当全球不确定性上升时，为何新加坡房地产往往受益

投资市场有句老话：最可笑的笑话就是“This time it’s different（这一次不一样）”。

这只对一部分情况成立，因为市场周期确实会有所不同，但某些历史规律毋庸否认。以新加坡房地产市场为例，其中一个规律就是：在大多数全球危机之后，房价往往会在上一个高点之上再创新高（作为参考，我们曾在这篇文章中讨论过）。 

全球的不稳定与波动，往往会使投资者涌向新加坡房地产这一“避险港”，这源于这座城邦作为全球安全避风港市场的定位——我确实怀疑我们在2026年正看到类似的情形。

不过，令我没想到的是，高净值资本流入新加坡的程度之大。

其中一个原因是全球财富仍在快速创造，这一趋势在很大程度上被低估了。Knight Frank 的《Wealth Outlook 2026》显示，从总体层面看，2021年至2026年间，全球财富创造增长了32.9%。

同期，亚太地区的超高净值（Ultra-High Net-Worth，UHNW）人群数量增长了24.8%，主要受益于 AI 及 AI 相关产业估值的飙升。目前，亚太地区约占全球 UHNW 人群的三分之一（31%）。

在新加坡，UHNW 人口从2021年的 7,171 人增长到今年约 10,496 人，而居住在这里的亿万富翁数量则从 28 人增至 63 人，超过一倍。这应能让你感受到通常有多少资本与资金停泊在此。

在此背景下，房地产投资或不止于增长，可能才刚刚进入“热身”阶段。 

Knight Frank 按行业统计的投资销售总额数据显示，去年房地产市场录得 $40.5 billion 的交易额。事实上，2025 年是过去十年里房地产投资最强劲的一年，超过了 2017 年上一轮集体出售高峰期的 $35.5 billion。

与此前危机类似，在 Covid-19 疫情期间，资本流动呈现出同样的模式：短暂回落后迅速反弹。2020 年（疫情高峰期）房地产投资降至 $24.4 billion，随后在 2024 年回升至 $29.2 billion，并于去年创下历史水平。 

至于 2026 年，目前我写作时仍是 4 月中旬，但报告已显示截至目前的销售额达到 $16.7 billion。若当前步伐持续，我们或许不会较 2025 年出现下滑，尽管地缘政治忧虑仍在持续。

然而，这些投资资金大多正从住宅资产转向其他领域

这很可能是由于外国人在新加坡购买住宅须缴纳 60% 的 ABSD。这也确实是我们看到新加坡公民与永久居民在核心中央区（CCR）购置更多物业的原因之一。去年有数个黄金地段项目以本地买家为主要目标，而非外国人。从这个意义上说，至少在这一点上，这一次确实有些不同。 

当住宅收购成本足够高——正如如今对于外国人或购买附加住房的买家——商业资产就会显得更具吸引力。除了不存在高额 ABSD，将商业资产纳入现有不动产组合还能带来分散化，并形成更为多元的租金收入来源。Knight Frank 以 21 Collyer Quay 为例，我们或将看到部分富裕买家更偏好标志性的商业资产，而非超豪宅。

实际上，更高的 ABSD 并未将资本驱离，而是将其更多导向房地产市场的商业板块。这可能并非没有后果：纯属个人观点，我认为当局或许该审视这一趋势对本地企业可能产生的全面影响。近期餐饮业（F&B）关店潮、咖啡店的最新成交价以及上涨的租金，常被许多业主视为被迫离场的推力因素。

租金上涨，可能源于房东为资产支付了更高的收购价格，继而寻求与购置价相匹配的回报。若是如此，流入新加坡房地产的部分财富，最终可能会体现在你楼下那杯“kopi”的价格上。

然而就核心豪宅而言，亚太其他城市的价格飙升更甚。

例如，东京的新建（即新盘）价格在过去 12 个月上涨了 58.5%，远高于新加坡的 7.9%。Knight Frank 将其归因于强劲的本地需求，叠加较弱日元带动的外国购置与投资兴趣。

其他出现显著涨幅的亚太城市包括马尼拉（17.5%）、首尔（14.7%）与孟买（8.7%）。相比之下，新加坡的房价涨幅显得温和。尽管在不断攀升的 $PSF 趋势，或如今新盘两卧户型可卖到超过 $1.8 million 的背景下，感觉并非如此；但若非更高的 ABSD，以及政府通过 Government Land Sales 加大供给，价格本可能更高。

另一个有趣的旁注是，本区域一些核心城市的豪宅价格出现下滑，如香港同比下跌了 2.1%。这归因于中国房地产低迷的持续影响（虽呈复苏态势），该低迷始于约五年前。这对新加坡住宅市场也有一定影响：鉴于 ABSD 税率，以及香港价格回落而本地价格上行的事实，部分投资者可能会再度将香港视为替代选择。但这需要对中国房地产市场尽快回暖的信心。

尽管如此，我们的住宅正在变小

Knight Frank 的高端住宅物业指数（PIRI）揭示：在不同城市，US$1 million 能买到多少优质住宅面积；该指数也是衡量各门户城市豪宅市场整体表现的指标。

在 2020 至 2025 年间，US$1 million 的购买力在全球范围内显著缩水。受影响最大的市场包括迪拜（下滑 66%）与东京（下滑 41%）。在新加坡，2020 年 US$1 million 约可购得 387.5 平方英尺的核心住宅面积，但到 2025 年已缩减至约 301 平方英尺。

这反映出本地开发商普遍在打造更小户型，以消化住宅市场更高的 $PSF 价格。鉴于销售表现良好，尤其在一手市场，这表明多数买家仍能接受。未来你可以预期开发商会更多采取“低总价、高 $PSF”的定价策略。

本周我也收到了一些读者提问。 

“我现在该购买第一套转售 HDB 组屋，还是等价格进一步下跌？”

我理解这是指转售组屋价格在上个季度七年来首次出现回落。但即便转售价似乎将趋于温和，更重要的问题是你考虑购买哪一类转售组屋。

某些类别的组屋，如高度受欢迎的成熟区、DBSS 组屋、以及刚满五年的新房，与市场头条所呈现的整体房市走向往往表现迥异。正如我在链接的通讯中提到的，这些类型中有一些的价格仍在上升。

基于同样的数据，我也在思考，在当前的市场环境与价格基准下，“更便宜”的房子究竟会是什么样。直言不讳地说：最近转售 HDB 价格的回落，环比仅为 0.1%。它之所以值得注意，并不是因为房子突然便宜了许多，而是因为这是七年来的首次下跌。这顺带也提示我们：组屋价格下跌的频率如何？答案是：“并不常见”。

确实会有更多组屋达到 MOP 并陆续交付。但我们更可能看到的是整体涨幅放缓；我认为指望转售价出现大幅下跌，恐怕不太现实。

即便在当前，我也会谨慎对待试图“择时抄底”的做法。等待并非没有成本：即便涨幅较此前放缓，也无法保证你最终不会付出更高的价格。

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“我和妻子目前在父母家与位于 CBD 的一套家族名下 500 平方英尺单间公寓之间轮流居住——前者空间更大但隐私较少。

我们打算在她取得 PR 身份后申请 BTO，但我们担心收入顶限、等待时间，以及组屋面积是否合适。我们也考虑过持续租房，尤其是未来可能需要照顾我的一位父母。 

我们没有任何贷款，合计收入约 $16,000 至 $17,000，并可能先出售该单间再决定。长期来看，随着家庭责任的变化，我们可能提前退休或移居海外。基于以上情况，我们该买、租、等待，还是采取其他做法？”

不幸的是，目前 BTO 的月收入顶限为 $14,000。因此，你们很可能需要转而关注转售市场。你们可以基于自身情况向 HDB 递交申诉，但从纸面标准看，你们已超过收入上限。 

另外需注意，若出售私宅，购买组屋前存在等待期。对于转售组屋，该等待期为 15 个月（除非年满 55 岁且购买四房或更小户型）。因此，若将来出售该单间公寓，明确该私宅目前登记在谁的名下就尤为重要。 

话虽如此，答案取决于这些重大人生变化预计何时发生。若预期未来 10 年以上仍将留在新加坡，自购住房可能比持续支付房租更有意义。相反，若变动更早到来，租房能保持更高的灵活性。请记得，组屋还受限于 5 年的 MOP（Prime 与 Plus 组屋为 10 年）。

我也建议你们在决策前，与父母沟通他们房产的未来安排。例如，若他们计划出售房产用于退休，那可能无论如何都需要你们另行置业；并且或许需要一套足以容纳大家庭的住房。

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每周销售盘点（13 -19 4月）

最贵新盘成交前5（按项目）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
RIVER MODERN	$6,583,000	1830	$3,598	99 yrs (2025)
MEYER BLUE	$5,797,000	1733	$3,345	FH
GRAND DUNMAN	$5,616,000	2497	$2,249	99 yrs (2022)
THE CONTINUUM	$5,397,000	1905	$2,833	FH
ELTA	$4,056,000	1507	$2,692	99 yrs (2024)

最便宜新盘成交前5（按项目）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
NARRA RESIDENCES	$1,262,000	560	$2,255	99 yrs (2025)
ARINA EAST RESIDENCES	$1,291,000	495	$2,607	FH
THE CONTINUUM	$1,378,000	560	$2,462	FH
UNION SQUARE RESIDENCES	$1,384,000	506	$2,736	99 yrs (2024)
NOVO PLACE	$1,406,000	872	$1,613	99 yrs (2023)

最贵转售价前5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
HILLTOPS	$5,120,000	1550	$3,303	FH
LUSH ON HOLLAND HILL	$4,350,000	1851	$2,350	FH
PINEWOOD GARDENS	$3,810,000	1658	$2,298	FH
OUE TWIN PEAKS	$3,800,000	1604	$2,369	99 yrs (2010)
THE TRIZON	$3,793,000	1765	$2,149	FH

最便宜转售价前5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	产权年限
PARC ROSEWOOD	$658,000	431	$1,528	99 yrs (2011)
AVANT RESIDENCES	$660,000	420	$1,572	99 yrs (2012)
URBAN VISTA	$722,000	441	$1,636	99 yrs (2012)
PALM ISLES	$728,000	560	$1,301	99 yrs (2011)
URBAN RESIDENCES	$745,000	484	$1,538	FH

盈利最多前5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	盈利	持有期
PINEWOOD GARDENS	$3,810,000	1658	$2,298	$2,530,000	25 Years
KENSINGTON PARK CONDOMINIUM	$2,950,000	1658	$1,780	$2,225,000	20 Years
SEAVIEW POINT	$3,008,888	1389	$2,167	$2,108,888	27 Years
MANDARIN GARDENS	$2,450,000	2024	$1,211	$1,650,000	25 Years
PARC REGENCY	$2,550,000	1658	$1,538	$1,552,000	25 Years

亏损最多前5

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	亏损	持有期
MARINA COLLECTION	$2,800,000	1873	$1,495	-$1,320,600	17 Years
DUO RESIDENCES	$1,380,000	646	$2,137	-$192,000	12 Years
THE CREST	$2,550,000	1302	$1,958	-$84,000	8 Years
LIV ON SOPHIA	$1,268,000	538	$2,356	-$73,000	13 Years
AVANT RESIDENCES	$660,000	420	$1,572	-$40,000	7 Years

最高回报率前5（ROI%）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	投资回报率（%）	持有期
KENSINGTON PARK CONDOMINIUM	$2,950,000	1658	$1,780	307%	20 Years
SEAVIEW POINT	$3,008,888	1389	$2,167	234%	27 Years
LAKEVIEW ESTATE	$1,628,888	1615	$1,009	226%	27 Years
PARC OASIS	$1,510,000	1227	$1,231	208%	24 Years
MANDARIN GARDENS	$2,450,000	2024	$1,211	206%	25 Years

最低回报率前5（ROI%）

项目名称	成交价 S$	面积 (SQFT)	$PSF	投资回报率（%）	持有期
MARINA COLLECTION	$2,800,000	1873	$1,495	-32%	17 Years
DUO RESIDENCES	$1,380,000	646	$2,137	-12%	12 Years
AVANT RESIDENCES	$660,000	420	$1,572	-6%	7 Years
LIV ON SOPHIA	$1,268,000	538	$2,356	-5%	13 Years
THE CREST	$2,550,000	1302	$1,958	-3%	8 Years

交易分布

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文