买家在购买旧公寓时常忽略的事项（直到为时已晚）

我注意到公寓维护问题又上了新闻，这次提到了 Fernwood Towers。

更新：近期，我们收到来自 Fernwood Towers 管理层的一封愤怒来信，缘于我们引用了一篇 Straits Times 有关维护问题的报道。我们此前在这里链接了该 Straits Times 文章，而我们也注意到 Straits Times 随后对其文章作出了修改。 

管理层的说法如下：“Fernwood Towers 已于 2024 年成功解决电梯问题，加强了财务储备，并完成了重要的基础设施升级。” 

因此我们将以其说法为准，确认 Fernwood Towers 的维护不存在问题，正如其所述。 

回到正题：

旧公寓的维护并非新近才出现的问题：在 Pearl Bank Apartments（现为 One Pearl Bank）被拆除之前，它曾是最臭名昭著的因缺乏维护资金而逐步恶化的公寓案例之一。其中一个问题是，该项目使用了老式铸铁排污管，经常从高层渗漏至低层。在一次 AGM 上，理事会提议征收特别摊派（约 $$300–$1,000 每户每月，持续 2 年）以解决问题。业主认为费用过高而否决了该提案。

再看一个更近的例子 Neptune Court。这是一处 1970 年代中期的前 HUDC 住宅区，2025 年 1 月，某座 21 层楼的两部电梯同时停运了12 天。对于年长者、轮椅使用者等而言，这不只是不便，更是健康与安全问题。此外，一位 70 岁住户每天得爬 400 级台阶回家，他至少该拿到 $500 的荣誉 IPPT 金奖。当持续更换与维护变得难以负担时，事情就会发展到这一步。

Pandan Valley ——自 1978 年以来——却依然表现不俗；据一线反馈，这是因为 MCST 更为有序：他们采取循序渐进的小改造，而非等到情况变得非常糟糕再一次性提出巨额修复/更换账单。据说例如截至 2010 年，他们已将所有原有电梯完成更换与升级，而若干更新的公寓至今仍未做到这一点。 

不过，新加坡人对此往往过于想当然。 

正如我此前所写，许多转售买家即便购买的是较老旧的公寓，也很少去查阅维修储备金。部分原因在于迄今为止，我们实际上还没见过公寓“破产”而导致维护完全停摆。

其中一个原因是，大多数公寓在集体出售前仅“存活” 19 至 24 年。多数都无法达到诸如 Pandan Valley、Neptune Court 等项目的年岁。因此，30、40、或 50+ 年后才会显现的长期维护问题从未有机会“露出獠牙”——但若我们更久地持有物业，谁知道会有多少栋公寓楼没有可用电梯，又会有多少泳池会变成令人作呕的污泥坑。

但对于购买非常老旧项目（例如已接近或超过 30 年）的买家而言，集体出售并非理所当然。同样，公寓项目的持续维护也绝不可想当然——这类买家确实应当为自己负责，仔细查看账目。 

如果你要购买非常老旧的转售公寓，这里有一份快速指南

1. 向卖方或经纪索取 MCST 财务报表
   向 MCST 索要近期经审计账目，其中应详细载明维修储备金的结余与使用情况。
   
2. 与管理代理或 MCST 管委会沟通
   他们可就基金是否充足、任何预计将启动的资本工程，以及过往金额是否足以应付等问题提供说明。
   
3. 留意是否有特别摊派或财务预警
   注意近期或反复出现的特别摊派；若维修储备金不足，MCST 可能会向业主加征费用。
   
4. 咨询你的银行或估价师
   在贷款办理过程中，银行有时会提示某项目财务不稳（例如面临诉讼或维修储备金压力严重）；估价报告也可能会指出这些隐忧

较新的公寓项目或因 CONQUAS 等因素而较少出现此类问题 

BCA 的 CONQUAS 评分衡量项目品质，如今也纳入了更多长期考量。过去，开发商并不太关心后续会发生什么——他们会采用高维护的构件，或让清洁团队极难打理的设计（从而抬高你的成本），因为公寓卖出后就不再是他们的问题。 

事实上，一位政府机构的工程师曾在匿名条件下告诉我——在 2000 年代或更早时期，部分公寓在 10 至 15 年内的维护成本可能是初始建造成本的数倍。 

然而，CONQUAS 是否真能帮助较新项目避免长远的高维护问题，还需更久以后才能验证。而若你正在购买非常老旧的转售公寓；那么务必检查维修储备金与公共区域的状况。 

请记住，即便是永久产权，若公寓已破败不堪也无济于事。 

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每周销售回顾 (27 July - 03 August)

最昂贵新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
21 ANDERSON	$21,060,160	4489	$4,692	FH
UPPERHOUSE AT ORCHARD BOULEVARD	$7,405,000	2056	$3,602	99 yrs (2024)
PROMENADE PEAK	$6,584,600	1884	$3,496	99 yrs
THE RESERVE RESIDENCES	$5,280,000	2250	$2,347	99 yrs (2021)
THE ROBERTSON OPUS	$5,120,000	1539	$3,326	999 yrs

最便宜新盘成交前 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
CANBERRA CRESCENT RESIDENCES	$880,000	409	$2,151	99 yrs
RIVER GREEN	$1,164,000	420	$2,773	99 yrs
LUMINA GRAND	$1,417,000	936	$1,513	99 yrs
PROMENADE PEAK	$1,417,600	527	$2,688	99 yrs
OTTO PLACE	$1,429,000	872	$1,639	99 yrs

最昂贵转售前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
THE SOVEREIGN	$8,400,000	3305	$2,542	FH
WATERFALL GARDENS	$8,080,000	4037	$2,002	FH
TANGLIN RESIDENCES	$5,500,000	2530	$2,174	FH
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$4,320,000	2659	$1,625	99 yrs (2006)
ST PATRICK'S RESIDENCES	$4,045,000	2562	$1,579	FH

最便宜转售前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契年限
HIGH PARK RESIDENCES	$650,000	398	$1,632	99 yrs (2014)
VIBES@UPPER SERANGOON	$665,000	388	$1,716	FH
KINGSFORD WATERBAY	$705,000	474	$1,489	99 yrs (2014)
JOOL SUITES	$740,000	409	$1,809	FH
SOHO 188	$742,000	420	$1,768	FH

最大赢家前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
WATERFALL GARDENS	$6,222,400	4037	$1,542	$1,857,600	18 Years
THE WINDSOR	$1,390,000	1991	$698	$1,758,000	16 Years
AMARANDA GARDENS	$1,590,000	1464	$1,086	$1,626,800	14 Years
PARC PALAIS	$1,185,300	1485	$798	$1,484,700	29 Years
TANGLIN VIEW	$975,469	1249	$781	$1,412,531	26 Years

最大亏损前 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
MARINA BAY RESIDENCES	$4,057,280	1636	$2,480	-$496,169	15.3 Years
ONE DRAYCOTT	$2,262,000	732	$3,090	-$412,000	3.7 Years
THE RESERVE RESIDENCES	$5,690,353	2250	$2,529	-$410,353	2 Years
REFLECTIONS AT KEPPEL BAY	$4,700,000	2659	$1,768	-$380,000	9.3 Years
SUITES AT ORCHARD	$3,004,000	1550	$1,938	-$239,000	14.6 Years

交易拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文