我们拥有一套 $1.1 Million 的 HDB，月入 $22k：在不额外出现金的情况下升级到公寓是否可行？

您好，Stacked Homes，

我想就从财务稳健性与适配性角度，咨询升级到公寓的可能性。

目前在 Saint George Towers 拥有一套 4 房式 HDB。已于 January 2024 刚达到 MOP。该 BTO 项目的最近成交已达 1.12 million。

• 我 35，我丈夫 40。
• 我的 HDB 尚余贷款为 321,286.80。
• 我们两人的当前 CPF OA 约为 100k。
• 我们每月合计薪资收入为 SGD 22,250。

鉴于我不希望为下一套公寓额外支付现金，能否建议我们下一步的最佳选择？以及我们的可负担范围？

非常感谢。如需更多信息，请告知。

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您好，感谢来信！ 

先做个简单自我介绍。我叫 Joshua，是一名数据/技术爱好者，已在行业工作 4 年。在此期间我协助过许多像您这样的 HDB 业主，因此理解您可能的顾虑。很高兴您在行动前先评估财务/可行性，我会尽力协助。 

您邮件中提到几个问题，我很乐意解答，我们将按以下内容展开：

1. 可负担能力
2. 注意事项
3. 可能的选择

我们先评估您的可负担能力。 

可负担能力

在开始前，需要说明的是，我会基于若干假设来补足计算中的空白。 

本次情境的假设如下：

1. 您希望继续留在同一片区
2. 目标公寓为 3 房，面积与现住房相当或更大
3. 你们二人的收入相同
4. 二人均无计入 TDSR 的其他债务

由于目标是不追加现金，我将先计算潜在售屋所得。该金额可用于抵扣下一套房的购置费用。

Saint George’s Towers 的 4 房最近成交介于 $995K 至 $1.158M。假设您的单位位于中层，我将以 $1,051,000 作为参考售价。

来源：HDB

项目	金额
出售价格	$1,051,000
减：中介费（房价的 2% + 9% GST）	$22,911
减：律师费	$3,500
尚余贷款	$321,286
售屋所得（现金 + CPF）	$703,303

接下来计算您的可负担能力。

联合可负担能力

项目	金额
以年龄 35 与 40、合计月入 $22,250、利率 4.85% 计算的最高贷款额	$2,220,089 (27-year tenure)
售屋所得	$703,303
当前 CPF OA	$100,000
贷款 + 现金 + CPF 合计	$3,023,392
基于 $3,023,392 的 BSD	$121,003
估算可负担金额	$2,902,389

注意事项

以您现有资金与收入水平，联合可负担能力足以从容升级至公寓。不过，若选择把贷款拉到上限，其贷款额度将明显高于当前 HDB。面对较高利率、房产税与物业费的叠加，月供压力可能需要您在生活方式上作出调整。

更高的开支负担也会在出现重大人生变化时暴露风险，例如休假、购车或迎接新生儿。

买方印花税

需牢记，在出售现住宅并购买下一套房产的过程中，会有诸如公寓的期权费（Option Fee）、律师费以及 Buyer Stamp Duty (BSD) 等费用。视买入价而定，BSD 可能是一笔不小的金额。 

对于转售房产，BSD 需先以现金支付；但之后可申请从 CPF 账户报销。

以下计算将假设你们均有足够资金先行垫付上述必要费用。

转售时间线

另一个要点是出售与购置的时间安排。若要释放现有房产中占用的资金用于下一套购买，应先于购买公寓前完成 HDB 的出售交割。若无法做到，可考虑申请过渡贷款（Bridging Loan）。需注意只有在 HDB 批准信发出后方可申请，且此类贷款利率通常高于常规按揭。

对于 HDB，买卖双方可同意在完成交割后最多延长居住 3 个月。但鉴于您希望仅用售屋所得而不追加现金，倘若目标物业的卖方也需要延长居住，可能会带来协调难度。此外，如您需要时间进行装修，也会进一步延后入住时间。因此务必事先厘清这些细节。

若卖方需要延长居住，您可能需要先搬至临时住所，以便从现住房过渡到下一套。期间可能需将物品暂存，并在公寓或服务式公寓居住约 3-6 个月。

为更准确评估此举是否符合您的目标，我们来看一套与现住房面积相近的 3 房公寓所涉及的财务承诺。

财务测算

以位于 Boon Keng MRT 与 Potong Pasir MRT 附近的两个项目为例：Eight Riversuites 与 The Poiz Residences。

与周边项目相比，Eight Riversuites 是距离 Boon Keng MRT 站最近的唯一中型项目，便利性与您当前住处相近；而其他附近项目与 MRT 的距离与便利性逊色，且以小户型为主。

项目	产权年限	租约起始年	TOP	3 房均价 (2023)
The Poiz Residences	99 年	2014	2018	$2,137,500
Eight Riversuites	99 年	2011	2016	$1,790,500

两者的价差，为我们在不同价位下分析财务承受度提供了良好的案例。

Eight Riversuites
Year	Avg PSF	YoY Growth
2018	$1,519	-
2019	$1,401	-7.70%
2020	$1,481	5.70%
2021	$1,446	-2.40%
2022	$1,549	7.10%
2023	$1,722	11.20%
2024	$1,830	6.20%
Average growth rate	-	3.35%

The Poiz Residences
Year	Avg PSF	YoY Growth
2018	$1,324	-
2019	$1,535	16.00%
2020	$1,684	9.70%
2021	$1,699	0.90%
2022	$1,784	5.00%
2023	$1,887	5.70%
2024	$1,982	5.00%
Average growth rate	-	7.05%

尽管 Eight Riversuites 的平均增速低于 Potong Pasir 的对比项目，但其平均增速仍高于 10 年期非有地私宅表现的 2.9%。

财务拆解

选项 1：The Poiz Residences 的 3BR ($2,137,500)

鉴于首要目标是不额外出现金，我将优先以售屋所得抵扣需以现金支付的项目。 

购置成本

项目	金额
售屋所得	$703,303
减：BSD（基于 $2,137,500）	$76,475
减：律师费	$3,500
剩余现金 + CPF	$623,328

所需贷款

项目	金额
购买价	$2,137,500
剩余现金 + CPF	$623,328
CPF OA	$100,000
所需贷款	$1,414,172
27 年期、利率 4% 的每月按揭	$7,145

若使用 CPF 资金偿还月供：

夫妻 CPF OA 供款：$2,856（依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整，参考 35 至 45 岁组别）

您每月需以现金支付的金额（不含物业费与水电费）约为 $4,289。

由于您未说明持有期，我将以 5 年为计算假设。

发生费用

项目	金额
BSD	$76,475
利息支出（假设 27 年期、利率 4%）	$267,524
物业费（假设 $400/月）	$24,000
房产税	$21,290
总成本	$389,289

选项 2：Eight Riversuites 的 3BR ($1,790,500)

购置成本

项目	金额
售屋所得	$703,303
减：BSD（基于 $1,790,500）	$59,125
减：律师费	$3,500
剩余现金 + CPF	$640,678

所需贷款

项目	金额
购买价	$1,790,500
剩余现金 + CPF	$640,678
CPF OA	$100,000
所需贷款	$1,049,822
27 年期、利率 4% 的每月按揭	$5,304

若使用 CPF 资金偿还月供：

夫妻 CPF OA 供款：$2,856（依据 01 Jan 2024 起实施的新 CPF OA 供款调整，参考 35 至 45 岁组别）

您每月需以现金支付的金额（不含物业费与水电费）约为 $2,448。

同样，我将假设持有 5 年。 

发生费用

项目	金额
BSD	$59,125
利息支出（假设 27 年期、利率 4%）	$198,599
物业费（假设 $400/月）	$24,000
房产税	$14,260
总成本	$295,984

总结

以您的财务状况而言，在不额外出现金的前提下升级到公寓是可行的，这也为兑现您在 HDB 上取得的可观增值创造了机会。然而，转向公寓意味着更细致的财务管理与可能的生活方式调整。我以两个不同价位的公寓为例，展示了该路径的可行性与潜在成本。

我也分享了升级过程中需留意的潜在坑点——尤其是交易时间线与买方印花税。

除此之外，关键在于挑选合适项目，这涉及诸多考量。理想项目的选择需要更深入了解您的具体需求与偏好。上述案例有助于理解持有成本，但若能结合您的实际情况给出个性化建议，将更具参考价值。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文