DBS 认为新加坡房价到 2040 年还可能再涨 55% —— 背后的原因或许会让你意外

在今年让人偏头痛的价格环境中，我们常听到的一句是“这不可持续，价格最终一定会下来的。”因此，当 DBS 报告称到 2040 年房价可能再上涨 35 到 55 per cent 时，我们简直能听到血管要爆的声音。不过 DBS 并非不切实际——当我们一方面面临人口上升的难题，另一方面又有越来越多人不愿意同住一屋时，就更说得通了。这有点像我在 2018 年提到的那份 DBS 报告——当时看来的涨幅似乎不大可能，但事实就是走到了今天。

如果这也让你在想，“价格不可能一直涨下去吧”，你并不孤单。许多买家仍在努力将他们在房源列表中看到的，与数据所显示的对照起来。告诉我们你的考虑，我们会把你与我们可信赖的合作经纪对接，帮助你在标题之外看清价格的真实所处位置。

DBS 报告怎么说？

在其最新报告（Singapore 2040: The Next 15 Years of Quality and Inclusive Growth）中，DBS 预计到 2040 年，新加坡将新增最多 320,000 套住房。涵盖公共与私人两个领域：

预计新增供应主要来自以下区域：

*计划迁移 Paya Lebar Air Base 将带来最大规模的新住房供应；你可以在 here 阅读更多。

不过，所有这些新增供应并不被预期会压低价格。 

事实上，尽管供应加速增加，DBS 预测到 2040 年房价将以每年平均 two to three per cent 的速度上涨，届时将比目前高出 35 到 55 per cent。 

这些预测有一个重要前提：它们并未区分 HDB 与私人住房。HDB 价格受政府更为严格的调控；因此，这里所说的 35 到 55 per cent 的涨幅是针对整体住房市场，而非专指私人公寓或公共组屋。也不排除政府不会让 BTO 组屋以相同的节奏上涨，无论是通过增加补贴或其他方式。至于私人市场，除通过降温措施外，管控相对宽松。

（至于转售组屋市场，我们也不清楚他们会选择多干预还是少干预。） 

无论如何，施工节奏的加快是为支持人口增长，未来 15 年预计将达到约 6.9 million。人口增加又叠加了家庭规模收缩的问题：越来越多新加坡人——无论老少——选择独立居住，而不是一家人都住在同一屋檐下。 

仅这两项因素就足以推动房价继续上行。而若再叠加中位收入增长——预计在 2030 年代中期达到每月约 $7,000——那么上涨的价格也有了结构性支撑。 

我们不是经济学家，无法确认或否认中位收入会否达到该水平；但如果你有兴趣细读报告，其依据似乎在于 GDP 增长，以及新加坡在下一个十年某个时候迈入 US$1 trillion GDP 俱乐部。 

撇开 GDP，我们也在思考，人口老龄化与巨大的代际财富转移（来自父母积累的 CPF 储蓄、传承给子女的不动产等）是否也会在支撑房价方面发挥作用。 

以上一切还假定三项条件在迈向 2040 的过程中成立：新加坡经济持续增长、人口如期增加，以及政策保持稳定。也不能忽视这样一个事实：在住房政策方面，我们的政府具有很强的干预属性，降温措施随时可能加码。 

还有一个我们认为应被纳入考量的因素：地价 

GDP 增长也会影响地价。随着经济扩张，整体收入、企业信心与资本流动（在理论上）应同步提高。届时，地价往往也会水涨船高。 

强劲的 GDP 前景意味着买家未来拥有更高的购买力，也能提升开发商的信心与出价。至于地价如何影响公寓定价，我们在这里提供了一些细节。总体而言，可以说与 GDP 走高相伴的地价上升，同样会托举房地产价格。 

还值得注意的是，若楼市真的火热，政府下调底价未必起效。开发商即便能更便宜拿地，也不代表他们不会将房价锚定在既有市场水平或参照新盘定价anyway. 

其中一些因素已在当前楼市中显现 

最醒目的例子就是单位面积的缩小。正如我们在此提到的，如今有小家庭会购买 600 到 700+ 平方英尺区间的两卧单位自住。这在 2010 年代或更早会被皱眉相待；当时一卧或两卧更多被视为出租资产，且对自住而言过于狭小。 

但随着家庭规模缩小，且部分退休者选择把房子“等幅缩尺”到一卧或两卧，市场动态已然转变。从诸如River Green等项目可以看到，开发商对 $PSF 的在意程度降低，更看重的是总价。市场对此反应良好，正如我们在Penrith等开盘项目中所见。  

当同屋檐下的家庭成员减少（这也可能意味着共有人更少），低总价、更小的住房重回舞台就合情合理了。 

我们也看到，超大型的老旧公寓——尤其是昂贵的永久地契项目——如今更难以达成集体出售（en-bloc）。这同样反映了市场变化：在政府挂牌出售更多地块的情况下，开发商对追逐集体出售的意愿降低；而一旦 Paya Lebar Air Base 及上述地块进一步开放，这一情况可能被放大。我们也能看到，市场对 en-bloc 的兴趣略有回落，因为潜在卖方意识到，在价格上涨的大环境下，要找到合适的替代房产变得困难（或者至少，比他们理想的要小得多）。 

既然如此，房价还有可能下跌吗？

一个常见途径依然是降温措施。政府可以收紧 Loan To Value（LTV）上限、下调偿债比率等。这些传统上确实能给市场降温，也是抑制价格上涨最直接的方式。 

至于转售组屋，年长的新加坡人或许会迎来一些缓解，他们对较短租约更能接受。随着 SERS 告一段落，我们也许终于会看到部分老旧组屋——即便是在 Queenstown 或 Tanjong Pagar 这类热点——开始出现价格回落。这可能为年长的新加坡人提供地段佳、面积大的替代选择，而其价格走势未必与更广泛（也更新）市场同向。 

还要指出的是，这份 DBS 报告与我们在 2018 年看到的那份一样，关注的是 $PSF——但在小户型增多的近期趋势与GFA harmonisation的共同作用下，我们看到的是 $PSF 上行，但房屋的 quantum（总体成本）未必同步上行。这或许算是一线曙光，尽管我们也希望住宅不要越缩越小。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。