环境下。

即便是可能从不出租的业主型投资者，也不得不关注：归根结底，房产的转售价值仍会受到这一因素影响（例如，它会将未来的房东型买家筛走）。 

但这就是无人竞标的唯一原因吗？

我并不这么认为。过去二十年里，我们几乎总能看到有人愿意一试身手——从土地储备见底、缺乏选择的开发商，到一些愿意在极薄利润下操作的海外开发商。似乎总会有人愿意押一把——即便是以很低的价格。毕竟，最糟糕的情况也不过是如果只有一家出价（如同 Marina Gardens Crescent 地段），出价又太低，招标被直接拒绝。 

因此，如今完全无人问津，的确相当令人震惊。

（这在某种程度上也可能与 Lentor 一带新盘供应被指“过度饱和”，以及 Upper Thomson Parcel B 地段最近已授标有关）。 

换作以往，也许在开发商没那么被挤压的时期，我还可以想象有人愿意承担这类风险。但当你结合这些要求与 five-year ABSD 限期，以及近期的总楼面面积统一*、利率上升与更高的 Land Betterment Charges，开发商几乎没有犯错空间。 

而对这一新颖地块的集体冷落，也正是我们如今看到公寓项目同质化更严重的原因：当可能附带数百万美元的亏损时，几乎没人愿意去尝试新东西。

某种意义上，虽然仍令人错愕，但其实早有征兆。近期 GLS 地段所获标书愈来愈少——River Valley Green GLS 地段仅收到 2，而 Zion Parcel A 仅收到 one。  

*防止开发商通过大飘窗、分层挑空面积与空调机位等方式“极限拉满”利润，确实会影响其利润底线。 

这也让即将推出的三个地段前景成疑

Dairy Farm、Tengah 和 Bayshore 的地块也将很快推出招标。在这三者之中，迄今似乎只有 Bayshore 能带来一些信心；很大程度上可能因为 Bayshore 还将推出首批 Plus 模式组屋。

市场普遍预期——在我看来也很可能如此——政府不会允许像首个 Plus 模式推出地这样重要的项目失败。再加上它非常接近 East Coast 海滩，这一点也给予了它其他两幅地块所不具备的优势。 

至于 Tengah，这目前是新加坡最不成熟的社区。Tengah 的大部分仍停留在构想阶段，包括“car-lite”小镇的理念。而在当下这样的艰难环境里，无论是买家还是开发商，都不太愿意再去赌“先发优势”。没人怀疑政府有能力把 Tengah 打造成一个成功案例，但问题在于，这可能需要多长时间。 

Dairy Farm 的成熟度更高，而且你可以明显看到他们正试图将其打造成一个私宅飞地；有点像早年且价格更亲民的 Bukit Timah。但同样地，这个清幽地带是否能吸引开发商？它主要吸引的是一小撮特定买家（也就是那些热爱绿意、愿意接受更长通勤与较少城市便利的人）。 

十年来头一次，开发商有地可供却提不起兴趣。这恰如我近来走在 Orchard Road 时的感受：琳琅满目让我印象深刻，同时我对眼前的一切也毫无购买欲望。 

与此同时，其他房地产新闻……

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每周销售汇总 (10 June - 16 June)

最昂贵的新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
MIDTOWN MODERN	$5,488,000	1733	$3,167	99 yrs (2019)
WATTEN HOUSE	$4,884,000	1539	$3,173	FH
IKIGAI	$3,635,800	1604	$2,267	FH
PINETREE HILL	$3,292,000	1292	$2,549	99 yrs
J'DEN	$3,182,000	1259	$2,527	99 yrs

最便宜的新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
HILLHAVEN	$1,474,470	678	$2,174	99 yrs (2023)
THE LANDMARK	$1,481,000	517	$2,866	99 yrs (2020)
THE MYST	$1,572,000	678	$2,318	99 yrs
THE ARCADY AT BOON KENG	$1,760,195	667	$2,638	FH
THE LAKEGARDEN RESIDENCES	$1,900,000	926	$2,052	99 yrs (2023)

最昂贵的二手成交前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$13,600,000	5576	$2,439	99 yrs (2006)
SKY@ELEVEN	$5,900,000	2820	$2,092	FH
BEAVERTON COURT	$5,880,000	3229	$1,821	FH
SILVERSEA	$5,000,000	2530	$1,977	99 yrs (2007)
THE TRILLIUM	$4,888,888	1798	$2,720	FH

最便宜的二手成交前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
SMART SUITES	$700,000	452	$1,548	FH
PARC BOTANNIA	$750,888	431	$1,744	99 yrs (2016)
ISUITES @ TANI	$790,000	624	$1,265	999 yrs (1883)
THE GLADES	$810,000	452	$1,792	99 yrs (2013)
THE VUE	$820,000	484	$1,693	FH

最大赢家前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
SKY@ELEVEN	$5,900,000	2820	$2,092	$3,097,000	17 Years
VIZ AT HOLLAND	$2,900,000	1927	$1,505	$1,901,900	18 Years
EMERALD GARDEN	$2,830,000	1259	$2,247	$1,860,000	21 Years
ASPEN HEIGHTS	$2,950,000	1324	$2,228	$1,770,000	19 Years
MONTVIEW	$2,500,000	1227	$2,037	$1,518,000	18 Years

最大亏损前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
OUE TWIN PEAKS	$3,330,000	1399	$2,380	-$1,105,000	14 Years
THE BERTH BY THE COVE	$1,768,000	1152	$1,535	-$472,000	12 Years
OUE TWIN PEAKS	$1,300,000	570	$2,279	-$299,371	8 Years
ALTEZ	$1,080,000	603	$1,792	-$220,000	9 Years
CUBIK	$2,480,000	2121	$1,170	-$200,000	15 Years

交易构成

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