你好！关于我目前的情况有一些问题，希望你们能解答！

  • 我：43岁/ 税前 15k/月/ 航空公司飞行员。
  • 她：37岁/ 税前 5.5k/月/ 教师。
  • 我们：3个女儿，7/5/1岁。

房子：Punggol 4卧室EC 1,442 sq ft/ 购入价 1.16mil/ 目前估值约 2Mil。

未偿还贷款 545k。

已完成拆名（Decoupled）。目前由我100%持有。我的CPF连同累积利息约 150k。 

每月以现金供款 2.4k。

我们的大女儿已获 PLMGS 学位，因此在看 The Minton。

选项：

  1. 既然已拆名，以她的名义购买约 2mil 的房子，并把现有房子出租。
  2. 在 The Minton 租房，同时把我们目前的EC出租。等看到满意的再连约出售。
  3. 购买 The Minton，或购买 Lorong Ah Soo 的 EM/EA。

我们对这些选项颇为纠结。为了在 The Minton 购入更宽敞的新房，需要向政府缴付 60k+ 的BSD，还是继续住在Punggol并让孩子们坐校车。

希望能得到你的建议。谢谢。

你好，

感谢来信。

目前房产完全在你名下，若以你妻子的名义购买第二套投资房，就能避免支付额外买方印花税（ABSD）。但任何房产购买仍需缴付买方印花税（BSD），正如你所说，若房价较高，BSD 也会相当可观，因此仍是重要考量因素。

因此，我们将讨论：

  • 你们的可负担能力
  • 你们考虑的各类物业的表现
  • 各潜在路径涉及的成本
  • 我们的建议

先从评估你妻子的可负担能力开始。

很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。

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可负担能力

以她37岁的年龄与每月 $5,500 的收入，按 4.8% 利率、28 年贷款期，估算其可取得的私人房产最高贷款约为 $558,490。 

项目金额
购买价格$2,000,000
BSD$69,600
最高贷款额$558,490
需以现金与CPF补足的差额$1,441,510
合计所需现金与CPF（含BSD）$1,511,110

若仅以她个人名义购买 $2M 的物业，你们需要合计约 $1.5M 的现金与CPF，金额相当可观。以下将假设你们具备所需资金。

鉴于你们未透露当前所住项目，我们将聚焦第19区的EC，并以 1,400 sq ft 以上的户型来观察其表现。

第19区 EC >1,400 sq ft 的表现 

image3
年份D19 EC >1,400 sq ft（转售）同比全岛 EC >1,400 sq ft（转售）同比
2013$807-$741-
2014$751-6.94%$7430.27%
2015$725-3.46%$703-5.38%
2016$697-3.86%$7111.14%
2017$686-1.58%$633-10.97%
2018$80817.78%$73716.43%
2019$794-1.73%$717-2.71%
2020$8507.05%$7393.07%
2021$9188.00%$85315.43%
2022$1,10820.70%$1,00818.17%
2023$1,1624.87%$1,0877.84%
平均-4.08%-4.33%

将第19区的EC与全岛EC比较，过去10年的平均涨幅相近。 

image1
年份D19 EC >1,400 sq ft（转售）同比D19 私人公寓 >1,400 sq ft（转售）同比
2013$807-$1,044-
2014$751-6.94%$903-13.51%
2015$725-3.46%$884-2.10%
2016$697-3.86%$791-10.52%
2017$686-1.58%$91215.30%
2018$80817.78%$9332.30%
2019$794-1.73%$9885.89%
2020$8507.05%$1,0021.42%
2021$9188.00%$1,0302.79%
2022$1,10820.70%$1,16913.50%
2023$1,1624.87%$1,30511.63%
平均-4.08%-2.67%

不过，将第19区的EC与私人公寓/公寓式单位的平均涨幅相比，EC的表现更胜一筹。表格也显示，过去四年EC与公寓之间的价格差距在收窄。截至 2023 年，第19区公寓与公寓式单位的平均PSF仅比EC高出 12%。 

接下来，看看你们正在考虑的两类物业：The Minton，以及位于 Lorong Ah Soo 的 Executive HDB。

The Minton 的表现

image2
年份The Minton（转售）同比D19 非土地私宅（转售）同比全岛非土地私宅（转售）同比
2015$1,127-$950-$1,191-
2016$998-11.45%$935-1.58%$1,2484.79%
2017$995-0.30%$9845.24%$1,2923.53%
2018$1,0525.73%$1,0567.32%$1,3252.55%
2019$1,0560.38%$1,047-0.85%$1,3441.43%
2020$1,050-0.57%$1,0540.67%$1,294-3.72%
2021$1,1125.90%$1,1317.31%$1,3453.94%
2022$1,27014.21%$1,27612.82%$1,4558.18%
2023$1,41611.50%$1,3858.54%$1,5627.35%
平均-3.18%-4.93%-3.51%

由于 The Minton 的首宗转售交易仅在 2015 年出现，我们仅有八年的数据可参考。

尽管 The Minton 的涨幅低于第19区与全岛其他非土地私宅，但其价格仍在稳步上升。此外，周边没有体量相近的项目。位于热门的 Paya Lebar Methodist Girls’ School 1 公里内，也可能支撑本项目的需求。

以下为 The Minton 近期部分4卧室成交：

日期面积 (sq ft)PSF价格楼层
Dec 20231,658$1,460$2,420,000#03
Oct 20231,658$1,465$2,428,000#03
Jul 20231,755$1,470$2,580,000#03

Executive HDB 的表现

image4
年份Hougang Executive HDB同比全岛 Executive HDB同比
2013$448-$426-
2014$434-3.13%$413-3.05%
2015$427-1.61%$401-2.91%
2016$426-0.23%$4020.25%
2017$421-1.17%$4050.75%
2018$4373.80%$4060.25%
2019$4390.46%$397-2.22%
2020$429-2.28%$4031.51%
2021$47310.26%$45312.41%
2022$52210.36%$49910.15%
2023$5576.70%$5296.01%
平均-2.32%-2.32%

尽管过去10年 Hougang 的 Executive 户型平均涨幅与全岛 Executive 户型一致，但逐年表现有所不同。疫情前，Hougang 的 Executive 户型价格相对停滞，多数年份为负增长。尽管这是HDB现存面积最大的户型且已停建，但 Lorong Ah Soo 一带的单位楼龄已达 39 至 40 年，未来买家或将担忧租约贬值（lease decay）。此外，随着HDB市场回归常态，未来很难复制过去三年的涨幅。

以下为 Lorong Ah Soo 近期部分 Executive 成交：

日期座号楼层面积 (sqm) & 户型价格
May 202414401 to 03148 Maisonette$835,000
Mar 202412807 to 09142 Apartment$915,000
Feb 202414401 to 03148 Maisonette$835,000
Jan 202412810 to 12149 Maisonette$935,000

现在来看你们正在考虑的各个路径。 

潜在路径

选项1。以你妻子的名义购买一套 $2M 物业，并把现有物业出租

如前所算，仅凭你妻子的收入购房，需要投入可观的CPF与现金。由于不清楚你们当前所住的具体项目，我们难以判断是否应当保留该房。不过，从第19区面积大于 1,400 sq ft 的EC整体表现来看，其涨幅跑赢了本区其他非土地类物业。

接下来看看涉及的成本。为便于计算，假设你们具备购房所需的现金与CPF。

购买价格$2,000,000
BSD$69,600
最高贷款额$558,490
所需现金与CPF$1,511,110

假设持有期为 10 年，且你们当前物业的租金回报率为 3%。

持有该 $2M 物业的成本

项目金额
利息支出（假设 28 年贷款期，年利率 4%）$198,760
BSD$69,600
房产税$36,800
管理费（假设 $400/月）$48,000
成本合计$353,160

持有你们当前物业的成本

项目金额
利息支出（假设未偿贷款 $545K、剩余 22 年期、年利率 4%）$182,825
房产税$108,000
管理费（假设 $400/月）$48,000
租金收入$600,000
中介佣金（每 2 年支付一次）$27,250
收益合计$233,925

若走此路径的总成本：$353,160 - $233,925 = $119,235

选项2。在 The Minton 租住，同时出租现有物业；待遇到心仪项目时再出售

此选项可行，既不必仓促购房，又能贴近女儿学校。同时，现有物业的租金收入可抵消部分支出。不过仍需核算是否合算。

由于时间表未定，且下一套房将归你、你妻子或双方名下尚不明确，我们将假设你们先租 2 年，然后仅以你个人名义购买下一套房。

你的可负担能力

出售当前物业

成交价$2,000,000
预计 2 年后未偿贷款$512,803
2 年内使用的CPF及其累积利息（将退回OA）$157,594
现金净回款$1,329,603

按 45 岁、固定月薪 $15,000、利率 4.8% 计算的最高贷款额$1,271,270
CPF$157,594
现金$1,329,603
贷款 + CPF + 现金合计$2,758,467
以 $2,800,842 计的BSD$109,642
估算可负担金额$2,648,825

*此处假设你仅拥有目前用于该物业的CPF资金

查看 The Minton 过去3个月（Feb - Apr 2024）4卧室的租赁成交，平均租金为 $6,633，我们将以此作为租金假设。同前，假设你们当前物业的租金回报率为 3%。

在 The Minton 租住并将当前物业出租 2 年的成本

项目金额
租房支出$159,192
租金收入$120,000
利息支出（当前未偿 $545K，假设剩余 22 年期、年利率 4%）$42,383
房产税（当前物业）$21,600
管理费（当前物业，假设 $400/月）$9,600
中介佣金$5,450
成本合计$118,225

由于除 The Minton 外未指定其他偏好项目，我们假设 2 年后购买 The Minton 的一个单位。 

我们以 4 卧室平均价 $2,476,000 作为购入价。

购买价格$2,476,000
BSD$93,400
CPF + 现金$1,487,197
所需贷款$1,082,203

持有该物业 8 年的成本

项目金额
利息支出（假设 20 年期、年利率 4%）$296,385
BSD$93,400
房产税$47,488
管理费（假设 $400/月）$38,400
成本合计$475,673

若走此路径的总成本：$118,225 + $475,673 = $593,898

选项3。购买 The Minton，或购买 Lorong Ah Soo 的 Executive HDB

在此情境下，如要购买HDB，你们需先出售现有私人房产，并遵守 15 个月的等待期。夫妻购置HDB须以双方名义登记，即便可将一人设为业主、另一人设为居住者（occupier），但该居住者不能同时拥有私人房产；只有在该HDB满足最低自住期（MOP）后，方可购买私人房产。因此，若计划保留现有房产、并以你妻子的名义购买HDB，这是不可行的。

如前所示，仅以你妻子名义购买 $2M 的物业，需要投入大量现金与CPF。考虑到 The Minton 的4卧室平均价格，所需资金会更多。若你们打算同时持有两套物业，更稳妥的做法或许是：先出售现有房产，以你名义购买 The Minton，再以你妻子名义购买另一套更可负担的投资房。这么做能更好地配置你们的资源与时间，也让你妻子可无等待期地购买投资房。

为完整起见，我们将分别计算两种情形的成本。

购买一套HDB，待MOP后由居住者再购买私人房产

假设你们在 15 个月等待期内于 The Minton 租住，并以你妻子名义购买该HDB。

以 38 岁、固定月薪 $5,500、利率 4.8% 计算，购买HDB的最高贷款额：$287,960（25 年期）

我们以 Lorong Ah Soo 一带 Executive HDB 的平均价 $880,000 作为购入价。 

购买价格$880,000
BSD$21,000
最高贷款额$287,960
所需现金 + CPF$613,040

持有该HDB 9 年 + 租房 15 个月的成本

项目金额
利息支出（假设 25 年期、年利率 4%）$91,488
BSD$21,000
房产税$6,624
市镇理事会杂费（假设 $102/月）$11,016
租房成本$99,495
成本合计$229,623

假设MOP后你再购入一套 $1.5M 的投资房，并以 3% 租金回报率出租。

持有该投资物业 4 年的成本

购买价格$1,500,000
BSD$44,600
按 49 岁、固定月薪 $15,000、利率 4.8% 计算的最高贷款额$1,104,157
所需现金与CPF$440,443

凭借现有房产的销售回款，加上 6 年存款时间，你或许可以在不贷款的情况下购入该投资房。我们继续假设全款支付。 

项目金额
BSD$44,600
房产税$26,400
管理费（假设 $250/月）$12,000
租金收入$180,000
中介佣金（每 2 年支付一次）$8,176
收益合计$88,824

若走此路径的总成本：$229,623 - $88,824 = $140,799

以你的名义购买 The Minton，并以你妻子的名义购买一套投资物业

本情境下，假设 The Minton 的4卧室平均购入价为 $2,476,000，投资物业为 $1.5M。两者持有期均为 10 年，投资物业以 3% 租金回报率出租。 

The Minton 

购买价格$2,476,000
BSD$93,400
CPF + 现金$1,487,197
所需贷款$1,082,203

项目金额
利息支出（假设 22 年期、年利率 4%）$363,035
BSD$93,400
房产税$47,488
管理费（假设 $400/月）$48,000
成本合计$551,923

$1.5M 的投资物业（同样假设你们有足够资金补足差额）

购买价格$1,500,000
BSD$44,600
按 37 岁、固定月薪 $5,500、利率 4.8% 计算的最高贷款额$558,490
所需现金与CPF$986,110

项目金额
利息支出（假设 28 年期、年利率 4%）$198,760
BSD$44,600
房产税$66,000
管理费（假设 $250/月）$30,000
租金收入$450,000
中介佣金（每 2 年支付一次）$20,440
收益合计$90,200

若走此路径的总成本：$551,923 - $90,200 = $461,723

该怎么做？

鉴于不同方案对应的房价并不一致，这并非完全公平的对比——价格越高，通常成本越高。此外，持有名义也会影响成本，因为你与妻子各自可获得的贷款额度不同。下面快速汇总各选项涉及的成本。

潜在路径持有物业数量持有物业价值为弥补贷款缺口所需/使用的现金与CPF10年内产生的成本
选项1。以你妻子的名义购买一套 $2M 物业，并把现有物业出租2$2M + $2M = $4M$1,511,110$119,235
选项2。在 The Minton 租住，同时出租现有物业；待遇到心仪项目时再出售1$2.476M$1,487,197$593,898
选项3a。购买一套HDB，待MOP后由居住者再购买私人房产2$880K + $1.5M = $2.38M$2,157,640$140,799
选项3b。以你的名义购买 The Minton，并以你妻子的名义购买一套投资物业2$2.476M + $1.5M = $3.976M$2,473,307$461,723

持有两套物业并出租其中一套，租金可抵消部分支出。从投资角度看，相较于“一套HDB + 一套私人房”，持有“两套私人房”或更优，考虑到其历史涨幅表现——但前提是选到合适的物业。过去十年，非土地私人住宅的涨幅约为 2.9%，而HDB约为 2.3%。 

由于不了解你们现有物业的具体位置与项目，我们无法就其表现与去留给出更明确建议。

对于选项1，由于你妻子可获批的贷款额度较低，若仅以她名义购买 $2M 的物业，需要投入大量现金与CPF，因此整体成本最低。若你们想在女儿学校附近寻找一套更新、体量较大的 4 卧室，价格很可能超过 $2M。若不强求住校近处，继续自住现有物业，并由你妻子名下购买一套更可负担的投资房，或更为稳妥。

选项2能争取时间在学校附近慢慢挑选合适房源，但时间表不确定。除非租金收入能覆盖绝大部分或全部的期间支出，否则租房成本会侵蚀未来售房利润。

选项3能以HDB获得更舒适、可负担的居住空间，但需面对 15 个月等待期与 5 年MOP。若投资房全款付款，成本较低；如需贷款，成本势必上升。考虑机会成本，这是相对不优的选项。

选项4可让你们住进心仪项目，同时购入第二套用于投资。但由于两套房的贷款规模更高，且需缴付可观的买方印花税（BSD），整体成本也更高，同时也需投入大量现金与CPF。

综合你们现有物业的潜在表现，选项1或许更有利。与直接购买 The Minton 相比，同时持有两套私人房、且未偿贷款较低，可显著降低总体成本。每月还款差异也很大。目前你们每月供款 $2,400；若为购买 The Minton 而贷款 $1,082,203，按 22 年期、年利率 4%，每月还款将升至 $6,171，这可能影响你们现有生活方式。以你妻子名义购买更可负担的投资房，也能降低现金与CPF的占用。

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