你好
提前预祝 2024 新年快乐！
我一直是默默阅读者，想从你们的博客里拼凑一些房产 $ 的智慧（可惜我仍在努力消化）。
所以我想就我们的情况寻求建议。
2024:
- 我们是 DINK。
- 丈夫，年收入 $140-150k
- 妻子，年收入 $150k
- 丈夫收入稳定。妻子可能存在工作稳定性问题，也可能难以找到收入相近的工作。
- 在成熟区拥有一套 4 房 BTO，成本接近 600K，并可在 2024 年出售。不巧的是，我们即将在 5 年内把房贷全部还清——是的，愚蠢的决定。希望能以超过 $900k，甚至达到那个“神奇”的 $1m 售出。
我们希望从 BTO 套现，然后购买自住公寓。第二套投资物业将取决于妻子的工作稳定性和收入。我想我们别无选择，只能选择自住的转售公寓，因为我们需要立即入住的住所，而且不认为过渡期去租房是明智的。
公寓需求
- 靠近 MRT（希望不要太偏东、偏西或偏北）
- 最好是 3B2B，因为我们可能会把一间房出租，或为将来有孩子做准备
- 不要小型精品公寓
- 最好楼龄不超过 15 年
附注：我们喜欢 Redhill、Toa Payoh、Bishan 一带，但价格似乎高不可攀。
鉴于我们的需求，并且我们倾向于仅依靠丈夫收入（以防妻子被裁）：
- 我们应关注怎样的公寓价位？
- 有哪些适合我们的公寓项目？
- 我们选择自住的转售公寓是否正确？
- 购置公寓需要注意和规划哪些事项？
现金储蓄
- 更倾向于使用从 HDB 套现所得，不动用现有现金储蓄
- 不过，如果有投资前景很好的公寓，我们可以再挤出 $200k
最后，对于自住公寓，如果在 3-5 年后遇到合适的出售时机并可获利，我们打算搬离。
谢谢你 ☺️
你好，
感谢来信！
正如你可能从无数案例中看到的，BTO 的获利是很好的垫脚石，能显著帮助你为下一套房产支付首付款。
为解答你的疑问，我们将根据上述信息先看你的可负担能力、在不同选项下会产生的成本、可考虑的选择，以及这些是否可接受。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项：客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
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可负担能力
既然你们明年将把 HDB 的贷款全部还清，出售所得将以 CPF 和现金的形式全部收回。为保守起见，我们以 $900,000 的假设售价来计算。
| 项目 | 金额 |
| 售出价格 | $900,000 |
| 需退回 CPF OA 的金额 | $192,700 |
| 现金收益 | $707,300 |
丈夫的可负担额度
| 项目 | 金额 |
| 基于每月收入 $12,500、利率 4.6% 的最高贷款额 | $1,319,831 (29-year tenure) |
| CPF 资金 | $107,000 |
| 现金 | $707,300 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $2,134,131 |
| 以 $2,134,131 计的 BSD | $76,306 |
| 预计可负担房价 | $2,057,825 |
仅凭你丈夫的收入与现有组屋的销售收益，你们可负担最高约 $2,057,825 的房产（尚未计入你们额外的 $200,000 现金储蓄）。有了更明确的预算后，我们来看看购买私宅需注意的一些要点。
注意事项
无论是购买私宅还是 HDB，某些规划事项都值得提前准备，我们此前在这篇文章中已有讨论。
以你们的可用资金来看，购买私宅的首付款不应构成障碍。但需注意，HDB 可取得最高 80% 的 LTV，这意味着余下 20% 的房价可全数用 CPF 支付；而私宅采用银行贷款时，最高 LTV 为 75%，也就是说你们需自备 25% 的房价，其中至少 5% 必须以现金支付。
另一点是买方印花税（BSD）的支付时点。购买转售私宅时，BSD 必须在行使 Option To Purchase（OTP）后的 14 天内缴付。但这段时间可能不足以从 CPF 提取所需资金，因此 BSD 通常需先以现金垫付（之后可向 CPF 申请报销）。相反，若为新盘，BSD 可直接使用 CPF 支付，无需先行垫付现金。
还需强调的是（虽然看似显而易见），私宅的每月开销会高于 HDB。除按揭供款外，管理费与房产税也会更高。此外，若物业完全用于出租，将适用非自住物业税，其税率明显高于自住房。
在自住前提下，选择购买转售公寓还是新盘，主要取决于个人偏好。为更清晰起见，我们比较两种情境下的成本。
涉及成本
为便于计算，两种方案均以 $2M 的买入价、持有 5 年为例。
购买转售公寓
| 项目 | 金额 |
| 买入价 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
发生的成本
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息开支 | $238,991 |
| 管理费（假设 $400/月） | $24,000 |
| 房产税 | $18,400 |
| 总成本 | $350,991 |
若你们在第 5 年决定出售，我们也来看看保本价。
| 基于 $1,255,300 贷款、4% 利率的每月供款 | $6100 |
| 5 年内累计还款 | $366,000 |
| 第 5 年未偿还贷款余额 | $1,128,265 |
| 初始 CPF 支出 + 应计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 管理费 + 房产税 | $112,000 |
| 保本价 | $2,434,626 |
购买新盘
为完整起见，也考虑你们购买新盘的情境。正如你所提，你们没有替代住所，若买新盘，建造期间需租房过渡。
以你提到的 3 个区域为例，2023 年 Q3 期间 4 房组屋的平均租金约为 $3,500 - $3,900。我们取中位数 $3,700 作为租金。
| 项目 | 金额 |
| 买入价 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| CPF + 现金 | $814,300 |
| 所需贷款 | $1,255,300 |
渐进式付款计划
| 阶段 | 占购房价 % | 放款金额 | 预计每月供款 | 预计每月利息 | 预计每月本金 | 时长 | 利息总支出 |
| 地基完成 | 0.00% | $0 | $0 | $0 | $0 | 6-9 months (from launch) | $0 |
| 钢筋混凝土结构完成 | 2.77% | $55,400 | $85 | $185 | $269 | 6-9 months | $1,665 |
| 砖墙完成 | 5.00% | $100,000 | $237 | $518 | $755 | 3-6 months | $3,108 |
| 天花板/屋顶完成 | 5.00% | $100,000 | $390 | $851 | $1,241 | 3-6 months | $5,106 |
| 水电工程完成 | 5.00% | $100,000 | $542 | $1,185 | $1,727 | 3-6 months | $7,110 |
| 道路/停车场/排水工程完成 | 5.00% | $100,000 | $695 | $1,518 | $2,213 | 3-6 months | $9,108 |
| TOP 签发 | 25.00% | $500,000 | $1,458 | $3,185 | $4,643 | Usually a year before CSC | $38,220 |
| 取得 CSC（法定完工证书） | 15.00% | $300,000 | $1,916 | $4,185 | $6,101 | Monthly repayment until the property is sold | $25,110 |
| 5 年内累计利息 | $89,427 |
*为计算起见，我们假设各阶段均按最长时长计算
| 项目 | 金额 |
| BSD | $69,600 |
| 利息开支（假设利率 4%） | $89,427 |
| 管理费（假设 $400/月） | $7,200 |
| 房产税 | $7,360 |
| 租金支出（假设 $3,700/月，3.5 年） | $155,400 |
| 总成本 | $328,987 |
*管理费与房产税仅在 TOP 后开始支付
若你们在第 5 年决定出售，我们也来看看保本价。
| 5 年内累计还款 | $130,359 |
| 第 5 年未偿还贷款余额 | $1,214,359 |
| 初始 CPF 支出 + 应计利息 | $121,061 |
| 初始现金支出 | $707,300 |
| BSD + 管理费 + 房产税 + 租金支出 | $239,560 |
| 保本价 | $2,412,639 |
如上所见，若转售与新盘的定价相若，5 年期末两者在成本与保本价上并无显著差异。
在购买转售物业的情况下，尤其在高利率时期，费用中相当大一部分来自利息开支，因为交易完成时贷款会一次性全额发放。
相对地，购买新盘虽因渐进式付款使利息开支较低，但高额租金在总体成本中占比不小。
因此，若仅从成本考量，最终的选择仍取决于个人偏好。转售物业能让你们立刻在心仪地段挑选项目并即时入住；而新盘则取决于当下目标区域是否有项目可选。
我们此前也写过一篇比较新盘与转售公寓收益的文章，以及一篇谈到在新盘与转售间取舍的考虑因素，或许对你有帮助。
接下来我们看看可考虑的一些项目。
可选方案
如前所述，仅以你丈夫的收入计，你们的预算约为 $2.05M。在这个预算内，你们偏好的区域中仍有少量满足需求的项目可选，我们也来看看它们的表现。
Redhill
靠近 Redhill MRT 站，有 2 个带 3 房型的项目符合你们的条件且在可负担范围内——Alex Residences 与 Echelon。
下图包含了转手（sub-sale）与转售（resale）交易。
| 项目 | Artra | Alex Residences | Echelon | Ascentia Sky | The Metropolitan Condominium |
| 地契 | 99 年 | 99 年 | 99 年 | 99 年 | 99 年 |
| 起租年份 | 2016 | 2013 | 2012 | 2008 | 2006 |
| 单位数 | 400 | 429 | 508 | 373 | 382 |
| 2023 年平均 PSF | $2,271 | $2,079 | $2,132 | $1,772 | $1,713 |
与周边项目相比，Alex Residences 与 Echelon 属于步行可达 MRT 的较新项目。从图上可见，过去一年 Echelon 的平均 PSF 略微超越 Alex Residences。
Alex Residences 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Jul 2023 | 904 | $1,991 | $1,800,000 | #21 |
| Jul 2023 | 883 | $1,903 | $1,680,000 | #04 |
| Jun 2023 | 883 | $2,153 | $1,900,000 | #36 |
| Jan 2023 | 926 | $1,966 | $1,820,000 | #11 |
Echelon 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Sep 2023 | 861 | $2,206 | $1,900,000 | #35 |
| Aug 2023 | 1,001 | $1,893 | $1,895,000 | #06 |
| May 2023 | 1,001 | $2,026 | $2,028,000 | #22 |
| May 2023 | 1,001 | $1,936 | $1,938,000 | #08 |
| May 2023 | 1,001 | $2,037 | $2,038,888 | #36 |
| Mar 2023 | 861 | $2,125 | $1,830,000 | #35 |
从低于 $2.05M 的 3 房成交看，在 Echelon 更有机会买到更大的单位。尽管 Echelon 的平均 PSF 更高，但其较大的 3 房型起步为 1,001 sq ft，因此总价仍控制在约 $2M；而 Alex Residences 的较大 3 房起步为 1,023 sq ft，使得总价超出你们的可负担范围。
Alex Residences 926 sq ft 户型图
Alex Residences 的 926 sqft 三卧单位在可用空间上利用得当。3 间卧室均能容纳双人床与衣柜。但厨房以及客餐厅相对紧凑。阳台尺寸尚可，可作为露天用餐区，从而拓展起居空间。
Echelon 1,001 sq ft 户型图
Echelon 的 1,001 sq ft 三卧单位配有 3 间浴室，每个房间都有各自的浴室，且厨房旁设有封闭式工作阳台。主卧面积不错，其中一间普通房相对较小，只能放置单人床。开放式厨房带来更宽敞的客餐厅，但若常进行重油烟烹饪，可能不太合适。此外，客厅与阳台的进深也提升了整体的开阔感。
在两者楼龄差距不大的前提下，且价位相近，我们更倾向于 Echelon，原因是其单位面积更大且多一间浴室。
Toa Payoh
Toa Payoh 的公寓选择有限，但有一个项目 Gem Residences，提供符合你们要求且在可负担范围内的 3 房单位。不过它更靠近 Braddell MRT 站，而非 Toa Payoh MRT 站。
另一个选择是 Trellis Towers，这是一处 2000 年落成的永久地契项目。
下图包含了转手与转售交易。尽管 Oleander Towers 位于附近，但由于其楼龄更老，我们未将其作为潜在竞品纳入比较。
| 项目 | Gem Residences | Trevista | Trellis Towers |
| 地契 | 99 年 | 99 年 | 永久地契 |
| 起租年份 | 2015 | 2008 | - |
| 单位数 | 578 | 590 | 384 |
| 2023 年平均 PSF | $1,840 | $1,640 | $1,871 |
该区项目的一个优势在于稀缺性——对于坚定要住在 Toa Payoh 的买家而言，可选公寓不多，这种稀缺可能支撑项目的需求。
有趣的是，数据显示尽管 Trellis Towers 为永久地契，其平均 PSF 也仅略高于 Gem Residences。
Gem Residences 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Nov 2023 | 947 | $1,858 | $1,760,000 | #07 |
| Nov 2023 | 980 | $1,787 | $1,750,000 | #32 |
| Oct 2023 | 980 | $1,654 | $1,620,000 | #08 |
| Aug 2023 | 1,012 | $1,779 | $1,800,000 | #16 |
| Aug 2023 | 1,055 | $1,818 | $1,918,000 | #09 |
| Jul 2023 | 1,012 | $1,927 | $1,950,000 | #27 |
| Jun 2023 | 947 | $1,879 | $1,780,000 | #29 |
Trellis Towers 成交价低于 $2.05M 的 3 房交易
| 日期 | 面积（sqft） | PSF | 价格 | 楼层 |
| Jul 2023 | 1,141 | $1,791 | $2,043,000 | #09 |
以相近预算，你们在两者中都能买到尺寸不错的单位，不过 Trellis Towers 的单位会更大一些。
Gem Residences 1,055 sq ft 户型图
Gem Residences 的 1,055 sq ft 单位在面积上相当舒适。厨房带通风的杂物间，可作帮佣房或储物空间。3 间卧室尺寸都不错，主卧甚至可改造出步入式衣柜。此外，阳台面积可观，也可以作为餐区，从而释放客厅空间。
Trellis Towers 1,141 sq ft 户型图
需要留意的是，Trellis Towers 的单位没有阳台，这一点见仁见智。不过没有阳台也意味着全屋面积都可作为室内可用空间。
1,141 sq ft 的单位无疑拥有舒适的面积。厨房配有工作阳台、WC 与杂物房，适合有帮佣的家庭。同时还设有储物室，方便收纳各类家居物品。3 间卧室的尺寸都不错，均可容纳双人床与衣柜（虽然平面图中普通房只画了单人床，以便留出更多活动空间）。
综合目前的推荐，如果你们不偏好户外空间，Trellis Towers 的格局最为实用。带储物间在未来雇用帮佣时也很有用，帮佣可使用杂物房；独立的工作阳台也便于放置待洗衣物和晾晒。
比较这两处项目，在价格相近或略高的情况下能买到永久地契，Trellis Towers 显得更为理性。不过该项目的成交量较低，市面上可能需要等待合适单位放盘。另需说明，Trellis Towers 的 TOP 在 2000 年，不符合你们“15 年以内”的条件。
结语
考虑到目前组屋出售可获得的可观现金与丈夫的收入，在你们心仪的区域内，购入符合需求的 3 房单位是可行的，尽管选择可能有限。但这种限制也有利于聚焦，帮助你们在不确定性下更审慎地做决定。
在权衡转售与新盘的成本时，差距并不大，最终仍取决于你们的偏好。选择转售公寓，你们可在持有期内享受居住；而选择新盘则意味着施工期需暂时搬离，持有 3-5 年内的自住时间会被压缩甚至没有。
鉴于在你们预算内的合适项目多位于核心地段，且相对楼龄较轻，或为永久地契（如 Trellis Towers），短期内价格大幅波动的可能性较低（除非出现类似疫情那样的重大市场变化）。因此，上述选项相对稳健，亦是不错的起点，供你们进一步探索。
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