2024 年哪里可以找到最便宜的 HDB 复式与行政组屋（起价 $585,000）

对于需要更大居住空间、但尚无力跃迁至私人房产的大家庭而言，HDB 复式与行政组屋几乎是唯一可行的选择。

发布于 2024年3月12日 21:25 · 阅读约 4 分钟

对于需要更大居住空间、但尚无力跃迁至私人房产的大家庭而言，HDB 复式组屋（Maisonette）或行政组屋（Executive）几乎是唯一可行的选择。不过，这类单位已多年未再兴建，而MND 的官方答复是暂未计划再次推出此类住房。

因此，尽管这些单位屋龄偏高，自疫情以来的需求仍然旺盛。那么它们近来的价格表现如何，尤其是 2023 年之后？我们来看看：

非成熟	2023-H1			2023-H2
市镇	平均价格	平均屋龄	成交量	平均价格	平均屋龄	成交量	价格变动
武吉巴督	$835,557	36	39	$847,420	36	31	1.4%
武吉班让	$777,902	28	33	$789,594	27	40	1.5%
蔡厝港	$725,554	29	64	$733,264	29	32	1.1%
后港	$863,884	34	46	$885,256	33	63	2.5%
裕廊东	$834,490	32	20	$885,206	31	27	6.1%
裕廊西	$713,316	30	75	$708,394	30	68	-0.7%
榜鹅	$729,746	21	17	$745,438	21	16	2.2%
三巴旺	$660,094	23	26	$702,871	24	25	6.5%
盛港	$738,374	24	49	$737,608	23	60	-0.1%
兀兰	$820,902	28	90	$825,909	28	100	0.6%
义顺	$847,275	35	28	$802,924	36	32	-5.2%

成熟	2023-H1			2023-H2
市镇	平均价格	平均屋龄	成交量	平均价格	平均屋龄	成交量	价格变动
宏茂桥	$974,750	37	4	$1,065,289	36	10	9.3%
勿洛	$892,740	34	32	$909,559	36	28	1.9%
碧山	$1,057,090	33	21	$1,121,038	35	20	6.0%
武吉知马	$1,249,000	36	2	$1,226,333	36	6	-1.8%
中央区	$950,000	39	1	$1,118,000	39	1	17.7%
金文泰	$952,417	40	12	$1,033,975	40	8	8.6%
芽笼	$892,548	38	6	$914,143	38	14	2.4%
加冷/黄埔	$989,311	37	9	$995,600	36	5	0.6%
巴西立	$817,986	31	70	$827,374	31	64	1.1%
女皇镇	$1,200,000	29	5	$989,000	31	2	-17.6%
实龙岗	$935,000	33	19	$943,108	34	34	0.9%
淡滨尼	$869,467	34	59	$871,314	34	66	0.2%
大巴窑	$984,991	36	13	$980,273	37	11	-0.5%

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先来看 2023 年期间 HDB 复式与行政组屋的价格走势

非成熟市镇

2023 年上半年，非成熟市镇整体价格呈上行趋势，其中裕廊东与三巴旺涨幅较为明显，分别上升 6.1% 与 6.5%。有意思的是，义顺下跌 5.2%，对于预算较紧的买家或许是一个可以更仔细留意的机会。

成熟市镇

成熟市镇的表现则较为参差。宏茂桥以 9.3% 的显著涨幅领跑，显示其持续受捧。相反，女皇镇出现 17.6% 的回落，但鉴于成交量很少，我们对此需谨慎看待。2023 年全年仅有 7 笔成交，其中 2 笔为 Mei Ling Street 的 $1.2 million 交易。

接下来，看看哪里能找到最便宜的单位

自然，屋龄对价格影响显著，若选择最低价，往往意味着挑最老的房子。然而这并不适合所有买家，尤其当租约无法覆盖至最年轻贷款人年满 95 岁时，CPF 的使用可能受限。因此，我们按屋龄对表格进行分类，以提供更全面的视角。

此外，尽管 HDB 已淡化传统的成熟/非成熟市镇划分，我们在本文仍沿用此分类。这是因为许多新加坡人依然习惯以此作为评估与比较不同社区的基准。

先从非成熟 HDB 市镇看起

非成熟市镇：屋龄 11 至 20 年的单位

市镇	地址	楼层范围	面积	租约起始	价格
榜鹅	191 PUNGGOL CTRL	10 至 12	128	2004	$680,000
榜鹅	188 PUNGGOL CTRL	13 至 15	128	2004	$690,000
榜鹅	190 PUNGGOL CTRL	13 至 15	128	2004	$738,000
榜鹅	188 PUNGGOL CTRL	10 至 12	128	2004	$750,000
榜鹅	187 PUNGGOL CTRL	07 至 09	128	2004	$750,000
榜鹅	186 PUNGGOL CTRL	13 至 15	128	2004	$758,000
榜鹅	190 PUNGGOL CTRL	16 至 18	128	2004	$768,000
榜鹅	190 PUNGGOL CTRL	16 至 18	128	2004	$770,000
榜鹅	192 PUNGGOL CTRL	07 至 09	128	2004	$780,000

非成熟市镇：屋龄 21 至 30 年的单位

市镇	地址	楼层范围	面积	租约起始	价格
裕廊西	274B JURONG WEST ST 25	13 至 15	126	2002	$585,000
裕廊西	274C JURONG WEST ST 25	04 至 06	126	2002	$593,000
武吉班让	484 SEGAR RD	10 至 12	128	2002	$600,000
三巴旺	468A ADMIRALTY DR	04 至 06	137	2001	$605,000
武吉班让	479 SEGAR RD	04 至 06	125	2002	$605,000
三巴旺	468C ADMIRALTY DR	07 至 09	137	2001	$608,888
裕廊西	274A JURONG WEST AVE 3	04 至 06	126	2001	$610,000
三巴旺	359C ADMIRALTY DR	13 至 15	130	2001	$615,000
武吉班让	484 SEGAR RD	10 至 12	128	2002	$615,000
三巴旺	471 SEMBAWANG DR	13 至 15	130	2000	$618,000
武吉班让	473 SEGAR RD	13 至 15	128	2003	$620,000
三巴旺	359C ADMIRALTY DR	07 至 09	131	2001	$620,000
三巴旺	468C ADMIRALTY DR	07 至 09	137	2001	$620,000
裕廊西	274C JURONG WEST ST 25	07 至 09	126	2002	$620,000
三巴旺	360C ADMIRALTY DR	04 至 06	131	2001	$620,000
三巴旺	468B ADMIRALTY DR	13 至 15	137	2001	$628,000
武吉班让	468 SEGAR RD	13 至 15	130	2002	$628,000
武吉班让	479 SEGAR RD	07 至 09	128	2002	$628,000
三巴旺	468C ADMIRALTY DR	04 至 06	137	2001	$628,888
裕廊西	684B JURONG WEST ST 64	04 至 06	131	2000	$630,000
武吉班让	479 SEGAR RD	10 至 12	128	2002	$635,000
武吉班让	479 SEGAR RD	13 至 15	128	2002	$638,000
三巴旺	471 SEMBAWANG DR	04 至 06	130	2000	$638,000
蔡厝港	690B CHOA CHU KANG CRES	10 至 12	125	2003	$638,888
蔡厝港	690B CHOA CHU KANG CRES	22 至 24	125	2003	$640,000
武吉班让	465 SEGAR RD	13 至 15	133	2002	$640,000
三巴旺	467B ADMIRALTY DR	07 至 09	137	2001	$640,000
三巴旺	359B ADMIRALTY DR	07 至 09	131	2001	$640,000
三巴旺	333 SEMBAWANG CL	04 至 06	135	1999	$640,000
三巴旺	471 SEMBAWANG DR	13 至 15	130	2000	$640,888
蔡厝港	690B CHOA CHU KANG CRES	10 至 12	125	2003	$640,888
武吉班让	466 SEGAR RD	10 至 12	133	2002	$643,000
三巴旺	467 ADMIRALTY DR	16 至 18	137	2001	$645,000
武吉班让	470 SEGAR RD	13 至 15	132	2002	$646,000

非成熟市镇：屋龄超过 30 年的单位

市镇	地址	楼层范围	面积	租约起始	价格
义顺	359 YISHUN RING RD	04 至 06	146	1988	$600,000
裕廊西	405 JURONG WEST ST 42	10 至 12	150	1985	$638,000
裕廊西	151 YUNG HO RD	04 至 06	148	1990	$645,000
裕廊西	910 JURONG WEST ST 91	07 至 09	141	1988	$650,000
裕廊西	407 JURONG WEST ST 42	04 至 06	150	1985	$655,000
裕廊西	409 JURONG WEST ST 42	10 至 12	148	1985	$660,000
裕廊西	405 JURONG WEST ST 42	10 至 12	150	1985	$660,000
裕廊西	906 JURONG WEST ST 91	07 至 09	141	1989	$668,000
裕廊西	910 JURONG WEST ST 91	10 至 12	141	1988	$670,000
蔡厝港	436 CHOA CHU KANG AVE 4	04 至 06	144	1993	$670,000
裕廊西	410 JURONG WEST ST 42	04 至 06	148	1985	$673,000
裕廊西	842 JURONG WEST ST 81	04 至 06	147	1993	$673,000
裕廊西	556 JURONG WEST ST 42	04 至 06	149	1986	$674,500
裕廊西	828 JURONG WEST ST 81	07 至 09	146	1993	$675,000
裕廊西	910 JURONG WEST ST 91	07 至 09	145	1988	$675,000
裕廊西	910 JURONG WEST ST 91	04 至 06	145	1988	$675,000
裕廊西	830A JURONG WEST ST 81	10 至 12	146	1993	$678,000
裕廊西	405 JURONG WEST ST 42	04 至 06	148	1985	$680,000
裕廊西	829 JURONG WEST ST 81	04 至 06	145	1993	$688,000
裕廊西	556 JURONG WEST ST 42	07 至 09	150	1986	$688,888
裕廊西	831 JURONG WEST ST 81	10 至 12	145	1993	$690,000
裕廊西	831 JURONG WEST ST 81	07 至 09	145	1993	$690,000
裕廊西	830A JURONG WEST ST 81	04 至 06	146	1993	$690,000
裕廊西	405 JURONG WEST ST 42	07 至 09	150	1985	$693,800
裕廊西	830A JURONG WEST ST 81	10 至 12	145	1993	$695,000
裕廊西	709 JURONG WEST ST 71	07 至 09	154	1993	$695,000
裕廊西	154 YUNG HO RD	04 至 06	147	1991	$695,000
裕廊西	828 JURONG WEST ST 81	10 至 12	143	1993	$698,000

总体而言，非成熟市镇中，行政组屋最便宜的在榜鹅，且都位于 Punggol Central。步行距离上，这些单位并非最靠近 Punggol MRT 或 Waterway Point，但乘坐巴士或 LRT 路程短且方便。

该组屋群的价格约介于 $680,000 至 $780,000；以其 1,378 平方英尺的大面积而言，若想找更新的替代品，市面上本就不多。

当屋龄来到 21 至 30 年，选择开始增多。本名单中最便宜的是 Jurong West Street 25，价格 $585,000，面积略小，为 1,356 平方英尺。与我们对5 房式 HDB 组屋的发现类似，除兀兰外，裕廊西往往是最便宜的选择。对于更看重面积的买家，这是可考虑的方案，但目前就近搭乘 MRT 并不便利。话虽如此，待 Jurong Region Line 开通后，Jurong West 或 Bahar Junction MRT 站大概会是最近的位置。

若追求更大的居住空间，三巴旺是次佳之选。单位面积达 1,475 平方英尺；尽管临近 Sungei Sembawang 对岸的工业区，但步行可达 Sembawang MRT 与 Sun Plaza 的便利性，或将显著提升其吸引力。

屋龄 30 年及以上的单位中，最实惠的位于义顺。其面积更大，达 1,572 平方英尺，成交价 $600,000。该位置靠近 Yishun Park，但由于距离 Yishun MRT 与 Northpoint 仍有一段路程，未必适合极度看重便利性的买家。

若改看复式（Maisonette），次便宜的仍在裕廊西。其位于 Jurong West Street 42，面积 1,615 平方英尺。与多数裕廊西的大面积选择一样，目前不靠近 MRT，不过待 Jurong Region Line 开通后，可步行至 Corporation MRT。

成熟市镇：屋龄 21 至 30 年的单位

市镇	地址	楼层范围	面积	租约起始	价格
巴西立	269 PASIR RIS ST 21	04 至 06	145	1994	$720,000
巴西立	160 PASIR RIS ST 13	04 至 06	149	1995	$728,000
巴西立	131 PASIR RIS ST 11	04 至 06	149	1994	$743,888
巴西立	133 PASIR RIS ST 11	04 至 06	146	1994	$758,000
巴西立	713 PASIR RIS ST 72	04 至 06	146	1996	$760,000
巴西立	136 PASIR RIS ST 11	07 至 09	145	1994	$770,000
巴西立	643 PASIR RIS DR 10	04 至 06	149	1995	$770,000
巴西立	267 PASIR RIS ST 21	04 至 06	144	1994	$777,000
淡滨尼	334 TAMPINES ST 32	04 至 06	147	1996	$780,000
巴西立	136 PASIR RIS ST 11	04 至 06	149	1994	$780,000
巴西立	710 PASIR RIS ST 72	04 至 06	145	1996	$785,000
巴西立	717 PASIR RIS ST 72	04 至 06	143	1996	$785,000

成熟市镇：屋龄超过 30 年的单位

市镇	地址	楼层范围	面积	租约起始	价格
巴西立	207 PASIR RIS ST 21	04 至 06	147	1993	$738,888
巴西立	240 PASIR RIS ST 21	04 至 06	146	1993	$738,888
巴西立	242 PASIR RIS ST 21	04 至 06	148	1993	$742,000
巴西立	238 PASIR RIS ST 21	04 至 06	146	1993	$752,888
巴西立	248 PASIR RIS ST 21	07 至 09	148	1993	$755,000
巴西立	235 PASIR RIS ST 21	07 至 09	147	1993	$755,000
淡滨尼	426 TAMPINES ST 41	04 至 06	143	1986	$760,000
巴西立	505 PASIR RIS ST 52	04 至 06	145	1993	$760,000
巴西立	251 PASIR RIS ST 21	07 至 09	145	1993	$765,000
巴西立	248 PASIR RIS ST 21	07 至 09	150	1993	$770,000
巴西立	463 PASIR RIS ST 41	04 至 06	145	1992	$770,000
淡滨尼	426 TAMPINES ST 41	04 至 06	143	1986	$778,888
勿洛	114 BEDOK RESERVOIR RD	10 至 12	150	1985	$780,000
巴西立	244 PASIR RIS ST 21	07 至 09	145	1993	$780,000
巴西立	465 PASIR RIS ST 41	07 至 09	146	1992	$780,000
淡滨尼	874A TAMPINES ST 84	04 至 06	149	1989	$780,000
淡滨尼	426 TAMPINES ST 41	04 至 06	148	1986	$780,000
淡滨尼	428 TAMPINES ST 41	07 至 09	148	1986	$782,000
巴西立	128 PASIR RIS ST 11	04 至 06	146	1988	$785,000
芽笼	334 UBI AVE 1	04 至 06	146	1986	$785,000
淡滨尼	314 TAMPINES ST 33	04 至 06	145	1993	$785,000
巴西立	247 PASIR RIS ST 21	04 至 06	148	1993	$785,000
巴西立	203 PASIR RIS ST 21	10 至 12	146	1993	$788,000
淡滨尼	429 TAMPINES ST 41	04 至 06	148	1985	$788,000
巴西立	249 PASIR RIS ST 21	07 至 09	148	1993	$791,500
勿洛	115 BEDOK RESERVOIR RD	04 至 06	150	1985	$795,000
巴西立	222 PASIR RIS ST 21	04 至 06	149	1993	$795,000
淡滨尼	430 TAMPINES ST 41	07 至 09	149	1986	$799,000

在成熟市镇中，近期成交并无屋龄 11 至 20 年的此类单位。

如你所料，在成熟市镇要买到这等面积的 HDB 单位，价格很难低于 $700,000。目前最便宜的位于巴西立，面积可达 1,561 平方英尺。地段尚可，靠近社区商场 Loyang Point，内有 Giant 与 Sheng Siong 等超市及常见餐饮。惟现阶段不邻近任何 MRT 站，但随着 Cross Island Line（Pasir Ris East MRT Station）的到来，几乎就在家门口，可望弥补这一点。

最后，屋龄超过 30 年的选择，主要仍集中在巴西立（Pasir Ris Street 21）。此外，淡滨尼与勿洛亦有低于 $800,000 的单位，其中勿洛的面积可达 1,615 平方英尺，属同类中较大的选择。若不想久候新地铁线开通，有人或许会更偏好此地段，因为步行即可到达 Downtown Line 的 Kaki Bukit 站。

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Ryan J. Ong

Partner at Stacked

A seasoned content strategist with over 17 years in the real estate and financial journalism sectors, Ryan has built a reputation for transforming complex industry jargon into accessible knowledge. With a track record of writing and editing for leading financial platforms and publications, Ryan’s expertise has been recognised across various media outlets. His role as a former content editor for 99.co and a co-host for CNA 938’s Open House programme underscores his commitment to providing valuable insights into the property market.