你好，
希望你一切安好。
写这封信主要想请教以下几点：
- 作为首套房，买 1-mil 的房子是否明智？
- 若 MOP 后转售，预计价格会超过 1-mil。10 年后，这样的高价会不会影响需求、增加出手难度？
我和伴侣决定开始看 HDB 转售组屋，主要因为我们都已 30 多岁，而 BTO 等待期又长。
我们的首要条件是：步行可达 MRT、核心地段、4-room 户型。
我们首选的 3 个区域是：Tiong Bahru、Kallang Whampoa 和 Dakota/Mountbatten。结合我们的 CPF、补助和储蓄，最高承受房价为 <1-mil。
之所以选这些区域，是因为我们俩都在 CBD 上班。我们希望以更有可能升值的单位开启置业之旅，这样在 MOP 之后，更有能力负担下一套住房（考虑到通胀，未来东西只会更贵；若现在买一套均价约 600k 的单位，将来转售时可能仍得再补差价）。
不过，这 3 个区的价格基本都在 1-mil 的水平线上；所以在只盯着这些地段之前，我想多听听意见。我们也可能想偏了，或许选择均价约 600k 的转售组屋并非坏方向。因此很希望听到你的看法或建议：是该坚持这 3 个区，还是先从价格更低的地区入手？
期待你的建议，不胜感激。
盼复。
谢谢！
（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）
你好，
感谢来信。
这是当下许多买家都会思考的问题。随着百万价位的 HDB 交易不断增加，容易让人产生“现在不买就错过了”的焦虑——但同时也难免担心这些价位能否站得住。
先看数据怎么说。
2023 年，共有 125 套 4-room 组屋以 $1M 及以上成交。在 2023 年 Q1 至 Q3 的 8,858 套 4-room 成交中仅占 1.4%（Q4 统计尚未公布；若计入 Q4，该占比预计更低）。
不出所料，这些单位多位于 Central Region，且多为 2010 年后建成，楼龄较新、楼层也更高。这些共性足以解释其更高的成交价。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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随着 2024 年的 Prime/Plus/Standard HDB 分类落地，Central Region 的转售市场可能会出现更多 $1 million 以上的交易。我们在 Dawson 等地已能感受到这种趋势——买家希望住在核心地段，同时避开更严的限制（如 10-year MOP 等）。
但要判断用这样的价格买 HDB 是否值得，还得放到更大的脉络里看——先从过往价格走势说起。
先看过去 10 年 HDB 整体价格的变化：
| 年份 | HDB 转售价格指数（RPI）— 各年 Q1 |
| 2012 | 138.5 |
| 2013 | 148.6 |
| 2014 | 143.5 |
| 2015 | 135.6 |
| 2016 | 134.7 |
| 2017 | 133.9 |
| 2018 | 131.6 |
| 2019 | 131 |
| 2020 | 131.5 |
| 2021 | 142.2 |
| 2022 | 159.5 |
| 年化 | 1.42% |
从上图与数据可见，2013 年后 HDB 价格经历下滑，并在疫情前相对平稳。需注意，2023 年价格较 2022 年进一步攀升，若计入 2023 全年，年化回报会高于上表所示。
除了 2013 年的三轮降温措施，HDB 的购房流程也做了调整：买家需在支付期权金并拿到 Option To Purchase（OTP，购屋选择权）后，才能申请估价。此举旨在稳定价格，并削弱卖家索取 Cash Over Valuation（COV，估价以上现金）的能力，因为在发出 OTP 前，估价并不会公开。
过去的流程是，卖家会先做估价，再与买家商议 COV，导致价格快速攀升，最终引发政府出手干预。
新流程实施后，买家多以附近近期成交为依据出价，因此有助于稳定 HDB 市场。
这与你的问题有何关系？
尽管估价顺序改变，自 2020 年以来，受疫情影响，HDB 价格仍快速上涨。
许多买家在得知需要支付高额 COV 时并不愉快。在炙手可热的市场中，卖家可坚持先收 $1,000 的 OTP 费用，买家方可申请估价。
结果，不少买家若无足够现金（例如需额外 $50,000 作为 COV），也无法获批相应贷款，就只能放弃期权金。而且，这种情况可能会在不同单位上反复发生。
这说明：只要有需求，在自由市场里价格终会上涨——无论是谈 COV，还是卖家知道有人愿意出更高价。
随着新的 Standard、Prime 和 Plus BTO 分类推出，原本在转售市场会被归入 Prime/Plus 的单位，由于具备同样的吸引力却没有相关限制，价格与需求也更可能走强。
许多破百万的单位正因这些“稀缺性”而更受欢迎，价格也更稳、更受支撑。
以 Dawson 地区的 HDB 为例。总理李显龙曾在谈到旧 HDB 镇区的振兴时提到这个社区。确实，价格从 2020 年的 $800,000+ 上涨至如今的 $900,000+：
| 年份 | 3 房 | 4 房 | 5 房 |
| 2020 | $656,484 | $837,060 | $994,127 |
| 2021 | $644,473 | $837,615 | $1,042,325 |
| 2022 | $689,057 | $887,668 | $1,128,133 |
| 2023 | $710,714 | $960,276 | $1,192,698 |
未来可能出现供过于求？
另一个需要考虑的，是 HDB 未来可能的供应过剩。随着人口老龄化，大量单位或将涌入市场，压低 HDB 价格——尤其是那些缺乏差异化的旧组屋，例如位置不便的老屋。
因此，今天在挑选 HDB 时，更稳妥的方法是关注那些具备明显优势的单位，例如核心地段、Loft 户型，或公共交通可达性极佳的项目。
总之，未来出现供过于求的可能性不容忽视。至于政府会采取什么政策来应对，我们难以预判，不过我们在这篇文章中也讨论了几种可能的情景。
既然你已有几个偏好的地点，我们就来看看这些地区的价格走势。
| 年份 | 全岛 4-room HDB | 同比 | Bukit Merah & Central 4-room | 同比 | Geylang & Kallang/Whampoa 4-room | 同比 |
| 2012 | $443 | - | $624 | - | $517 | - |
| 2013 | $467 | 5.42% | $662 | 6.09% | $536 | 3.68% |
| 2014 | $435 | -6.85% | $637 | -3.78% | $515 | -3.92% |
| 2015 | $423 | -2.76% | $690 | 8.32% | $522 | 1.36% |
| 2016 | $423 | 0.00% | $666 | -3.48% | $542 | 3.83% |
| 2017 | $426 | 0.71% | $673 | 1.05% | $537 | -0.92% |
| 2018 | $422 | -0.94% | $672 | -0.15% | $545 | 1.49% |
| 2019 | $421 | -0.24% | $668 | -0.60% | $539 | -1.10% |
| 2020 | $440 | 4.51% | $679 | 1.65% | $542 | 0.56% |
| 2021 | $499 | 13.41% | $737 | 8.54% | $605 | 11.62% |
| 2022 | $541 | 8.42% | $748 | 1.49% | $698 | 15.37% |
| 年化 | - | 2.02% | - | 1.83% | - | 3.05% |
从图表可见，这些区域的 4-room 价格总体与全岛 4-room 的走势相近。Geylang 与 Kallang/Whampoa 年化涨幅略高，可能是因为 2022 年有不少组屋达到 MOP，使这些原本以老组屋为主的区域，整体 PSF 均价被较新的放量所推高。
再来看 Central Region 以外区域的价格走势。
East Region 包括：Bedok, Pasir Ris, Tampines
North Region 包括：Sembawang, Woodlands, Yishun
North-East Region 包括：Ang Mo Kio, Hougang, Punggol, Sengkang, Serangoon
West Region 包括：Bukit Batok, Bukit Panjang, Choa Chu Kang, Clementi, Jurong East, Jurong West
| 年份 | 全岛 4-room HDB | 同比 | East Region | 同比 | North Region | 同比 | North-East Region | 同比 | West Region | 同比 |
| 2012 | $443 | - | $427 | - | $393 | - | $464 | - | $412 | - |
| 2013 | $467 | 5.42% | $443 | 3.75% | $405 | 3.05% | $483 | 4.09% | $426 | 3.40% |
| 2014 | $435 | -6.85% | $419 | -5.42% | $374 | -7.65% | $447 | -7.45% | $398 | -6.57% |
| 2015 | $423 | -2.76% | $400 | -4.53% | $353 | -5.61% | $427 | -4.47% | $373 | -6.28% |
| 2016 | $423 | 0.00% | $402 | 0.50% | $353 | 0.00% | $426 | -0.23% | $369 | -1.07% |
| 2017 | $426 | 0.71% | $406 | 1.00% | $344 | -2.55% | $427 | 0.23% | $375 | 1.63% |
| 2018 | $422 | -0.94% | $402 | -0.99% | $331 | -3.78% | $427 | 0.00% | $366 | -2.40% |
| 2019 | $421 | -0.24% | $411 | 2.24% | $346 | 4.53% | $430 | 0.70% | $365 | -0.27% |
| 2020 | $440 | 4.51% | $430 | 4.62% | $360 | 4.05% | $443 | 3.02% | $392 | 7.40% |
| 2021 | $499 | 13.41% | $468 | 8.84% | $415 | 15.28% | $482 | 8.80% | $458 | 16.84% |
| 2022 | $541 | 8.42% | $500 | 6.84% | $468 | 12.77% | $539 | 11.83% | $491 | 7.21% |
| 年化 | - | 2.02% | - | 1.59% | - | 1.76% | - | 1.51% | - | 1.77% |
图表显示，不同区域的 4-room 价格大体一致，但个别区域年化增速略慢。你的偏好地段相对表现更好一些。不过需要指出的是，将以老组屋为主的 Geylang 与 Kallang/Whampoa 与其他区直接对比并不完全可比，因为这些区域近年有不少新屋放量。
因此，Central Region 以外的房产虽更亲民，但与 Central Region 相比，其表现也只是略有落后。
换言之，地段当然会影响增速，但某一区域的供需、楼龄、楼层、朝向、户型等因素，同样会显著影响单个单位的表现。
所以，并不存在“Central Region 的、更高价的单位就一定优于非 Central Region、价格较低的单位”的绝对规律。
不过，我们认为 Central 区域的 HDB 之所以如今能卖出更高价格，很大程度上是受私宅价格上行所带动。许多原本能负担私宅的买家，突然发现被价格“卡住”了。
短短 1-2 年，原本买得起 OCR（中央区以外）3-bedroom 的人，如今可能只剩 2-bedroom/2-bedroom + study 可选。
这让不少人转而更青睐 HDB。举例说，预算 $1.2 million，你会选择在 OCR 买一套 2-bedroom + study，还是买一套高楼层、视野开阔、可远眺 CBD 的宽敞 5-room 组屋？
预算更充裕的买家，若不介意是 HDB，反而能挑到许多“天花板级”配置：带绿景的 Loft 户型标上 $1.4+ million 的价格也有人买单；在 Tanjong Pagar 超过 40 层、俯瞰店屋景观的单位更是屡创新高——相较私宅同期能买到的配置，对这类买家而言并不“离谱”。
正如我们此前所写，在这些地段、这个价位，你确实没有太多“等价替代”。
沿着这个逻辑，只要新加坡整体房价仍在上行，这些看似“昂贵”的 HDB 仍可能继续受益。
当然，这建立在更底层的国策之上：只要新加坡仍是宜业、宜居、宜游之地，人口增长就会带动房地产市场发展。
除了地段，百万价位单位的另一个共性是楼龄。因此，我们也来看看楼龄如何影响价格。
| 期间 | 1990 年落成组屋的转售均价 PSF | 同比 | 2000 年落成组屋的转售均价 PSF | 同比 | 2010 年落成组屋的转售均价 PSF | 同比 |
| 1993-Q1 | $73 | – | – | – | – | – |
| 1994-Q1 | $132 | 79.83% | – | – | – | – |
| 1995-Q1 | $199 | 51.01% | – | – | – | – |
| 1996-Q1 | $262 | 31.88% | – | – | – | – |
| 1997-Q1 | $303 | 15.45% | – | – | – | – |
| 1998-Q1 | $263 | -13.05% | – | – | – | – |
| 1999-Q1 | $230 | -12.59% | – | – | – | – |
| 2000-Q1 | $248 | 7.92% | – | – | – | – |
| 2001-Q1 | $214 | -13.70% | – | – | – | – |
| 2002-Q1 | $210 | -1.94% | – | – | – | – |
| 2003-Q1 | $198 | -5.63% | $237 | – | – | – |
| 2004-Q1 | $212 | 6.90% | $238 | 0.34% | – | – |
| 2005-Q1 | $207 | -2.56% | $244 | 2.34% | – | – |
| 2006-Q1 | $200 | -3.37% | $236 | -3.23% | – | – |
| 2007-Q1 | $204 | 2.18% | $239 | 1.46% | – | – |
| 2008-Q1 | $246 | 20.50% | $291 | 21.80% | – | – |
| 2009-Q1 | $273 | 11.05% | $314 | 7.75% | – | – |
| 2010-Q1 | $300 | 9.98% | $344 | 9.58% | – | – |
| 2011-Q1 | $338 | 12.48% | $392 | 14.07% | – | – |
| 2012-Q1 | $379 | 12.38% | $412 | 5.02% | – | – |
| 2013-Q1 | $399 | 5.26% | $448 | 8.85% | $554 | – |
| 2014-Q1 | $393 | -1.64% | $439 | -2.10% | $557 | 0.53% |
| 2015-Q1 | $352 | -10.41% | $412 | -6.14% | $477 | -14.39% |
| 2016-Q1 | $346 | -1.79% | $395 | -4.14% | $486 | 1.95% |
| 2017-Q1 | $359 | 4.03% | $402 | 1.66% | $469 | -3.55% |
| 2018-Q1 | $371 | 3.22% | $395 | -1.63% | $481 | 2.50% |
| 2019-Q1 | $345 | -6.96% | $390 | -1.34% | $552 | 14.78% |
| 2020-Q1 | $339 | -1.80% | $383 | -1.69% | $414 | -24.99% |
| 2021-Q1 | $404 | 19.06% | $438 | 14.29% | $558 | 34.77% |
| 2022-Q1 | $444 | 10.04% | $480 | 9.66% | $535 | -4.12% |
| 2023-Q1 | $489 | 10.00% | $493 | 2.57% | $591 | 10.44% |
| 5 年平均年化回报 | 6.07% | 4.70% | 6.18% | |||
| 10 年平均年化回报 | 2.38% | 1.11% | 1.79% |
你会注意到，尽管 1990 年的 HDB 更老，但其平均年化回报并非最低，这与直觉不太一致。为什么？
首先，我们仅统计各自年份落成的单位。不同年代的组屋分布在不同区域，因而年化回报很可能更多反映了地段差异，而非单纯的楼龄因素。
其次，受 COVID-19 与居住可负担性下降影响，面积更大、价格更可承受的老组屋，近年反而更受欢迎。
另一个原因在于 CPF 购屋补助。补助是按房型固定发放，而非按房价比例计算，因此对价格更亲民的住宅，补助效果更显著。比如 $50,000 的 CPF 补助，对于 $500,000 的房子相当于 10% 折扣，但对 $1 million 的房子只相当于 5% 折扣。
不过，前面提到的“供给过剩”风险在这里仍需留意。许多长者仍住在老屋，未来当这些单位陆续回流市场，供应的增加可能会更集中在老屋上，而非较新、价更高的单位。
最后，也要明白谁会成为这些 $1 million 价位单位的潜在买家。尽管百万 HDB 成交在增加，但它们在整体中仍占比较小。
原因在于：这类买家通常收入已足以购买公寓，但又不足以买到能满足他们条件（如中心地段、足够家庭空间）的公寓。
2023 年新加坡全职雇员的税前月度收入中位数（含雇主 CPF 供款）为 $5,197；若不计雇主供款，约为 $4,550。
举例说，一对 30 岁夫妇，各自月入 $4,550，按 3% 利率，最高可获批的 HDB 贷款约 $575,693。若要购买 $1M 的单位，仍需以现金和/或 CPF 支付 $424,307，这是一笔不小的数目。因此，高价位 HDB 的潜在买家池确实较小。不过，只要这部分买家存在且收入持续增长，对此类单位的需求仍会延续。
另一个可考虑的因素是“代际财富转移”。鉴于人口老龄化，未来买家或许能得到父母的财富支持，弥补贷款因收入受限的缺口，从而跃迁至更优质的 HDB。
考虑以上因素，再结合前述“不同区域 4-room 的整体表现其实相差不大”，我们来做一个简单的成本对比：以 10 年持有期，比较购买 $1M 与 $600K 的差异。
成本明细
购买 $1M 单位
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $1,000,000 |
| BSD | $24,600 |
| 所需贷款（假设 75% LTV） | $750,000 |
实际支出
| 项目 | 金额 |
| BSD | $24,600 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年限 25 年） | $260,249 |
| 房产税 | $8,800 |
| 市镇理事会服务与保养费（按 $80/月） | $9,600 |
| 总费用 | $303,249 |
*此处假设采用银行贷款
作为简化估算，我们按过去 10 年全岛 HDB 的年化涨幅 1.42% 推算潜在收益。
| 期间 | 价格 | 收益 |
| 起点 | $1,000,000 | $0 |
| 第 1 年 | $1,014,200 | $14,200 |
| 第 2 年 | $1,028,602 | $28,602 |
| 第 3 年 | $1,043,208 | $43,208 |
| 第 4 年 | $1,058,021 | $58,021 |
| 第 5 年 | $1,073,045 | $73,045 |
| 第 6 年 | $1,088,282 | $88,282 |
| 第 7 年 | $1,103,736 | $103,736 |
| 第 8 年 | $1,119,409 | $119,409 |
| 第 9 年 | $1,135,305 | $135,305 |
| 第 10 年 | $1,151,426 | $151,426 |
若购买 $1M 的 HDB：$303,249 - $151,426 = $151,823
购买 $600K 单位
| 项目 | 金额 |
| 购买价 | $600,000 |
| BSD | $12,600 |
| 所需贷款（假设 75% LTV） | $450,000 |
实际支出
| 项目 | 金额 |
| BSD | $12,600 |
| 利息支出（假设利率 4%、贷款年限 25 年） | $156,149 |
| 房产税 | $4,000 |
| 市镇理事会服务与保养费（按 $80/月） | $9,600 |
| 总费用 | $182,349 |
*此处假设采用银行贷款
同样按过去 10 年全岛 HDB 的年化涨幅 1.42% 作简化推算。
| 期间 | 价格 | 收益 |
| 起点 | $600,000 | $0 |
| 第 1 年 | $608,520 | $8,520 |
| 第 2 年 | $617,161 | $17,161 |
| 第 3 年 | $625,925 | $25,925 |
| 第 4 年 | $634,813 | $34,813 |
| 第 5 年 | $643,827 | $43,827 |
| 第 6 年 | $652,969 | $52,969 |
| 第 7 年 | $662,242 | $62,242 |
| 第 8 年 | $671,645 | $71,645 |
| 第 9 年 | $681,183 | $81,183 |
| 第 10 年 | $690,856 | $90,856 |
若购买 $600K 的 HDB：$182,349 - $90,856 = $91,493
你该如何选择？
既然是自住，必须契合你的生活偏好——尤其是你强调的可步行至 MRT、且靠近工作地点。
但要享受这些便利，并不一定非得购买 $1M 的单位。仍有更亲民的替代方案可满足你的条件。选择更可负担的单位，未来潜在买家群体也会更广。正如前文所示，各 HDB 区域的整体涨幅并无显著差距。
除地段外，区域供需、楼龄、楼层等因素同样会影响价格，也需一并纳入考量。同样重要的还有持有期。你提到可能在 MOP 后出售；以 5 年这样较短的周期来看，除非出现疫情、经济衰退等重大事件，HDB 价格出现大幅波动并不常见。
在较短持有期内，HDB 的潜在盈亏通常有限。因此，不妨考虑中央地段但楼龄较高、因而价格更亲民的 HDB。参考前述测算，价位更低的单位意味着更少的 BSD 及更低的贷款需求，从而降低整体持有成本。若假设两类单位的涨幅相近，选择更可负担的房子会是更理性的决定。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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