您好，Stacked，
我来信是因为我遇到一个颇为特殊的情况。我和妻子今年 29 岁，年收入合计约 $250k。我们目前居住在一套 HDB 行政式公寓（EA）已 3.5 年，正在履行 MOP。过去几年该类单位的转售价上涨了 20%，目前成交价约为 $800k。这套房产为我们共同持有。
我父亲与其前妻以按份共有的形式共同持有一处有地住宅，各占一半份额，估值约 $5-6M。由于离婚判令，他在前妻在世期间无法变现该房产的持有份额。他已在遗嘱中将其份额留给我。不幸的是，父亲近几年出现了一些健康问题。
鉴于 HDB 的租约递减问题，我和妻子打算在未来 5 年内搬离我们目前的 HDB 单位。如果父亲离世后我继承该处房产的一半份额，由于离婚判令的限制，即便继承后我也可能无法变现这份持有。这意味着当我和妻子为下一套房产做打算时，将需要承担 ABSD。
同时，我们也清楚，如果能够变现该私宅份额，将会带来可观的现金流入，可用于资助我们的下一处住所。
基于我们对情况的分析，我们考虑了以下选项：
1）尽快在继承该私宅份额前，先搬到一套过渡性公寓（$1-2m），从而避免 ABSD。
2）继续住在 HDB，承受现有房屋可能的租约递减，并等待该私宅份额可以变现（没有明确时间表）。
我们对永久居所的目标是市区边缘一套更大面积的公寓（>1300 sqf）。为了实现这些目标，我们该如何规划？是否还有我们未考虑到的其他备选方案？
你好，
感谢来信！
你的确处在一个独特的境况中，也很遗憾听到你父亲的健康问题。由于继承房产份额能否变现的时间表不确定，这确实使得规划更为困难。
在继续之前，我必须说明，下文将基于一个假设：你会在 HDB 达到最低居住年限（MOP）之后才继承该私宅份额。
照例，我会先评估你的负担能力，再来看你所考虑的方案。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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负担能力
关于购买私宅
| 说明 | 金额 |
| 基于年龄 31、年收入 $250K、利率 4.8% 的最高贷款额 | $2,183,792 (30-year tenure) |
| 25% 首付款（按最高贷款额计算） | $727,931 |
| 预估购房价 | $2,911,723 |
| 基于 $2,911,723 的 BSD | $115,186 |
上述负担能力取决于你是否具备 25% 首付款（现金 5%，现金/CPF 20%）以及买方印花税（BSD）的资金。这是在未考虑你潜在继承的前提下的当前负担能力。
因此，若你考虑购买 $1-2M 的私宅，所需资金如下。
| 说明 | 金额 | ||
| 购买价格 | $1,000,000 | $1,500,000 | $2,000,000 |
| BSD | $24,600 | $44,600 | $69,600 |
| 25% 首付款 | $250,000 | $375,000 | $500,000 |
| 75% 贷款 | $750,000 | $1,125,000 | $1,500,000 |
需要注意的是，若购买转售私宅，BSD 需先以现金支付，之后可向 CPF 申请报销；而若购买新盘，BSD 可直接从你的 CPF 账户扣除。
现在我们来看看你正在考虑的两种方案的利与弊。
可行路径
方案 1：在继承该私宅份额之前先过渡购买一套公寓
鉴于最后一批 HDB 行政式公寓（EA）建于 2005 年初，你的单位很可能至少已有 19 年楼龄。由于 HDB 已不再兴建此类大面积单位，供应有限，使得行政式单位成为寻求宽敞 HDB 住房买家的唯一选择。
尽管这种稀缺性可能有助于稳定行政式单位的价格，但租约递减的担忧仍然存在。屋龄对年轻买家尤为关键，因为这会影响其贷款与 CPF 购屋补助。
若剩余租期无法覆盖至买家 95 岁，这些买家就需要投入更多现金来完成交易，这可能降低他们的购买意愿，从而缩小潜在买家的池子。
| 年份 | HDB 行政式单位 | 同比 | 所有 HDB 单位 | 同比 |
| 2013 | $426 | - | $469 | - |
| 2014 | $413 | -3.05% | $441 | -5.97% |
| 2015 | $401 | -2.91% | $423 | -4.08% |
| 2016 | $402 | 0.25% | $424 | 0.24% |
| 2017 | $405 | 0.75% | $425 | 0.24% |
| 2018 | $406 | 0.25% | $419 | -1.41% |
| 2019 | $397 | -2.22% | $416 | -0.72% |
| 2020 | $403 | 1.51% | $431 | 3.61% |
| 2021 | $453 | 12.41% | $488 | 13.23% |
| 2022 | $499 | 10.15% | $532 | 9.02% |
| 2023 | $529 | 6.01% | $564 | 6.02% |
| 平均 | - | 2.32% | - | 2.02% |
基于 HDB 转售价格指数（RPI），可以看出目前 HDB 价格处于高位。在过去 10 年中，对比行政式单位与所有 HDB 类型的增长率，行政式单位整体上跟随大盘，但平均表现略好。值得注意的是，从年度同比（YoY）增长来看，大部分涨幅出现在疫情期间及之后。
对更大面积单位的需求激增，源自于人们转向远程办公并需要更大的居住空间。然而，这一快速增速能否长期持续仍存不确定性。
来源：HDB
从 RPI 可见，环比涨幅逐季放缓，说明市场正进入更趋稳定的阶段。你们的入市时点恰逢价格上行初期，确实有利。
有望把握私宅资本增值
| 年份 | HDB 转售价格指数（RPI） | 同比 | 非有地私宅价格指数（PPI） | 同比 |
| 2013-Q4 | 145.8 | - | 147.6 | - |
| 2014-Q4 | 137 | -6.04% | 142.5 | -3.46% |
| 2015-Q4 | 134.8 | -1.61% | 137.4 | -3.58% |
| 2016-Q4 | 134.6 | -0.15% | 133.8 | -2.62% |
| 2017-Q4 | 132.6 | -1.49% | 135.6 | 1.35% |
| 2018-Q4 | 131.4 | -0.90% | 146.8 | 8.26% |
| 2019-Q4 | 131.5 | 0.08% | 149.6 | 1.91% |
| 2020-Q4 | 138.1 | 5.02% | 153.3 | 2.47% |
| 2021-Q4 | 155.7 | 12.74% | 168.4 | 9.85% |
| 2022-Q4 | 171.9 | 10.40% | 182.1 | 8.14% |
| 2023-Q4 | 180.4 | 4.94% | 194.2 | 6.64% |
| 平均 | - | 2.30% | - | 2.90% |
比较过去十年 HDB 与非有地私宅的平均涨幅，后者整体表现更强，且年度增长更为稳定。2013 年三轮降温措施后，两类房产价格均回落，但非有地私宅自 2017 年起逐步回升并持续走高；而 HDB 价格在疫情前相对平稳，疫情时才显著上涨。正如前文所示，近期 HDB RPI 的走势显示涨幅放缓，市场或正趋于稳定。
鉴于 HDB 主要用于自住，市场监管更为严格，转售 HDB 通常难以出现大幅度升值（疫情期间的表现较为特殊）。总体而言，精选合适的私宅项目，较之寄望你的 HDB EA 不受租约递减影响，更为稳妥。
转换到剩余年限更长的私宅
鉴于持有期存在不确定性，选择较新、在未来几年仍具增长潜力与稳健需求的项目更为稳妥。我不确定你们在居住空间方面的家庭规划，但若预算低于 $2M，要买到较新且面积合适的 3 房，可能需要在中央区以外（OCR）寻找。虽然在市区边缘也有机会在预算内找到较新的 3 房，但单位面积往往明显更小。
此方案的不足
在面积以及（或许还有）位置上需要取舍
如前所述，考虑到你提出的 $1 - 2M 价位，单位面积大概率会小于你目前的 EA。位置则取决于你选择的具体户型与项目。
自 2023 年 5 月起，按上述条件，各市场分区的成交量如下：
| 市场分区 | 成交单位数量 |
| OCR | 1031 |
| RCR | 59 |
| 合计 | 1090 |
在 PropertyGuru 上的简要搜索亦显示，2018 年及之后落成、面积超过 1,000 平方英尺且价格低于 $2M 的 3 房单位，主要位于 OCR；RCR 仅有少量选择。
方案 2：在等待私宅份额能够变现期间继续居住在 HDB
如你所述，此方案没有固定的时间表。如果在继承该私宅后再从 HDB 搬出，你们在随后购置房产时将需承担 ABSD。
此方案的优点
居住更舒适且每月支出更低
延续上文，继续住在 HDB 将为你们提供更宽敞的居住空间；若转向私宅，未必能获得相近面积。此外，你们下一次购房可能需要更大的贷款，同时还要承担更高的每月管理费。
我们用数字来衡量每月支出的潜在差异。
由于我没有你们的精确数据，下述测算将作如下假设。
HDB 购买价格（3.5 年前）：$640,000
假设 75% 贷款：$480,000（25 年期限，4% 利率 - 银行贷款）
5 年 MOP 后未偿贷款：$418,102（剩余 20 年期限，4% 利率）
为便于计算，持有期按 10 年计。
| 说明 | 金额 |
| 利息支出 | $136,178 |
| 镇理事会服务与保养费（假设 $125/月） | $15,000 |
| 房产税 | $6,400 |
| 总成本 | $157,578 |
平均每月支出：$1,313（不含按揭还款）
假设你们以 $2M 购买私宅。
| 说明 | 金额 |
| 购买价格 | $2,000,000 |
| BSD | $69,600 |
| 25% 首付款 | $500,000 |
| 75% 贷款 | $1,500,000 |
| 说明 | 金额 |
| 利息支出（假设 30 年期限，4% 利率） | $541,107 |
| 管理费（假设 $350/月） | $42,000 |
| 房产税 | $36,800 |
| 总成本 | $619,907 |
平均每月支出：$5,166（不含按揭还款与 BSD）
上述测算显示，继续居住在 HDB 与迁入一套 $2M 私宅之间的月度开销差异相当可观，达到 $3,853。且该数值未包含按揭还款与 BSD，应差异会更大。
此方案的不足
租约递减可能抑制 EA 的价格增长
这一点在前文已充分讨论，此处同样适用。
你应该怎么做？
你的情况确实比较少见。在两种情境下，你对继承私宅的持有份额都是一个约束。除非你们能以仅以你妻子的名义购买永久居所，否则无论你们是否在份额变现前先购房，都可能需要承担 ABSD。
在两种方案中，若能挑选到合适的项目，先过渡到一套私宅更有机会获得资本增值，同时也能减轻你对当前住房可能出现租约递减的担忧。
而第二种方案虽能提供更宽敞、或许也更“省月供”的居住环境，但份额何时能变现的不确定性令人担忧；此外，取决于单位屋龄，EA 也可能会遭遇你所提到的租约递减问题。
不过，如果在你的 HDB 尚未达到 MOP 前就继承到该私宅，律师或可协助延后产权转移。但具体可行性与细节仍建议向律师咨询，以获得更详尽的专业意见。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
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