你好，
我关注 stackedhomes 已有一段时间，你们的文章信息量足、内容有趣且发人深省！
能否就我的住房计划提供一些建议或不同的观点？
我今年 44 岁，是一位有一个 13 岁孩子的单亲妈妈，包含花红在内的年薪为 100k。目前我们与父母同住，因为我在 14 个月前处置了一套私宅，正处于为期 15 个月的冷却期。
我的 CPF 普通账户约有 $460k，现金储蓄约 30k，因为我是在 8-9 年前离婚后才重返全职工作。
由于我很快就可以购买转售组屋，我在考虑以下选项：
- 再等待 15 个月（共 30 个月）再去申请 BTO。
- 在中心地带购买一套转售组屋，先出租 4 年，等孩子上高等教育时我们再搬入该转售组屋。
- 根据以上两种情形，继续与父母同住（无论是否先买房）。
非常感谢你的建议，因为我不确定从财务角度是否能做出明智的决定。
谢谢！
你好，
感谢来信，我们很高兴听到我们的内容对你有所帮助。
在选择购买 BTO 还是转售组屋时，需要考虑多个因素。除了等待时间不同外，潜在收益也可能有差异。鉴于你有时间且有替代居住安排，这两种选择对你而言都可行。
在探讨具体路径前，我们先评估你的负担能力。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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没有任何义务，只是让你更清晰。
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负担能力
| 说明 | 金额 |
| 以 44 岁、月收入 $8,300、利率 4.6% 计算的最高贷款额 | $465,121 (21-year tenure) |
| CPF | $460,000 |
| 现金 | $30,000 |
| 贷款 + CPF + 现金合计 | $955,121 |
| 以 $955,121 计的 BSD | $23,253 |
| 估算可负担总价 | $931,868 |
*以上假设为采用 HDB 贷款
在接近 $932,000 的预算下，你完全可以买到中部地区的 BTO 或转售 4 房式组屋。
为更清晰地判断哪种选择更有财务意义，我们将分别估算各自的成本与潜在收益。
可能路径
选项 1. 购买 BTO
根据你的描述，在未来 4 年内，直到孩子进入高等教育阶段之前，并无迫切需要搬离父母家。许多人把能申购 BTO 视为新加坡人的一项优势，这种看法并非没有根据，因为其回报相对更有保障。考虑到你在等待期间无需承担租金（这本可累计成一笔不小的开支），选择 BTO 是可行之选。
然而，潜在的不足在于是否能成功选到单位存在不确定性，因为排队顺序取决于抽签，带有运气成分。此外，可选地点也受限于当期推盘的位置。
另外，若你偏好中部地区的单位，其大概率属于黄金地段公共房屋（PLH）类别。这将受制于诸如 10 年 Minimum Occupation Period (MOP)、出售时的补贴回收，以及即便在 MOP 之后也不得整套出租等条件。
接下来，我们来看相关成本。为便于计算，我们以 10 年为周期，从现在起算，并假设你首次申购即成功，购置价格为 $650,000。鉴于你的 CPF 资金充裕，我们将把现金储蓄保留为应急金。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $650,000 |
| BSD | $14,100 |
| CPF | $460,000 |
| 所需贷款 | $204,100 |
由于你还需再等 15 个月才能购置，并在 3 - 4 年后的第二次贷款评估时，贷款年限会被缩短。假设施工需 4 年，届时你 50 岁，贷款年限将降至 15 年。按 10 年时间线计算，你将持有该 HDB 5 年。
产生的成本
| 说明 | 金额 |
| BSD | $14,100 |
| 利息支出（假设 15 年期限、利率 3%） | $26,437 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $80/月） | $4,800 |
| 物业税 | $2,300 |
| 总成本 | $47,637 |
在一份较早的分析中，我们研究了BTO 的获利情况。根据 2012 年推出的 BTO 数据，成熟市镇的 4 房式单位平均涨幅为 65.87%，非成熟市镇为 71.56%（以在 MOP 后 2 年内出售的单位计算）。
为保守起见，我们以 50% 涨幅作简单推算。需注意，这些数据仅作粗略参考，实际数值可能不同，尤其考虑到你会在更晚时间购置。
| 时间点 | 价格 | 增值 |
| 起点 | $650,000 | $0 |
| 第 5 年 | $975,000 | $325,000 |
若购买 BTO 的总收益：$325,000 - $47,637 = $277,363
补充一点，若你愿意出租一间卧室，潜在收益会更高。假设把普通房以 $900/月出租，5 年期间在扣除中介费后将额外获得 $51,084。
选项 2. 购买转售组屋并出租
请注意，若选择转售组屋，在 MOP 期间不允许整套出租。规定要求你在此期间自住，仅可出租空余卧室。
若你此前未购买过受补贴房产，可能符合 CPF 购屋补助资格。但由于我们不清楚你是否曾购买过受补贴房，因此在计算中不计入补助。使用补助购买转售组屋可显著降低购置价，补助本质上相当于一开始就锁定的收益。
同样，我们以 10 年为周期，并以 2023 年 Q3 Bukit Merah 4 房式组屋的中位数价格 $860,000 作为购房价。
| 说明 | 金额 |
| 购买价 | $860,000 |
| BSD | $20,400 |
| CPF | $460,000 |
| 所需贷款 | $420,400 |
产生的成本
我们假设你以每间 $900 的价格出租 2 间卧室，为期 4 年。
| 说明 | 金额 |
| BSD | $20,400 |
| 利息支出（假设 21 年期限、利率 3%） | $102,438 |
| 市镇理事会服务与保养费（假设 $80/月） | $9,600 |
| 物业税 | $7,120 |
| 租金收入 | $86,400 |
| 中介费（每 2 年支付一次） | $3,888 |
| 总成本 | $57,046 |
接下来，我们以过去 10 年所有 HDB 的平均涨幅做一个简单预测。
| 年份 | 转售价指数（RPI） | % 变动 |
| 2013-Q4 | 145.8 | - |
| 2014-Q4 | 137 | -6.04% |
| 2015-Q4 | 134.8 | -1.61% |
| 2016-Q4 | 134.6 | -0.15% |
| 2017-Q4 | 132.6 | -1.49% |
| 2018-Q4 | 131.4 | -0.90% |
| 2019-Q4 | 131.5 | 0.08% |
| 2020-Q4 | 138.1 | 5.02% |
| 2021-Q4 | 155.7 | 12.74% |
| 2022-Q4 | 171.9 | 10.40% |
| 2023-Q4 (快估) | 180.2 | 4.83% |
| 平均 | - | 2.29% |
潜在增值
| 时间点 | 价格 | 增值 |
| 起点 | $860,000 | $0 |
| 第 1 年 | $879,694 | $19,694 |
| 第 2 年 | $899,839 | $39,839 |
| 第 3 年 | $920,445 | $60,445 |
| 第 4 年 | $941,524 | $81,524 |
| 第 5 年 | $963,084 | $103,084 |
| 第 6 年 | $985,139 | $125,139 |
| 第 7 年 | $1,007,699 | $147,699 |
| 第 8 年 | $1,030,775 | $170,775 |
| 第 9 年 | $1,054,380 | $194,380 |
| 第 10 年 | $1,078,525 | $218,525 |
若购买转售组屋的总收益：$218,525 - $57,046 = $161,479
选项 3. 不采取行动
若你选择不购买、继续与父母同住，来看一下你的 CPF 资金可能获得的利息。
| 时间点 | CPF 资金 | 利息收入 |
| 起点 | $460,000 | $0 |
| 第 1 年 | $471,500 | $11,500 |
| 第 2 年 | $483,288 | $23,288 |
| 第 3 年 | $495,370 | $35,370 |
| 第 4 年 | $507,754 | $47,754 |
| 第 5 年 | $520,448 | $60,448 |
| 第 6 年 | $533,459 | $73,459 |
| 第 7 年 | $546,795 | $86,795 |
| 第 8 年 | $560,465 | $100,465 |
| 第 9 年 | $574,477 | $114,477 |
| 第 10 年 | $588,839 | $128,839 |
由于你的 CPF 资金规模较大，即便按 2.5% 计，10 年内的利息收入也相当可观。
选项对比
虽然通过 CPF 利息被动增值也是一种选择，但购置房产能带来更强的安全感，并在你决定搬离父母家时提供替代方案。若选择不自住，将单位出租也可帮助支付按月还款。
上述测算显示，BTO 与转售组屋在潜在收益上差距明显。BTO 的等待期较长，导致持有期较短，支出更低，同时升值空间更高。
不过，若你希望在中部地区购置单位，则更可能面对额外限制，这些限制可能会或可能不会影响你的未来规划。此外，今后 BTO 将实施 Standard、Plus 与 Prime 分类，即便是不在中部、但连通性/配套良好的单位也会受到影响。Plus 与 Prime 单位自带一系列限制，例如更长的 MOP 以及出售时的补贴回收，需谨慎权衡。
地点亦取决于当期推盘，未必符合你的偏好，且首次申购能否中签也存在不确定性。
选择转售组屋则可更早搬入，且不受新 PLH 单位的相关限制。不过，由于持有期更长，且在整个 MOP 期间仅能出租空余卧室，即便有租金收入，所产生的成本仍更高。
最后，若你购买转售组屋并在 4 年内出租卧室，我们来看看这段时间的每月现金流。
在贷款额 $420,400、21 年期限、利率 3% 的情况下，每月还款约 $2,251。连同市镇理事会服务与保养费及物业税，每月合计约 $2,390。以你 44 岁、月收入 $8,300、CPF OA 每月供款约 $1,323 计，若以 $900/间出租 2 间卧室，可获得每月约 $733 的额外现金流。4 年合计为 $35,184；若改为购买 BTO，这部分则构成机会成本。
尽管这看起来不小，但 BTO 的潜在收益足以覆盖这笔金额。BTO 的入手价更低，利息支出也更少。
综合以上因素，选择预购组屋 Build-To-Order（BTO）似乎更为稳健；同时也无需处理租客相关事宜。不过，最终决定仍取决于你对 BTO 所带来不确定性与约束的接受程度，尤其是黄金地段公共房屋（PLH）单位。若你能接受除施工期外还需 10 年 MOP，那么购买 PLH 可能是明智之举。未来你也可考虑换小单位，从而释放部分资本，为退休金提供助力。
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