我们拥有一套 $800K 一卧房单位和一套 $1.1M 三卧房单位：是否有可能升级到四卧房公寓？

我和妻子正在考虑升级住房的方案，随着家庭成员增加，如今我们已有三个孩子。以下是我们的现状：

现有房产：

• 我妻子拥有 Cradles 的一卧房单位，目前用于出租获取租金收入。
  
• 我拥有 Symphony Suites 的三卧房单位，这是我们目前的自住房。

目标：
我们希望搬到至少 1,150 平方英尺的更大住房，理想情况下是四卧房单位，让每个孩子都有自己的房间。预算约为 $1.5 million 至 $1.6 million。

关键考量：
我们希望过渡尽可能顺畅，不需要在等待新房期间临时租房。

能否就最佳升级结构给予建议？特别是，如何安排出售与购买的先后顺序，以尽量减少干扰，同时确保整个搬迁在我们的预算内在财务上可行？

谢谢，期待您的建议。

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您好，很高兴听到您已做好充足准备，迎接下一步的搬迁。

为回答您的问题，我们先来看看您现有两处房产——Cradles 和 Symphony Suites——的近期成交价格与表现。同时，也会将它们与所属分区的整体表现进行对比：

基于 2024 至 2025 年 Q3 成交的一卧房平均价格

单位面积 (sqft)	平均价格	成交数量
441	$764,167	6
581	$969,333	3

Cradles 一卧房转售表现（仅包括转手和转售交易）

年份	Cradels 的平均 $PSF	D10* 一卧房的平均 $PSF	所有一卧房的平均 $PSF*
2015	$1,450	$1,867	$1,662
2016	$876	$1,764	$1,567
2017	$1,527	$1,771	$1,701
2018	$1,495	$1,856	$1,657
2019	$1,486	$1,896	$1,674
2020	$1,411	$1,810	$1,556
2021	$1,528	$1,918	$1,609
2022	$1,549	$2,028	$1,678
2023	$1,645	$2,234	$1,754
2024	$1,683	$2,121	$1,829
2025 (Up to Q3)	$1,744	$2,164	$1,860
年化	1.86%	1.49%	1.13%

*鉴于 Cradles 为永久地契，我们仅与 D10 中 999 年/永久地契项目进行对比。

Cradles 实际上跑赢了一卧房板块的整体表现，并略高于分区平均水平。

基于 2025 年成交的 Cradles 一卧房盈利情况

平均 ROI	平均获利	平均持有年限 (年)	成交套数
21.72%	$166,361	9.9	3

约 four per cent 的毛租金回报率，对于该区域的一卧房而言是可以接受的。

整体来看，Cradles 领先于大盘，长期增速超过 D10 与全岛范围内 999 年/永久地契一卧房的平均水平。

为完整起见，我们也来看同一时段内 99 年地契一卧房的表现：

年份	Cradles 的平均 $PSF	D10 中 99y LH 一卧房的平均 $PSF	所有 99y LH 一卧房的平均 $PSF
2015	$1,450	$1,652	$1,393
2016	$876	$1,808	$1,720
2017	$1,527	$1,949	$1,561
2018	$1,495	$1,777	$1,519
2019	$1,486	$1,797	$1,497
2020	$1,411	$1,689	$1,497
2021	$1,528	$1,770	$1,502
2022	$1,549	$1,852	$1,583
2023	$1,645	$2,024	$1,714
2024	$1,683	$2,464	$1,772
2025 (Up to Q3)	$1,744	$2,630	$1,822
年化	1.86%	4.76%	2.72%

与租赁地契项目相比，Cradles 的表现落后；这主要源于其永久地契溢价，使其起步价高于同类租赁地契项目。

接下来，我们来看 Symphony Suites

基于 2024 至 2025 年 Q3 成交的三卧房平均价格

单位面积 (sqft)	平均价格	成交数量
786	$1,050,099	19
797	$1,049,286	7
893	$1,175,833	6
915	$1,188,850	10

Symphony Suites 三卧房转售表现（仅包括转手和转售交易）

年份	Symphony Suites 的平均 $PSF	D27* 三卧房的平均 $PSF	所有三卧房的平均 $PSF*
2019	$1,119	$871	$1,089
2020	$1,148	$864	$1,048
2021	$1,126	$968	$1,125
2022	$1,179	$1,100	$1,268
2023	$1,227	$1,244	$1,407
2024	$1,309	$1,272	$1,504
2025 (Up to Q3)	$1,336	$1,347	$1,580
年化	2.99%	7.54%	6.39%

*由于 Symphony Suites 为 99 年租赁地契，我们仅采用 99 年地契项目作对比。

自 2019 年以来，Symphony Suites 呈稳步升值趋势，但其年化涨幅低于更广泛的 D27 市场以及新加坡整体三卧房市场。

既然我们已更清楚了解 Cradles 与 Symphony Suites 的表现，接下来可把焦点转向您下一步可行的选择。

由于我们不了解您的完整财务状况，无法精确测算出售所得与可负担范围。不过，根据不同可能结果，我们可提出三条路径：

• 出售两套单位并购买更大房产
  这样可最大化合并的售房款与贷款能力，更容易在预算内购买到四卧房单位。
  
• 出售 Symphony Suites，保留 Cradles 作为出租物业再升级
  可在升级自住房的同时保留租金收入，并释放现有自住房进行置换升级。
  
• 出售两套单位并购入两处新房产
  其中一处作为更大的自住房，另一处可作为更侧重增值或租金回报的投资单位。

1. 出售两套单位并购买更大房产

在最高 $1.6 million 的预算下，有若干项目提供至少 1,150 平方英尺的四卧房单位。以下基于 2025 年前三个季度的成交记录：

项目	平均价格	平均面积 (sqft) - 以已成交记录为准	区域	落成年份
REGENT GROVE	$1,300,000	1259	23	2000
YISHUN SAPPHIRE	$1,337,972	1244	27	2001
LA CASA	$1,378,800	1259	25	2008
NORTHWAVE	$1,470,000	1259	25	2019
THE EDEN AT TAMPINES	$1,475,000	1356	18	2003
EVERGREEN PARK	$1,480,000	1346	19	1999
PALM GARDENS	$1,496,778	1380	23	2000
YISHUN EMERALD	$1,500,500	1386	27	2002
SIGNATURE AT YISHUN	$1,504,378	1184	27	2017
FORESTVILLE	$1,517,796	1245	25	2016
THE BROWNSTONE	$1,544,259	1148	27	2017
NINE RESIDENCES	$1,550,000	1173	27	2015
RIVERSOUND RESIDENCE	$1,555,000	1163	19	2015
WATERCOLOURS	$1,565,000	1238	18	2014
BELLEWOODS	$1,572,500	1171	25	2017
WESTWOOD RESIDENCES	$1,576,850	1195	22	2017
BLOSSOM RESIDENCES	$1,583,750	1249	23	2014
THE CRITERION	$1,585,000	1157	27	2018
TWIN FOUNTAINS	$1,585,000	1206	25	2016

这些项目大多为较新的 EC 项目。

示例：购买 The Criterion 的一套四卧房

举例而言，假设您以 $1,585,000 的平均价格购买 The Criterion 的一套单位。

购买价格	$1,585,000
买方印花税（BSD）	$48,850
律师费	$3,000
25% 首付款	$396,250

假设您以 10 年期限，取得 LTV 为 60 per cent 的贷款。

（我们假设其余款项通过现金和/或 CPF 支付）

按揭利息（基于 30 年贷款期、年利率 4%）*	$343,061.80
买方印花税（BSD）	$48,850
律师费**	$3,000
管理费（假设 $400/月）	$48,000
房产税	$22,360
总成本	$465,272

*实际房贷利率很可能低于此处假设，我们使用 four per cent 作为 MAS 设定的利率下限，该利率也用于计算您的债务偿付比率。无论如何，以较高利率进行压力测试有助于为加息做好准备。

**律师费约 $2,500 至 $3,000，具体取决于所选律所。

参考过去十年非有地私宅的平均年化涨幅 2.91 per cent（以私人住宅价格指数 PPI 为依据），该物业的潜在价格走势如下： 

年份	房价	增值
0	$1,585,000	$0
1	$1,631,124	$46,124
2	$1,678,589	$93,589
3	$1,727,436	$142,436
4	$1,777,705	$192,705
5	$1,829,436	$244,436
6	$1,882,672	$297,672
7	$1,937,458	$352,458
8	$1,993,838	$408,838
9	$2,051,859	$466,859
10	$2,111,568	$526,568

10 年后潜在收益

预计资本增值：
$526,568

减去总成本：
$465,272

净增值预估：
$61,296

注意：以上仅为简化测算，基于复利增长，不考虑市场周期、供应变化、降温措施等因素。

尽管该升级能满足家庭空间需求，但在该路径下的投资上行可能较为温和，主要因为多数介于 $1..6 million 范围内的四卧房单位在面积、楼龄与租赁地契属性上的综合影响。

2. 出售 Symphony Suites，保留 Cradles 作为出租物业再升级

在此情境下，您保留 Cradles 获取租金收入，并通过购买同样的 The Criterion 四卧房来升级自住房。

为保持一致，我们同样以 10 年持有期为假设。由于不清楚 Cradles 的未偿贷款余额，我们在计算中假设未偿贷款为 $500,000。

持有并出租 Cradels 的成本/收益

租金收入	$349,440
按揭利息（基于 30 年贷款期、年利率 4%）	$180,369
管理费（假设 $300/月）	$36,000
房产税	$45,890
中介费（假设每 2 年支付一次）	$15,870
维护成本（假设 $1000/年）	$10,000
收益	$61,311

Cradles 长期年化增速为 1.86 per cent，低于非有地私宅整体（即整个公寓市场）平均水平。为保守起见，我们以同样的增速来推算其未来价值。

年份	房价	增值
0	$866,750	$0
1	$882,872	$16,122
2	$899,293	$32,543
3	$916,020	$49,270
4	$933,058	$66,308
5	$950,413	$83,663
6	$968,090	$101,340
7	$986,097	$119,347
8	$1,004,438	$137,688
9	$1,023,121	$156,371
10	$1,042,151	$175,401

两处房产 10 年内的潜在总收益

• The Criterion（选项 1 基准）收益：$61,296
  
• 出租 Cradles 的收益：$61,311
  
• Cradles 的资本增值：$175,401

潜在总收益： $298,008

此方案既能实现居住升级，又能保留租金收入；同时 Cradles 亦可能继续温和升值，必要时可作为可变现资产。

3. 出售两套单位并购入两处新房产

在此路径中，您同样升级至 The Criterion 的四卧房，同时用另一处投资单位替换 Cradles；理想情况下，新投资更具长期潜力。

虽然 Cradles 的表现优于许多永久地契一卧房，但仍落后于租赁地契一卧房及整个公寓市场。因此，在本情境中，我们假设您出售 Cradles，并以相同价位 $866,750 购入一处新投资物业。

购买价格	$866,750
买方印花税（BSD）	$20,602
律师费	$3,000
25% 首付款	$216,688

10 年的出租与持有成本

我们假设您继续获得 four per cent 的毛租金回报率：

租金收入	$346,680
按揭利息（基于 30 年贷款期、年利率 4%）	$187,602
买方印花税（BSD）	$20,602
律师费	$3,000
管理费（假设 $200/月）	$24,000
房产税	$45,340
中介费（假设每 2 年支付一次）	$15,745
维护成本（假设 $1000/年）	$10,000
收益	$40,391

以 2.91 per cent 年化增速的回报测算

年份	房价	增值
0	$866,750	$0
1	$891,972	$25,222
2	$917,929	$51,179
3	$944,641	$77,891
4	$972,130	$105,380
5	$1,000,419	$133,669
6	$1,029,531	$162,781
7	$1,059,490	$192,740
8	$1,090,321	$223,571
9	$1,122,050	$255,300
10	$1,154,701	$287,951

两处房产 10 年后的潜在总收益

• The Criterion 的收益：$61,296
  
• 新投资单位的收益：$40,391
  
• 新投资单位的资本增值：$287,951

潜在总收益： $389,638

该方案的预计收益最高，主要因为替换后的投资物业假设有更快的增值，从而形成两项更具升值潜力的资产。

接下来我们看看出售与购买流程的时间线，以及如何排序以尽量减少干扰。

在出售流程中，任何使用过的 CPF 资金（含累积利息）会在过户完成后不久退回至您的 CPF OA，通常约两周内。出售的净现金所得一般会在过户当日发放。

（要查看需退回 CPF 的金额，您需要使用 SingPass 登录CPF 账户。） 

若您打算同步出售与购买，关键在于前期现金支出。您需要准备：

1. 首付款中 5% 的现金部分（1% 期权金 + 4% 行权金）， 

2. 买方印花税（BSD），须在行使 OTP 后 14 天内缴纳。通常这段时间不足以等到 CPF 退款到帐，因此需先以现金支付。大多数买家会先用现金缴纳 BSD，之后再申请报销；您的律师事务所会协助办理。

建议在挂牌出售您的单位之前，就开始看房并筛选符合需求的备选项目。

当您的单位在市场上时，您可以安排对入围项目进行看房。一旦买家对您的单位行使 OTP，您便可较为安心地为下一套住房支付期权金。

就现有房产而言，最好在过户后协商延长居住期。这点很重要，因为您下一套房产的过户日期通常更晚，且您还需要时间进行装修与搬迁。

任何延长居住安排都必须在买家行使 OTP 之前协商并达成一致，并以书面形式明确约定。优秀的物业经纪可协助您谈判，但请做好心理准备，并非每位买家都愿意配合。

CPF 退款（来自上一套单位的出售）通常需要约两周退回您的 CPF 账户；因此，您需要将下一次购买的过户安排在签署买卖协议之后至少两周进行。缓冲期越长越好。这样可确保在您需要时，CPF 资金已可用于下一次购房，从而避免过渡期租房。

您该如何选择？

由于我们没有您的完整财务信息，无法明确判断哪条路径最可行。在三种情境中，第三种的潜在回报最高，因为替换后的投资物业在长期内可能较 Cradles 拥有更强的资本增值。不过，这在很大程度上取决于是否能选到合适的出租型资产。

除此之外，最合适的选择还取决于您的现金流、可获融资能力，以及是否能接受同时持有两处房产所需的资本承诺。

若您希望获得更明确的建议，欢迎告诉我们您的未偿贷款金额、CPF 使用情况、可用现金及具体预算限制；我们将能为您提供更精准的建议。

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文