如果你认可“先发优势”的理念，那么 One Marina Gardens（OMG）或许会是当下市场中更有意思的选择之一。在一个全新板块买房（尤其是像 Marina Bay 这样的分区）难免伴随不确定性。这里仍在建设推进中，长期蓝图虽可期，但这些潜力需要很长时间才能兑现。

尽管地段显赫且位于中心区域，今天的 Marina Bay 仍多被视为富裕外籍人士的活动区，而非本地家庭的居住地。比如，目前并没有任何小学位于优先入学距离内——这对有年幼子女的新加坡买家来说，可能会有所顾虑。

话虽如此，OMG（是的，这简称几乎不言自明）或许会成为转变的起点。项目共 937 个单位，已接近大型社区的规模，其位置几乎位于核心中央区（CCR）*。2 房单位起步约 $1.8 million，这个价格（取决于你的角度）要么偏高，要么在 Marina Bay 地址中颇具竞争力。

更大的问题在于：买家会否选择早早入场，押注长期收益，还是要等到该片区“生活-工作-娱乐”的要素逐步成形后再行动？

其中信息点不少，尽管很多细节仍未披露，但以下是目前关于 OMG 的已知情况。

*严格来说，Marina Bay 的这一部分被划入中央区其余地区（RCR），但鉴于其与 CBD 的接近程度，大多数人本能上会将其归入 CCR。

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Overview of One Marina Garden

项目名称 One Marina Gardens 
位置1,3 and 5 Marina Gardens Lane
开发商Kingsford Marina Development Pte Ltd 
地契 99年地契
占地面积 131,805 平方英尺 
GFA 统一是
单位总数 937
预计TOP 2029

One Marina Gardens 是一个 937 户的租赁地契公寓，带有综合体成分，包含 150 sqm 的零售空间。尽管细节尚未最终确认，项目预计将设有 3 家商店、1 间餐饮和 1 所托儿中心——且与 Marina South MRT Station（TEL）一体化联通。开发商很可能会先行管理这一部分，日后再由 MCST 接管。鉴于 Marina 目前缺乏面向家庭的配套，这些增设应会成为受欢迎的便利补充。

OMG 由 Kingsford 牵头开发，其代表作还包括另一大型项目 Chuan Park（916 户）。事实上，Kingsford 已打造多项大型体量项目，包括 Kingsford Waterbay 和 Normanton Park。

One Marina Garden

One Marina Gardens 由两栋住宅塔楼组成，一栋 44 层，另一栋 30 层。地块面积为 131,805 平方英尺，其中约有 45 per cent 用于景观绿化。坦白说，相较城市外区域更大比例的绿地配置，这并不算高；但在如此高密度的核心地段、且单位数庞大的前提下，这也算合理。为平衡这一点，项目采取线性高层的总体设计思路，使公寓设施的分布更为高效（下文详述）。

Kingsford 于 2023 年 6 月通过政府售地（GLS）拿下该地块，中标价 $1.034 billion（$1,401.51 PSF PPR）。更引人注目的是，其报价至少比次高价高出 42 per cent：GuocoLand & Hong Leong Group 报价 $727 million（约 ~$985 PSF PPR）。

One Marina Garden GLS Land

作为对照，对面的 Marina Gardens Crescent 地块在 2024 年仅收到 GuocoLand、Intrepid Investments 和 TID 的一标，报价 $770.5 million（$984 PSF PPR），比 Kingsford 的中标价低了 30 per cent。

One Marina Garden URA

URA 最终拒绝了该报价，称其过低。不过，开发商兴趣偏弱的时间点，恰好更接近实施对外国买家征收 60 per cent ABSD 的降温措施之后。尽管如此，这或许仍能反映本地开发商对该区域价值（及风险）的判断，印证这确实是一场长期布局。

另一方面，这也可能对 OMG 背后的开发商构成利好信号：这意味着政府对该地段的定价有较清晰的标尺，并似乎有意在此区域维持价格稳定。

就目前而言，One Marina Gardens 仍是这个新兴分区中唯一已确认的项目。

Unit Mix & Configurations 

One Marina Gardens 提供 1 至 4 卧的多样化户型。简要如下： 

户型 建筑面积（平方英尺） 预计每月管理费 单位数量 占比 
1卧431 / 420 / 452 $29524025.61%
2卧646 / 657 / 667 $35417944.61%
2卧 + 书房678 41
2卧 + 家庭防护室 689 / 710 / 721 / 732 198
3卧904 / 980 / 1,012 $4139925.51%
3卧 双钥匙969 29
3卧 优质型1,067 / 1,173 / 1,238 111
4卧 优质型 1,647$47240 4.27%
937100%

小户型（1 与 2 卧）占比 70 per cent，较大户型（3 与 4 卧）为其余部分。由此会让人觉得 OMG 更偏向投资出租。但有一点颇为有趣。

开发商在自住型 2 房上着墨较多——尤其是 2 卧+家庭防护室与 2 卧+书房的配置。几乎一半的 2 卧都属于这类更实用的布局，显然是面向被 3 卧价格挡在门外的家庭买家。

这也反映出更广义的定价策略——在成本上升背景下，更多买家可能会倾向于紧凑但宜居的平面设计。

OMG 也是 GFA 统一后推出的项目，空调机位（AC ledges）不计入总楼面面积。对经验丰富的买家而言，这意味着其户型图有望比旧有 CCR 项目更讲求效率与功能性。

另一个值得注意的点：没有一楼住宅单位。一楼空间由商业配套与主落客区（以及通往地下停车场的入口）占据。因此，即便是最低楼层的住宅也能享有更高的私密性与抬高感——在高密度项目中算是额外利好。

一个潜在的不足是项目密度。第5座每层将有 13 户，第3座每层有 14 户，明显高于多数买家理想中的每层 8 至 9 户。这可能导致共用走廊显得更为拥挤。

不过最终体感，还取决于每栋配置的电梯数量——这一细节尚未确认。尽管电梯数量的增加无法解决走廊拥挤的问题，但有助于缩短等候时间，改善住户日常便利性。

那么，它与同类项目相比如何？

由于 Marina South 区域目前可比案例不多，以下对比了 One Marina Gardens 的 2 房与其他 CCR 项目的情况。

需要注意的是，OMG 之前的这些公寓均为 GFA 统一前项目，意味着其空调机位计入总建筑面积：

  • Aurea – 635 平方英尺
  • Union Square Residences – 700 平方英尺
  • V on Shenton – 883 平方英尺
  • The Sail @ Marina Bay – 882 平方英尺

在此基础上，先看一款 2 房的初步户型：

One Marina Garden 2 Bedroom

在 667 平方英尺的面积下，这套 2 房提供了实用高效的布局。采用哑铃式动线，以最大化空间效率，并设有独立的厨房角落。配备两间浴室，起居/用餐区可舒适容纳四人餐桌。

若你觉得这布局似曾相识，那是因为它与 Aurea 的 2 房 Type B2H 非常相近，但有一个关键差异：One Marina Gardens 设有阳台——对想要尽享当前无遮挡城市天际线景观的人来说，这会是很受欢迎的配置。

配套设施：高层、线性分布

对一个 900 多户的项目而言，OMG 的基地相对紧凑，大部分设施分布在两栋住宅楼中。这一设置在市中心和 CBD 项目（如 V on Shenton）中较为常见。

第5座（较高的塔楼）将承载大部分设施。配套包括 3 个泳池（其中一个为 50 米标准泳道池）、2 间多功能室、2 间健身房，以及若干主要用于欣赏无遮挡景观的开放空间。设施分布于第 14、31、34 与 45 层。

话说回来，某些缺项可能会让人挑眉。项目没有网球场；且不设 BBQ pits，改为提供电烧烤炉。以 937 户体量而言，或许在设施层面还能做得更多。

作为Marina South Precinct（指定的低车依赖社区）的一部分，OMG 仅需为 40 per cent 的单位提供停车位，类似 One-North 的项目。这意味着 937 户仅配备 433 个车位，且采取先到先得的分配方式。

这种配置下的主要隐忧在于访客不便：尤其在节庆时段，可能没有访客车位。若你现在不需用车、但日后有需要，这点也可能会产生影响。

One Marina Gardens 预计 2029 年 TOP。

The Location of One Marina Garden 

Marina South 属于新加坡 Downtown Core 的一部分。它紧邻 Marina Bay，并可直连一座 MRT 站。对许多人而言，这片区至今仍更像是富裕外籍人士的聚集带，而非“居家”的邻里。但不妨细看：

One Marina Garden URA Map

URA 总体规划显示，未来 Marina Bay 的这一部分将有很大不同。

OMG 位于分区相对安静的一侧，紧挨地标性的 Gardens by the Bay。对热爱自然的群体来说，这是生活方式上的一大加分。但贴近 Gardens by the Bay 虽是亮点，也意味着 OMG 与 Downtown Core 的其他部分存在一定“距离感”。

下面是 2024 年 6 月该片区的面貌。

One Marina Garden Google Maps

周边地块大多尚未开发，除邻近规划的 4 块综合性居住用地外，多数仍被划为 White（白地）或保留地。简言之，这一带仍是一张白纸，买家需要对社区最终成型的面貌抱以一定信心。

在此期间选择入住的居民，日常便利性会与熟悉的“心邻”（heartlands）体验有明显差距。步行范围内难以找到咖啡店、熟食中心或大型超市。现有配套更偏向高端定位——与其说是“kopitiam 和 NTUCs”，不如说是更多手作风咖啡馆与意式餐厅。当前最近的购物去处是 Marina Bay Sands 与 Marina Bay Link Mall，但两者更贴合上班族与游客的需求，而非日常居住所需。

此外，还有 CBD 周末“空城”的老问题。尽管政府一直在推出举措为该区注入更多活力，但仍在推进之中。就目前而言，除 Marina Bay Sands 之外，CBD 内大多数设施在周末要么提早打烊，要么干脆不营业。

首批入场者或可随着板块成熟而享受未来上行空间，但需要权衡的是：短期内，这里仍缺乏更成熟社区所具备的日常配套与人流活力。

MRT 因素——能否及时开通？

OMG 的一大卖点是可直达 Marina South MRT Station（TEL）。目前尚无确认的开站时间。根据此前更新，该站将与周边住宅需求同步启用，这意味着并不能保证在住户入伙时已经运营。短期来看，这多少有些不便。

学校缺乏：家庭需考虑 

对有学龄子女的家庭而言，附近小学稀缺可能是个不足。通过 OneMap 的快速查询显示，目前 1 公里范围内没有小学。这也会影响无子女的业主，因为后续接盘买家可能在意这一点。快速查看 2019 年总体规划也显示，附近并无划作教育用途的地块。

当前 360 度无遮挡景观：核心卖点 

OMG 不可忽视的亮点在于其出色的景观视野。

作为 Marina South 此片区首座、也是唯一的高层塔楼，高楼层住户可预期坐拥令人屏息的全景：一侧是标志性的 Marina Bay Sands 天际线，另一侧望向 Marina South Pier 的无遮挡海景。

One Marina Garden Views

Gardens by the Bay 与 Marina Bay Sands 的景观有望保持不受遮挡。

然而，其他朝向则难以保证，因为周边大量土地仍未开发。尽管当下的天际线颇为纯净，但未来新项目可能改变视线廊道——买家需将这一点纳入考量。

One Marina Gardens Indicative Pricing

以下为 One Marina Gardens 的指引起步价：

  • 1卧：起价 $1.16 million（~$2,691 psf） 
  • 2卧：起价 $1.80 million（~$2,786 psf） 
  • 3卧：起价 $2.45 million（~$2,710 psf） 
  • 4卧：起价 $4.45 million（~$2,701 psf） 

考虑到 Kingsford 的拿地价比第二高标高出 42 per cent，原本会预期其定价更陡。然而令人意外的是，售价与其他近期开盘项目大致相当。以下是 OMG 与部分最新项目的对比：

  • Aurea：起步约 $2,750 psf
  • Lentor Central Residences：起步约 $1,984 psf
  • ELTA：起步约 $2,200 psf
  • The Orie：起步约 $2,395 psf

不过仍要注意，OMG 的地段属性与这些其他新盘差异过大，难以作出平衡可比的结论。

转售市场：短期退出策略会更难？

OMG 是 Marina South 的首个住宅开盘，暂无直接的转售参照。最接近的参考点是 Marina One Residences（TOP 2017，1,042 户）与 Marina Bay Residences（TOP 2010，428 户），两者可一定程度反映 Marina Bay 区域的需求走向。

Marina One Residences 近期成交： 

成交日期地址单位面积（sqft）价格（S$ psf）价格（S$）
21 Feb 202521 Marina Way #22-XX6782,0471,388,000
17 Feb 202521 Marina Way #21-XX7102,0451,452,500
24 Jan 202523 Marina Way #19-XX7532,5221,900,000
23 Jan 202521 Marina Way #24-XX7641,9631,500,000
10 Jan 202521 Marina Way #32-XX7752,0491,588,000
9 Dec 202423 Marina Way #10-XX7532,0171,520,000
4 Dec 202421 Marina Way #16-XX1,1192,0552,300,000
25 Sep 202423 Marina Way #30-XX7532,0571,550,000

Marina Bay Residences 近期成交： 

成交日期地址单位面积（sqft）价格（S$ psf）价格（S$）
27 Feb 202518 Marina Boulevard #11-XX7102,1541,530,000
2 Jan 202518 Marina Boulevard #17-XX1,1301,8582,100,000
27 Dec 202418 Marina Boulevard #21-XX2,3792,5226,000,000
20 Dec 202418 Marina Boulevard #30-XX2,3682,6606,300,000
20 Nov 202418 Marina Boulevard #17-XX1,0662,1002,238,000
15 Nov 202418 Marina Boulevard #39-XX1,6362,3843,900,000
13 Nov 202418 Marina Boulevard #48-XX1,2272,7853,418,000
12 Nov 202418 Marina Boulevard #19-XX1,0662,3272,480,000
1 Nov 202418 Marina Boulevard #42-XX1,1302,0572,325,000
24 Oct 202418 Marina Boulevard #30-XX1,6362,3843,900,000
23 Oct 202418 Marina Boulevard #12-XX1,0552,2942,420,000
11 Oct 202418 Marina Boulevard #10-XX7102,0551,460,000
10 Oct 202418 Marina Boulevard #51-XX7322,4931,825,000
17 Sep 202418 Marina Boulevard #46-XX1,6362,3533,850,000
28 Aug 202418 Marina Boulevard #26-XX1,6362,3233,800,000
22 Aug 202418 Marina Boulevard #41-XX1,6362,3233,800,000
19 Aug 202418 Marina Boulevard #13-XX7212,0801,500,000
14 Aug 202418 Marina Boulevard #21-XX1,0662,0852,222,000
8 Aug 202418 Marina Boulevard #35-XX1,0662,2622,410,000
6 Aug 202418 Marina Boulevard #13-XX1,0662,0602,195,000

一个关键观察是：Marina Bay 区域的获利表现并不算突出，尤其与 OCR 与 RCR 板块相比。此处项目往往以更高的基准价入市，这会使后续资本增值更具难度。

再加上对海外投资者征收 60% ABSD，这一向来由外籍人群主导的区域需求走弱也就不难理解。

One Marina Gardens 不太可能成为“快进快出”的投资标的。买家应做好更长持有期的准备，因为短期内的转售前景，可能不及那些更成熟、以家庭为导向的分区。

Marina South：一个正在成形的分区

Marina South 的愿景是打造友好步行的城区，配有直接的 MRT 接驳、地下连通空间，并在未来 Greater Southern Waterfront 的背景下，实现无缝的“生活-工作-娱乐”环境。

对长期持有者而言，One Marina Gardens（OMG）或许提供了颇具吸引力的先发机会。但对另一些人来说，缺少成熟的居住社群与日常便利，在短期内可能难以下定决心。以 Marina Bay Sands 为最近的商场、周边零售被奢侈品牌主导，与设有熟食中心与超市的成熟社区相比，反差相当明显。

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