Robin Residences 评测：近乎完美的地段，配备屋顶网球场

关于本公寓

项目：	Robin Residences	第几邮区：	10
地址：	Robin Drive	产权：	永久产权
占地面积：	88,749 sqft	单位数量：	134
发展商：	Sing Holdings Limited	TOP：	2016

W我们或许还得再等等才会等到“Batman Bay”，但眼下这位值得信赖的 Robin，终于迎来久候的突破时刻。

熟悉我们文章的读者都知道，近来我们的走访多在武吉知马一带较靠上的地段；这次则来到一处更靠近市区、小而精致的精品项目。

由 Sing Holdings 打造、仅 130 多个单位的时尚项目，对想住在市中心又希望保有一定私密性的买家而言，体量恰到好处。

就一项相对较新的项目而言，Robin Residences 的户型面积明显高于平均水准——更何况在体量不大的情况下，设施配置也有不少亮点（下文将详述）。

叠加它的私密性、诱人的永久产权以及核心地段，其不低的价格门槛也就不难理解。

尽管前景颇为不错，但若打算在这里寻找转售单位，前期功课依然必不可少。

Robin Residences 实地走访

Robin Residences 设施一览

Swimming Pool	Wading Pool	Sun Deck
Playing Lawn	Reflective Pool	Leisure Lounge
Meditation Deck	Children's Playground	Aromatic Garden
Tea Corner	Clubhouse	Function Room
Gymnasium	Recreation Tennis Court	Viewing Pavilion
Barbeque Corner	Sky Lounge	Party Pavilion
Car Park	24-Hour Security

Robin Residences 的车行入口位于 Robin Drive。前文已提过，这并不是大型项目，只有 134 个单位。我喜欢的一点是，回家的车行路线不止一条——可经由 Bukit Timah Road 和 Stevens Road 返回。

这里设有体面的有顶落客区，从这里可以看到上方会所的景致。

先到停车场看看。采光充足，地面平整，整体颇有高级感。每户配一个车位，但考虑到地段关系，这里出租比例应当不低，因此车位不至于太紧张。

每个车位的尺寸也相当宽裕，对大车车主更为友好。

每个单位在各座入口旁都配有独立储物柜。虽然最初设计是高尔夫球包柜，但随着高尔夫球场逐步缩减，恐怕已少有人按原用途使用。不妨把它当作额外且灵活的收纳空间。

大堂风格极简，尽管楼龄将近 3 年，状态仍几乎如新。项目没有配备私家电梯，但大堂有空调，炎热天气里尤其受用。

到了一楼，有一处面向 Robin 一带有地住宅的开放式座位区。绿植繁茂，私密性更佳。对面是有地住宅，也不会有高楼对望的窥探感。这里其实也适合再设一处烧烤区，尽管屋顶已有一处。

临 Robin Road 一侧设有一条贯通全长的步行小径。当然，项目体量不大，别指望在此遛狗（除非是迷你犬）。好消息是，Robin 一带的有地社区非常适合散步，环境宁静、氛围安静。

正如所见，即便艳阳高照，小径也被景观树木很好地遮蔽。

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这在不少项目中并不常见——沿着 Robin Road 这段不长的路面，竟设有 3 个侧门。

从这条小径一路走到项目前部，会看到一处儿童迷你游乐区。部分时段有树荫遮蔽——但因靠近 Bukit Timah Road，车流噪音略有影响，称不上最理想的玩耍环境。

接下来：登高望远！

Robin Residences 的屋顶设有户外用餐区。设计简洁时尚，遮蔽充分，座位也不少（既有舒适沙发，也有实用座椅）。虽说楼层不算高，但由于周边开发以低层为主，远眺武吉知马，观感依然不错。

身处核心地段，却仍能见到如此多的绿意，着实令人惊喜。

另一侧可望见 SCGS（Singapore Chinese Girl’s School）。公寓与学校之间设有一座行人天桥——无论距离还是安全性几乎都挑不出毛病！

角落也配了一处烧烤炉。虽无遮蔽，但景观与氛围却最佳。

如果还不够，后方还有更多带顶的户外座位。

没错，你没看错。这里真有一座屋顶网球场——打球时还是得注意，别把球抽得太猛！在单位不多的情况下仍能配置网球场，确实令人刮目相看。况且，能自豪地说自家项目配有屋顶网球场的，可不多见！

接着看看一楼的泳池与会所。

泳池两端都铺设了木平台，摆放了躺椅与遮阳伞。

以单位数量来看，泳池的尺度其实相当可观。

这里完全可以认真地来回几趟！唯一的小缺点是左侧楼座与泳池距离较近，虽有种植槽在一定程度上提供了些许私密性。考虑到这是精品项目（且同时配有泳池和网球场），也就不必太苛求了。

右侧甚至还“挤”出了一方戏水池！

这张图更直观地呈现了楼座与泳池的距离。

最尽头还有一处舒适的（看起来可能会溅水的）户外沙发区，旁边另设一处水景。

接着看看会所。

乘电梯至二楼，右侧是一间面积不小的多功能/阅读室。

左侧是 Robin Residences 的健身房，可俯瞰部分泳池。以项目体量而论，这里的配置相当不错，既有多台有氧器械，也有自由重量与力量训练设备。

Location

Robin Residences 毗邻诸多低层住宅区（这在武吉知马一带十分常见），坐落于 Stevens 与 Newton 两座 MRT 站之间的位置（更靠近 Stevens）。

其一侧毗邻Alocassia Apartments（楼下有家很醒目的 Subway），另一侧是 Leng Kwang Baptist Church。除了对面广为人知的 Singapore Chinese Girls’ School 外，周边并无其他醒目的地标。

交通 

巴士站	途经巴士	与公寓距离（步行预估）
‘Leng Kwang Baptist Ch’	48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e	80m，步行 1 分钟
‘Scgs Pr’	48, 66, 66B, 67, 170, 171, 700, 700A, 960, 960e	150m，步行 2 分钟

最近的 MRT：Stevens MRT - 250m，步行 3 分钟

Robin Residences 的居民（请原谅这押韵）在公共交通方面相当出色。

考虑到通往上述车站/巴士站的步行时间极短，未来 Thomson-East Line 的开通将把 Stevens MRT 升级为换乘站，再加上项目几乎全程设有有盖走道（侧门处有一小段缺口），整体出行便利度很高。

更重要的是，项目位处市中心，向任一方向仅 1 站即可接驳至 Circle 与 North-South 线，2 站到 North-East 线，4 站到 East-West 线。 

前往 Orchard Road 与 CBD 也只是短途车程。 

高速/主干道	与公寓距离（离峰预估车程）
Adam/Farrer Road	1.7km，车程 3 分钟
Orchard Road	2.3km，车程 5 分钟
Holland Road	2.7km，车程 5 分钟
Thomson Road	2.8km，车程 4 分钟
Hill Street (Start of CBD)	5.8km，车程 8 分钟
PIE	1.2km，车程 3 分钟
CTE	3.1km，车程 5 分钟
ECP	6km，车程 8 分钟
BKE	6.1km，车程 7 分钟
AYE	6.3km，车程 7 分钟
KPE	7.1km，车程 7 分钟
KJE	11.1km，车程 10 分钟
SLE	12km，车程 10 分钟

自驾可达性：优秀

在新加坡，很难有比这里更为中心的地段了——尤其考虑到项目与多条主干道和高速的近距。 

无论前往 CBD、乌节商圈，还是众多重要生活圈（包括武吉知马名校带），车程都很短，这也让本项目在我们网站上的自驾可达性评分名列前茅！ 

再加上可经 Bukit Timah 或 Stevens Road 两条进出路线，在（常见的）交通高峰拥堵时段也有替代选择（Stevens Road 出口的路况变化，大家并不陌生），可谓更胜一筹。 

杂货购物

超市名称	与公寓距离（离峰预估车程）
Cold Storage - Alocassia	170m，步行 2 分钟
Cold Storage - Cluny Court	2km，车程 5 分钟
Cold Storage - Orchard Hotel	2.3km，车程 6 分钟
FairPrice - Coronation Plaza	2.2km，车程 6 分钟
FairPrice Finest - Scotts Square	2.4km，车程 6 分钟

Robin Residences 的“便利指数”继续加分——不过若你追求更多选择（或坚持要就近有 FairPrice），可能会略感失望。

Alocassia 的 Cold Storage 就在隔壁，日常采买轻而易举（无论是小朋友还是长者都能轻松步行前往）——前提是你习惯这个品牌的门店。 

购物商场

商场名称	与公寓距离（离峰预估车程）
Novena Square（商圈）	4.1km，车程 9 分钟
Cluny Court（商圈）	1.6km，车程 4 分钟
Ion Orchard（商圈）	4.1km，车程 12 分钟

身处新加坡最大购物区的外缘，自然有其好处：既享有相对便捷的可达性，又不必承受核心商圈的喧嚣与拥挤。 

项目的位置也让前往 Novena 一带的商场与餐饮，以及 Cluny Court 商圈都十分方便。大巴窑居民区也仅需约 7 分钟车程。  

诚然，这些地方并非“就在家门口”，但若将这些高端购物/餐饮热点的多样性与距离综合来看，确实颇为亮眼。

学校

学校名称	教育阶段	与公寓距离（离峰预估车程）
Raffles House @ Robin Close	幼儿园	210m，步行 3 分钟
My World Preschool	幼儿园	800m，车程 3 分钟 或 500m，步行 7 分钟
Raffles House @ Goldhill	幼儿园	1.2km，车程 4 分钟 或 800m，步行 10 分钟
Camberley Preschool	幼儿园	2.2km，车程 6 分钟
Singapore Chinese Girls’ Primary	小学	950m，车程 4 分钟 或 650m，步行 8 分钟
Anglo-Chinese Primary	小学	2.1km，车程 7 分钟
Nanyang Primary	小学	2.5km，车程 7 分钟
Raffles Girls’ Primary	小学	4.1km，车程 7 分钟
Singapore Chinese Girls’ School	中学	1km，车程 4 分钟 或 700m，步行 9 分钟
Raffles Girls’ School	中学	1.7km，车程 4 分钟
ACS (Barker  Road)	中学	2.1km，车程 7 分钟
St. Margaret’s Secondary	中学	2.3km，车程 6 分钟
Hwa Chong Institution	中学	3.3km，车程 7 分钟
Queensway Secondary	中学	4.7km，车程 8 分钟
Catholic Junior College	初级学院	1.9km，车程 6 分钟
Hwa Chong Institution	初级学院	2.6km，车程 6 分钟
National Junior College	初级学院	4.4km，车程 9 分钟
Raffles Junior College	初级学院	5.9km，车程 13 分钟
Eunoia Junior College	初级学院	6.9km，车程 14 分钟
Anglo-Chinese Junior College	初级学院	7.2km，车程 14 分钟
St. Andrews’ Junior College	初级学院	7.4km，车程 13 分钟
Ngee Ann Polytechnic	理工学院	7.1km，车程 14 分钟
Singapore Polytechnic	理工学院	7.7km，车程 15 分钟
UBS Business University	高等院校	1.5km，车程 5 分钟
NUS Law Faculty	高等院校	1.9km，车程 5 分钟
Curtin Singapore	高等院校	4.9km，车程 11 分钟
Embry-Riddle Aeronautical University	高等院校	5.1km，车程 12 分钟
SMU	高等院校	6.7km，车程 19 分钟
NUS	高等院校	8.9km，车程 16 分钟

若把 Robin Residences 与 Bukit Timah Road 更靠上的项目相比，会发现这里在学校资源上略显不足——尤其是小学选择方面。不过若愿意把通勤半径放宽至 10 分钟车程之外，还是会有更多可选项。

当然，相较多数其他区域，这一带的名校资源本就十分丰富，这么说也算是“鸡蛋里挑骨头”了。

此外，前往 Raffles 与 St. Andrews’ Junior College 的车程，相较我们此前评测过的大多数核心区公寓都更近。

补充要点

•  毗邻新加坡唯一的联合国教科文组织世界遗产

步行约 10 分钟即可到达 Botanic Gardens（或车程 2 分钟）。沿着周边的有地社区，便是一条极佳的漫步路线。

社区道路照明充足，树荫也多，无论白天还是夜晚，都是安全、舒适的散步环境。 

• 紧邻 Leng Kwang Baptist Church

我们很少特地提及宗教场所，除非它就紧挨着项目——这次确实如此。对于经常参与或服务教会活动的人而言，隔壁就是教堂，既便利，也能提供社群归属与心灵寄托。

• 餐饮选择丰富

Newton Food Centre、Adam Road Food Centre、Novena 餐饮带、大巴窑居民区，甚至 Little India，提到附近的吃喝，这些名字总会第一时间浮现。 

项目位于中心地段，本就具备很强的外出就餐便利度；更值得一提的是，周边餐饮多到不胜枚举，外卖种类与配送效率自然也会随之“水涨船高”。 

Robin Residences 规划与场地评述

图上不太显眼的一点，是 Robin Road 这段不长的路旁设有3个侧门——即便是精品项目，出入动线依然十分便利。

还需注意的是，这里的 studio 户型都更靠近道路一侧——若你对这类单位感兴趣，需要留意车流噪音不可避免地会传入室内（尤其在楼层较低的情况下）。 

考虑到屋顶设有多项设施（包括派对亭），7 号与 9 号楼较高楼层的住户应留意可能出现的噪音外溢，偶尔也许会有“飞来”的网球。以公寓安保一贯的严格管理来看，夜间应不致构成太大问题。 

Robin Residences 最佳楼叠与朝向

先来看看户型分布： 

户型	单位数量	面积（sqft）
1-bedroom	13	409 sqft
2-bedroom	65	538 - 958 sqft
3-bedroom	26	926 - 1281 sqft
4-bedroom	13	1464 - 1593 sqft
5-bedroom	4	1830 - 2120 sqft
Penthouses	13	1259 - 2939 sqft

在这样的精品项目里还能见到少见的 5 卧户型，足见发展商对项目“卖点”的信心——即便总价门槛不低。

再加上6 卧顶层复式，就知道这里“有看头”了。 

选择相当丰富，2 卧及以上的单位面积也高于平均水平（1 卧在面积与位置上就不算出彩）。项目在推出时已配备品牌家电，买家可按自身需求在多样户型中选择。

更令人意外的是，Robin Residences 的体量仍属精品级！

老实说，这里大多数单位的位置都挺不错。理想情况下，可尽量避开最靠近 Bukit Timah Road 的楼叠，以减少道路噪音。不过，这些楼叠距离 MRT 或巴士站也更为便捷。

若选 studio，我们会推荐 20 与 21 号叠。

2 卧方面，我们认为 9 号叠是最佳选择，主要朝向 Robin Road，避免正对有地住宅。3 卧同理，首选 10 号叠。

若看 4 卧，28 号叠面向泳池，景观更怡人；若更看重私密性，3 号叠也很理想。

Robin Residences 价格评析

项目名称	产权	TOP	平均价格（PSF）
Robin Residences	永久产权	2016	$2,540
Chiverton	永久产权	2004	$990
Château Le Fame	永久产权	2001	$1,501
Three Three Robin	永久产权	2006	$2,012
Loft @ Stevens	永久产权	2014	$2,017
Robin Suites	永久产权	2017	$2,606

鉴于该区永久产权公寓众多，我们仅列出与 Robin Residences 量级更可比的项目，以及邻近区域中价格相对“亲民”的选择（不论楼龄）。 

考虑到项目的产权属性与绝佳地段（噪音因素除外），Robin Residences 在该区以总价门槛位列第二，仅次于 Robin Suites，这并不令人意外。 

更出人意料的是，前者距离 MRT 更近。或许后者的高层属性（该区少见）以及噪音因素，才是两者价位拉开的关键。 

若把目光放到周边 20 来个公寓，会发现价格分布相当分散：最低的是 Chiverton，约 $990 psf；其次为 Château Le Fame，几乎“翻倍”至 $1,501 psf；再一路抬升到 Robin Suites 的 $2,606 psf。

如果你想找相对新一点的项目，也别忘了Cyan condo，只是它距离 Stevens MRT 稍远。

我们的结论

Robin Residences 是为数不多在各方面都颇具吸引力的新加坡公寓之一。不仅地段出众，户型多样，建筑与设施的完成度也很高。

对我个人而言，最突出的反而是项目的新颖度与设计表达、出行便利性，以及周边丰富的餐饮选择——当然，邻近项目也同样受益于此。 

周边也有总价门槛低近 3 倍的选项，因此你需要权衡：是否愿意为这份“额外的便利 + 新颖与质感”多付出一笔不小的溢价。 

务必记住，交通噪音可能是本项目最大的短板——若条件允许，尽量挑选更靠里的单位。   

本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文