你好！感谢分享这些有用的文章。阅读各种不同的房地产故事，确实让我受益匪浅、大开眼界。
我有一个问题。我最近卖掉了我的 BTO 房子，将在 3 月底收到约 250k 的现金。我和丈夫现在有些纠结。我们最初的计划是以我丈夫单独名义在 Pasir Ris 购买一套 HDB，几年后再以我名义购买一套公寓。但由于那里的屋龄普遍较老，且该区房价偏高，我们现在在考虑直接买公寓。我们两人合计可获批约 $1.1 million 的贷款，加上现金以及我们在 CPF 的余额，我们可以负担一套 $1.5 million 的公寓。
以这个价位，新盘只能买到 2 房，可能还带一个书房。我们有 2 个孩子和一位帮佣，这个面积会有些吃紧。不过，在建造期间我们有临时住所。
以下是我们在考虑的几个选项，但尚未决定。
1. 我们是否应该考虑购买转售公寓而非新盘？
2. 如果买新盘，应关注哪些区域？哪些项目比较“值得”……
3. 取钥匙后是否应立即转售？届时我们的预算应该更高，能购买更大的房子……还是先在 2 房住上几年？
我们的考量包括：我们没有车，因此配套设施必须便利可达。我们的长子将在 2 年后上小学，学区也是考量之一。不过这些都可以协调。若我们拟购买的房产主要用于投资，此时我们的优先次序应如何安排？
我们的最终目标是为退休/未来积累现金储蓄，并在房产方面为 2 个孩子留下可观的资产。他们目前还小，我们有较长时间可以逐步建立。
你好，
感谢来信。
让我简要自我介绍一下，我是 Noh。我的大多数客户是首次买卖者，涵盖 HDB 与私人房产，以及换房升级的客户。因此，我对你们目前面临的两难处境相当熟悉。
你们明确以投资为目标，这一点非常有助于决策；此外，你们有替代住所，也为当前所考虑的方案提供了更大空间。
既然你们最初的计划是先通过自住者计划购买一套 HDB，待 MOP 后再投资私人房产，我们先来看 HDB 与私人房产的表现。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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HDB 与私人房产的表现对比
| 年份 | HDB 转售价格指数（RPI） | % 变化 | 非有地私人房产价格指数（PPI） | % 变化 |
| 2013-Q4 | 145.8 | - | 147.6 | - |
| 2014-Q4 | 137 | -6.04% | 142.5 | -3.46% |
| 2015-Q4 | 134.8 | -1.61% | 137.4 | -3.58% |
| 2016-Q4 | 134.6 | -0.15% | 133.8 | -2.62% |
| 2017-Q4 | 132.6 | -1.49% | 135.6 | 1.35% |
| 2018-Q4 | 131.4 | -0.90% | 146.8 | 8.26% |
| 2019-Q4 | 131.5 | 0.08% | 149.6 | 1.91% |
| 2020-Q4 | 138.1 | 5.02% | 153.3 | 2.47% |
| 2021-Q4 | 155.7 | 12.74% | 168.4 | 9.85% |
| 2022-Q4 | 171.9 | 10.40% | 182.1 | 8.14% |
| 2023-Q4 | 180.4 | 4.94% | 194.2 | 6.64% |
| 平均 | - | 2.30% | - | 2.90% |
比较过去十年 HDB 与非有地私人房产的平均增长率，可以看出后者的增长略高。按年度同比变化来看，非有地私人房产价格在 2017 年开始回升，而 HDB 价格继续下滑并相对停滞，直到疫情开始才有所起色。
话虽如此，我们也能从数据看到，在市场低迷期，HDB 的跌幅（按百分比）较小。其过去十年的相当一部分涨幅发生在疫情期间及之后。
| 年份 | HDB 平均 PSF（转售） | 非有地私人房产平均 PSF（全部成交） | % 差距 |
| 2013 | $469 | $1,263 | 169.30% |
| 2014 | $441 | $1,288 | 192.06% |
| 2015 | $423 | $1,188 | 180.85% |
| 2016 | $424 | $1,230 | 190.09% |
| 2017 | $425 | $1,301 | 206.12% |
| 2018 | $419 | $1,441 | 243.91% |
| 2019 | $416 | $1,557 | 274.28% |
| 2020 | $431 | $1,520 | 252.67% |
| 2021 | $488 | $1,597 | 227.25% |
| 2022 | $532 | $1,702 | 219.92% |
| 2023 | $564 | $1,849 | 227.84% |
从 HDB 与非有地私人房产的平均成交每平方英尺（PSF）差距来看，除非拥有可观资金，否则 HDB 业主要升级到私人房产愈发困难。
鉴于你们的主要目标是投资，考虑到上述因素，选择 HDB 或许并非最有利。尽管 HDB 价格在上涨，但其增长的可持续性仍存疑。
该买新盘还是转售单位？
我们此前做过一份关于 2018 - 2022 年间新盘与转售物业盈利情况的分析，值得一读。
| 交易类型 | 平均获利 | 平均亏损 |
| New Sale to Resale | 12.30% | -8.05% |
| New Sale to Sub Sale | 14.98% | -5.38% |
| Resale to Resale | 14.90% | -6.35% |
| Sub Sale to Resale | 9.13% | -3.64% |
分析显示，“新售转转手（Sub Sale）”与“转售转转售”的交易在盈利潜力上相当。不过也存在亏损案例，其中“新售转转售（Resale）”的亏损幅度最大。以上只是总体概览，最终关键仍在于具体所选的单位。
多数人的问题在于，将投资与自住诉求混为一体，结果两头不到岸。
下面我们来看看新盘与转售单位各自的优缺点。
新盘
| 优点 | 缺点 |
| 可以横向比较不同楼叠的价格、挑选更优单位——且购买价位大多与同项目其他业主相近 | 配号抽签带有运气成分——若号次不理想，可能无法选到心仪单位 |
| 全新地契与物业 | 无法掌控下一次何时、何地推出新盘 |
| 渐进式付款——贷款分期支用，利息负担较低 | 需等待项目建成——无法即刻自住或出租，若无替代住所，可能产生租房成本 |
| 在取得 TOP 前无需缴付物业税与管理费 | 完工前无法看到实屋 |
转售
| 优点 | 缺点 |
| 可在偏好地点中挑选物业 | 与其他买家竞争——若掺入情绪因素，存在溢价购买风险 |
| 可以看到实屋 | 若屋龄较高，可能需要更多装修成本 |
| 可立即自住或出租 | 交易完成即一次性放款——一开始月供就较高 |
在 $1.5M 的预算下，鉴于当前价格水平，你们很可能需要关注 Outside Central Region（OCR）的项目。我们来看看市场上有哪些符合你们需求的项目。
既然你们提到 Pasir Ris，以下是第 19 区内较新的转售项目，步行可达 MRT 站与配套：
| 项目 | 地契 | TOP 年份 | 户型 | 面积（sqft） | 叫价 |
| Treasure at Tampines | 99-years | 2023 | 3b | 915 | $1,510,000 |
| D’Nest | 99-years | 2017 | 3b | 936 | $1,368,888 |
| The Tampines Trilliant | 99-years | 2015 | 3b | 1,001 | $1,520,000 |
至于新盘，以下是一些步行可达 MRT 站的在售单位：
| 项目 | 区域 | 地契 | 预计 TOP | 户型 | 面积（sqft） | 叫价 |
| The LakeGarden Residences | 22 | 99-years | 2027 | 2b1b + powder room | 678 | $1,411,900 |
| The Arden | 23 | 99-years | 2027 | 2b1b | 657 | $1,250,000 |
| Hillock Green | 26 | 99-years | 2028 | 2b1b | 624 | $1,486,000 |
我们比较一下购买转售与新盘可能产生的成本。由于你们的持有期未知，我先假设你们持有 3 年，因为你们也考虑在 TOP 时或 SSD 期满后出售。为便于计算，两者均以 $1.5M 的成交价与 $1.1M 的贷款为例。
| 项目 | 金额 |
| 成交价 | $1,500,000 |
| BSD | $44,600 |
| 最高贷款 | $1,100,000 |
| 用于首付的 CPF + 现金 | $400,000 |
购买转售单位（并自住）
| 项目 | 金额 |
| BSD | $44,600 |
| 利息支出（假设贷款年限 30 年、利率 4%） | $128,542 |
| 物业税 | $5,940 |
| 管理费（假设 $350/月） | $12,600 |
| 总成本 | $191,682 |
鉴于你们有替代住所，我们也来看看出租情境。我将假设租金回报率为 3%。
| 项目 | 金额 |
| BSD | $44,600 |
| 利息支出（假设贷款年限 30 年、利率 4%） | $128,542 |
| 物业税 | $19,800 |
| 管理费（假设 $350/月） | $12,600 |
| 租金收入 | $135,000 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $8,100 |
| 总成本 | $78,642 |
购买新盘
| 阶段 | 占成交价 % | 放款金额 | 月供估算 | 月息估算 | 月还本估算 | 时长 | 累计利息成本 |
| 地基完成 | 3% | $49,950 | $72 | $167 | $239 | 6-9 months (from launch) | $1,503 |
| 钢筋混凝土结构完成 | 10% | $150,000 | $288 | $667 | $955 | 6-9 months | $6,003 |
| 砌墙完成 | 5% | $75,000 | $396 | $917 | $1,313 | 3-6 months | $5,502 |
| 天花/屋面完成 | 5% | $75,000 | $504 | $1,167 | $1,671 | 3-6 months | $7,002 |
| 水电管线完成 | 5% | $75,000 | $612 | $1,417 | $2,029 | 3-6 months | $8,502 |
| 道路/车库/排水工程完成 | 5% | $75,000 | $720 | $1,667 | $2,387 | 3-6 months | $10,002 |
| 取得 TOP | 25% | $375,000 | $1,261 | $2,917 | $4,178 | Usually a year before CSC | $35,004 |
| 法定完工证书（CSC） | 15% | $225,000 | $1,585 | $3,667 | $5,252 |
假设各阶段均取最长时长，则 3 年时点大致落在“水电管线完成”。
| 项目 | 金额 |
| BSD | $44,600 |
| 利息支出（假设贷款年限 30 年、利率 4%） | $28,512 |
| 总成本 | $73,112 |
若假设转售与新盘的涨幅相近，考虑到成本支出，因总成本更低，新盘或许更具财务优势。然而，若你们能购入租金回报可观的物业，在你们有替代住所、愿意将购入的转售单位出租的前提下，其净成本可能更低。在两者之间，我更倾向于转售物业，因为可出租带来的现金流更为稳妥。
若买新盘，应关注哪些区域？
判断一套新盘是否“值得”，相当复杂，取决于多重因素，且价值本身也带有主观性。例如，对某地情感与生活联系深的买家，可能愿意为该地支付溢价，而单纯追求回报的投资者则未必。此外，新盘购买的时点极为关键，同一项目内不同单位的投资机会并不完全一致。
以 Twin Vew 为例。
Twin Vew 于 2018 年年中推出；而街对面的 Whistler Grand 则在 2018 年底推出。
考虑到两者估算保本价差距显著（尽管只是粗略估计），Twin Vew 的推出时点带来了明显的旺盛需求，因此其在开盘周末期间的单位定价不断上调。
以下为开盘周末成交的 484 sqft 1 房单位：
| 日期 | PSF | 价格 | 楼层 |
| 5 May 2018 | $1,726 | $836,000 | #35 |
| 5 May 2018 | $1,445 | $700,000 | #04 |
| 5 May 2018 | $1,674 | $811,000 | #30 |
| 5 May 2018 | $1,695 | $821,000 | #32 |
| 4 May 2018 | $1,557 | $754,000 | #21 |
| 4 May 2018 | $1,342 | $650,000 | #02 |
| 4 May 2018 | $1,567 | $759,000 | #22 |
| 4 May 2018 | $1,396 | $676,000 | #07 |
| 4 May 2018 | $1,693 | $820,000 | #33 |
| 4 May 2018 | $1,437 | $696,000 | #11 |
| 4 May 2018 | $1,468 | $711,000 | #14 |
| 4 May 2018 | $1,447 | $701,000 | #12 |
| 4 May 2018 | $1,536 | $744,000 | #19 |
| 4 May 2018 | $1,577 | $764,000 | #23 |
| 4 May 2018 | $1,672 | $810,000 | #31 |
| 4 May 2018 | $1,703 | $825,000 | #34 |
| 4 May 2018 | $1,385 | $671,000 | #06 |
| 4 May 2018 | $1,619 | $784,000 | #27 |
| 4 May 2018 | $1,416 | $686,000 | #09 |
| 4 May 2018 | $1,375 | $666,000 | #05 |
| 4 May 2018 | $1,629 | $789,000 | #28 |
| 4 May 2018 | $1,406 | $681,000 | #08 |
| 4 May 2018 | $1,639 | $794,000 | #29 |
| 4 May 2018 | $1,427 | $691,000 | #10 |
| 4 May 2018 | $1,588 | $769,000 | #24 |
| 4 May 2018 | $1,505 | $729,000 | #16 |
| 4 May 2018 | $1,598 | $774,000 | #25 |
| 4 May 2018 | $1,546 | $749,000 | #20 |
| 4 May 2018 | $1,608 | $779,000 | #26 |
| 4 May 2018 | $1,515 | $734,000 | #17 |
| 4 May 2018 | $1,458 | $706,000 | #13 |
| 4 May 2018 | $1,526 | $739,000 | #18 |
| 3 May 2018 | $1,327 | $642,880 | #03 |
| 3 May 2018 | $1,465 | $709,520 | #15 |
短短几天内，价格明显上扬。来看高亮单元：开盘首日，第 3 层单位售出 $642,880；两天后，第 4 层单位以 $700,000 售出，仅一层之差就涨了 $57,120。相较之下，首日成交的第 15 层单位价格为 $709,520，比第 4 层仅贵 $9,520，尽管楼层相差 11 层。
接下来出现了转折。Whistler Grand 的开发商并未以相同或更高的价格开盘，而是采取了更为保守的定价策略。
以下为开盘后一个月内成交的 441 sq ft 1 房单位：
| 日期 | PSF | 价格 | 楼层 |
| 17 Dec 2018 | $1,575 | $695,200 | #20 |
| 15 Dec 2018 | $1,457 | $643,200 | #14 |
| 14 Dec 2018 | $1,418 | $625,600 | #08 |
| 12 Dec 2018 | $1,410 | $622,400 | #03 |
| 11 Dec 2018 | $1,405 | $620,000 | #02 |
| 8 Dec 2018 | $1,418 | $625,600 | #04 |
| 8 Dec 2018 | $1,432 | $632,000 | #06 |
| 3 Dec 2018 | $1,390 | $613,600 | #04 |
| 30 Nov 2018 | $1,452 | $640,800 | #09 |
| 30 Nov 2018 | $1,403 | $619,200 | #06 |
| 9 Nov 2018 | $1,488 | $656,800 | #14 |
| 6 Nov 2018 | $1,410 | $622,400 | #07 |
| 2 Nov 2018 | $1,430 | $631,200 | #10 |
| 2 Nov 2018 | $1,425 | $628,800 | #09 |
| 2 Nov 2018 | $1,398 | $616,800 | #05 |
| 2 Nov 2018 | $1,445 | $637,600 | #12 |
| 2 Nov 2018 | $1,425 | $628,800 | #05 |
| 2 Nov 2018 | $1,541 | $680,000 | #15 |
| 2 Nov 2018 | $1,466 | $647,200 | #11 |
| 2 Nov 2018 | $1,459 | $644,000 | #10 |
| 2 Nov 2018 | $1,481 | $653,600 | #13 |
| 2 Nov 2018 | $1,447 | $638,400 | #08 |
| 2 Nov 2018 | $1,561 | $688,800 | #18 |
| 2 Nov 2018 | $1,474 | $650,400 | #12 |
| 2 Nov 2018 | $1,548 | $683,200 | #16 |
| 2 Nov 2018 | $1,439 | $635,200 | #07 |
| 2 Nov 2018 | $1,452 | $640,800 | #13 |
| 2 Nov 2018 | $1,437 | $634,400 | #11 |
| 1 Nov 2018 | $1,383 | $610,400 | #03 |
这些 441 sq ft 的 1 房单位在开盘后一个月内的成交价均低于 $700,000，其中多数成交 PSF 低于 $1,500。
尽管此类情况难以预判，但这个例子突显了购买新盘的“时间敏感性”，往往要到实际开盘前后才能判断是否值得入手。
取钥匙后应出售还是自住？
这一点同样深受个人偏好影响。回到前文的分析，你会发现“新售转转手（Sub Sale）”的获利更高、亏损更少，相较于“新售转转售（Resale）”。
| 交易类型 | 获利 | 亏损 |
| New Sale to Resale | 12.30% | -8.05% |
| New Sale to Sub Sale | 14.98% | -5.38% |
不过仍需强调，这只是总体概览，具体项目会有差异。若项目契合你们家庭的居住需求，也可以自住一段时间；相反，如果主要用于投资而不适合自住，是否出售则取决于你们期望的利润目标——这因人而异，并无放之四海皆准的答案。
你们该怎么做？
从投资角度看，相较 HDB，私人房产在过去十年呈现更强劲且更稳定的增长轨迹，更具吸引力。此外，鉴于两者价格差距持续拉大，你们或许应尽早完成“升级”。结合你们的传承规划意图，将私人房产留给子女，在操作与限制上也会少于 HDB。
综合 2018 至 2022 年新盘与转售单位的表现，只要选对项目，两者均有可观回报，具体选择取决于个人偏好。若为自住而购入转售单位，前期成本更高；但若比较“购买转售并出租”与“购买新盘”的 3 年期成本，差距并不大。而一旦能以超过 3% 的租金回报购得转售物业，整体成本可能更低，但需承担租客管理责任。基于稳健性，我会更推荐后者。
还需提醒的是，如果你们为“买新盘后短炒”而过度拉伸财务，一旦在 TOP 时遭遇市场回落、该单位又不适合自住，或因月供压力被迫尽快出售，便可能陷入被动。
若长期目标是最终持有两套物业，也可回到最初思路：先以自住者计划购入一套 HDB，待 MOP 后再购买第二套物业。由于我没有你们的具体数据，无法判断该方案的可行性；但在未来四年积累更多资金，或许能让你们购入一套不错的投资物业。
供参考，Pasir Ris 在 2023 年 Q4 的 4 房式组屋中位成交价为 $555,000。
若按此路径，在同样的 3 年期间内，相关成本为：
| 项目 | 金额 |
| 成交价 | $555,000 |
| BSD | $11,250 |
| 75% 贷款 | $416,250 |
| 25% 首付 | $138,750 |
| 项目 | 金额 |
| BSD | $11,250 |
| 利息支出（假设贷款年限 25 年、利率 4%） | $48,184 |
| 物业税 | $1,038 |
| 市镇会杂费（假设 $70/月） | $2,520 |
| 总成本 | $62,992 |
鉴于 HDB 更加亲民，相关成本确实更低，或许是更稳妥的选择。不过，若你们更倾向于先积累更多资产，再购置自住房，这一思路也可在后续阶段实施。需要注意的是，随着年龄增长，你们的贷款年限会缩短，从而降低可贷额度，可能需要动用更多的 CPF 与现金。
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