我已经关注你们的文章有一段时间了，感谢与你们分享知识。目前我和太太各持有 (50%-50%) 一套刚刚取得 TOP 的 Sengkang Grand Residence 4 卧室单位。再过几个月我们就将满 3 年持有期，因此无需支付 SSD。我和太太年收入合计约 300K，二人都在 40 岁出头。我们 2 个孩子就读于非常近的小学，4 年后会完成小学教育。我们正在考虑几个方案。
我们对居住地点有一些偏好，希望尽量靠近地铁站。我们打算最终卖掉现有房子，各自购买 1 套：1 套自住，1 套投资。我们两人的收入相近，其中一人比另一人高约 15%。我们主要的抱怨是 Buangkok 的生活配套不多，不像我们之前居住的大多数成熟社区。
选项 1：在现有房子居住 4 年，直到孩子完成小学。担忧在于届时我们将处于 40 岁中后期，随着房价上涨，可能就无法再购买 2 套单位了。
选项 2：卖掉现有房子，买 1 套靠近 Buangkok MRT 的自住房，再买 1 套作投资。等孩子完成小学后，再次搬到连通性更好、离市区稍近、配套更完善的社区。担忧在于这套自住物业的价格未必能有较大升值，且随着装修成本和利率上升，我们可能在这套物业上出现亏损。
选项 3：卖掉现有房子，在 Buangkok MRT 附近租 1 套。同时买 2 套，其中 1 套作为最终自住物业，另一套用于投资。担忧在于目前租金高企，此举可能并不划算。因为我们在等待新房建好的期间，需要支付一笔不小的租金。
希望能听听你们的看法与分析，哪种方案更合适？
你好，
谢谢来信！
先做个自我介绍，我是 Joe，从事房地产咨询 15 年，曾经为不少有着相似需求的买家提供建议。你的处境主要在于如何平衡自住需求（以小学为首要考量）与维持房产价值之间的取舍。
我们先来计算你的可负担能力，再进入更细的讨论。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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可负担能力
由于我没有你们的精确数据，以下为计算所作的假设。
丈夫：41 岁，年收入 $160K
妻子：41 岁，年收入 $140K
我也将假设你们各自都有足够的资金，来支付各自购买房产的首付款。
丈夫的可负担能力（41 岁）
| 说明 | 金额 |
| 41 岁、月收入 $13,333、利率 4.8% 下的最高贷款 | $1,252,628 (24-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款计算的 25% 首付款 | $417,543 |
| 预估可负担总价 | $1,670,171 |
来看 4 年后的可负担能力：
丈夫的可负担能力（45 岁）
| 说明 | 金额 |
| 45 岁、月收入 $13,333、利率 4.8% 下的最高贷款 | $1,129,989 (20-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款计算的 25% 首付款 | $376,663 |
| 预估可负担总价 | $1,506,652 |
妻子的可负担能力（41 岁）
| 说明 | 金额 |
| 41 岁、月收入 $11,666、利率 4.8% 下的最高贷款 | $1,096,015 (24-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款计算的 25% 首付款 | $365,338 |
| 预估可负担总价 | $1,461,353 |
以及 4 年后的情况：
妻子的可负担能力（45 岁）
| 说明 | 金额 |
| 45 岁、月收入 $11,666、利率 4.8% 下的最高贷款 | $988,709 (20-year tenure) |
| 按 75% 最高贷款计算的 25% 首付款 | $329,570 |
| 预估可负担总价 | $1,318,279 |
接下来，我们逐一梳理你们正在考虑的选项。
可行路径
选项 1：在现有房子再住 4 年后出售，再购买 2 套房产
由于Sengkang Grand Residences刚刚取得临时入伙许可证（TOP），目前没有充足的历史成交数据可供参考。不过从近期的转售（sub-sale）交易可见，该项目价格已有所上涨。
以 2021 年的 4 卧室成交为例，平均价格为 $2,244,180。对比 2023 年 5 月一笔 4 卧室转售交易，位于 11 层、面积 1,313 sq ft 的单位以 $2,530,000 成交，约有 13% 的涨幅。
鉴于 Sengkang Grand Residences 是该片区最新项目，且为上盖综合体，正上方即是商场、MRT 站与巴士转换站，预期未来数年价格会相对稳健。
在此情况下，主要担忧点不在于出售，而在于未来的购买力。假设薪资不变、贷款规则不变，你可从下表看出，4 年后你们的最高贷款额将减少约 10%。
| 丈夫 | 妻子 | |
| 41 岁的最高贷款额 | $1,252,628 | $1,096,015 |
| 以 24 年期每月供款（假设利率 4%） | $6,773 | $5,926 |
| 45 岁的最高贷款额 | $1,129,989 | $988,709 |
| 以 20 年期每月供款（假设利率 4%） | $6,848 | $5,991 |
考虑到你们有 2 个孩子，合理推断自住房至少需要 3 卧室单位。为便于计算，我们以 1,000 sq ft 的单位为例。
以当前非有地住宅的平均 PSF 价格估算，位于核心中央区（CCR）的单位总价约 $2,260,000，而中央外围区（RCR）约 $1,884,000。但需注意，这些数字基于平均 PSF，靠近 MRT 与配套完善的项目通常溢价更高。
过去 10 年，非有地私宅的年均涨幅约 2.9%。若此趋势延续，4 年后 RCR 单位的平均价格可能上升至 $2,112,236。
因此，若丈夫在 45 岁时最高可贷 $1,129,989，那么所需的 CPF 与现金将较为可观。我们假设以 $2.1 million 购入一套单位。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $2,100,000 |
| BSD | $74,600 |
| 最高贷款 | $1,129,989 |
| 所需 CPF 与现金 | $1,044,611 |
至于投资物业，若在 4 年后于 OCR 购买一套 700 sq ft 的 2 卧单位，平均价格可能约 $1,123,050。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,123,050 |
| BSD | $29,522 |
| 最高贷款 | $988,709 |
| 所需 CPF 与现金 | $163,863 |
4 年后购买 2 套房产所需的 CPF 与现金合计：$1,208,474
我们再与“现在购买”的情形比较。
假设丈夫现在在 RCR 以 $1,884,000 购买自住房。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,884,000 |
| BSD | $63,800 |
| 最高贷款 | $1,252,628 |
| 所需 CPF 与现金 | $695,172 |
并假设你以 $1,001,700 在 OCR 购买投资物业。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,001,700 |
| BSD | $24,668 |
| 75% 贷款 | $751,275 |
| 所需 CPF 与现金 | $275,093 |
若现在购买 2 套房产所需的 CPF 与现金合计：$970,265
若现在购买而非等待 4 年，所需 CPF 与现金的差额：$238,209
请注意，具体数字会随所选项目不同而变化。
现在，我们看看若选择继续居住 4 年所产生的成本。同样，由于缺乏精确数据，我将采用以下假设。
2021 年 4 卧室平均购买价：$2,244,180
75% 贷款：$1,683,135
3 年后未清贷款：$1,572,680
剩余贷款年期：24 年
| 说明 | 金额 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年期 24 年） | $238,716 |
| 管理费（假设 $400/月） | $19,200 |
| 房产税 | $18,824 |
| 成本合计 | $276,740 |
选项 2：卖掉现有房子，在同一地点购买自住房，再购买第二套作投资
我们来看看靠近 Sengkang Grand Residences 的项目，包括 Jewel @ Buangkok、Esparina Residences 和 The Quartz。
| 项目 | 年限 | 起租年 | TOP | 3 卧室平均价格 (2023) |
| Jewel @ Buangkok | 99 years | 2012 | 2016 | $1,771,333 |
| Esparina Residences | 99 years | 2010 | 2013 | $1,602,833 |
| The Quartz | 99 years | 2005 | 2009 | $1,591,125 |
| Year | Jewel @ Buangkok (resale) | 同比 | Esparina Residences (resale) | 同比 | The Quartz (resale) | 同比 | 非有地住宅 PPI | 同比 |
| 2017 | $1,262 | - | $893 | - | $907 | - | 132.6 | - |
| 2018 | $1,278 | 1.27% | $1,062 | 18.92% | $979 | 7.94% | 131.4 | -0.90% |
| 2019 | $1,302 | 1.88% | $1,106 | 4.14% | $987 | 0.82% | 131.5 | 0.08% |
| 2020 | $1,314 | 0.92% | $1,099 | -0.63% | $1,003 | 1.62% | 138.1 | 5.02% |
| 2021 | $1,347 | 2.51% | $1,165 | 6.01% | $1,060 | 5.68% | 155.7 | 12.74% |
| 2022 | $1,447 | 7.42% | $1,304 | 11.93% | $1,245 | 17.45% | 171.9 | 10.40% |
| 2023 | $1,625 | 12.30% | $1,502 | 15.18% | $1,303 | 4.66% | 180.4 | 4.94% |
| Average growth rate | - | 4.38% | - | 9.26% | - | 6.36% | - | 5.38% |
从上述数据可见，过去 6 年里，该区域内 3 个项目有 2 个的增长率超过了市场平均，Jewel @ Buangkok 的表现也不算差。
考虑到丈夫在 41 岁时的可负担总价为 $1,670,171，购入上述任一项目的单位并非难事。但若选择 Jewel @ Buangkok，可能需要聚焦于小于 1,000 sq ft 的 3 卧单位。
若以 $1.67M 购入，我们看看 4 年内将产生哪些成本。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,670,000 |
| BSD | $53,100 |
| 75% 贷款 | $1,252,500 |
| 所需 CPF 与现金 | $470,600 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $53,100 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年期 24 年） | $190,116 |
| 管理费（假设 $350/月） | $16,800 |
| 房产税 | $9,960 |
| 成本合计 | $269,976 |
相较于选项 1，此路径的一个优势在于你们将拥有一套可出租的投资物业，有助于抵消部分现金支出。
以 $1.46M 预算，你可以购买一套 2 房 2 卫单位。我们假设与选项 1 的投资物业相同的购买价 $1,001,700，租金回报率 3%。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,001,700 |
| BSD | $24,668 |
| 75% 贷款 | $751,275 |
| 所需 CPF 与现金 | $275,093 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $24,668 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年期 24 年） | $114,036 |
| 管理费（假设 $250/月） | $12,000 |
| 房产税 | $14,440 |
| 租金收入 | $120,192 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $5,410 |
| 成本合计 | $50,362 |
若选择此路径的总成本：$320,338
选项 3：卖掉现有房子，购买 2 套房产，并在同一地点租住 4 年
你提到在等待新房完成期间需要租房，这带来多种可能路径：可以购买 2 套转售单位、2 套新盘，或 1 套转售 + 1 套新盘。无论哪种组合，租住 4 年是恒定的。
若购买 2 套转售单位，你可以在租住期间把两套都出租，以期抵消部分租金支出。相反，若购买 2 套新盘，虽然可能缺少这部分现金流，但因采取进度付款计划（progressive payment），月供相对较低。至于混合方案（1 转售 + 1 新盘），则兼具两者的一些优势。但需注意，新盘可选地点受限，且若是热门项目，摇号也带有一定运气成分。
我们假设你购买 2 套转售单位：自住房 $1,884,000，投资物业 $1,001,700，且均以 3% 租金回报率出租。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $1,884,000 |
| BSD | $63,800 |
| 最高贷款 | $1,252,628 |
| 所需 CPF 与现金 | $695,172 |
| 说明 | 金额 |
| BSD | $63,800 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年期 24 年） | $190,136 |
| 管理费（假设 $350/月） | $16,800 |
| 房产税 | $39,304 |
| 租金收入 | $226,080 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $10,174 |
| 成本合计 | $94,134 |
持有 2 套物业并将其出租的总成本：$144,496
接下来看看在同一地点租住 4 年的成本。同样，我们参考周边 3 个项目。
| 项目 | 3 卧室平均租金 (Q4 2023) |
| Jewel @ Buangkok | $4,238 |
| Esparina Residences | $4,700 |
| The Quartz | $4,506 |
| 3 个项目的平均租金 | $4,481 |
按平均租金 $4,481/月计算，4 年合计为 $215,088。
若选择此路径的总成本：$359,584
备选方案：对现有物业去名（decouple），并购置第二套物业
鉴于你们现有物业较新，且目前适合家庭居住，去名（decouple）可能具备一定优势：你们可保留现有物业的同时，释放其中一人的名下资格，以便购置另一套投资物业。
不过，需要注意此方案能否落地，取决于承接者是否有资格以个人名义承担整笔贷款，以及能否以 CPF 或现金支付所需首付款。由于我没有精确数据，以下为测算所用假设：
双方各自持股比例：50%
物业估值：$2,530,000
未清贷款：$1,572,680
最初购买时 20% 首付款由双方均摊（假设购买价 $2,244,180）：各自 $224,418
此处我也假设丈夫收入更高，因此由他买下你的份额。
| 卖方（妻子） | 买方（丈夫） | |
| 份额 | 50% | 50% |
| 份额价值 | $1,265,000 | $1,265,000 |
| 未清贷款 | $786,340 | $786,340 |
| 已用 CPF | $224,418 | - |
| 法律费用 | $3,000 | $3,000 |
| BSD | - | $35,200 |
| 5% 期权费 | - | $63,250 |
| 20% 完成款 | - | $253,000 |
| 买方新贷款 | – | $1,735,090 |
| 买方所需 CPF + 现金总额 | $354,450 | |
| 卖方收到的 CPF + 现金收益 | $475,660 | - |
在丈夫最高贷款为 $1,252,628 的前提下，仍需额外 $482,462 来补足贷款缺口。如此，去名所需的 CPF 与现金总额将提升至 $836,912，资金体量不小。
不过，由于上述基于若干假设，实际数字可能有差异，此方案是否可行仍取决于最终的真实数据。
你该怎么做？
我们快速回顾 3 个选项。
| 选项 | 4 年内产生的成本 | 房产总价值 | 4 年内潜在收益* | 扣除成本后的潜在收益 |
| 1. 在现有房子再住 4 年后出售，再购买 2 套房产 | $276,740 | $2,530,000 | $306,495 | $29,755 |
| 2. 卖掉现有房子，在同一地点购买自住房，再购买第二套作投资 | $320,338 | $2,671,700 | $323,661 | $3,323 |
| 3. 卖掉现有房子，购买 2 套房产，并在同一地点租住 4 年 | $359,584 | $2,885,700 | $349,586 | -$9,998 |
*基于过去 10 年非有地私宅 2.9% 的平均涨幅
考虑到 Sengkang Grand Residences 能满足你们当前的家庭居住需求，且是片区内最新项目，贸然卖出转而购买附近更老的项目并不理性。从周边项目的表现看，Sengkang Grand Residences 在短期内大概率会被视为该社区的“主力”项目，价格走势应较为稳健。只有在增长潜力受限、或你们明确希望更换片区时，出售才更有意义。基于此，我并不推荐选项 2，尽管它的“持有两套物业”的设想颇具吸引力。
选项 1 可避免像选项 2 和 3 那样需要搬家两次的不便；且只涉及一套物业，相关成本在三者中最低。结合 Sengkang Grand Residences 的潜在成长性，未来 4 年继续持有是合理的。虽然没人能精准预测 4 年后的市场，但即便假设当前处在高位，考虑到市场上多轮降温措施的作用，价格出现大幅波动的可能性较低。
至于选项 3，你可以锁定当下心仪物业的价格，并享受更长的贷款年期。但在当下高利率与高租金的环境下，若两套物业以 3% 租金回报率出租，该方案的综合成本可能更高。若未来租金回报上升、利率回落，其成本也会相应下降。
总之，选项 1 与选项 3 都是可行路径，最终取舍仍取决于你们的偏好。
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