Emerald of Katong 真的值得买吗？与 Tembusu Grand 及 D15 竞品的价格深度对比

就如同Chuan Park一样，Emerald of Katong 是 2024 年最受期待的新盘之一。但加东一带近月来新盘云集，它将是迄今为止第 4 个登场的新盘（其余三个为 Grand Dunman、The Continuum 和 Tembusu Grand）。 

自然地，Emerald of Katong 的成功与否，将取决于它能否在这 3 个新盘中脱颖而出，以及相较周边转售公寓的定位。因此，这将是本次价格评析的重点。话不多说，先来看看 Emerald of Katong 的要价。

免责声明：以上为起步价，因此所有分析应保留一定弹性，毕竟价格分层可能更具进取性。此外，Emerald of Katong 属于 GFA 统一化后的项目。其面积标注较小（导致 $PSF 较高），但不计入空调机位（AC ledge），与统一化前项目不同。

乍看之下，这些价格颇具吸引力。以略高于 $2 million 在 D15 入手全新 3卧室，综合而言是个不错的选择。另一组可能竞争激烈的是 4卧室，起价仅 $2.7 million 对于该区新盘来说相当亮眼。

不过，4卧室的单位数量并不多，这就取决于你抽签号码的运气了。 

近期新盘的成交区间如何？

要理解为什么 Emerald of Katong 的起步价吸引人，只需回看先前新盘的成交价格。过去 2 年，D15 还有另 4 个新盘：Grand Dunman、Tembusu Grand、The Continuum 和 Meyer Blue。不过，我们不会把 Meyer Blue 纳入细致分析，因为它属于不同价格层级。它不仅是永久地契，还位于更为体面的 Meyer Road，$PSF 超过 $3,000。

为求完整，我们按卧房类型拆分，呈现目前已支付的最低、平均与最高价格。

在这三大可比新盘的各个户型中，其最低价均高于 Emerald of Katong 的起步价。

我们暂不清楚具体的价格分层，但若假设其分层幅度适中，Emerald of Katong 仍将是定价最有优势的。不过也要注意，因 GFA 统一化的影响，两者面积并非完全可比——Emerald of Katong 的面积不计空调机位，而上表其他项目则计入。

此外，我们只比较了总价，这并非全貌，因户型与功能性同样重要；接下来逐一看看各个卧房类型的对比。

Emerald of Katong 1卧室 + 书房 对比

Emerald of Katong 的低价，是以主卧一角较小的书房为代价。其他项目的书房多为独立空间，或至少与卧室有一定隔断，能够在工作与休息间提供分隔（且面积更大）。

以下是 Emerald of Katong 的书房与其他项目的对比：

Tembusu Grand 与 The Continuum 的书房面积相近，而 Grand Dunman 的表现最出色。

另一个差异在于布局，首先是空间分隔。尽管 Tembusu Grand 看起来更贵，但它有一个专属书房。想象一下与伴侣同住时，你可以在书房工作而不打扰卧室中的另一半——这就是独立空间的功能价值。一些人也出于“睡眠卫生”考虑，不愿在卧室办公。为一个更大、更独立的空间多付 $48,000，或许并不过分。

至于 Grand Dunman，其布局最灵活——主卧与书房仅以薄墙相隔，住户可选择移除隔断，进一步扩大主卧空间。

最后，The Continuum 为永久地契，因而价格更高；不过其更大的独立书房也优于 Emerald of Katong。

当然，Emerald of Katong 并未提供纯 1卧室方案；若只需简单 1卧室，仍可考虑。只有 Grand Dunman 提供无书房的 1卧室，平均价已达 $1.2 million；若只看 1卧室的布局与价格，Grand Dunman 更胜一筹。

总体而言，虽然价签看起来更低，但买家需明了背后原因。鉴于周边其他项目在布局上的优点，它并非绝对赢家。

Emerald of Katong 2卧室 高级型

在这 4 种布局中，Grand Dunman 的 2卧室最不占优。它甚至不可比，因为它仅为 1 卫版本，但售价却与其他 2卧室 2 卫相近。2卧1卫与2卧2卫之间的价格差通常相当明显——通常超过 $100,000。因此很难理解 Grand Dunman 相较其他项目的定价逻辑。

这里的布局均为“哑铃户型”，因无走道面积而更高效。在这 3 个可比布局中，Tembusu Grand 的厨房收在一角较为特别。这可能是优点也可能是缺点：它没有自然通风，也非封闭式，因此重油烟烹饪的气味会飘散至全屋。

既然布局差异不大，这里主要回到价格。就起步价而言，Emerald of Katong 似乎更具优势。接下来就看价格分层如何推进。

Emerald of Katong 3卧室

Emerald of Katong 的紧凑 3卧室布局相当得体。为重视私密的住户提供了 Z 字形入户过道。通常紧凑型应尽量避免此设计，因为对这类单位而言，私密性不如可负担性重要。但与另外 3 个布局相比，它们一开始就都有较大的玄关。 

其所有卧室可从容摆下一张床头柜，两间浴室均有自然通风。厨房空间尚可，餐区相较其他项目也更显宽绰。

The Continuum 因永久地契而定价最高。然而两间浴室均无自然通风，且其中一间卧室较小，从平面图角度看，吸引力不及另外两者。

此处空调机位（AC ledge）的对比，体现了最新 GFA 统一化的好处。The Continuum 有 2 个空调机位，Tembusu Grand 与 Grand Dunman 皆有较大的空调机位，而 Emerald of Katong 仅有 1 个。

因此在布局方面，Emerald of Katong 胜出。以 $2,100,000 的最低起步价，它看起来是该区 4 个新盘中最具吸引力的选择。若价格分层推进温和，想必会很快被扫空。 

Emerald of Katong 4卧室

Emerald of Katong 与其他项目的主要差异在于书房、家庭防空避难室（household shelter）以及浴室数量。

首先，书房是“像样的”独立空间。尽管没有窗户，但已足以容纳一个宽屏显示器与文件，亦可两人并排办公。必要时，书房也可改为小卧室。

Emerald of Katong 设有尺寸合宜的储物间，但不及家庭防空避难室宽大。这各有利弊——有人偏好更大的储物空间，也有人更看重起居空间。若需要更多储物，也可将书房改作“家庭防空避难室”。

其不足之处在于仅有 1 间公共浴室。哑铃户型虽更高效，减少了走道面积，但也意味着住户需横跨走道使用与两间卧室共享的浴室。

此布局的优点在于餐区。尽管没有客餐厅自由切换的弹性，但餐区可沿干厨房向外延伸，容纳更多宾客——很适合常待客者。Tembusu Grand 也能实现类似安排，但其他项目不行。

这里最不理想的布局是 The Continuum：受限的餐区、仅 1 间公共浴室，以及一间较小的公共卧室。

综合 Emerald of Katong 的利弊，此处难言孰优孰劣。多一间公共浴室与更强的私密性确实不错；但若考虑价格，Emerald of Katong 颇具吸引力——不但低于 $3 million，且起步仅 $2.7 million。若价格分层推进温和，价差足以让许多人愿意牺牲这一间额外浴室。

Emerald of Katong 5卧室

多份平面图中，有数个值得一提的要点。

其一，Grand Dunman 与 The Continuum 均配备私家电梯。这对追求更奢华居住体验的买家而言，是加分项。Grand Dunman 在此更为实惠，且面积比 The Continuum 小超 300 平方英尺。面积差异主要来自更宽敞的主卧、主卫与厨房空间；它还拥有宽大的生活阳台（yard）与独立储物间，并设有客用盥洗室（powder room）。

The Continuum 的特别之处在于，尽管主卧极具奢华感，却牺牲了一间公共卧室的空间——你会发现卧室 5 的进深较为局促。此外，3 间公共卧室共用 1 间浴室。与之不同，Grand Dunman 的 3 间卧室共用 2 间浴室，其中 2 间为带卫套房。就此而言，Grand Dunman 不仅更便宜，也更为实用（除非你非常偏好那处超大的生活阳台）。

在布局上，Emerald of Katong 与 Tembusu Grand 最为相似，皆未设私家电梯。两者均为 3 间公共卧室共用 2 间浴室，其中 1 间为带卫套房。

两者主卧均提供双台盆与步入式衣帽间，不过 Emerald of Katong 的 L 形衣柜更佳，因其浴室不正对卧室。

厨房因更趋方正而更显宽敞，且生活阳台略大。其客餐厅为一体化设计，是众多布局中唯一提供灵活配置的方案。

总体来看，若你不将“更奢华的格局”视为首要，Emerald of Katong 的 5卧室非常合理；以 $3.5 million 的起步价，许多小问题都可一笔带过。鉴于其诱人的价签，且再次假设价格分层不激进，Emerald of Katong 的 5卧室颇具吸引力。

毕竟，Tembusu Grand 目前最低要价为 $4,028,000，这是该户型在该盘可能成交的低位（较 Emerald of Katong 的起步价高出约 15%）。

Emerald of Katong 对比周边转售公寓如何？

加东片区新盘的成败，也取决于周边转售盘的价格与产品力。我们的分析将以 500米 范围内的转售公寓为对象，同时筛选出可比项目——至少 200 个单位规模：

就地段邻近度而言，Haig Court 最近；最新的对比项目是 Amber Park，同时也是更靠近一座 MRT（Tanjong Katong）的项目之一。

鉴于所有对比项目均为统一化前的产品，我们将以卧室类型的价格进行对比：

我们新增了“差额（价格）”一栏，其计算公式为：[Lowest Transacted] 减去 Emerald of Katong 对应卧室类型的起步价。

“差额（面积）”则为比较转售公寓最低成交对应的面积，减去 Emerald of Katong 同类型最小单位的面积。

正数表示 Emerald of Katong 更便宜/更小；反之亦然。

但需说明，这样的比较并不完全公平，因为转售公寓的最低成交可能位于高楼层。无论如何，这是我们所能做到的最接近的比较方式。

乍看之下，Emerald of Katong 更为实惠。大多数数字为正，且差距不小。

其他公寓为永久地契是一个解释。然而，当 Emerald of Katong 取得 TOP 时，这些永久地契公寓多半已“年长”逾 20 年，如此大的价差仍令人意外。看到面积差后你会理解，周边转售公寓更为宽绰，这是老盘常见的情况。

显著的价差使 Emerald of Katong 更具相关性。对预算较紧的 D15 买家来说，更新的 Emerald of Katong 会因价格更亲民而更受青睐。

在如此大的价差下，不难理解 Emerald of Katong 何以引发热度。最缺乏竞争力的似乎是 1卧室，因为其价格与周边所提供的并未拉开太多。

以 Amber Park 为例

Amber Park 是近来取得 TOP 的“新面孔”。它颇具看点——永久地契、近 MRT、且因面积较小而价格可接受。这使其在该区极具竞争力：想要现代、功能性强的买家，往往只需比 20 年楼龄的公寓多付不多。

那与 Emerald of Katong 相比如何？

就 1卧室而言，Emerald of Katong 的竞争力不强。其起步价为 $1,200,000；而 Amber Park 的 1卧室平均价为 $1,336,500，仅高出 11.3%。这主要因 Amber Park 的单位更小。

Emerald of Katong 虽带书房，但其面积偏小，若追求“像样的”书房，这可能不被视为优势。Amber Park 更靠近 MRT，且为永久地契。因此，与我们在新盘对比中的结论一致，若与其他公寓相比，Emerald of Katong 的 1卧室并非强劲选手。

Amber Park 最便宜的一套 1卧室以 $1,388,000 成交，位于 20 层，且带套内书房：

它的确更为紧凑，尤其是餐区。但若考虑其位于高楼层、书房面积大致相当、且为永久地契且更近 MRT，对部分买家而言，Emerald of Katong 的定价可能更难以被说服。 

对面的永久地契 Haig Court 有一套 4卧室以 $3 million 售出

偏爱永久地契的买家可能会看向 Haig Court。这座 20 年楼龄的公寓与 Emerald of Katong 隔街相望，地点相近。2024 年 8 月，一套 6 楼、1,550 平方英尺的 4卧室以 $3 million 售出。需注意，这正是 Emerald of Katong 4卧室高级型的起步价。

以下是 Haig Court 的 4卧室平面图：

这套 4卧室布局功能齐全。配备 WC、储物间、杂物房、宽敞的生活阳台与厨房，以及没有阳台但更大的起居空间。主卧还设有浴缸。

Emerald of Katong 的 4卧室在功能上相似，但生活阳台要小得多。同样配有储物间与家庭防空避难室，但厨房更狭长，起居空间也更小。不过，这里的所有公共卧室尺寸更为均衡，不像 Haig Court 那样有差异。

除非你需要所有卧室都至少容纳一张大床（queen），否则 Haig Court 的布局已相当实用。此情况下，你将以 $3 million 购买一座永久地契但外观更为陈旧的公寓与单位，而非全新项目；同时，你大概率还需以 $3 million 的总价另行投入装修，以实现现代化。

鉴于两者的布局都颇为相似且实用，若预算为 $3 million，买家需在“永久地契与更大空间（但装修成本更高）”与“更现代的小区与单位”之间二选一。这并非易选题；短期看，价格差距有限或更偏向 Emerald of Katong 一方。

The Shore Residences（租赁地契）也有一套 4卧室以 $3 million 成交

作为租赁地契，问题在于它相较周边永久地契公寓是否仍具吸引力。在此，The Shorefront Residences 值得一看。项目的地契起始于 2009 年，但为 103 年（非 99 年），因此尚余 88 年地契。步行至最近的 MRT 需 7 分钟，略长于 Emerald of Katong。同时，它靠近的 Marine Parade MRT 比 Emerald of Katong 最近的 Tanjong Katong MRT 距离 CBD 再多一站。

2024 年 10 月，一套 13 楼、1,378 平方英尺的单位以 $3 million 成交，可眺望周边有地住宅区景观。

其平面如下：

这套 4卧室相对紧凑，但在功能上与前述相近：设有家庭防空避难室、WC、生活阳台与干/湿厨房。主要差别在于整体更为紧凑，且客餐厅进深偏窄——阳台几乎与之等长！此外，该单位位于 13 楼，若换至更低楼层，价格理应更实惠。

考虑到一套中高楼层 4卧室以 $3 million 成交，且其地契已消耗 11 年，即便 Emerald of Katong 的 $3 million 出自底楼，仍显得相当可取。不过，The Shore Residence 更贴近加东的核心配套。

从周边转售可比来看，Emerald of Katong 的价格颇具吸引力——前提是价格分层不激进。

在比较了与周边 3 个新盘及周边可比转售公寓的关系后，我们也来看看它在当下新盘大盘中的定位。

Emerald of Katong 1卧室 新盘对比

在 1卧室定价上，Emerald of Katong 目前位列第 3 实惠。即便分层至 $1.3+，也大致与 The Myst 或 Lentor Hills Residences 的要价相仿。

Tembusu Grand 目前有一套 1+书房，标价 $1,409,000（#18-20）。#02-20 以 $1,258,000 售出。你会发现其价格大致按每层 $10,000 往上叠加。若 Tembusu Grand 采取类似分层，则 Emerald of Katong 大约比其便宜 5%。

无论如何，关注 Tembusu Grand 1卧室的买家可选不多，117 套仅余 18 套。因此在 Emerald of Katong 更为实惠的前提下，这些单位很可能会被快速吸纳。

Emerald of Katong 2卧室 新盘对比

就 2卧室而言，Emerald of Katong 将成为当下新盘市场第 5 实惠的选择。考虑到其位置与步行可至 Tanjong Katong MRT，这样的价格颇具吸引力。

你会发现SORA距离 MRT 远得多，却要价更高一些。该价格对应 14 层、667 平方英尺的单位；3 层单位以 $1,341,000 售出，也仅比一座步行可达 MRT 的 Tanjong Katong 新盘便宜 $159,000。

而在步行可至 MRT 的新盘中，价格更实惠的选项几乎都离地铁不近——它们都偏远。

Emerald of Katong 3卧室 新盘对比

Botany at Dairy Farm 仍有 3卧室在售，要价 $2.112 million，位于 14 层，面积仅 883 平方英尺（典型紧凑 3卧）。

与 Emerald of Katong 相比，其定价颇为显眼。考虑到其远离市区的截然不同位置，Emerald of Katong 是否“过低”？抑或 Botany at Dairy Farm “过高”？

2024 年 9 月，一套 12 层、883 平方英尺的 3卧室以 $2,048,000 成交——说明买家愿意为远郊项目支付不低的价格。该项目预计 2027 年 TOP，较 Emerald of Katong 更近；后者预计 2029 年 TOP。

此外，在新盘中寻找低于 $2 million 的 3卧室并不容易，买家的心理价位也随之“校准”。

若纯以价格维度比较，并考虑到 Emerald of Katong 仅比 Botany at Dairy Farm 晚约 2 年建成，那么两者的价差大概率会向有利于 Emerald of Katong 的方向扩大。

Emerald of Katong 4卧室 新盘对比

Emerald of Katong 可能拥有当下 4卧室新盘中最具性价比的起步价之一。若将其与同样步行可达 MRT（Cashew MRT）的 The Myst 对比，价格相当。The Myst 目前最便宜的单位同样位于 1 楼，亦为 1,453 平方英尺的紧凑 4卧室。

但需注意，我们对比的是 D15 与 D23，因此 4卧室的价格分层或更具进取性并不意外。

Emerald of Katong 5卧室 新盘对比

Emerald of Katong 仍提供低于 $4 million 的 5卧室机会。Tembusu Grand 的 5卧室同样为 1 楼单位，因此这道巨幅“折扣”让 Emerald of Katong 相当吸引。

此外，在表中 19 个项目里，它仅比 6 个新盘更贵，其中 2 个为 EC。以此趋势，我们也不意外其价格分层更加进取。

结论

在本次价格评析中，我们检视了：

1. 与周边 3 个新盘逐一到各个户型的对比
2. 对比周边可比转售公寓的相对定位
3. 在当下新盘大盘中的位置

综观以上对比，Emerald of Katong 的参考定价显得十分吸引。我们认为竞争力最弱的是 1卧室，主因在于其布局；同时，区域内 1卧室价格整体偏低，且永久地契选项众多。 

然而，2–5 卧室类型的定价颇具吸引力。若开发商选择温和分层加价，那么相较整体楼市走势，买家确有一定的上行潜力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。