我们该保留位于 Queenstown 的4房 BTO，还是放弃改买转售 HDB/公寓？

Hello Stackedhomes, 

自 2020 年以来我一直是你们的忠实读者，尤其喜欢阅读来自不同背景的伴侣故事，也看到你们为他们量身制定合适的方案。如今轮到我和未婚妻面临自己的难题，也想向你们请教。不知你们的咨询是否收费？ 

我和未婚妻已选到一套位于 Queenstown 的4房 BTO。但主要困扰在于 BTO 预计要到 2028 年才完工，我们明年就要结婚，必须租房 4 年。因此我们在考虑放弃 BTO，改看其他选择。

1. 购买一套5房转售组屋。但我们也担心租约折损，因而更倾向于剩余租期 >= 90-year 的项目。此外，我们希望地点离市中心不要太远（理想情况下距 Dhoby Ghaut MRT <40mins）

2. 购买一套3房新盘公寓/转售公寓

3. 以99-1方式购买一套3房公寓，日后拆名再购入一套2房公寓作投资/出租（看起来在财务上不可行）

4. 保留原 BTO 方案。以每月 $3k 的租金租住 4 年，BTO 自住 5 年，然后以我未婚妻名下购买一套新公寓，并把我们的 BTO 租出。 

能否建议哪种方案在财务上最明智？我们的时间视角是 10-15 年。 

不胜感激！ 

先行致谢！

免责声明：部分个人与财务信息因隐私原因已被删去

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你好，

感谢来信，也感谢你一直以来的支持。

是否要放弃 BTO 的确是一个艰难的决定，尤其在需求持续旺盛、供应有限的情况下——位于中心地段的单位更是如此。抽到 BTO 往往带有运气成分，并非人人都能如愿。你的两难处境完全可以理解：放弃好像是在丢掉一个难得的机会，但保留又意味着要承担不小的租房成本。 

在深入探讨你所考虑的不同路径之前，我们先来评估一下你的可负担能力。 

可负担能力

购买 HDB 的情况下

以年龄 30 与 28、合计月收入 $16K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$837,701 (25-year tenure)
CPF + 现金	$1,000,000
贷款 + CPF + 现金合计	$1,837,701
基于 $1,837,701 的 BSD	$61,485
预计可负担总额	$1,776,216

购买私人房产的情况下

以年龄 30 与 28、合计月收入 $16K、利率 4.8% 计算的最高贷款额	$1,677,260 (30-year tenure)
CPF + 现金	$1,000,000
贷款 + CPF + 现金合计	$2,677,260
基于 $2,677,260 的 BSD	$103,463
预计可负担总额	$2,573,797

基于你的可负担能力，你正在考虑的各项选择在财务上均可行。 

接下来我们看看你所关注的不同房产类型在过去的表现。 

5房转售 HDB 的表现

Year	<1980	1980-1990	1991-2000	2001-2010	2011-2020
2013	$666,696	$571,371	$544,141	$573,451	$862,500
2014	$665,208	$547,093	$514,542	$525,165	$880,667
2015	$625,696	$539,496	$494,915	$482,707	$927,326
2016	$633,256	$548,537	$494,137	$482,000	$836,368
2017	$630,114	$552,698	$500,729	$478,845	$765,656
2018	$613,583	$532,676	$501,746	$473,275	$745,050
2019	$580,913	$528,019	$490,354	$488,205	$644,979
2020	$557,345	$530,707	$501,486	$498,328	$630,492
2021	$629,762	$592,566	$565,810	$548,677	$689,425
2022	$676,334	$643,078	$624,433	$596,549	$739,897
2023	$703,938	$676,249	$654,779	$621,063	$773,044
Average	0.70%	1.81%	2.02%	0.97%	-0.81%

数据表明，2011 至 2020 年间建成的单位在过去十年里的涨幅最低——这有些出人意料，因为它们是市场上较新的组屋。相比之下，1980 年之前建造（最老的一批）则是第二低。当逐年观察涨幅时，1980 至 2000 年间建成的5房单位表现出更为稳定的升值，其余年份的单位多数在疫情期间及之后实现了主要涨幅。

这一趋势的一个可能原因，是对更大居住空间的需求上升，尤其在疫情期间及之后，提升了对较旧单位的关注。这些单位通常拥有更宽敞的格局；随着远程办公与居家为中心的生活方式流行，此类特征愈发受欢迎。相较之下，较新的单位往往更紧凑，并以效率为导向。 

此外，2011 至 2020 年间建成的单位整体入市价位较高，反映了土地与建造成本的提升。较高的起始估值可能限制其进一步升值空间；而较旧单位由于最初售价更低，留有更大的上涨余地。

这些数据提示：至少在当前供给仍受限的背景下，旧单位并不一定比新单位贬值更快。除了屋龄，位置、供需，以及甚至户型等细节因素，同样会对房屋价值产生重要影响。

非有地私人住宅的表现

为比较新盘与转售房的涨幅，我们将考察 2013 年落成的新盘，与 2002 至 2012 年间落成的项目进行对比。此做法有助于评估在相近周期内，购买新盘与购买转售房的潜在收益差异。

由于许多 2013 年落成的新盘受 Seller’s Stamp Duty (SSD) 限制，通常至 2015 年后才进入转售市场，我们的分析将聚焦于 2015 年起的转售交易。考虑到各区域行情差异，我们将分区逐一分析。另外，部分分区并无 2013 年落成的公寓，因此不纳入比较。

核心中央区（CCR）

Year	D1 2013 年落成公寓	D1 2002 - 2012 年落成公寓	D2 2013 年落成公寓	D2 2002 - 2012 年落成公寓	D9 2013 年落成公寓	D9 2002 - 2012 年落成公寓	D10 2013 年落成公寓	D10 2002 - 2012 年落成公寓	D11 2013 年落成公寓	D11 2002 - 2012 年落成公寓
2015	$2,465	$2,013	$2,162	$1,673	$2,318	$1,984	$2,315	$1,744	$1,647	$1,539
2016	$2,108	$1,956	$1,786	$1,675	$2,316	$1,969	$2,324	$1,709	$1,665	$1,566
2017	$1,889	$1,916	$1,894	$1,633	$2,337	$2,011	$1,996	$1,695	$1,708	$1,585
2018	$2,059	$1,977	$2,033	$1,748	$2,474	$2,164	$2,134	$1,851	$1,816	$1,690
2019	$1,897	$1,933	$1,918	$1,656	$2,377	$2,123	$2,528	$1,845	$1,819	$1,674
2020	$1,921	$1,804	$2,020	$1,606	$2,281	$2,099	$2,005	$1,798	$1,793	$1,638
2021	$1,912	$1,958	$2,063	$1,725	$2,486	$2,231	$2,158	$1,943	$1,931	$1,731
2022	$1,909	$1,944	$2,129	$1,738	$2,547	$2,261	$2,164	$2,127	$1,953	$1,842
2023	$1,918	$1,994	$2,261	$1,836	$2,627	$2,249	$2,417	$2,239	$2,077	$1,987
Average	-2.83%	-0.02%	0.90%	1.27%	1.66%	1.63%	1.32%	3.29%	2.99%	3.31%

中央区其他区域（RCR）

Year	D3 2013 年落成公寓	D3 2002 - 2012 年落成公寓	D4 2013 年落成公寓	D4 2002 - 2012 年落成公寓	D5 2013 年落成公寓	D1 2002 - 2012 年落成公寓	D8 2013 年落成公寓	D8 2002 - 2012 年落成公寓
2015	$1,469	$1,384	$1,225	$1,547	$1,188	$1,163	$1,426	$1,347
2016	$1,444	$1,384	$1,083	$1,497	$1,313	$1,150	$1,365	$1,355
2017	$1,431	$1,371	$1,013	$1,567	$1,216	$1,157	$1,412	$1,312
2018	$1,458	$1,403	$1,179	$1,601	$1,327	$1,218	$1,403	$1,413
2019	$1,513	$1,452	$1,260	$1,555	$1,264	$1,215	$1,248	$1,397
2020	$1,471	$1,479	$1,263	$1,512	$1,337	$1,222	$1,224	$1,369
2021	$1,509	$1,489	$1,365	$1,592	$1,415	$1,314	$1,397	$1,475
2022	$1,692	$1,651	$1,788	$1,711	$1,576	$1,409	$1,483	$1,538
2023	$1,767	$1,766	$1,928	$1,789	$1,644	$1,511	$1,527	$1,682
Average	2.42%	3.16%	6.55%	1.92%	4.35%	3.38%	1.10%	2.91%

Year	D12 2013 年落成公寓	D12 2002 - 2012 年落成公寓	D13 2013 年落成公寓	D13 2002 - 2012 年落成公寓	D14 2013 年落成公寓	D14 2002 - 2012 年落成公寓	D15 2013 年落成公寓	D15 2002 - 2012 年落成公寓
2015	$1,460	$1,220	$1,627	$1,195	$1,416	$1,119	$1,389	$1,261
2016	$1,492	$1,219	$1,588	$1,181	$1,363	$1,055	$1,413	$1,212
2017	$1,411	$1,203	$1,573	$1,187	$1,426	$1,074	$1,362	$1,254
2018	$1,451	$1,273	$1,621	$1,272	$1,429	$1,205	$1,395	$1,319
2019	$1,492	$1,248	$1,067	$1,275	$1,468	$1,164	$1,474	$1,320
2020	$1,464	$1,296	$1,512	$1,330	$1,437	$1,093	$1,454	$1,313
2021	$1,475	$1,383	$1,529	$1,367	$1,520	$1,204	$1,457	$1,434
2022	$1,697	$1,472	$1,731	$1,485	$1,597	$1,297	$1,560	$1,541
2023	$1,888	$1,576	$1,818	$1,609	$1,683	$1,501	$1,701	$1,705
Average	3.45%	3.31%	3.32%	3.85%	2.24%	4.05%	2.65%	3.95%

非中央区（OCR）

Year	D18 2013 年落成公寓	D18 2002 - 2012 年落成公寓	D19 2013 年落成公寓	D19 2002 - 2012 年落成公寓	D21 2013 年落成公寓	D21 2002 - 2012 年落成公寓	D23 2013 年落成公寓	D23 2002 - 2012 年落成公寓	D27 2013 年落成公寓	D27 2002 - 2012 年落成公寓
2015	$1,036	$846	$1,181	$965	$1,381	$1,274	$1,006	$885	$996	$744
2016	$991	$836	$1,128	$943	$1,350	$1,255	$1,010	$867	$929	$699
2017	$891	$813	$1,130	$958	$1,256	$1,295	$998	$865	$908	$706
2018	$934	$827	$1,083	$999	$1,265	$1,411	$1,039	$927	$916	$738
2019	$942	$844	$1,103	$993	$1,397	$1,455	$1,073	$927	$907	$698
2020	$890	$832	$1,090	$1,003	$1,498	$1,451	$1,074	$941	$948	$737
2021	$962	$880	$1,165	$1,080	$1,613	$1,503	$1,158	$990	$980	$828
2022	$1,079	$1,005	$1,328	$1,214	$1,721	$1,696	$1,254	$1,082	$1,060	$863
2023	$1,236	$1,102	$1,445	$1,287	$1,822	$1,808	$1,458	$1,150	$1,163	$948
Average	2.56%	3.49%	2.74%	3.75%	3.68%	4.56%	4.88%	3.40%	2.08%	3.26%

各分区中新盘与转售房的表现不一，但总体上转售房在多数分区的涨幅更高。原因或在于新盘起始定价更高，留给周边转售房“追涨”的空间更大。

鉴于每个公寓项目在地契、户型组合、单位数量、平面设计等方面都各具特性，很难笼统断言新盘或转售孰优孰劣。最终仍需落到具体项目本身。

BTO 的表现

我们此前写过一篇探讨 BTO 盈利性的文章，可在这里阅读。多年来，随着土地与建造成本上升，BTO 的定价提高、利润收窄。然而，数据仍显示 BTO 转售利润至少有 50%，回报依然可观。

关于 BTO，我们假设你们取得的单位来自 2024 年 6 月推盘，早于 Prime、Plus 和 Standard 类别的引入。但若是 Queenstown 的 Holland Vista，则属于 Prime Location Public Housing (PLH) 模式。这意味着最短自住年限 MOP 为 10 年，在 MOP 完成前，你的配偶将无法购买第二套房产。此外，转售时需缴纳补贴回收费，按转售价或估值（取较高者）的 9% 计算。

接下来看看各路径可能涉及的成本。 

各潜在路径的成本

购买5房转售 HDB

位于中心地段且剩余租期至少 90 年的5房单位，目前成交价约在 $1M 至 $1.5M。此选项的优势之一在于中央区新近5房供应稀缺：自 2017 年起，HDB 在中心地段的 BTO 推盘中已不再提供5房型。这种稀缺性有助于支撑其长期价值。

为便于测算，我们假设你以中位价 $1.25M 购入并持有 15 年。由于交房与装修需要时间，起初仍需短期租住。考虑到卖方可能申请延后交屋，我们保守预估在此期间需租住 12 个月。不过，若无提交与交接延误，最快 3 至 4 个月即可拿钥匙。

尽管你们拥有相当充裕的 CPF 与现金，不必全部用于此次购房（可留作其他投资），但为便于比较，我们假设全额投入。

成交价	$1,250,000
BSD	$34,600
CPF + 现金	$1,000,000
所需贷款	$284,600

BSD	$34,600
利息支出（25 年期、利率 4% 假设）	$134,175
房产税	$19,950
市区会服务与维修保养费（假设 $90/月）	$16,200
租房支出（假设 $3K/月）	$36,000
总成本	$240,925

购买3房新盘公寓

与购买 BTO 类似，购买新盘期间也需要租住，直至项目完工。以当前市场看，中心地段的3房单位很可能需要你触及预算上限。

为便于测算，我们假设你以 $2.5M 购买，建造期间租住 3.5 年，自住 11.5 年。

成交价	$2,500,000
BSD	$94,600
CPF + 现金	$1,000,000
所需贷款	$1,594,600

渐进式付款计划 

阶段	占购房价的比例	放款金额	预计月利息	预计月供本金	预计月供合计	持续时间	总利息成本
地基完工	5%	$0	$0	$0	$0	6-9 个月（自推出起）	$0
钢筋混凝土结构完工	10%	$94,600	$315	$136	$451	6-9 个月	$1,224
砌墙完成	5%	$219,600	$732	$316	$1,048	3-6 个月	$4,392
顶板/屋面完成	5%	$344,600	$1,149	$497	$1,646	3-6 个月	$6,894
水电配管完成	5%	$469,600	$1,565	$677	$2,242	3-6 个月	$9,390
道路/停车场/排水完成	5%	$594,600	$1,982	$857	$2,839	3-6 个月	$11,892
签发 TOP	25%	$1,219,600	$4,065	$1,757	$5,822	通常早于 CSC 约 1 年	$24,390
法定完工证书（CSC）	15%	$1,594,600	$5,315	$2,298	$7,613	直至出售前按月还款	$669,690

BSD	$94,600
利息支出（30 年期、利率 4% 假设）	$727,872
房产税	$69,920
管理费（假设 $350/月）	$48,300
租房支出（假设 $3K/月）	$126,000
总成本	$1,066,692

购买3房转售公寓

是否需要动用你的最高预算，将取决于具体项目。为便于测算，我们假设需要，并持有 15 年。

成交价	$2,500,000
BSD	$94,600
CPF + 现金	$1,000,000
所需贷款	$1,594,600

BSD	$94,600
利息支出（30 年期、利率 4% 假设）	$804,915
房产税	$91,200
管理费（假设 $350/月）	$63,000
总成本	$1,053,715

购买 BTO

凭借 $1M 的 CPF 与现金，你可以全款支付 BTO，并保留余款作其他投资。我们在此假设你采取此策略。与前述示例相同，我们以 15 年为周期，其中建造期租住 4 年，自住 11 年。

成交价	$615,000
BSD	$13,050
CPF + 现金	$1,000,000
所需贷款	$0
剩余 CPF + 现金	$371,950

BSD	$13,050
房产税	$4,598
市区会服务与维修保养费（假设 $75/月）	$9,900
租房支出	144000
总成本	$171,548

若将剩余的 CPF + 现金中的 $300,000 投资 15 年，我们来看看不同 ROI 下的潜在收益。

ROI	潜在收益
4%	$240,283
5%	$323,678
6%	$418,967
7%	$527,709

你该怎么选？

我们先快速回顾各选项可能产生的成本。

潜在路径	房产价值	发生成本	15 年内为打平成本所需的年均涨幅
购买5房转售 HDB	$1,250,000	$240,925	1.18%
购买3房新盘公寓	$2,500,000	$1,066,692	2.40%
购买3房转售公寓	$2,500,000	$1,053,715	2.37%
购买 BTO	$615,000	$171,548	1.65%

对比各选项在 15 年内为打平成本所需的年均涨幅，从历史数据看都具可行性。然而，每条路径的优缺点迥异，仍需审慎权衡。

购买 BTO 的成本最低，因为你可以不必贷款。凭借现有的 CPF 与现金，你可全款支付 BTO，并将余款投向其他资产。如前所示，即便以保守的 4% ROI 计算，投资收益已足以覆盖 15 年期间产生的成本。

此外，BTO 的较低买入价也更利于你将来购买第二套房。虽然在缺乏更多关于你们收入与 CPF 余额的细节下，我们无法确认“业主-占用人”安排的可行性，但你们充裕的 CPF 与现金表明这可能行得通。需注意，在该安排下，占用人的 CPF 不能用于 BTO 购置；若你的未婚妻不是占用人，则购买公寓将被视为其第二套房产，需要缴纳 ABSD，这并不理想。

BTO 路径的主要不足是时间较长：建设约 4 年，再加上 10 年 MOP，占用人要到 14 年后才有资格购买第二套房。这段延迟意味着不小的机会成本，因为期间房价与投资机会可能发生显著变化。

不过，BTO 最大的优势在于利润。尽管补贴回收与收入顶限等新规可能压缩可获利润，但更可能的情况是，在 MOP 期间你会累积可观的现金收益，可用于日后支付公寓的首付，或直接购买其他地方的转售组屋，再将现金用于其他投资。

如果你持有 Prime HDB，也无法整套出租。若你打算将其作为投资工具，这会成为掣肘。因此，或许更合理的做法是日后将 BTO 出售，用作升级的平台，或直接套现。

购买一套位于中心地段的5房转售 HDB 也有诸多优势。由于自 2017 年起中央区未再推出5房型 BTO，这类较新的5房单位十分有限，价值更具韧性。此外，在“业主-占用人”安排下，只需在完成 5 年 MOP 后，你们就可以购买第二套房。 

若你的长期目标是最终拥有两套房，先买 HDB 看起来更务实。

从历史数据看，私人房产的资本增值通常强于转售 HDB，但这很大程度取决于所购项目本身。私人房产的持有期要求也更短，仅需满足 3 年 SSD。若以 99-1 安排持有，财务状况转强后可通过拆名再购入第二套房。尽管更具灵活性，但私人房产购入价更高，且在中短期内以单一名义承担贷款的难度，可能限制其可行性。

综合考量，先购买 HDB 更为稳妥。在转售组屋与 BTO 之间，我们更倾向于转售组屋：它可让你更快进入私人房市场——只需 5 年 MOP，而非 BTO 的 14 年时间轴。再者，中心地段较新的5房稀缺性，或将长期支撑其价值。你的 BTO 位于 Queenstown，且大概率受限，整体出租也可能受限。

放弃 BTO 除了损失定金外，对你的财务状况影响不大，因为你们的合计收入已超过可获得任何 CPF 购房补助的门槛。 

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文