为何新加坡地价走低并不意味着新推公寓会更便宜

我希望自己对政府售地（GLS）价格走低的预测是错的。

近期，有一则关于政府售地（GLS）的相当颇为自信的说法，认为这可能降低开发商的一些成本。有人提出，随着地价更具吸引力（也就是更便宜），或许有助于压低未来新盘定价。 

但如果我是买家，我不会太早庆祝。换个角度问：今年原材料成本下降，你见过餐馆因此降价吗？ 

直截了当说：开发商给项目定价并不只看地价。那确实是一个重要因素。但另一个同样重要——或者我会说更重要——的因素，是市场能承受多少。例如，若当前市场价格在 $2,400+ psf 且仍有人买单，那么这一价位很可能维持不变。即便 GLS 地块的底价走低，也未必改变。 

因为即便地价下跌 20 per cent，开发商又为何要把定价降到 $1,920 psf？开发商，尤其是上市公司，更可能把差价作为利润收入。否则，在下一次股东大会上，一群愤怒的股东大概率会把管理层批得体无完肤。 

当然，我并不是说 GLS 价格走低完全不会产生影响

这确实会给开发商带来更大的回旋余地。也许会有一两家愿意提供更大的早鸟折扣，或是多套购买折扣。当地价下探、空间更充裕时，他们更有可能这么做。 

不过，这并不意味着所有人，甚至大多数人，都会看到新盘价格下滑。事实上，可能只有极少数买家，例如购买优质单元或批量购买者，能获得实质性好处。 

我确实认为，更可预见的利好在于：开发商可能更愿意在全新或尚未充分验证的区域竞地，从而带来新的选择与“先行者优势”的机会。若底价降得足够多，过去在原有价格下显得过于边缘的项目，如今也可能被推出。 

开发商也可能把节省下来的成本用在直接折扣之外的地方，例如更大的户型或更丰厚的配套。但这同样不意味着会降价。正如我们从COVID 之后与全球金融危机之后的情况所见，一旦房价上行，要再压回去非常困难。 

另一则房产新闻——4 月新房销量下滑——也让我持保留态度。

没错，这周我的观点相当逆向，但并非不分青红皂白。我同意不确定的经济确实让部分买家退却；我自己也见过两三起。 

但更引人注意的是当下备受关注的项目；例如 One Marina Gardens 与 Bloomsbury Residences。这些是 4 月的“头条”项目，尽管它们本身都很不错，我认为放缓并不只是宏观经济的原因。

别忘了——像 Parktown Residences 和 Lentor Central Residences 这样的畅销项目，是在特朗普再次当选之后、新一轮贸易战威胁期间推出的。即便如此，它们仍然热销如故。这说明此次放缓至少同样与具体地段相关，而不全是由更广泛的经济所驱动。 

重点在这里：

有多少人是在 One-North 长大的？好吧，那么有多少人是成长于 Marina Bay 一带？这些并不是大多数新加坡人从小生活、上学、在当地有多年好友或亲属的区域。它们缺少“草根”吸引力，而这点很关键。 

相比 Marina Bay（尽管那里更光鲜），你会发现更多新加坡人与比如 Bedok、Clementi、Jurong East 等地有这种情感与生活纽带。随着逐步转向更核心的区域，我觉得这或许是导致去化速度放缓（若这种情况持续）的更重要原因之一。 

这也让我补充一点：一线反馈中也有相反声音。即便 4 月相对冷清，一些经纪表示咨询量有所上升，成交或将回暖。所以，除了我对贸易战影响持怀疑态度之外，我们也可能会发现，4 月并不是一个很有代表性的月份。

同时，其他房产新闻……

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• 综合体项目是否配得上更高溢价？我们梳理了 17 个项目的表现。

每周销售盘点 (12 May - 18 May)

最贵新房成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
TERRA HILL	$5,200,000	2142	$2,428	FH
ONE MARINA GARDENS	$4,961,806	1647	$3,013	99 yrs (2023)
NAVA GROVE	$3,931,700	1550	$2,537	99 yrs (2024)
THE ORIE	$3,818,000	1453	$2,627	99 yrs (2024)
BAGNALL HAUS	$3,807,000	1528	$2,491	FH

最便宜新房成交 Top 5（按项目）

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
ONE MARINA GARDENS	$1,236,876	420	$2,946	99 yrs (2023)
PARKTOWN RESIDENCE	$1,268,000	506	$2,506	99 yrs (2023)
NOVO PLACE	$1,357,000	872	$1,556	99 yrs (2023)
HILL HOUSE	$1,368,000	431	$3,177	999 yrs (1841)
BLOOMSBURY RESIDENCES	$1,376,000	570	$2,412	99 yrs (2024)

最贵二手成交 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
N.A.	$23,500,000	11468	$2,049	FH
N.A.	$14,688,000	6554	$2,241	FH
CORONATION VILLE	$13,888,000	4923	$2,821	999 yrs (1875)
ADELPHI PARK ESTATE	$9,330,000	7010	$1,331	FH
THE HYDE	$4,100,000	1249	$3,284	FH

最便宜二手成交 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	地契
CARDIFF RESIDENCE	$720,000	420	$1,715	99 yrs (2011)
THE TAPESTRY	$730,000	441	$1,654	99 yrs (2017)
SKYSUITES17	$730,888	355	$2,058	FH
NOMA	$760,000	431	$1,765	FH
KINGSFORD HILLVIEW PEAK	$760,000	527	$1,441	99 yrs (2012)

收益最高 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
CORONATION VILLE	$13,888,000	4923	$2,821	$2,788,000	4 年
PARKSHORE	$3,200,000	1668	$1,918	$2,050,000	26 年
FLAME TREE PARK	$2,980,000	1593	$1,871	$1,920,000	29 年
ONE AMBER	$3,280,000	1453	$2,257	$1,710,000	14 年
HAZEL PARK CONDOMINIUM	$2,193,000	1335	$1,643	$1,394,348	26 年

回报最低 Top 5

项目名称	价格 S$	面积 (SQFT)	$PSF	回报	持有期
CAIRNHILL NINE	$2,530,000	1033	$2,448	-$204,000	9 年
FARRER PARK SUITES	$1,070,000	829	$1,291	-$132,050	13 年
NORMANTON PARK	$948,000	527	$1,797	-$62,000	3 年
NEWTON EDGE	$918,000	441	$2,080	-$42,000	12 年
NOMA	$760,000	431	$1,765	$5,750	5 年

成交拆解

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本文由生成式人工智能翻译。 点击此处阅读英文原文