你好，
希望这封邮件能让你一切安好。
我写信的主要原因是想请教以下几点：
- 把我的第一套住房买在 1-mil 价位是否明智？
- 一旦满足 MOP，如果我出售，价格会超过 1-mil。10 年后因价格高企，会不会导致需求不足、出售有难度？
鉴于我们都在 30 多岁，并且 BTO 等待时间很长，我和伴侣决定开始寻找 HDB 转售组屋。
我们的优先条件是——步行可达 MRT、位置中心、4 房式组屋。
我们最看重的 3 个地区是——Tiong Bahru estates、Kallang Whampoa 和 Dakota/Mountbatten。凭借我们的 CPF、补助和储蓄，我们最多可购买价格低于 <1-mil 的组屋。
之所以选择上述地区，是因为我们两人都在 CBD 工作。我们认为应该以更有可能升值的单位开启置业之路，这样在 MOP 之后我们才能负担下一次的住房选择（考虑到通胀，事物都会变得更贵，如今购买一套平均 600k 的单位，未来转售时可能仍需要额外补差）。
然而，这 3 个地区的价格都在 1-mil 的门槛附近，因此在只盯着这些地点做决定之前，我想听听更多意见。我们也可能是错的，或许选择平均 600k 的转售组屋并非错误方向，所以我很想听听你的看法或建议——我是否该选择这 3 个地区，还是从价格更低的地方开始。
希望你能给予建议，不胜感激。
期待你的回复。
谢谢！
你好，
感谢你与我们联系。
这是当下多数买家都会自问的常见问题。随着成交的百万 HDB 越来越多，如果现在不买，可能会觉得错过了机会；但你也可能在思考这样的价格是否可持续。
截至目前，数据给我们的启示如下。
在 2023 年，共有 125 套 4 房式组屋以 $1M 或以上的价格成交。在 2023 年 Q1 至 Q3 的 8,858 套 4 房式成交中（Q4 数据尚未公布），占比仅为 1.4%。如果加入 Q4 统计，这个比例将更低。
不足为奇的是，这些组屋大多位于中央区，且多为 2010 年之后建成，楼龄相对较新，且普遍楼层较高。这些共同特征可以合理解释其较高的成交价格。
鉴于 2024 年的 Prime/Plus/Standard HDB 组屋分类，你很可能会看到中央区更多组屋以 $1 million 或以上成交。我们已经在 Dawson 等地面市场上看到这种情况，因为大家希望居住在这些核心地段，同时不受更高限制（如 10 年 MOP 等）。
但要判断是否值得以这样的价格购买 HDB，我们需要了解当下所处的背景，从过往的价格走势开始。
以下是过去 10 年 HDB 总体价格走势。
| Year | HDB Resale Price Index (RPI) - Q1 of each year |
| 2012 | 138.5 |
| 2013 | 148.6 |
| 2014 | 143.5 |
| 2015 | 135.6 |
| 2016 | 134.7 |
| 2017 | 133.9 |
| 2018 | 131.6 |
| 2019 | 131 |
| 2020 | 131.5 |
| 2021 | 142.2 |
| 2022 | 159.5 |
| Annualised | 1.42% |
上图和表格显示，2013 年后 HDB 价格出现回落，在疫情前相对平稳。请注意，由于 2023 年价格高于 2022 年，年化回报率将高于上述数据。
与 2013 年三轮房地产降温措施同步，HDB 的购房流程也进行了调整。根据新流程，买家只有在支付期权费并取得 Option To Purchase（OTP）后，才能申请估价。这一改变旨在稳定价格，并限制卖家要求 Cash Over Valuation（COV）的能力，因为在发出 OTP 之前估价不会披露。
旧流程中，卖家会先进行估价，买卖双方据此协商 COV 金额。这导致价格快速上升，从而引发了政府干预。
新流程实施后，买家主要参考附近的近期成交来出价，从而有助于稳定 HDB 市场。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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这与你的问题有何关联？
尽管估价顺序有所改变，自 2020 年以来，受疫情影响，HDB 价格仍然快速上涨。
许多买家在得知必须支付出乎意料的高额 COV 时感到不满。由于市场火热，卖家可以坚持收取 $1,000 的购买期权费，买家支付后才能进行估价。
这导致许多买家如果拿不出例如 $50,000 的 COV，且无法取得必要贷款，就不得不放弃这笔款项。别忘了，这种情况可能在买家身上发生多次。
这说明只要有需求，在自由市场中价格仍会上涨——不论你是就 COV 进行谈判，还是卖家知道有人愿意出更高价。
随着 Standard、Prime 和 Plus BTO 分类的推出，本应被归类为 Prime 和 Plus 的转售组屋，由于具备同样的吸引力且没有相关限制，需求和涨幅也可能更好。
许多价格超过百万的组屋正是因为这些可取之处而符合上述标准，因此其价格会得到进一步支撑。
其中一个例子是位于 Dawson 地段的 HDB。该住宅区被李显龙总理在谈到旧 HDB 社区重振时提及为例。事实上，2020 年价格从 $800,000+ 起步，此后已升至 $900,000+：
| Year | 3 ROOM | 4 ROOM | 5 ROOM |
| 2020 | $656,484 | $837,060 | $994,127 |
| 2021 | $644,473 | $837,615 | $1,042,325 |
| 2022 | $689,057 | $887,668 | $1,128,133 |
| 2023 | $710,714 | $960,276 | $1,192,698 |
未来可能出现供过于求？
另一个需要考虑的是 HDB 可能出现的过剩供应。随着新加坡人口老龄化，大量组屋可能进入市场，从而压低 HDB 价格——尤其是那些缺乏差异化因素的组屋，例如位处不便、年代久远的单位。
因此，较好的做法是关注当下在某些方面更突出的 HDB，例如地处中心位置、具备阁楼户型，或拥有优越的公共交通可达性。
无论如何，这一点必须提出，因为未来出现供过于求的情形很可能发生。不过，我们并不清楚政府未来会推出何种政策或计划来应对，但我们在这里提出了若干可能的情景。
既然你有几个偏好的地点，我们来看看这些地区的价格走势。
| Year | All 4-room HDB | YoY | Bukit Merah & Central 4-room | YoY | Geylang & Kallang/Whampoa 4-room | YoY |
| 2012 | $443 | - | $624 | - | $517 | - |
| 2013 | $467 | 5.42% | $662 | 6.09% | $536 | 3.68% |
| 2014 | $435 | -6.85% | $637 | -3.78% | $515 | -3.92% |
| 2015 | $423 | -2.76% | $690 | 8.32% | $522 | 1.36% |
| 2016 | $423 | 0.00% | $666 | -3.48% | $542 | 3.83% |
| 2017 | $426 | 0.71% | $673 | 1.05% | $537 | -0.92% |
| 2018 | $422 | -0.94% | $672 | -0.15% | $545 | 1.49% |
| 2019 | $421 | -0.24% | $668 | -0.60% | $539 | -1.10% |
| 2020 | $440 | 4.51% | $679 | 1.65% | $542 | 0.56% |
| 2021 | $499 | 13.41% | $737 | 8.54% | $605 | 11.62% |
| 2022 | $541 | 8.42% | $748 | 1.49% | $698 | 15.37% |
| Annualised | - | 2.02% | - | 1.83% | - | 3.05% |
从上图可见，这些地区的 4 房式价格走势大体与全岛其他 4 房式一致。Geylang 和 Kallang/Whampoa 的年化涨幅更为显著，主要可能归因于 2022 年有大量 HDB 组团达到 MOP，抬升了这些以老组屋为主的地区整体平均 PSF。
接着，我们看看中央区以外地区的价格走势。
East Region includes: Bedok, Pasir Ris, Tampines
North Region includes: Sembawang, Woodlands, Yishun
North-East Region includes: Ang Mo Kio, Hougang, Punggol, Sengkang, Serangoon
West Region includes: Bukit Batok, Bukit Panjang, Choa Chu Kang, Clementi, Jurong East, Jurong West
| Year | All 4-room HDB | YoY | East Region | YoY | North Region | YoY | North-East Region | YoY | West Region | YoY |
| 2012 | $443 | - | $427 | - | $393 | - | $464 | - | $412 | - |
| 2013 | $467 | 5.42% | $443 | 3.75% | $405 | 3.05% | $483 | 4.09% | $426 | 3.40% |
| 2014 | $435 | -6.85% | $419 | -5.42% | $374 | -7.65% | $447 | -7.45% | $398 | -6.57% |
| 2015 | $423 | -2.76% | $400 | -4.53% | $353 | -5.61% | $427 | -4.47% | $373 | -6.28% |
| 2016 | $423 | 0.00% | $402 | 0.50% | $353 | 0.00% | $426 | -0.23% | $369 | -1.07% |
| 2017 | $426 | 0.71% | $406 | 1.00% | $344 | -2.55% | $427 | 0.23% | $375 | 1.63% |
| 2018 | $422 | -0.94% | $402 | -0.99% | $331 | -3.78% | $427 | 0.00% | $366 | -2.40% |
| 2019 | $421 | -0.24% | $411 | 2.24% | $346 | 4.53% | $430 | 0.70% | $365 | -0.27% |
| 2020 | $440 | 4.51% | $430 | 4.62% | $360 | 4.05% | $443 | 3.02% | $392 | 7.40% |
| 2021 | $499 | 13.41% | $468 | 8.84% | $415 | 15.28% | $482 | 8.80% | $458 | 16.84% |
| 2022 | $541 | 8.42% | $500 | 6.84% | $468 | 12.77% | $539 | 11.83% | $491 | 7.21% |
| Annualised | - | 2.02% | - | 1.59% | - | 1.76% | - | 1.51% | - | 1.77% |
图表显示，不同地区的 4 房式价格大多趋势相近，但部分地区的年增长率略慢。你的偏好位置在表现上略胜一筹。不过需要指出的是，Geylang 与 Kallang/Whampoa 的对比未必完全公平，因为这些以老组屋为主的地带近年有大量新屋入市。
因此，虽然中央区外的房产更符合预算，但与中央区内的相比，其表现仅有小幅落后。
换言之，位置固然影响涨幅，但一个地区的供需、楼龄、楼层、朝向与户型等因素也会显著影响单个单位的表现。
因此，中央区的单位或更高价的房产并不必然始终胜过中央区外、价格更低的单位。
不过，我们认为中央区 HDB 目前能取得更高价格的一个原因，是因为私宅价格的走势。许多原本想买私宅且负担得起的买家，在价格上行中被“挤出”了。
短短 1–2 年，原本能负担 OCR 3 卧房的买家，如今只剩 2 卧或 2 卧 + 书房可选。
这使许多人开始更青睐 HDB。比如，$1.2 million dollar 的预算下，你会选择 OCR 的 2 卧 + 书房，还是选择一套高楼层、视野开阔、可眺望 CBD 的宽敞 5 房式？
预算更高的买家，只要不介意是 HDB，便会发现自己有一系列“高配”选项可选。带绿意景观的阁楼户型标价可达令人垂涎的 $1.4+ million dollar。位于超过 40 层、俯瞰店屋景观的单位在 Tanjong Pagar 创下纪录价格——但对这些买家来说，与私宅市场可买到的相比，似乎也算合理。
正如我们此前所写，在这些区域、在这个价位——你确实没有多少等价替代品。
沿着这个思路，我们可以理解，只要新加坡房价持续走高，这些“昂贵”的 HDB 仍可能继续升值。
当然，这建立在更为基础的政策环境上，即新加坡是否依然是宜居、宜业与宜游之地；这将带来更高的人口，从而推动房地产市场增长。
除了位置外，百万组屋的另一个共同点是楼龄。我们再看看楼龄如何影响价格。
| Period | Avg resale PSF of flats completed in 1990 | YoY | Avg resale PSF of flats completed in 2000 | YoY | Avg resale PSF of flats completed in 2010 | YoY |
| 1993-Q1 | $73 | – | – | – | – | – |
| 1994-Q1 | $132 | 79.83% | – | – | – | – |
| 1995-Q1 | $199 | 51.01% | – | – | – | – |
| 1996-Q1 | $262 | 31.88% | – | – | – | – |
| 1997-Q1 | $303 | 15.45% | – | – | – | – |
| 1998-Q1 | $263 | -13.05% | – | – | – | – |
| 1999-Q1 | $230 | -12.59% | – | – | – | – |
| 2000-Q1 | $248 | 7.92% | – | – | – | – |
| 2001-Q1 | $214 | -13.70% | – | – | – | – |
| 2002-Q1 | $210 | -1.94% | – | – | – | – |
| 2003-Q1 | $198 | -5.63% | $237 | – | – | – |
| 2004-Q1 | $212 | 6.90% | $238 | 0.34% | – | – |
| 2005-Q1 | $207 | -2.56% | $244 | 2.34% | – | – |
| 2006-Q1 | $200 | -3.37% | $236 | -3.23% | – | – |
| 2007-Q1 | $204 | 2.18% | $239 | 1.46% | – | – |
| 2008-Q1 | $246 | 20.50% | $291 | 21.80% | – | – |
| 2009-Q1 | $273 | 11.05% | $314 | 7.75% | – | – |
| 2010-Q1 | $300 | 9.98% | $344 | 9.58% | – | – |
| 2011-Q1 | $338 | 12.48% | $392 | 14.07% | – | – |
| 2012-Q1 | $379 | 12.38% | $412 | 5.02% | – | – |
| 2013-Q1 | $399 | 5.26% | $448 | 8.85% | $554 | – |
| 2014-Q1 | $393 | -1.64% | $439 | -2.10% | $557 | 0.53% |
| 2015-Q1 | $352 | -10.41% | $412 | -6.14% | $477 | -14.39% |
| 2016-Q1 | $346 | -1.79% | $395 | -4.14% | $486 | 1.95% |
| 2017-Q1 | $359 | 4.03% | $402 | 1.66% | $469 | -3.55% |
| 2018-Q1 | $371 | 3.22% | $395 | -1.63% | $481 | 2.50% |
| 2019-Q1 | $345 | -6.96% | $390 | -1.34% | $552 | 14.78% |
| 2020-Q1 | $339 | -1.80% | $383 | -1.69% | $414 | -24.99% |
| 2021-Q1 | $404 | 19.06% | $438 | 14.29% | $558 | 34.77% |
| 2022-Q1 | $444 | 10.04% | $480 | 9.66% | $535 | -4.12% |
| 2023-Q1 | $489 | 10.00% | $493 | 2.57% | $591 | 10.44% |
| 5-Year Avg Annualised Returns | 6.07% | 4.70% | 6.18% | |||
| 10-Year Avg Annualised Returns | 2.38% | 1.11% | 1.79% |
你会注意到，尽管 1990 年的 HDB 更旧，但其平均年化回报并非最低，这与预期不同。为什么？
首先，数据仅限于各自年份建成的组屋。不同年代的组屋可能集中在不同地区，因此年化回报更可能反映的是位置而非单纯楼龄。
其次，受 COVID-19 以及居住负担能力下降的影响，近年更大面积、价格更可负担的老组屋更受欢迎。
另一个原因是 CPF Housing Grants。补助是按购房类型固定发放，而非按房价比例计算。因此，对更可负担的房子，补贴效果更显著。举例来说，$50,000 的 CPF Housing Grant 用于 $500,000 的房子相当于 10% 折扣，而用于 $1 million 的房子仅是 5% 折扣。
不过，前面提到的供给过剩问题在这里可能是个隐忧。许多老人仍居住在老组屋里，当他们离世时，这些组屋相较于更新、更昂贵的单位，可能会出现更大的供应量。
最后，我们需要了解这些 $1 million 组屋的潜在买家是谁。尽管百万 HDB 交易在增加，但整体占比仍然很小。
原因何在？这类买家通常收入足以购买共管公寓，但又不足以购买符合其标准（如中心位置、足够家庭空间）的共管公寓。
2023 年新加坡全职雇员的税前月度收入中位数为 $5,197（包含雇主 CPF 供款）。若不计雇主供款，约为 $4,550 每月。
举例来说，一对 30 岁的伴侣，个人月薪各 $4,550，按 3% 利率计算，最高可获批的 HDB 贷款约为 $575,693。若要购买 $1M 的组屋，他们需要用现金和/或 CPF 筹措 $424,307，这是一笔相当可观的金额。因此，高价位 HDB 的潜在买方池明显小于价格更亲民的单位。不过，只要这部分买方存在且收入持续增长，对此类单位的需求仍会延续。
另一个要考虑的是代际财富转移。鉴于人口老龄化，未来买家也可能获得父母遗产的支持，从而在收入限制导致贷款不足时，仍然能够入手更优质的 HDB。
综合上述因素，以及此前关于各区 4 房式表现大体相近的观察，我们不妨做一个简单的成本分析，对比在 10 年内购买 $1M 与 $600K 组屋的费用差异。
成本支出
购买一套 $1M 的组屋
| Description | Amount |
| Purchase price | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| Loan required (Assuming a 75% LTV) | $750,000 |
发生的成本
| Description | Amount |
| BSD | $24,600 |
| Interest expense (Assuming a 4% interest rate and 25 year tenure) | $260,249 |
| Property tax | $8,800 |
| Town Council service & conservancy fees (Assuming $80/month) | $9,600 |
| Total costs | $303,249 |
*我们在此假设你将选择银行贷款
为估算潜在收益，我们将采用过去 10 年所有 HDB 的年化涨幅 1.42%，做一个简单的预测。
| Time period | Price | Gains |
| Starting point | $1,000,000 | $0 |
| Year 1 | $1,014,200 | $14,200 |
| Year 2 | $1,028,602 | $28,602 |
| Year 3 | $1,043,208 | $43,208 |
| Year 4 | $1,058,021 | $58,021 |
| Year 5 | $1,073,045 | $73,045 |
| Year 6 | $1,088,282 | $88,282 |
| Year 7 | $1,103,736 | $103,736 |
| Year 8 | $1,119,409 | $119,409 |
| Year 9 | $1,135,305 | $135,305 |
| Year 10 | $1,151,426 | $151,426 |
若你购买 $1M 的 HDB，净成本：$303,249 - $151,426 = $151,823
购买一套 $600K 的组屋
| Description | Amount |
| Purchase price | $600,000 |
| BSD | $12,600 |
| Loan required (Assuming a 75% LTV) | $450,000 |
发生的成本
| Description | Amount |
| BSD | $12,600 |
| Interest expense (Assuming a 4% interest rate and 25 year tenure) | $156,149 |
| Property tax | $4,000 |
| Town Council service & conservancy fees (Assuming $80/month) | $9,600 |
| Total costs | $182,349 |
*我们在此假设你将选择银行贷款
同样，我们采用过去 10 年所有 HDB 的年化涨幅 1.42%，做一个简单的预测。
| Time period | Price | Gains |
| Starting point | $600,000 | $0 |
| Year 1 | $608,520 | $8,520 |
| Year 2 | $617,161 | $17,161 |
| Year 3 | $625,925 | $25,925 |
| Year 4 | $634,813 | $34,813 |
| Year 5 | $643,827 | $43,827 |
| Year 6 | $652,969 | $52,969 |
| Year 7 | $662,242 | $62,242 |
| Year 8 | $671,645 | $71,645 |
| Year 9 | $681,183 | $81,183 |
| Year 10 | $690,856 | $90,856 |
若你购买 $600K 的 HDB，净成本：$182,349 - $90,856 = $91,493
你该怎么做？
既然这是自住物业，就必须符合你的具体居住偏好，尤其是靠近 MRT 与工作地点——这二者都是你列为首要的条件。
不过，追求这些便利并不必然要求购买 $1M 的单位。也有满足你条件、同时更符合预算的替代选择。选择更可负担的房产，潜在买家群体或许也会比高价位单位更广。如前所述，各 HDB 地区整体涨幅并无显著差异。
除位置外，一个地区的供需、组屋楼龄、楼层等也会影响价格，这强调了综合考量的必要性。你计划的持有期同样重要。你提到在单位满足 MOP 后可能出售。在相对较短的 5 年期限内，除非发生疫情或经济衰退等重大事件，HDB 价格出现大幅波动的概率不高。
在这样的时间窗口下，HDB 的潜在盈亏未必可观。因此，考虑购买一套位置居中、楼龄稍长、因而价格更可负担的 HDB，可能是更稳妥的选择。参照前面的计算，选择更经济的单位可降低 BSD 与贷款需求，从而减少整体支出。若两套单位的涨幅大体相近，选择更可负担者，或许更为理性。
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