本文为资深马来西亚房地产从业者 Samuel Tan（Olive Tree Property Consultants 创办人 & CEO）撰稿，分享他对马来西亚房地产市场的看法，并提出新加坡买家与投资者应留意的重要要点。
新的跨境投资，例如柔佛—新加坡特别经济区（Johor-SG SEZ），使得那些希望把握柔佛房市未来数年潜在上行空间的买家，再次将目光投向当地房地产投资机会。
在今年年底前，随着连接 Woodlands North 与 Bukit Chagar 的 Rapid Transit System (RTS) Link 竣工，新马两地通关将更加顺畅。叠加马来西亚新的城际较高速铁路 KTM Electric Train Service (ETS)，未来几年新马跨境往来预计将显著升温。
不过，鉴于针对外资的独特复杂性与监管框架，进军马来西亚房地产市场并非胆小者所为，Olive Tree Property Consultants 创办人兼 CEO Samuel Tan 表示。
“不同国家的房地产投资有不同的考量，了解清楚才有助于以正确方式布局，提高最终实现盈利的机会，”Tan 说。
若计划在马来西亚投资，以下 10 点值得投资者谨记：
- 资格与外籍买家限制
- 州政府购买同意
- 受限土地
- 柔佛特定考量
- 住宅供应滞销与过度供应
- 靠近新加坡的房产
- 租赁产权 vs 永久产权
- 购房涉及的成本
- 如何在柔佛识别优质房产
- 租户需求与租金回报的理解
价格增长温和且分化
自新冠疫情结束以来，马来西亚房地产市场稳步复苏，但除少数表现突出的城市外，价格涨幅整体偏温和且分化。成交量同样录得稳定至温和的增长。
“马来西亚房地产市场的销售与投资需求相当挑剔，多数买盘聚焦在已竣工、且位处主要城市核心地段的项目，”Tan 表示。
柔佛的住宅物业表现不一，但自 2025 年下半年以来已有复苏迹象。他补充，新加坡买家是推动柔佛投资性物业需求的重要催化剂。
Johor-SG SEZ 与 Forest City Financial Zone 的宣布，也正面提振了市场情绪与兴趣。不过，尽管横跨依斯干达区域的经济带去年登上头条，许多细节仍未明朗。
在九大旗舰区及其主力租户的明确总体规划公布之前，投资者会更为谨慎，避免将资本投向错误的资产类型。对马来西亚与新加坡政府而言，今年是把政策转化为 SEZ 可见落地进展的关键之年。唯有如此，需求趋势才会从单纯情绪驱动，转向更有基本面的支撑。
此外，柔佛州建筑成本上升，抬高了当地多数新盘的价格底线。马来西亚国家银行（Bank Negara Malaysia）也维持稳定的 OPR 利率水平，有助于让房贷成本保持可控。
相对较弱的马来西亚令吉（RM）对新加坡元（SGD）与美元，使马来西亚房地产资产对外资更具吸引力。去年 RM 对 SGD 曾高见超过 3.30。
“在 2026 年，只要利差存在，汇率动态仍将持续。来自新加坡与中国的外资买盘预计全年保持强劲，”Tan 说。
价格门槛、外籍买家限制与州政府同意
这并不意味着你该立刻跨过长堤开始看房。Tan 表示，首次涉足的外籍投资者将面对相当显著的流程与成本门槛，足以令人生畏。
以柔佛的有地住宅为例。多年来不乏新加坡人购买当地独立式或排屋住宅，通勤往返新加坡工作，同时享受柔佛较低生活成本的故事。
但外籍人士只能购买高于各州规定最低价的物业；在柔佛，有地住宅（如排屋、半独立式、独立式洋房）门槛为 RM1 million ($316,578)。该限制同样适用于服务式公寓。
在某些情况下，开发商可向州政府申请调低门槛，个别项目可低至 RM500,000，Tan 指出。但外籍买家仍须取得州政府批准，此流程可能需要 3 至 6 个月。这一步至关重要，且并非必然获批，他补充。
若顺利获批，买家还需缴付同意费（consent fee）。以成交价为基准，非工业类物业的费率为 3%。
另外别忘了登记费。住宅与商业物业的最低登记费为 RM30,000；若购买服务式公寓，则为 RM50,000。
最后，州政府同意申请费（State Consent Application Fee）为每张地契 RM2,000 的固定费用；若上诉，费用为 RM3,000。“对多数州而言，外籍人士必须缴纳州同意费。这不仅是一笔费用，更是一个酌情审批流程。各州收费不同，也会增加复杂度、时间与前期成本，”Tan 说。
他补充，外籍买家在柔佛购房的流程并非不可逾越，但需要做好预算并寻求专业指导。事实上，这些措施通过在交易流程中增加摩擦，也在抑制短线‘炒卖’行为。
归根结底，若你要把辛苦赚来的钱投向如马来西亚这样的房地产市场，必须带着周全的计划入场，而不是指望当下相对较低的价格将来自然会变成回报。
Forest City 与 Johor-SG SEZ
Johor-SG SEZ 的宣布，以及将耗资数十亿美元的 Forest City 打造成专属金融区的规划，使该区域在部分乐观投资者中的关注度上升。
配套的吸引力政策也面向外籍买家：在 Forest City 购房可享受 50% 印花税减免。自持满第4年或之后转售，按应课税利润征收房地产增值税（RPGT），并受相关条件约束。
自上述宣布以来，Forest City 及周边 Iskandar Puteri 区域的买家咨询、实地看访与一手市场销售都有明显增加，Tan 表示。他补充，目前在该区推新的开发商，正积极借势重塑项目定位。
“建议外籍买家了解项目的长期可行性、预计入住率，以及开发商的过往业绩。Johor-SG SEZ 可能带动特定区域，尤其是产业空间与服务式公寓的需求，”Tan 说。
一般而言，外籍买家在 Forest City 直接向开发商购房的最低价格门槛为 RM500,000 至 600,000。
若你持有 MM2H（马来西亚长期居留计划），除非把现有马来西亚物业换购为资本价值更高的房产，否则 10 年内不得出售房产，且必须直接向开发商购买。
不过，尽管柔佛州政府大力为该滨水区重塑形象，Forest City 的“鬼城”标签与开发商 Country Garden 的失败余波，仍未完全散去。
那么，现在入场是否为时过早？
Tan 表示，这取决于你的风险偏好。更能承受风险的投资者，或许会把当前的入场价视为在区域发展中获取高资本增值的路径，特别是相较成熟片区，这里的价格更可负担。
“对风险偏好较低的投资者，等待更明确的实质进展以降低风险，或许更为稳妥。这里的市场仍处早期阶段，并依赖政策成功落地，”Tan 说。
柔佛住宅市场的过度供应与租户需求识别
柔佛历来高端服务式公寓供应偏多。这意味着投资者在筛选项目时必须格外谨慎。
Tan 指出，外籍买家应避开交通连通性较差、供应过剩的郊区板块。供应状况也意味着，除核心、成熟地段外，转售市场可能颇具挑战。
“任何投资计划都必须评估自身的持有力。建议以 5 至 10 年的中长期视角进行布局，预留缓冲以穿越市场周期，并等待周边基础设施成熟，”他说。
简言之，你的退出策略绝不应依赖投机性短炒。
出租市场同样需要保持谨慎。Tan 建议预留“空置期”的准备，尤其是在潜在租客承接面薄弱的区域。“可以考虑‘升级’策略：先从成熟地段的小型公寓入手，逐步累积资产净值，再转向更优质的资产，而不要寄望快速高回报的退出，”他说。
临近教育枢纽或工业园的区域，租赁需求较为稳定，但由于租金竞争激烈，回报率通常较低。
保持现实预期，Tan 建议。目前在柔佛，4 至 5% 的毛租金回报已属不错。“柔佛房地产市场复杂且具周期性。因毗邻新加坡而具备高潜力，但也伴随供应过剩与政策变化等特定风险。耐心、充分研究与专业指导，是成功投资的关键。”
靠近新加坡与在柔佛寻找优质房产
靠近马新长堤与第二通道的房产，通常因新加坡买家的兴趣与强劲的租赁需求而具备溢价。历来，来自新加坡的资本是流入柔佛的外资房地产投资中最主要的来源之一，这一趋势至今仍然成立。
相较新加坡住房更低的房价、可负担的生活成本，以及来自跨境通勤者的强劲租赁需求，通常能转化为更高的租金回报与可观的资本增值。市场亦在为 RTS、Johor-SG SEZ 与通往吉隆坡的 ETS 跨境联通预期中升温。
但这也使其更易受到跨境政策变化的影响。雄心勃勃的跨境项目往往有延期的可能，或因马来西亚国内政治风向变化而调整政府优先级。
“优先考察具备增长驱动与可见基础设施红利的板块。靠近海关、移民与检疫（CIQ）综合大楼、RTS Link 与 ETS 车站的地段，都是不错的选择，”Tan 说。
- 主要就业枢纽如 Pasir Gudang Industrial Estate、Senai Airport City、SiLC Industrial Hub 也是好选择。
- 配套成熟的既有城镇如 Senibong Cove、Setia Tropika、Austin Height、Horizon Hills、Sutera Utama、Impian Emas，逻辑上也具备吸引力。
- 选择有良好口碑与履历的开发商更稳妥，如 Sunway、UEM Sunrise、IOI Properties、Genting Property Group、SP Setia 与 Ecoworld 等。
租赁产权 vs 永久产权；购置成本
好消息是，在符合前述价格门槛等限制的前提下，外籍人士可购买永久产权土地。但多数住宅通常为 99 年租赁地契。
需注意，有些项目并非租赁地契，而是以租赁形式使用，业权仍由州政府持有。
一般而言，购房相关成本约占成交价的 4 至 6%，其中包含买卖协议与（若有）贷款协议的法律费用。
- 印花税采用累进结构，最高为房价或市值（以较高者为准）的 4%。
- 按揭印花税为贷款总额的 0.5%。房地产增值税（RPGT）按处置物业的利润征收；对外籍人士而言，6 年内出售为 30% 的统一税率。
- 多数代理佣金介于 2 至 3%，通常由卖方支付。
其他可能出现的零星费用包括州同意申请的名义费用、垫付与土地查询等杂费。持有期间的经常性费用包括物业管理费、维修储备金、地税、评估税与保险。
如何在柔佛构建投资组合？
优质的柔佛房地产投资组合，宜配置一系列中高层公寓与服务式公寓，位于总体规划完善、且交通连通性强的开发项目之中。
部分精明投资者关注 Iskandar Puteri，押注其作为 Johor-SG SEZ 的直接受益区、且邻近马新第二通道的增长潜力。Bukit Chagar 即将建成的 RTS Link Terminal 周边分区，也被视为未来增长带。
此外，新山市中心亦有多个成熟片区，拥有来自马来西亚与新加坡买家的稳定需求。
“在核心地段，定价合理、信誉可靠的项目将面临激烈竞争。新加坡投资者、本地买家，甚至其他外籍投资者，都在积极寻找符合这些标准的物业，”Tan 说。
或有机会从开发商处争取早鸟折扣，但也要做好快速决策的准备，他表示。“资金与融资准备就绪，并配合熟悉当地的专业顾问，至关重要。”
在重大跨境项目与长期政策举措的推动下，柔佛房地产市场正处于拐点。Tan 建议首次购房者与投资者，以及老手，都应清楚了解流程环境，并以长期投资视角制定切实可行的财务规划。
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