早在 2022 年，你或许听说过武吉士一处“白地”被撤回招标。这发生在当年 3 月，我们唯一知道的是：(1) 它是前 Kallang Gasworks 的所在地；(2) 因为土壤修复工程而撤回。当时我们未曾意识到规划的规模之大，以及它可能带来的深远影响。如今到了 2025 年，这块白地回归，将承载一个全新的片区 Kampong Bugis，并可能为加冷河区域带来变革性影响。以下是你需要了解的要点：
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What is the Kampong Bugis white site?
Kampong Bugis 白地是指沿加冷河的一组地块。URA 最初于 2019 年推出出售（2022 年曾短暂撤回），如今再次回到市场。它最初是一组四块白地，今天已缩减为两块。
“白地”是一种用途分区类别，土地用途并不固定。开发商可在 URA 批准下灵活提出具体的用途组合（例如住宅、零售、办公，有时也包含酒店和娱乐设施），目标是打造契合 URA 区域愿景、同时满足市场需求的“居住-工作-休闲”一体化区域。
例如 Marina Bay 与 Paya Lebar Quarter，在成为今天的模样之前，也都是白地。
Kampong Bugis 白地是一个 8.2 公顷的开发区，位于更大的加冷河片区之内。这被设想为“主开发商模式”的试点，即由单一开发商购置并统筹规划整个区域。
其出发点是打造一体化的滨水社区，而非零碎的项目拼盘，并有望提供多达 4,000 套住房及约 50,000 平方米的商业与社区空间。
项目完工后，这也将成为新加坡首个大规模、以少车化与环保为核心设计的私人住宅社区；将减少停车位、强化骑行与步行连通，并采用真空废弃物输送系统。
（顺带一提，HDB 在 Tengah 已经在推进类似理念，因此即便这是私人项目，也可预期会有相似之处。）
整个项目预计耗时约 11 至 13 年。
不过在 2022 年曾出现挫折
作为前 Kallang Gasworks 的遗址，地块受到严重污染。土壤修复工程自 2020 年启动但未完成，导致项目时间表被推迟。因此在 2022 年，URA 将该地块从 Government Land Sales（GLS）计划中撤出；部分原因也在于承认后疫情时期的艰难环境。
如今 Kampong Bugis 重返《2025 年草案总体规划》，并作出了一些调整：
整体蓝图仍保持不变，但目前只保留两块白地——其余两块已改划为单纯住宅地段，并允许有限（底层）商业用途。
这一转变也意味着，政府或将不再依赖单一主开发商，而是分期以较小地块逐步推出。这样可降低开发商承担的财务风险，同时仍朝着该片区最终实现 4,000 套住房与功能一体化的目标迈进。
A note on the site’s history
此地块原为新加坡首座煤气厂 Kallang Gasworks，建于 1862 年，并持续运作至 1997 年。长达约 130 年的煤污染，也是环境修复耗时良久的原因。
更广义的 Kampong Bugis 区域还包括被保留的装饰艺术（Art Deco）风格的加冷机场航站楼（新加坡首个民用机场，启用于 1937 年）以及原 Gay World Amusement Park。
Why Kampong Bugis’ location is so important
最直观的优势在于：Kampong Bugis 紧邻市中心核心区之外，距核心中央区（CCR）仅数分钟之遥；它位处中央区以外（RCR）的滨水地带，临加冷河而居——河水自此流入 Marina 水域。该片区也将与水对岸的 Singapore Sports Hub 相望。事实上，充分利用面向 Sports Hub 与 Marina Bay 的黄金滨水景观，正是 URA 对该区域愿景的有意设计。
Kampong Bugis 还被多条不同线的 MRT 车站环伺：Kallang（East–West Line）、Lavender（East–West Line）与 Bendemeer（Downtown Line）皆在步行或骑行可达范围内。这将使其自面市之日起就成为最易达的新兴飞地之一。若再叠加公园连道与其他步行路径，未来甚至可步行或骑行通达 Marina 或核心市中心区域。
此外，Kampong Bugis 的重建与更大范围的加冷盆地焕新同频推进。就在下游，具历史意义的 Old Kallang Airport 及其周边，被规划改造为一个生活方式枢纽。
再往河流东侧，诸如 Tanjong Rhu 等片区计划引入数以千计的新住宅（约 2,000 套）；而北侧的 Kallang Distripark 与旧 Geylang Bahru Industrial Estate 也被 earmark 为改建为住宅区。这些内容均写入《2025 年草案总体规划》——因此，Kampong Bugis 实则处于更广泛“加冷焕新”的中心位置。
为延续滨水主题，URA 也指出，沿河开发必须设置绿色滨水界面（如临水公园绿地、空中绿化平台与屋顶花园），并引入滨河零售与餐饮。这将使 Kampong Bugis 在 RCR 供应中显得独特——既是绿色滨水片区，亦紧邻 CCR 门口。
What’s the likely impact on the housing market?
最直接的影响是为 RCR 带来 4,000 套新住房的供应增量。鉴于地块分区与优越区位，预期将以私人住宅为主。
Kampong Bugis 也具备吸引周边加冷/黄埔 HDB 城镇升级置换者的条件。该区大量公屋建于 1970 年代与 1980 年代，随房龄增长，部分屋主或会把握价格仍具支撑之际进行升级。对许多人而言，Kampong Bugis 提供了理想的下一步：既能留在熟悉的中心地带，其少车化与滨水环境对乐龄人士也更友好。
定价始终是最终的决定因素，但鉴于成熟的加冷/黄埔区域公屋价格水平较高，许多家庭或有机会跨越价差。
对周边房地产市场而言，Kampong Bugis 的崛起总体上可视为正面催化。
新的滨水步道、商店与餐饮等配套将惠及更广的邻里。事实上，紧邻该址的既有私人公寓，如 The Riverine 与 Kallang Riverside（均为面向加冷河的永久地契项目），可将这些新增配套纳入其生活圈，吸引力或将上升。
新增供应会带来更“新”的买方竞品；但本区较早期的项目通常体量更大，且部分可凭永久地契形成差异化。总体而言，随着 Kampong Bugis 的发展，它们获得的利好多于所受的分流。
In many ways, Kampong Bugis feels like a test of Singapore’s next chapter of urban living.
我们早已见识过白地，而每一次都标志着重大跃迁：Marina Bay、South Beach & DUO、Jurong Gateway 等。在新的舞台上，Kampong Bugis 似乎正成为 URA 为未来私人飞地设定范式之作——可持续、少车化、以行人而非道路交通为中心。从某种意义上，这是让私人市场与近期 HDB 新镇中已实施的举措接轨。
就房地产市场而言，Kampong Bugis 也将为 RCR 带来实质的新增供应；加冷/黄埔的升级置换者能否负担得起在此置业，将成为密切关注的议题。即便不论其他，它也将被视为 HDB 与私人房价差距扩大的一个缩影。
可以肯定的是，到下一个十年末，这将成为加冷地区历来最具变革性的事件之一。
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