为什么新加坡核心中央区两卧室业主会陷入困境

也许是因为年纪使然，如今我更看重空间而非便利；这也让我与近年的购房者有所不同。 

我指的是那些希望居住在核心中央区（CCR）的购房者人数，在这里，价格通常意味着要作出取舍。很多时候，这种取舍就是先买一套两卧室，然后期望一切顺利，日后再升级。但真正难以下咽的硬骨头在这里：

在优质的 CCR 区，从两卧室升级到三卧室，是一项不小的挑战。以目前来看，CCR 两卧室单位的新盘中位要价约 $2,900+ psf，转售约 $2,450 psf。所以，假设一套两卧室约 700 平方英尺，价格通常在约 $1.8 million；一些更高端的新盘甚至可能超过 $2 million。 

那么，再加一个卧室要多花多少钱？

对于三卧室，约 $2.7 million 至 $3 million 可谓常态。举例来说：One Marina Gardens 的三卧室价格从 $2.57 million 到超过 $3 million 不等，面积介于 904 至 1,012 平方英尺。 

为这一间新增卧室，就要多出约 $1 million；除非有意外之财，否则这并非多数两卧室业主能够轻松想象的事情。例如：

当前情况：

• 一对夫妻拥有一套位于 CCR 的两卧室公寓。
• 他们以 $2 million 售出（CCR 两卧室的典型转售价格）
• 未清贷款：S$800,000（假设他们已随时间偿还一部分）
• 售房净收益：
  $2 million – $800,000  = $1.2 million（不严格区分现金或 CPF，假设可用于下一套房产）

目标换房：

• CCR 的一套三卧室新盘约 $3 million（以 One Marina Gardens 等近期新盘为基准）
• 首付款：至少 25 per cent（$750,000），其余通过贷款（S$2.25 million）。
• 印花税与法律费用：约 $120,000（仅买方印花税，以 $3 million 的物业计算，已约 $114,600）

夫妻合计收入：

• 假设两人各自月薪约 $8,000（考虑到他们已居住在 CCR 私宅，收入高于中位数是合理假设）
• 在 55 per cent 的 TDSR 下，这意味着每月贷款还款上限为 $8,800（假设无其他负债）
• 按年利率 4 per cent、贷款年期 25 年，可贷金额约介于 $1.75 million 至 $1.8 million。 

缺口计算：

• 所需贷款：$2.25 million
• 可贷额度：约 $1.75 million 至 $1.8 million
• 贷款缺口：约 $450,000 至 $500,000

即便有 $1.2 million 的售房收益， 这对夫妻仍无法借到足够的资金来覆盖余额，必须再自筹约 $250,000 至 $300,000，才能填补缺口。 

请注意，这已经是相当乐观的测算，前提包括：夫妻无其他贷款、两人各自月入 $8,000、已在 CCR 拥有一套两卧室等。 

尽管如此，今年多数新盘仍将集中在 CCR

我们在此处梳理了部分主要原因；简单回顾一下，今年余下约 22 个新盘中有 14 个位于 CCR。加之转售单位供应有限，部分买家可能选择不多；他们或许不得不接受两卧室户型，或在空间上作出一定妥协。 

同时，其他房地产资讯…

• 如果你正出售公寓，请留意这一项可能被忽视的无形因素，它可能影响你的成交机会。 
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• 如果你愿意选择转售单位，这里有一些目前最便宜的 CCR 两卧室选项（起价 $1.2 million）
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每周销售汇总（05 May - 11 May）

Top 5 价格最高新盘成交（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
21 ANDERSON	$24,000,000	4489	$5,347	FH
AUREA	$6,010,945	1798	$3,344	99 yrs (2024)
WATTEN HOUSE	$5,011,000	1539	$3,255	FH
CHUAN PARK	$4,093,100	1550	$2,641	99 yrs (2024)
THE ORIE	$3,827,000	1453	$2,634	99 yrs (2024)

Top 5 价格最低新盘成交（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
ONE MARINA GARDENS	$1,250,320	420	$2,978	99 yrs (2023)
PARKTOWN RESIDENCE	$1,262,000	506	$2,495	99 yrs (2023)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,400,000	570	$2,454	99 yrs (2024)
LUMINA GRAND	$1,451,000	980	$1,481	99 yrs (2022)
CANNINGHILL PIERS	$1,456,000	484	$3,006	99 yrs (2021)

Top 5 价格最高转售成交

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
THE GLYNDEBOURNE	$7,438,000	3541	$2,100	FH
VIVA	$5,180,000	1991	$2,601	FH
GALLOP GABLES	$4,080,000	1733	$2,354	FH
MARINA BAY SUITES	$3,830,000	2056	$1,863	99 yrs (2007)
OUE TWIN PEAKS	$3,740,000	1604	$2,332	99 yrs (2010)

Top 5 价格最低转售成交

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
PARC ROSEWOOD	$630,000	431	$1,463	99 yrs (2011)
THE INFLORA	$700,000	463	$1,512	99 yrs (2012)
RIPPLE BAY	$718,000	484	$1,482	99 yrs (2011)
NOTTINGHILL SUITES	$735,000	398	$1,845	FH
HIGH PARK RESIDENCES	$740,000	452	$1,637	99 yrs (2014)

Top 5 盈利最多

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE TESSARINA	$3,100,000	1335	$2,323	$21,448,000	18 年
CARABELLE	$2,580,000	1389	$1,858	$3,991,000	24 年
SERAYA VILLE	$2,150,888	1432	$1,502	$2,180,000	24 年
WILLYN VILLE	$1,980,000	926	$2,139	$1,661,000	13 年
THE MINTON	$2,338,000	1324	$1,766	$1,412,888	14 年

Top 5 亏损最多

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
THE SCOTTS TOWER	$1,900,000	872	$2,179	-$950,000	7 年
OUE TWIN PEAKS	$3,740,000	1604	$2,332	-$827,050	11 年
MARINA BAY SUITES	$3,830,000	2056	$1,863	-$609,000	15 年
ONE SHENTON	$1,200,000	603	$1,991	-$156,750	13 年
SKYSUITES@ANSON	$930,000	398	$2,335	-$121,200	12 年

交易构成

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